Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Tại Khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” (trừ trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014).

Như vậy, hiện nay pháp luật về đất đai, nhà ở, công chứng, đăng ký biện pháp bảo đảm không có quy định riêng dành cho tổ chức, cá nhân khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được pháp luật về đất đai ghi nhận trong trường hợp đất đủ điều kiện thế chấp quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 hoặc pháp luật về nhà ở ghi nhận trong trường hợp nhà ở đủ điều kiện giao dịch theo quy định tại Điều 188 Luật Nhà ở năm 2014.

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định:

“Điều 9. Công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm

1. Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thoả thuận.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực.”

Thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia, về bản chất, đây cũng là một dạng giao dịch bảo đảm. Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định chung về hình thức của giao dịch bảo đảm thế chấp. 

Do đó, việc bạn phải xác định hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không phụ thuộc vào đối tượng thế chấp và được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

Trong trường hợp này của bạn, bạn có thể thương lương trước với bên cho thuê và yêu cầu họ thanh toán số tiền cọc cho mình.

Đã được trả lời rồi.

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Thực hiện đúng quy định đó thì, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản.

Trên thực tế, quan hệ ủy quyền giữa cá nhân với nhau thường mang tính chất tương trợ, giúp đỡ như  uỷ quyền giao dịch hồ sơ đất đai. Cho nên, ủy quyền uỷ quyền giao dịch hồ sơ đất đai không bắt buộc ghi  nội dung khoản phí phải trả để thực hiện ủy quyền mà có thể hai bên tự thỏa thuận. Do đó, Hợp đồng ủy quyền có ghi phí hay không đều phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên và pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận đó.

Căn cứ vào Điều 503 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

Theo như tình tiết bạn nêu, khi khách hàng B vay 10 tỷ đồng và bạn có đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp. Theo quy định của pháp luật hiện hành, ngân hàng với vai trò là bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản là quyền sử dụng đất khi người thế chấp không có khả năng trả nợ thông qua 2 hình thức là chuyển nhượng trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá. Vì vậy, khi đến hạn mà B không thanh toán được tiền vay của Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.”

Như vậy, khi đến hạn trả nợ, khi bên B không thực hiện hết hạn trả nợ giữa A và B mà giao dịch bảo đảm giữa ngân hàng đã đăng ký cho nên ngân hàng sẽ được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm. Và khi ngân hàng đã đem tài sản là nhà và đất ra để xử lý thì do tài sản là nhà đất này được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nên tất cả cho bên bên B

Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi đề xuất một phương án như sau, bạn có thể tham khảo. Nhà và đất mà gia đình bạn sử dụng làm tài sản thế chấp, có thể giá trị thực của nó là rất lớn. Do đó, gia đình bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng về việc xử lý mảnh đất đó. Giữa bạn và phía ngân hàng phải cùng thỏa thuận, đưa ra một phương án phù hợp nhất. Bởi lẽ, mục đích cuối cùng của các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm cũng chỉ mong thu hồi được khoản nợ đã cho vay. Nếu bạn có thể Thỏa thuận mảnh đất này với số tiền lớn thì có thể dùng để trả nợ cho ngân hàng và cũng giảm bớt gánh nặng kinh tế khi mỗi năm phải chi trả một số tiền rất lớn, trong khi kinh tế hiện nay đang vô cùng khó khăn. Chúc bạn may mắn và thành công.

Môi giới bất động sản là một hoạt động kinh doanh được pháp luật công nhận, được quy định cụ thể tại Luật kinh doanh bất động sản và các luật liên quan. Theo đó thì Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Điều 67 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, như sau:

“1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.

2. Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Như vậy, khi thực hiện hoạt động môi giới bất động sản,  công ty môi giới có trách nhiệm cung cấp cũng như đảm bảo sự chính xác của các thông tin về bất động sản. Nếu thông tin công ty môi giới cung cấp cho khách hàng không chính xác, dẫn đến thiệt hại cho khách hàng, thì công ty có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (theo quy định tại khoản 5 điều này).

Trong trường hợp bản hỏi như trên, Công ty bạn được ký Hợp Đồng ký gửi với khách hàng để bán 20 căn hộ này và hưởng phí hoa hồng và không vi phạm quy định nào của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của tôi. Nếu bạn có vấn đề gì thắc mắc hoặc chưa hiểu thì bạn hãy liên lạc với tôi theo số ĐT để được tư vấn một cách cụ thể hơn.

Trường hợp của bạn, tôi tư vấn như sau:

Căn cứ Khoản 9 Điều 3 Luật đầu tư 2014 quy định: Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế.

Công ty bạn là một DNNN có ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với một công ty cổ phần với tỷ lệ góp vốn là 51:49 và có dự định thành lập Ban điều hành Dự án (gồm có người của Cty bạn và Công ty CP) và ban hành Quy chế hoạt động của Ban điều hành

Theo đó, trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên vẫn giữ nguyên tư cách pháp lý của chính mình, nhân danh mình để thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Với cơ chế đàm phán để chia sẻ nghĩa vụ trong hoạt động đầu tư, đầu tư theo hợp đồng hợp tác kinh doanh có ưu điểm là tính linh hoạt do không có sự ràng buộc về tổ chức bằng một pháp nhân chung của các tổ chức, cá nhân có quan hệ đầu tư với nhau.

Như vậy, theo như câu hỏi của bạn đặt ra thì Quyết định thành lập ban điều hành Dự án và Quyết định ban hành quy chế do TGĐ Công ty ban ký là chưa đầy đủ vì khi ký hoặc thành lập thì chỉ có giá trị đối với Công ty bạn mà thôi. Bạn phải xem xét lại toàn bộ quyền nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng có quy định việc thành lập ban điều hành và ban hành quy chế thuộc thẩm quyền của bên nào hay không. Trong trường hợp không có quy định này thì hai bên cùng thỏa thuận ký thành lập Ban điều hành dự án chung.

Trên đây là nội dung trả lời cho trường hợp của bạn, hy vọng có thể giúp bạn trong quá trình giải quyết việc này. Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào khác vui lòng liên hệ trực tiếp với tôi