Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định tại điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 về mất năng lực hành vi dân sự thì: 

“1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.”

Căn cứ theo Điều 23 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Người thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) do tình trạng thể chất như câm điếc, mù, khuyết tật chân tay mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.

Do đó, theo quy định của điều luật này thì chỉ khi Tòa án ra quyết định tuyên bố người do tình trạng thể chất có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì mới cần người giám hộ. Theo Khoản 2 Điều 58 BLDS 2015 thì Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi chỉ có quyền thực hiện các giao dịch dân sự theo quyết định của Tòa án. Những trường hợp khác mà Tòa án không quy định thì người có khó khăn trong nhận thức,làm chủ hành vi tự mình thực hiện.

Như vậy, bác bạn là người vừa câm vừa điếc mà không tự mình thực hiện các giao dịch dân sự theo quy định pháp luật thì bạn hoặc người thân thích có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ. Việc UBND xã họ làm vậy là chưa đúng với quy định và bạn có thể đề nghị hoặc khiếu nại UBND xã thực hiện đúng theo quy định.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật quản lý, sử dụng vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ năm 2017 thì:

“4. Vũ khí thô sơ là vũ khí có cấu tạo, nguyên lý hoạt động đơn giản và được chế tạo, sản xuất thủ công hoặc công nghiệp, bao gồm: dao găm, kiếm, giáo, mác, thương, lưỡi lê, đao, mã tấu, côn, quả đấm, quả chùy, cung, nỏ, phi tiêu.”

Theo quy định trên vũ khí thô sơ gồm các loại dao găm, kiếm, giáo, mác, lưỡi lê, đao, mã tấu, quả đấm, quả chùy, cung, nỏ. Đây là quy định cứng, tránh việc áp dụng tùy tiện và chỉ các loại vũ khí được quy định mới được coi là “vũ khí thô sơ”. Nếu có hướng dẫn, cơ quan chức năng hướng dẫn cũng chỉ có thể quy định: Thế nào là dao găm, kiếm, giáo, mác, lưỡi lê, đao, mã tấu, quả đấm, quả chùy, cung, nỏ và mỗi thứ bao gồm những loại nào chứ không thể thêm vào các loại khác mà luật không liệt kê. Do đó, đối với trường hợp của bạn kiếm gỗ không được coi là vũ khí thô sơ (vì không có tính sát thương lớn). Tuy nhiên. trên thực tế cũng phải đánh giá cụ thể đối với từng loại vũ khí cụ thể để xem xét có được coi là vũ khí hay không.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 145 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 về tội giao cấu hoặc thực hiện hành vi quan hệ tình dục khác với người từ đủ 13 tuổi đến dưới 16 tuổi:

“Điều 145. Tội giao cấu hoặc thực hiện hành vi quan hệ tình dục khác với người từ đủ 13 tuổi đến dưới 16 tuổi

1. Người nào đủ 18 tuổi trở lên mà giao cấu hoặc thực hiện hành vi quan hệ tình dục khác với người từ đủ 13 tuổi đến dưới 16 tuổi, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 142 và Điều 144 của Bộ luật này, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.”

Tội giao cấu với trẻ em không thuộc trường hợp khởi tố vụ án theo yêu cầu của người bị hại cho nên nếu người khác phát hiện hành vi, có chứng cứ chứng minh hành vi xảy ra thì được thực hiện quyền tố giác tội phạm. Do đó, nếu có người trình báo sự việc này bạn có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Như vậy trong trường hợp bạn đã có hành vi giao cấu với người dưới 16 tuổi (từ đủ 13 đến dưới 16 tuổi) thì bất luận bạn có biết hay không biết ngưới đó dưới 16 tuổi và có sự tự nguyện thì bạn vẫn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội giao cấu hoặc thực hiện hành vi quan hệ tình dục khác với người từ đủ 13 tuổi đến dưới 16 tuổi với mức hình phạt tù từ 01 năm đến 05 năm. Khi bạn có nhiều tình tiết giảm nhẹ như phạm tội lần đầu, thành khẩn khai báo, ăn năn hối cải, đã bồi thường thiệt hại hoặc khắc phục hậu quả, tích cực phối hợp với cơ quan có trách nhiệm trong quá trình giải quyết vụ án thì có thể đề nghị Tòa án quyết định chuyển sang một hình phạt khác thuộc loại nhẹ hơn như cho hưởng án treo.

Trường hợp của bạn có sổ vàng năm 1990 do Sở xây dựng cấp sổ sở hữu là hợp pháp nhưng hiện nay nhiều người nhầm lẫn giữa các khái niệm quy định về nhà, đất như: sổ xanh, sổ trắng, sổ đỏ, sổ vàng và sổ hồng. Trên thực tế sổ đỏ, sổ hồng không phải là loại giấy tờ được pháp luật quy định mà đây chỉ là tên gọi do người dân dựa trên màu sắc của mỗi loại giấy để tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.

Căn cứ Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn 

có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

Theo quy định này thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (sổ đỏ) đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Do đó, sổ đỏ hay sổ vàng hay hồng đều là chứng từ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của chủ sử dụng, hai sổ này có giá trị pháp lý ngang nhau. Ngoài ra, thực tế vẫn đang lưu hành cả ba loại giấy tờ là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở năm 2000 (sổ đỏ) thì nó vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc hợp thức hóa nhà do bạn xây dựng sai phép nhưng nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định và xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình xây dựng với điều kiện khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.

Cơ quan cấp giấy chứng nhận chỉ xem xét cấp giấy chứng nhận cho diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó theo giấy phép xây dựng và ghi chú: “Khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường”. Theo quy định của pháp luật hiện hành, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD, cụ thể như sau:

“1) Giấy phép xây dựng.

2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6) Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8) Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”

Nộp hồ sơ tại:

- UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện;

- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.

Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Theo đó, hồ sơ thủ tục:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Về biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình bạn tham khảo quy định tại Điều 9 Thông tư 26/2016/TT-BXD quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

Đối với trường hợp của bạn, có tài sản để tự nuôi mình pháp luật không quy định việc cha, mẹ có quyền đuổi con ra khỏi nhà nhưng trên các quy định về quyền, nghĩa vụ của cha, mẹ đối với con và quyền, nghĩa vụ của con đối với cha, mẹ thì để đảm bảo chế độ gia đình, truyền thống đạo đức thì nếu cha mẹ gặp khó khăn trong việc giáo dục con cái thì cha mẹ có thể đề nghị cơ quan, tổ chức hữu quan giúp đỡ để thực hiện việc giáo dục con khi gặp khó khăn không thể tự giải quyết được.

Bạn là người con đã thành niên mà có tài sản riêng hoặc có tài sản chung với cha, mẹ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản sản gắn liền với đất lại sống chung với cha mẹ thì phải có nghĩa vụ chăm lo đời sống chung của gia đình; đóng góp vào việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình nếu có thu nhập.

Trường hợp con sống chung với cha mẹ mà không chăm lo đời sống chung của gia đình, đóng góp vào việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình nếu có thu nhập thì cha mẹ và con cái có thể ở phân chia tài sản theo quy định.

Với hành vi xua đuổi của bố bạn đối với bạn được xác định là hành vi bạo lực gia đình. Theo đó, để đảm bảo quyền lợi thì bạn có thể liên lệ chính quyền địa phương để can ngăn hành vi hoặc xử lý vi phạm nếu đã có sự tác động của chính quyền nhưng vẫn tiếp tục thực hiện hành vi bạo lực trên hoặc  bạn có thể tố cáo tới cơ quan chức năng (cơ quan công an tại địa phương) để xử lý hành vi vi phạm trên và buộc dừng hành vi đang thực hiện.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó…

Trường hợp của bạn là tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND và bạn đã yêu cầu và nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp mà UBND xã  từ chối không nhận đơn và cũng không nói lý do vì sao không nhận đơn. Việc không giải quyết hòa giải gây ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của gia đình bạn. Do đó, tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 3 của Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước hoặc của người có thẩm quyền được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.

Theo các quy định nêu trên thì hành vi không tổ chức hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai của UBND cấp xã là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. Bạn có thể nộp đơn khiếu nại tới Chủ tịch UBND xã về hành vi nêu trên, nếu không đồng ý với cách giải quyết hoặc UBND xã vẫn không giải quyết thì bạn có thể khiếu nại tới UBND huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền về hành vi không tổ chức hòa giải được nêu ở trên.

Căn cứ theo quy định tại Điều 651 về Người thừa kế theo pháp luật của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại….

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất này là tài sản chung của bà và bác bạn. Khi bà và bác bạn qua đời, không để lại di chúc (trừ khi có di chúc hợp pháp về vấn đề này thì thực hiện theo di chúc) thì toàn bộ nhà đất thuộc quyền sở hữu của bà và bác bạn sẽ trở thành di sản thừa kế. Do căn nhà là sở hữu chung của những người đồng thừa kế nên người cô, chú bác bạn không thể bán nhà khi có người khác không đồng ý bán, việc bán nhà chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của của tất cả các đồng thừa kế.

Như vậy, trong trường hợp có người không đồng ý việc bán căn nhà, do đây là tranh chấp trong gia đình nên các đồng thừa kế có thể ưu tiên việc tiến hành họp với nhau, thỏa thuận về việc chia tài sản, tiến hành xác định chính xác giá trị của căn nhà và chia đều những người thừa kế. Các đồng thừa kế có thể tiến hành ủy quyền cho 1 người đứng ra bán căn nhà và cam kết sẽ chia đều cho cho mọi người được hưởng. Tuy nhiên, trong trường hợp không thể thỏa thuận, các đồng thừa kế buộc phải làm đơn kiện ra tòa yêu cầu chia thừa kế đúng theo quy định. 

Hiện nay không có quy định pháp luật về thời hạn của di chúc mà xét xem bản di chúc đó có hợp pháp theo quy định của pháp luật không và những người thuộc diện thừa kế sẽ được hưởng di sản tại thời điểm mở thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 611 Bộ luật dân sự 2015 như sau:“ Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này."

Tuy nhiên, theo điều 623  Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện chia thừa kế được quy định như sau:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

 a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Như trên đã nói, pháp luật không quy định thời gian có hiệu lực của di chúc mà chỉ quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế, thời hiệu thừa kế được tính là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản kể từ khi mở thừa kế.

Trường hợp gia đình bạn nếu muốn chuyển hộ khẩu thì chỉ cần một trong các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu mảnh đất nơi bạn đang sinh sống. Ở đây, không bắt buộc phải có sổ đỏ, cụ thể căn cứ Khoản 4 điều 29 Luật cư trú 2006 về điều chỉnh những thay đổi trong hộ khẩu :“4. Trường hợp chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới trong phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh; chuyển đi trong cùng một huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; chuyển đi trong cùng một thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì chủ hộ hoặc người trong hộ hoặc người được uỷ quyền phải làm thủ tục điều chỉnh. Người đến làm thủ tục điều chỉnh phải nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; xuất trình sổ hộ khẩu; giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp mới”.

Mặt khác theo Khoản 1 điều 6 nghị định 31/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú:"1. Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

a) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó);

- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp phải cấp giấy phép);

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

- Giấy tờ về mua, bán, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã);

- Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình di dân theo kế hoạch của Nhà nước hoặc các đối tượng khác;

- Giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

- Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên;

- Giấy tờ chứng minh về đăng ký tàu, thuyền, phương tiện khác thuộc quyền sở hữu và địa chỉ bến gốc của phương tiện sử dụng để ở. Trường hợp không có giấy đăng ký thì cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc có tàu, thuyền, phương tiện khác sử dụng để ở thuộc quyền sở hữu hoặc xác nhận việc mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế tàu, thuyền, phương tiện khác và địa chỉ bến gốc của phương tiện đó”.

Như vậy, nếu muốn chuyển hộ khẩu không bắt buộc phải có sổ đỏ mà chỉ cần bạn chứng minh được mảnh đất đang sinh sống thuộc quyền sở hữu của bạn, có giấy chứng nhận đã mua mảnh đất đó trước đây để được làm thủ tục nhập hộ khẩu theo đúng quy định.

Căn cứ Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký

của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất”.

Theo đó, dựa vào những giấy tờ gia đình bạn có để làm căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định. Nếu có sự chênh lệch ngày tháng giữa các giấy tờ thì sẽ chọn thời điểm sớm nhất. Nếu gia đình bạn không có những giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định hoặc giấy tờ không ghi rõ thời điểm xác định thì có thể xin xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về thời điểm bắt đầu cũng như mục đích sử dụng đất trên cơ sở lấy ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Di chúc mà ông bà nội bạn để lại là di chúc không có người làm chứng nên phải tuân theo quy định về di chúc bằng văn bản không có người làm chứng tại Điều 633 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó: “Người lập di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc. Việc lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 631 của Bộ luật này”. Điều 631 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản.

2. Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, di chúc có thể có các nội dung khác.

3. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa, người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa”.

Ngoài ra, Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện theo khoản 1 điều 630 Bộ luật Dân sự:

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Như vậy, nếu di chúc của ông bà nội bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tính hợp pháp và nội dung nêu trên thì được coi là hợp pháp và di sản thừa kế của ông bà nội bạn được chia theo nội dung di chúc đó. Trong trường hợp di chúc để lại không đáp ứng đủ các điều kiện trên thì bị coi là không hợp pháp và di sản thừa kế của bạn sẽ được chia theo pháp luật thì bố bạn và những hàng thừa kế khác được hưởng. Theo đó, trong trường hợp di chúc nêu trên là hợp pháp bạn thể làm đơn khởi kiện chi tài sản theo di chúc. Tuy nhiên Ông bà ta thường lấy câu: “ Lọt sàng xuống nia”, “Anh em như thể tay chân”... để răn dạy con cháu, dù sao thì bố bạn cũng là những người thân thuộc, ruột thịt nên bạn không nên có hành động như vậy để giữ gìn đạo lý làm con, làm anh, tránh thiên hạ chê cười. Việc phân chia di sản thừa kế tạm gác qua một bên, sau này tính cũng chưa muộn.

Theo như bạn trình bày, mảnh đất này đã được gia đình ông bà ngoại bạn sinh sống khá dài, trong quá trình sinh sống không có tranh chấp gì xảy ra.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định xác định sử dụng đất ổn định như sau:

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Ông bà ngoại bạn đã tiến hành thủ tục đăng ký kê khai quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và có tên trên sổ địa chính nhà đất và đất đã được sử dụng một cách liên tục, lâu dài và trong quá trình sử dụng đất không có tranh chấp phát sinh nên gia đình bạn hoàn toàn thỏa mãn các quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. nên về mặt pháp luật, gia đình bạn là chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất này. Vì vậy, với tư cách là chủ sở hữu sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất này thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện khi có tranh chấp phát sinh ảnh hưởng đến quyền lợi đối với tài sản thuộc sở hữu của mình.

Căn cứ khoản 2 điều 74 Luật đất đai 2013 quy định: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Giá đất để xác định khoản bồi thường về đất được từng địa phương quy định chi tiết. Vì bạn căn cứ vào địa chỉ cụ thể của thửa đất của mình và có thể tham khảo văn bản của của UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Dựa trên những trình bày ở trên và thực tiễn thửa đất, bạn hãy đối chiếu về khoản bồi thường hội đồng giải phóng mặt bằng xác định đã phù hợp với quy định của pháp luật hay chưa.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất khi đủ các điều kiện được nêu tại khoản 2 điều 71 Luật đất đai 2013:

“a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.”

Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định và bạn phải chấp hành quyết định thu hồi đất này.

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn cảm thấy chưa thỏa đáng với mức bồi thường do UBND huyện đưa ra thì có thể thực hiện khiếu nại quyết định bồi thường của UBND huyện theo quy định tại Khoản 1, Điều 7, Luật khiếu nại 2011: “1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính”

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp của bạn ba mẹ bạn đã tặng cho anh bạn 1 căn nhà có cả đất và đã thực hiện thủ tục sang tên, điều đó đồng nghĩa với việc căn nhà và diện tích đất trống đó đã thuộc quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng của bạn. Khi anh bạn đã có sổ đỏ đứng bạn thì pháp luật sẽ bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng cho anh bạn, tức là bạn và những người anh em khác không có quyền yêu cầu người anh kia chia một phần đất cho bạn, và ba mẹ bạn cũng không có quyền đòi lại nữa, bởi căn nhà và diện tích đất đó hiện đã thuộc sở hữu của anh bạn. Hơn nữa, vụ việc bạn nêu đã được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền và bản án không bị kháng cáo, kháng nghị thì có hiệu lực pháp luật ngay và trường hợp của bạn đã hết hiệu lực khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không thể lật lại vụ án.

Căn cứ quy định nêu trên, trong trường hợp của bạn khi một người sử dụng yêu cầu bán căn nhà đó nhưng các đồng sở hữu khác không đồng ý thì việc chuyển nhượng sẽ không thể giao kết được.

Nếu như Tòa án xác định được phần sở hữu của mỗi người đối với căn nhà đó thì mỗi người sẽ có quyền định đoạt với phần sở hữu của riêng mình. Như vậy, phần giá trị tài sản là ngôi nhà sẽ được là 5 phần tiền bằng nhau cho 5 người đồng sở hữu ngôi nhà lúc bán tài sản là ngôi nhà đó thì bố bạn sẽ được nhận phần tiền của mình tương đương với phần quyền sở hữu được Tòa án xác định.

Quyền về lối đi chung đã được quy định trong BLDS 2015 như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo đó, gia đình bạn và gia đình nhà bác bạn có đất thì có quyền yêu cầu gia đình nhà bác đó dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ, và phải có sự đền bù thích hợp cho gia đình hàng xóm, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Gia đình hàng nhà bác bạn dành lối đi cần thiết cho gia đình bạn và các gia đình khác.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, sổ đỏ là chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử hữu đối với diện tích đất được xác định trong sổ đỏ. Do đó gia đình bạn được cấp sổ đỏ cho phần đất làm lối đi chung nên người bác không có quyền sở hữu, định đoạt đối với phần đất đó. Hành vi người bác xây dựng khoá lại cái cổng lối đi chung đó và cố tính không mở để đi vào trên lối đi chung được coi đây là hành vi vi phạm pháp luật về quyền sở hữu.

Để bảo đảm quyền lợi của mình thì bạn có thể làm đơn gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Tòa án nhân dân quận, huyện nơi cư trú để yêu cầu tháo dỡ cổng mà gia đình bác bạn đã dựng lên trên lối đi chung.

Theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Điều 218 Bộ luật dân sự 2015  quy định về định đoạt tài sản chung:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.”

Điều 126 Luật Nhà ở quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. “Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua”.

Khoản 3 Điều 128 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Khoản 2 Điều 126 Luật Nhà ở quy định: “trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Như vậy, theo các quy định trên, việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Do đó, việc bán nhà đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó. Trong trường hợp này, nếu người còn lại là bố bạn không đồng ý bán thì người kia có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì người không đồng ý bán có quyền ưu tiên mua, trong thời hạn 3 tháng nếu người đó không mua thì những người kia có quyền bán lại cho người khác. Việc những người thuộc sở hữu chung nói như thông tin bạn cung cấp là không đúng với quy định được nêu ở trên.

Trong trường hợp này nếu như diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích trong sổ đỏ có sự sai lệch mà ranh giới sử dụng đất không có sự thay đổi thì gia đình cần thu thập các chứng cứ chứng minh để được  công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích này. Ngoài ra, nếu ranh giới sử dụng có sự thay đổi thì cần có sự đo đạc lại diện tích của nhà hàng xóm để xác định gia đình có hành vi lấn chiếm đất đai của gia đình hàng xóm hay không, nếu không lấn chiếm phải có chứng cứ chứng minh về quá trình sử dụng ổn định lâu dài để được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này.

Căn cứ khoản 2 điều 2 Quyết định 05/2006/QĐ – BXD thì nhà được cấp biển số nhà gồm:

a) Nhà ở, công trình xây dựng (sau đây gọi tắt là nhà), trừ các loại nhà xây dựng không phép hoặc trái phép trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Nhóm nhà, ngôi nhà và tầng nhà, căn hộ, số cầu thang của nhà chung cư.

Như vậy, nếu bạn thuộc các đối tượng được đánh số và gắn biển số nhà theo quy định nêu trên thì bạn có thể nộp đơn đăng ký cấp số nhà tại UBND cấp quận, huyện. Để được cấp số nhà bạn cần thực hiện các thủ tục, giấy tờ sau:

- Nộp đơn đăng ký số nhà tại UBND Quận 12.

- Nộp kèm theo đơn xin cấp số nhà phải có bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Các giấy tờ có liên quan khác.

Theo Khoản 3 Điều 29 Luật Cư trú năm 2006 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định: “Trường hợp có thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà thì cơ quan quản lý cư trú có thẩm quyền căn cứ vào quyết định thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đính chính trong sổ hộ khẩu.”

Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 12 Thông tư số 35/2014/TT-BCA của Bộ Công an quy định: “Trong thời hạn 03 (ba) tháng, kể từ ngày có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà thì cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thông báo để công dân đến làm thủ tục điều chỉnh trong sổ hộ khẩu. Trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày có thông báo của cơ quan đăng ký cư trú, công dân có trách nhiệm đến để làm thủ tục điều chỉnh trong sổ hộ khẩu;”

Như vậy, chủ sở hữu hoặc người quản lý hợp pháp bất động sản được đánh số nhà mới trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có thông báo của cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm làm thủ tục điều chỉnh trong sổ hộ khẩu.

Hồ sơ điều chỉnh thay đổi trong sổ hộ khẩu gồm: phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu (theo mẫu); sổ hộ khẩu; các giấy tờ chứng minh sự thay đổi (giấy chứng nhận số nhà). Trong 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, bổ sung những thay đổi trong sổ hộ khẩu cho công dân.

Trước hết, gia đình bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho bất động sản. Sau đó bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa kèm theo hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh.

Căn cứ vào Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì trình tự, thủ tục tách thửa được thực hiện như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

2.Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

Như vậy, gia đình bạn cần nộp một bộ bộ hồ sơ tách thửa. Theo Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất bao gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

+ Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất; hoặc văn bản thỏa thuận phải có chứng nhận của công chứng, chứng thực; trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng/tặng cho (có công chứng).

Như vậy, Người sử dụng đất trong trường hợp này được xác định là ông bạn, người đang có quyền sử dụng đất (thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Sau khi thủ tục tách thửa hoàn tất, gia đình bạn bạn lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng sau đó tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục như trên.

Về thuế, lệ phí Căn cứ vào Khoản 1 Điều 1 Nghị định 23/2013/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì đối với trường hợp: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” thì thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, theo quy định này thì việc tặng cho đất cho bạn “giữa cha mẹ đẻ với con đẻ” nên không phải nộp lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu…lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.