Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Nếu việc ba bạn ủy quyền cho chú bạn hợp thức hóa  nhà đất bằng việc tặng cho hoặc chuyển nhượng và đã thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết và đúng quy định của pháp luật thì không thể đòi lại được trừ trường hợp khi thực hiện tặng cho có điều kiện.

Bộ luật Dân sự có quy định, bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Nếu không thực hiện thì người tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho và yêu cầu bồi thường.

Lưu ý là điều kiện tặng cho phải không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy, chỉ trong trường hợp các bên có thỏa thuận trước về ủy quyền hay các điều kiện tặng cho và được ghi trong hợp đồng thì khi người nhận tặng cho không thực hiện theo thỏa thuận, người tặng cho mới được đòi lại tài sản.

Ngoài ra, theo quy định tại Bộ luật Dân sự các bên sẽ được khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu bên tặng cho chứng minh được Hợp đồng tặng cho nhà, đất vô hiệu:

- Do không tuân thủ quy định về hình thức như không lập thành văn bản, không công chứng, chứng thực

- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép...

Bạn cần xác định việc ủy quyền, chuyển nhượng đất cho người khác có hợp pháp không, nếu không hợp pháp do không đúng chủ thể thì bố bạn có thể yêu cầu Tòa án nơi có đất tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng và hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Sau đó bố bạn có thể yêu cầu chia di sản thừa kế của ông bà để lại nếu ông hoặc bà đã mất hoặc ông và bà đã mất.

Về các quy định bảo vệ thông tin của cá nhân, hiện đã có rất nhiều văn bản pháp luật quy định khá chi tiết. Cụ thể như, Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: Đời sống riêng tư, bí mật cá nhân là bất khả xâm phạm và được pháp luật bảo vệ. Thư tín, điện thoại, điện tín, cơ sở dữ liệu điện tử và các hình thức trao đổi thông tin riêng tư khác của cá nhân được bảo đảm an toàn và bí mật.

Theo đó, không được tiết lộ thông tin về đời sống riêng tư, bí mật cá nhân của nhau mà mình đã biết được trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong khi đó, Điều 66 Nghị định số 174/2013/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực bưu chính viễn thông quy định: “Người nào có hành vi mua bán hoặc trao đổi trái phép thông tin riêng của người sử dụng dịch vụ viễn thông sẽ bị phạt tiền 50 - 70 triệu đồng. Nếu hành vi này gây hậu quả nghiêm trọng và có đủ cấu thành tội phạm thì có thể sẽ bị xử lý hình sự theo Điều 288 của Bộ luật Hình sự. Ngoài ra, ở các văn bản luật khác như Luật Bảo vệ người tiêu dùng, Luật An toàn thông tin mạng, Luật An ninh mạng (có hiệu lực từ 1-1-2019)… cũng có các quy định hết sức cụ thể.

Hiện nay với tốc độ lan truyền như hiện nay, một khi thông tin đã bị lộ thì rất khó khắc phục. Do đó, khi xảy ra sự cố, người bị lộ thông tin nhanh chóng vô hiệu hóa các thông tin này để giảm thiểu nguy cơ ảnh hưởng đến bản thân mình và những người khác có liên quan.

Các thông tin cá nhân mang tính chất định danh, định vị như địa chỉ gia đình, số điện thoại, ngày sinh, số chứng minh nhân dân, ngày cấp… có thể được sử dụng để xác nhận người dùng khi sử dụng dịch vụ ngân hàng, thư điện tử hoặc đặt lại mật khẩu của một dịch vụ trực tuyến nào đó. Tin tặc cũng có thể sử dụng để mạo danh nộp đơn xin vay tiền hoặc thẻ tín dụng. Do đó, nếu không muốn những rủi ro đến với mình bất chợt, hãy thận trọng với tất cả những gì bản thân chia sẻ với người khác.

Bản đồ 299 được lập ra dựa trên chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng  Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 1980 về “Công tác đo đạc, phân hàng và đăng ký ruộng đất trong cả nước”.

Các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện việc đăng ký ruộng đất theo Bản đồ 299/TTg là một trong các căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người đang sử dụng đất đó không phải nộp tiền sử dụng đất. Quy định cụ thể tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

Điều 100. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

...

g- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của chính phủ.

Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16, Khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của chính phủ gồm:

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a- Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b- Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại điểm a và b khoản này.

Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn;

d- Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

đ- Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;

e- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo chỉ thị số 282/CT_QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Để biết được gia đình mình có đòi lại được mảnh đất đó hay không? Thì những căn cứ gia đình đưa ra phải thật sự là xác đáng và đúng quy định của pháp luật. Và vấn đề mấu chốt ở đây, gia đình bạn phải chứng minh được mảnh đất đó có quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ bạn đang đứng tên trên quyền sử dụng mảnh đất đó. Theo Khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 05/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có GCN hoặc không có một trong các loại giấy tờ nêu trên thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ như sau:

Thứ nhất, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra, như biên lai thu thuế đất, giấy tờ thuê mướn nhân công đào đất, giấy tờ chứng minh quá trình khai thác hưởng hoa lợi từ đất, người làm chứng… (nếu có). 

Thứ hai, thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp thông qua việc cơ quan có thẩm quyền đo đạc, thẩm định tại chỗ, vẽ sơ đồ thửa đất, diện tích đất tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương (áp dụng đối với nơi chia đất theo nhân khẩu).  

Thứ ba, sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tư, chính sách ưu đãi người có công, bởi Nhà nước có quyền giao đất, công nhận QSDĐ.

Thứ năm, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài những chứng cứ nêu trên, cơ quan có thẩm quyền giải quyết còn có thể căn cứ vào kết quả xác minh thực tế, biên bản hòa giải của xã, ấp, lời khai của các đương sự, giấy tờ giao dịch liên quan đến QSDĐ tự lập của các bên, khả năng sử dụng đất của các bên, kết quả giám định…

Phần đất gia đình bạn đang xây dựng mảnh đất vườn vẫn là đất khai hoang không phải là đất ở thì gia đình không được phép xây dựng trên đó. Việc gia đình bạn xây nhà trên đất đó là sử dụng đất trái mục đích và có thể bị yêu cầu tháo dỡ đối với những nhà trọ đã xây dựng trái phép trên đất này. Ngoài ra do mảnh đất vườn vẫn là đất khai hoang, gia đình bạn vẫn chưa tiến hành thủ tục để cấp Giấy chứng nhận nên chưa thể xác định phần đất đó thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn được. Theo đó, gia đình bạn cần phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013.

Do vậy, Gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã xác nhận đối với phần đất khai hoang là sử dụng ổn định lâu dài và khi xác nhận được yêu cầu thì có thể làm hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất khai hoang đó. Để có thể đảm bảo quyền lợi, gia đình bạn cần có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khai hoang đó như: Giấy tờ tham gia đóng thuế, xác nhận của Ủy ban xã về diện tích đất sử dụng ổn định lâu dài, các giấy tờ liên quan chứng minh khác,…

Ngoài ra, gia đình cần chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

Về chuyển mục đích, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa vào:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, gia đình bạn phải thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nêu ở trên sau đó mới thực hiện việc xin giấy phép xây dựng thì việc xây dựng đó mới hợp pháp.

Trường hợp gia đình bạn không tiến hành các thủ tục nêu trên thì gia đình bạn đã vi phạm pháp luật đất đai và sẽ bị xử phạt hành chính.

Trường hợp bạn hỏi thì Hồ sơ yêu cầu công chứng hoặc chứng thực việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế bao gồm: (i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu với tài sản thừa kế; (ii) Giấy tờ chứng minh nhân thân (Giấy CMND, thẻ căn cước, hộ chiếu) của các thừa kế; (iii) Sổ hộ khẩu của các thừa kế; (iv) Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em; Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ anh (chị), Giấy chứng tử …). Trường hợp bạn mất giấy khai sinh bản gốc thì có thể liên hệ với UBND xã trước đây đã cấp thì có thể xin trích sao Giấy khai sinh từ sổ gốc hoặc có thể xin xác nhận với UBND xã về sự việc trên. Bố bạn  đã mất lâu rồi vẫn phải cần giấy chứng tử hoặc xác nhận là đã chết từ cơ quan có thẩm quyền.

Việc nhường quyền thừa kế hay khước từ thừa kế hoặc tặng cho phần di sản thừa kế thì vẫn bắt buộc phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực thỏa thuận phân chia di sản thừa kế như đã nêu.

Theo quy định tại Điều 16 Luật cư trú hiện hành thì nơi cư trú của cán bộ, chiến sĩ Quân đội nhân dân và Công an nhân dân được xác định như sau:

“1. Nơi cư trú của người đang làm nghĩa vụ quân sự hoặc đang phục vụ có thời hạn trong Công an nhân dân là nơi đơn vị của người đó đóng quân.

2. Nơi cư trú của sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân quốc phòng; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, công nhân, viên chức Công an nhân dân là nơi đơn vị của người đó đóng quân, trừ trường hợp họ có nơi cư trú theo quy định tại khoản 1 Điều 12 của Luật này.”

Trường hợp bạn có nơi cư trú khác nơi đơn vị bạn đóng quân thì bạn có thể đăng ký vào cùng hộ khẩu thường trú của bạn nếu có đủ các điều kiện. Theo đó, hồ sơ đăng ký thường trú ngoài doanh trại cho cán bộ, sĩ quan quân đội, công an là một trong những nội dung trọng tâm và được quy định tại Thông tư số 35/2014/TT-BCA. Cụ thể:

Ngoài các giấy tờ, tài liệu có trong hồ sơ đăng ký thường trú hướng dẫn tại khoản 1 Điều này, sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân quốc phòng; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, công nhân, viên chức Công an nhân dân ở trong doanh trại của Quân đội nhân dân, Công an nhân dân khi đăng ký thường trú ngoài doanh trại thì phải có giấy giới thiệu hoặc xác nhận của Thủ trưởng đơn vị quản lý trực tiếp (ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của đơn vị mình). Trường hợp đã đăng ký thường trú ngoài doanh trại khi thay đổi nơi đăng ký thường trú phải có giấy chuyển hộ khẩu.

Tức là hồ sơ đăng ký thường trú ngoài doanh trại cho cán bộ, sĩ quan quân đội, công an sẽ bao gồm giấy giới thiệu hoặc xác nhận của Thủ trưởng đơn vị quản lý trực tiếp (ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của đơn vị mình). Trường hợp đã đăng ký thường trú ngoài doanh trại khi thay đổi nơi đăng ký thường trú phải có giấy chuyển hộ khẩu và các giấy tờ sau:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu;

b) Bản khai nhân khẩu (đối với trường hợp phải khai bản khai nhân khẩu);

c) Giấy chuyển hộ khẩu (đối với các trường hợp phải cấp giấy chuyển hộ khẩu quy định tại khoản 2 Điều 28 Luật Cư trú);

d) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp quy định tại Điều 6 Nghị định số 31/2014/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú (sau đây viết gọn là Nghị định số 31/2014/NĐ-CP). Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý cho đăng ký thường trú vào chỗ ở của mình và ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, ký, ghi rõ họ, tên; trường hợp người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã có ý kiến bằng văn bản đồng ý cho đăng ký thường trú vào chỗ ở của mình thì không phải ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu. Đối với chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ tại thành phố trực thuộc Trung ương phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về điều kiện diện tích bình quân bảo đảm theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương.

Trường hợp có quan hệ gia đình là ông, bà nội, ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, cháu ruột chuyển đến ở với nhau; người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng, người khuyết tật mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với người giám hộ thì không phải xuất trình giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp nhưng phải xuất trình giấy tờ chứng minh hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây viết gọn là Ủy ban nhân dân cấp xã) về mối quan hệ nêu trên. 

Việc bố bạn bán đất ruộng có cần sự đồng ý của cô bạn hay không thì phải xác định đối tượng được ghi nhận trong GCNQSDĐ phần diện tích đất đó. Tức là, cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bố bạn được cấp là GCN ghi tên hộ gia đình hay GCN ghi tên cá nhân.

Trường hợp GCNQSDĐ ruộng ghi tên cá nhân (ghi đích danh tên bố bạn)  thì chỉ người (những người) có tên trên giấy chứng nhận mới là người có quyền sử dụng. Khi đó bố bạn có quyền bán mảnh đất này đi mà không cần sự đồng ý của cô bạn. 

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ gia đình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Như vậy, khi trên GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì quyền sử dụng đất sẽ là của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCNQSDĐ. Do đó, đất này không phải tài sản của riêng ai trong gia đình bạn mà đất này là tài sản chung của các thành viên gia đình. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 64  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Theo đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.  Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu bố bán đất cho người khác thì phải được các thành viên gia đình bạn ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền của thành viên đó cho bố bạn để thực hiện giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó mới được coi là hợp pháp. Như vậy nếu bố bạn tự ý bán mảnh đất mà cô bạn không biết hoặc không đồng ý là sai quy định.

Và cô bạn có quyền đòi lại khi gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên giao dịch này vô hiệu.

Theo khoản 1 điều 74 luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.” và khoản 1 điều 75 luật đất đai 2013 quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Như vậy theo quy định này gia đình bác bạn chỉ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp phần đất bị thu hồi đã được cấp sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên: khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Đất của gia đình bạn tuy đã sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 tuy nhiên phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên thì đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ được bồi thường, còn nếu không phù hợp sẽ không được bồi thường.

Phần diện tích đất lấn chiếm sẽ không đươc bồi thường theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật đất đai 2013. Bởi 10 m2 mà bác bạn đã lấn chiếm thì sẽ bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại Điểm e, Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

(…)

 e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;..“

Như vậy, về cơ bản phần diện tích đất lấn chiếm 13 m2 và diện tích nhà xây dựng trên phần đất đó sẽ không được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Đối với phần diện tích  23,0 m² và diện tích nhà còn lại sẽ vẫn được bồi thường theo quy định của Luật đất đai 2013(nếu đủ điều kiện như ở trên).

Bố mẹ bạn mất không để lại di chúc nên việc phân chia di sản thừa kế sẽ xử lí theo quy định của pháp luật. 

Theo khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 thì: 

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, thì di sản  của bố mẹ bạn để lại thì năm anh chị em bạn thuộc  hàng thừa kế thứ nhất, người. Sau khi đã xác định được trường hợp của mình là khai nhận thừa kế theo pháp luật lúc đó gia đình bạn sẽ cần quan tâm đến thủ tục khai nhận phân chia di sản thừa kế theo quy định hiện hành. Trường hợp tài sản thừa kế có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp thì gia đình liên hệ phòng công chứng để tiến hành theo các bước sau: 

- Hồ sơ yêu cầu công chứng việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế bao gồm: (i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu với tài sản thừa kế; (ii) Giấy tờ chứng minh nhân thân (Giấy CMND, thẻ căn cước, hộ chiếu) của các thừa kế; (iii) Sổ hộ khẩu của các thừa kế; (iv) Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em; Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ anh (chị), Giấy chứng tử …). Trường hợp bạn mất giấy khai sinh bản gốc thì có thể liên hệ với UBND xã trước đây đã cấp thì có thể xin trích sao Giấy khai sinh từ sổ gốc hoặc có thể xin xác nhận như bạn đã nói.

- Quy định về thủ tục: Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất.

Theo Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

...

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

...”

Ngoài ra, tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai quy định:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Trong trường hợp của bạn, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đứng tên bố mẹ bạn. Vậy giá trị quyền sử dụng đất đó thuộc về bố mẹ bạn. Trong khi đó, ông bà nội bạn đã phân chia mảnh đất này cho bố mẹ bạn. Việc phân chia hay tặng cho mảnh đất giữa ông bà nội với bố mẹ bạn phải hợp pháp thì bố mẹ bạn mới có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.

Khi bố mẹ bạn có quyền sử dụng đất nghĩa là có toàn quyền bán, tặng, cho, thừa kế mảnh đất này. Trong đó có thể  thực hiện thủ tục sang tên cho người mua. Còn việc khiếu kiện của cô chú trong gia đình không có căn cứ pháp luật không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất này. 

Theo thông tin mà bạn cung cấp, thì gia đình bạn đã ký lập một bản thỏa thuận chia đất kèm sơ đồ ra phòng công chứng ký (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, gia đình bạn có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này theo quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà gia đình bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì có thể thực hiện những hình thức như sau:

Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác

Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất, bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại khoản 3, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu

Căn cứ theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện...

Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...

Như vậy, theo quy định trên, gia đình bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Nếu việc thương lượng, hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện để yêu cầu tòa buộc bên chuyển quyền là người chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ điều kiện tách thửa).

Tuy nhiên cũng lưu ý với bạn trước khi thực hiện việc khởi kiện này, bạn phải chắc rằng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã đảm bảo các yêu cầu về chủ thể, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng và việc ký kết hợp đồng của các bên là hoàn toàn tự nguyện, không nhằm che đậy một giao dịch khác… vì khi việc mua bán đất của bạn vi phạm một trong các điều kiện nêu trên, hợp đồng có thể bị vô hiệu. Khi đó các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Hiện nay, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không hề nhắc đến khái niệm đất lưu không. Vì thế, đây không phải thuật ngữ pháp lý mà chỉ mang tính truyền miệng, do người dân sử dụng nhiều mà có.

Đất lưu không thường được hiểu là hành lang thủy lợi, hành lang an toàn giao thông, hành lang điện, hành lang cấp nước, xử lý chất thải… nói chung để phục vụ cho mục đích công cộng. Nhà nước thường chưa có kế hoạch sử dụng phần đất này nên thường bị bỏ không. Người dân thường lợi dụng điều này để lấn chiếm, sử dụng mặc dù không được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này.

Hiện nay theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ tịch UBND các cấp nơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm phát hiện và xử lý kịp thời những trường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình; ngăn chặn kịp thời các công trình xây dựng trái phép trên đất hành lang bảo vệ an toàn công trình; buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Như vậy, việc người dân tự ý sử dụng phần đất lưu không trước nhà là trái với quy định của pháp luật.

Vì thế, đối với trường hợp của gia đình bạn, hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng phần đất lưu không này. Trường hợp không thỏa thuận được, gia đình anh/chị có thể làm đơn trình bày vấn đề và yêu cầu Uỷ ban nhân dân thu hồi Đối với người thực hiện hành vi lấn, chiếm của người khác thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.

Như vậy, khi phát hiện ra sai phạm của nhà hàng xóm, gia đình bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã/phường tiến hành thủ tục hòa giải. Trường hợp hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất không thành, gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất tranh chấp yêu cầu tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình bạn theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.

Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định:“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ ghi nhận quyền sử dụng đất, người nào đứng tên trên giấy thì người đó có quyền sử dụng đât. Tuy nhiên, gia đình bạn đã sử dụng năm 1990 chưa được cấp sổ đến nay, nếu việc sử dụng đó được xác định là sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp trong suốt thời gian sử dụng đất thì gia đình bạn có quyền sử dụng đất hợp pháp và có quyền yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất đó. Nhưng hiện nay chính quyền địa phương lại cấp sổ đỏ phần đất đó cho một người khác để xây dựng.

Để chứng minh quyền của mình đối với mảnh đất, bạn có thế xin xác nhận của những hộ gia đình sử dụng đất liền kề và xác nhận của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất về việc gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định lâu dài và không có tranh chấp từ năm 1970 tới nay. Căn cứ cho việc xác nhận thì bạn có thể cung cấp các giấy tờ như biên lai nộp tiền thuế sử dụng đất hàng năm, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất ( nếu có )....

Căn cứ Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“ d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Nếu gia đình kia không có đủ căn cứ cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật mà vẫn được cấp thì gia đình bạn có thể gửi đơn đề nghị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai đối tượng đến Ủy ban nhân huyện nơi có đất để xem xét, giải quyết hoặc khởi kiện ra TAND có thẩm quyền. Sau đó thì có thể yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất với phần đất gia đình mình đang sử dụng nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với mảnh đất đó. Trường hợp đã có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn không thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ được nhưng vẫn có quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ theo quy định.

Theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Như vậy, một trong những điều kiện để đảm bảo cho giao dịch thế chấp có hiệu lực đó là bên thế chấp phải có quyền sở hữu; quyền sử dụng đối với tài sản hoặc được người có quyền sở hữu; quyền sử dụng ủy quyền thực hiện. Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ruộng và bên nhận thế chấp đối với thửa đất có diện đất thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn. Theo quy định trên thì người bác họ nhận thế chấp chỉ chấp chận cho gia đình bạn vay thế chấp khi gia đình bạn – tức là ngưddinhcos quyền sử dụng đất đó đứng tên ký các hợp đồng, thỏa thuận thế chấp với người bác họ. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bác họ bạn là bên nhận thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận thì gia đình bạn sẽ giải quyết theo phương thức do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Do đó, trước khi thực hiện việc đòi lại quyền sử dụng đất, gia đình bạn và những người có quyền và nghĩa vụ liên quan  có quyền gửi đơn ra Tòa án nhân dân quận ( huyện ) nơi có thửa đất bị thế chấp để yêu cầu Tòa án để đòi lại quyền sử dụng đất của mình.

Sau khi Tòa án đã giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp của gia đình bạn thì gia đình bạn mới có quyền sử dụng đất theo quy định.

Tại Điểm h Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định như sau: Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Do bạn đang có 2.0 ha đất trang trại chăn nuôi tổng hợp (thuộc đất nông nghiệp khác). Giờ bạn muốn chuyển đổi sang làm trang trại giáo dục mà mục đích sử dụng đất vẫn là trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập thì được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, tuy không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải đăng ký biến động đất đai.

Bạn sang nhượng kiốt kinh doanh tại chợ chính là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Vì thế, bạn phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sang nhượng mặt bằng này và hợp đồng này phải được chứng thực hoặc công chứng theo quy định tại điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai. Bạn có thể thực hiện việc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Trong đó cũng sẽ nêu rõ các điều khoản đối với việc thanh toán như thỏa thuận của hai bên.

Như vậy, bạn cần xem xét tình hình cụ thể của bên chuyển nhượng kiot để có thể biết chính xác xem liệu doanh nghiệp hay ban quản lý chợ đó có được quyền bán kiot hay không.Ngoài ra, doanh nghiệp hay ban quản lý chợ có mặt bằng còn cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 168 luật đất đai 2013 về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì mới có thể bán đất và sang tên. 

Nếu ki-ốt của bạn đang muốn nhận chuyển nhượng được sử dụng dưới hình thức được thuê hoặc giao, việc chuyển nhượng cho bên thứ ba sử dụng cần phải được sự đồng ý của bên cho thuê hoặc bên giao. Bạn nhận chuyển nhượng ki- ốt thì bạn và bên chuyển nhượng lại chỉ có thể xác lập chuyển nhượng hợp đồng thuê ki- ốt. Việc sang nhượng Ki ốt có thể được Có thể  để tên cả mẹ bạn và chị A đồng sở hữu nếu có sự đồng ý của bên cho thuê hoặc bên giao.

Theo như bạn trình bày, cách đây 5 năm gia đình bạn có vay bên Hợp Tác Xã 60 triệu và có ký giấy ủy quyền. Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Do bạn không cung cấp thông tin về việc trong hợp đồng vay tiền này có tính lãi suất và nêu rõ thời hạn trả tiền không và hình thức trả tiền sẽ trả 1 lần hay trả dần. Tuy nhiên, trong thời gian đó, HTX cầm sổ của gia đình bạn đi vay bên liên minh HTX với số tiền không rõ. Gia đình bạn đã nhiều lần lên trả tiền nhưng bên HTX không chịu trả sổ. Như vậy,  bạn đã thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay của mình đồng thời HTX cũng đã thế chấp sổ của gia đình bạn đi vay bên liên minh HTX.

Với trường hợp của bạn nếu gia đình khẳng định việc vay và các giấy tờ thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay của HTX, khi đó HTX cũng thế chấp liên minh HTX để đảm bảo khoản vay của bạn. Lợi dụng điều này, HTX sẽ cầm sổ đỏ đi vay, có thể vay mười nhưng chỉ đưa cho gia đình bạn một - hai. Theo Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định:“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Bạn sẽ khởi kiện yêu cầu tuyên tố giao dịch thế chấp vô hiệu căn cứ theo Điều 127 “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”.

Với khả năng này bạn cần khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hiệu lực, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Khi Hợp đồng thế chấp vô hiệu thì đồng nghĩa tài sản của gia đình bạn không đảm bảo khoản vay, không thể bị phát mại.

Trường hợp nếu ý chí của gia đình bạn đã đồng ý cho Hợp tác xã mang sổ đổ đi thế chấp thể hiện qua việc ký giấy tờ thì việc kiện hủy hợp đồng thế chấp là không có căn cứ. Trường hợp này, khi phía bên cho vay là liên minh Hợp tác xã khởi kiện ra tòa, bản án hoặc quyết định của Tòa án tuyên buộc người nợ tiền là Hợp tác xã phải thanh toán đầy đủ các khoản nợ mà Hợp tác xã không tự nguyện hoàn trả và khi có đơn yêu cầu thi hành án thì gia đình bạn có thể bị kê biên tài sản để cưỡng chế thi hành án.

Gia đình bạn đang xin cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất đối với mảnh đất với nguồn gốc chỉ có quyết định giao đất năm 1985. Đến nay gia đình đi lên hợp tác xã xin cấp sổ đỏ thì các cán bộ yêu cầu phải trình hóa đơn nộp tiền đất năm 1985 thì mới được cấp sổ đỏ.

Tại thời điểm đó hợp tác xã nếu thu của bạn 1 khoản tiền và giao đất cho bạn có biên bản cụ thể hay không. Theo đó, bạn vẫn phải cung cấp thông tin về khoản tiền bồi thường hoa màu có biên lai, phiếu thu hay hóa đơn thu hay không cũng như bạn có nộp tiền sử dụng đất từ năm 1955 đến nay (năm 2016) hay không. Khi bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đi nộp thuế là đất giao trái thẩm quyền không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất và thu 50% theo giá ủy ban tỉnh. Như vậy, nếu bạn đưa ra được các giầy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền sử dụng đất vào thời điểm được giao đất thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ nộp số tiền cho phần đất còn thiếu; nếu bạn không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất là 50% theo giá ủy ban vào thời điểm được giao với đất trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức.

Do đó, nếu bạn không chứng minh được thửa đất đó bạn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Luật đất đai năm 2013 chỉ thừa nhận việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp với nhau khi có sự tự nguyện giữa các bên và không công nhận việc cơ quan có thẩm quyền tự ý đổi đất với hộ gia đình. Tuy nhiên, gia đình bạn vẫn có thể được cấp sổ đỏ khi làm mà hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013

thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Do đó, theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) giấy tờ khác về quyền sử dụng đất gồm:

- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, gồm:

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có Biên bản xét duyệt và Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.

+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

+ Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;

+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở cấp huyện.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hoặc công chức địa chính cấp xã sẽ tiếp nhận hồ sơ.

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

- Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;

- Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;

Xử lý yêu cầu cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân:

- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cấp Sổ.

- Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Căn cứ Điểm g Khoản 2 Điều 89, Luật Xây dựng năm 2014 quy định Công trình được miễn giấy phép xây dựng trong đó có: “Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình”

Như vây, nếu bạn thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì không phải xin cấp phép xây dựng, trường hợp còn lại thì sẽ phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền. Việc bạn là chủ cơ sở một xưởng cơ khí có lắp đặt thiết bị bá lan ( thiết bị để nâng sắt) bị địa chính bên xã có lập biên bản nói cơ sở bạn xây dựng công trình không xin phép, và Huyện ra quyết định xử phạt là không đúng với quy định ở trên trừ khi bạn có vi phạm khác.