Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Bố bạn có vay vốn của Nguyễn Thi Hiền ngày 14/9/2014 với số tiền 60 triệu đồng và làm thủ tục giấy tờ vay vốn . Nhưng do thiếu hiểu biết bà Hiền đã làm giả thấy tờ thành giấy tờ chuyển nhượng mà gia đình bạn không biết. Theo đúng thời gian hẹn vay vốn 3 năm vào ngày mùng 10/7/2017 gia đình bạn đã tiến hành hoàn trả số tiền cả gốc cả lãi là 136 triệu đồng và bà Hiền đến nhận và có ghi lại giấy biên lai nhận tiền và hẹn 15 ngày sau sẽ trả bìa đỏ cho gia đình. Trong khi giao dịch đưa tiền vì để chắc chắn hơn gia đình bạn đã có ghi cả hình lại .Nhưng đến nay gia đình bạn được bên ngân hàng Đại Dương ( Oceanbank)  chi nhánh Hoàng Mai- Hà Nội đến và thông báo phát mại tài sản là mảnh đất của gia đình bạn

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn tồn tại 02 giao dịch, đó là hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thực trạng diễn ra khá phổ biến khi bà Hiền biết bên vay là gia đình bạn khó có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi, nên bên cho vay đã thế chấp tài sản với ngân hàng. Có thể thấy thông tin bạn nêu trên của gia đình bạn, bà Hiền đã giao dịch với ngân hàng là đã lừa dối gia đình bạn khi mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch được xác lập. Trong quan hệ dân sự, các bên phải thiện chí, trung thực trong việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự, không bên nào được lừa dối bên nào. Lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba trong quan hệ dân sự vi phạm nguyên tắc cơ bản trong quan hệ dân sự.

Căn cứ Điều 132 Bộ luật dân sự 2005 (thời điểm giao dịch được áp dụng): “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại”.

Vì vậy, gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối theo quy định ở trên. Do đó nếu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì hậu quả là các bên sẽ được khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu gia đình bạn chứng minh được Hợp đồng thế chấp nhà, đất vô hiệu.

Theo quy định thì phải ghi đất thổ cư mà tách hành 2 loại đất như bạn nêu vì hạn mức giao đất theo quy định gồm có 2 loại đó là hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất thổ cư – đất ở. Việc quy định về hạn mức giao đất ở, đất nông nghiệp có ý nghĩa rất quan trọng  nhằm để dảm bảo sự công bằng về quyền sử dụng đất cho người sản xuất nông nghiệp hay đất ở, tạo cân bằng cho sự phát triển xã hội và tránh sự tích tụ tập trung đất đai quá lớn làm ảnh hưởng tới quỹ đất chung của người khác và tích lũy đầu cơ. Chính vì vậy, những quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp hay thổ cư đều cho phép tích tụ và tập trung đất nhưng phải trong mức quy định. Hạn mức giao đất sẽ là căn cứ xác định hạn mức chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn muốn chuyển toàn bộ diện tích đất trồng cây lâu năm đang sử dụng sang đất thổ cư, việc này có thể được thực hiện, trừ khi thửa đất của bạn thuộc trường hợp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Pháp luật đất đai không bắt buộc bạn phải chuyển đổi toàn bộ diện tích thửa đất hiện có sang đất thổ cư. Cụ thể, căn cứ vào Điều 52 và Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Bạn muốn tìm hiểu thông tin về việc sử dụng thửa đất của mình thì cần liên hệ tới UBND cấp xã và phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện để được giải đáp. Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện được công khai tại cổng thông tin điện tử của địa phương hoặc tại trụ sở của cơ quan, bạn có thể căn cứ vào các tài liệu này để xác định khả năng sử dụng đất của mình.

Nếu bạn có căn cứ cho rằng có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật hình sự.

Theo quy định tại Bộ luật tố tụng hình sự thì: Công dân có thể tố giác tội phạm với Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án hoặc với các cơ quan khác, tổ chức. Nếu tố giác bằng miệng thì cơ quan, tổ chức tiếp nhận phải lập biên bản và có chữ ký của người tố giác.

Cơ quan, tổ chức khi phát hiện hoặc nhận được tố giác của công dân phải báo tin ngay về tội phạm cho Cơ quan điều tra bằng văn bản.

Như vậy, bạn có thể tố giác tội phạm. Bạn có thể tố cáo với cơ quan công an, sau khi xác định cơ quan công an sẽ điều tra vụ án bạn nêu

Vụ tai nạn đã khiến bạn bị xẹp đốt sống L1 nhưng người gây tai nạn đã bỏ chạy khỏi hiện trường và hiện không ra trình diện. Do đó, bạn phải thực hiện việc trình báo Công an huyện để điều tra, lập biên bản, vẽ sơ đồ truy tìm thủ phạm.

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là khái niệm lớn bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính… Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 đã phân ra hai hệ thống cơ quan giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân và hệ thống cơ quan quản lý hành chính Nhà nước Ủy ban nhân dân.

Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này.

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Căn cứ tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau: 

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy,  UBND xác định mảnh đất bạn nêu là đất có tranh chấp là có căn cứ và trong trường hợp của gia đình bạn do đất đang có tranh chấp nên không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận/huyện. Còn Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm xác nhận tình trạng sử dụng đất ở địa phương và khi không còn tranh chấp thì UBND xã mới có thể xác nhận để bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo bạn trình bày thì bà mẹ vợ bạn đã qua đời chỉ còn lại ông còn sống và cha mẹ vợ bạn có  lập di chúc chung cho gia đình vợ chồng bạn. Như vậy, di sản thừa kế sẽ chia theo di chúc.

Theo quy định, nếu di chúc cha mẹ vợ bạn lập là di chúc hợp pháp thì di chúc này sẽ có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế. Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời điểm mở thừa kế tại Điều 611 như sau:

Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

…

Như vậy, cha mẹ vợ bạn đã lập di chúc chung, mẹ bạn đã mất và cha vợ bạn vẫn còn sống. Di chúc này có hiệu lực pháp luật từ thời điểm người để lại di sản chết với phần di sản mẹ vợ bạn để lại, do đó có thể chia thừa kế trước với phần di sản thuộc khối di sản của bà mẹ vợ theo nội dung di chúc mẹ vợ bạn đã để lại. Do đó, vợ chồng bạn được hưởng di sản thừa kế theo di chúc có thể tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên đối với trường hợp này, nếu phần tài sản của cha vợ bạn có thể xác định được và cha bạn đồng ý cho bạn ngay phần tài sản đó mà không muốn để lại thừa kế thì cha bạn có thể tiến hành sửa đổi, di chúc chung của vợ chồng và lập hợp đồng tặng cho với bạn và chị bạn về khối tài sản đó của cha bạn. Sau khi tiến hành khai nhận di sản thừa kế và lập hợp đồng tặng cho tại tổ chức công chứng, những người thừa kế sẽ tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Khi bạn đã có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới có quyền bán nhà đất đó một cách hợp pháp

Phần đất của mẹ bạn mua lại chỉ có giao ước bằng miệng với nhau, không lập thành văn bản, do đó việc mua bán chỉ căn cứ vào hợp đồng mua bán để xem rõ bên hàng xóm bán cho gia đình bạn bao nhiêu mét vuông?

Theo quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai. Hơn nữa, theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 thì “hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Do vậy việc mua bán đất thông qua thỏa thuận miệng giữa mẹ bạn và cậu A không có giá trị pháp lý. Nếu không có văn bản mua bán có công chứng, chỉ là thỏa thuận bằng lời nói thì việc mua bán là vô hiệu, hậu quả pháp lý là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Ngoài ra, điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cũng nêu rõ, trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Bạn nên mời những người hàng xóm làm chứng cho bạn về việc gia đình bạn đã sử dụng ổn định lâu dài phần đất này để có thêm căn cứ chứng minh phần đất thuộc sở hữu của gia đình bạn. Nếu không có căn cứ chứng minh thì rất khó để chứng minh phần đất mua bán trước đây thuộc sở hữu của gia đình bạn.

Vì vậy, nếu bạn muốn yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp này thì ngoài đơn khởi kiện đáp ứng được nội dung và hình thức theo quy định tại điều 164 Bộ luật Tố tụng Dân sự thì phải nộp kèm tài liệu để làm căn cứ giải quyết vụ án. Trong trường hợp người khởi kiện không xuất trình cho tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản thì tòa án chưa thụ lý đơn khởi kiện.

Tòa án sẽ yêu cầu đương sự bổ sung tài liệu trong một thời hạn do tòa án ấn định. Nếu hết thời hạn trên mà đương sự không bổ sung được tài liệu thì căn cứ khoản 2 Điều 193 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện. Tòa án không được thụ lý vụ kiện.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

…

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì dự án xây dựng đầu tư nhà ở thương mại, kinh doanh dịch vụ kết hợp để ở ngoài khu kinh tế thì thường có thời hạn 50 năm. Do vậy khi lô đất thổ cư dự án này được cấp theo dự án này thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. 

Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn dự định mua, nhận chuyển nhượng lô đất thổ cư dự án. Trong trường hợp này, khi bạn mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng phần lô đất thổ cư dự án theo dự án kinh doanh nhà ở này thì bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình khác gắn liền với đất. Do có mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ nên sẽ không được xác định với mục đích lâu dài như đối với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, mà chỉ được quyền sở hữu công trình, quyền sử dụng đất theo thời hạn giao đất cho chủ đầu tư, theo thời hạn thực hiện dự án. Tuy nhiên bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp quyết định giao đất đối với lô đất đó, bằng cách này bạn sẽ biết được mảnh đất cần kiểm tra có phải là đất sổ đỏ 50 năm có chuyển đổi thời hạn sử dụng thành lâu dài hay không nhé.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn mất không để lại di chúc, bởi vậy tài sản của bố bạn để lại được chia thừa kế theo pháp luật. Nay cả gia đình bạn muốn sang tên sổ đỏ cho bạn, nghĩa là đã được sự đồng ý của các đồng thừa kế của bố mẹ bạn. Việc phân chia tài sản thừa kế theo pháp luật được quy định tài điều 651 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, theo trường hợp của bạn thì ngôi nhà đứng tên bố mẹ bạn, hai chị em của bạn là hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật. Để bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà đất mà bố mẹ bạn để lại thì gia đình bạn (các đồng thừa kế của bố mẹ bạn) cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Việc cả gia đình bạn thống nhất chuyển quyền sở hữu nhà đất đó sang cho bạn thì cần tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại cơ quan có thầm quyền về công chứng, chứng thực. Sau khi thực hiện xong việc công chứng văn bản khai nhận di sản và văn bản thỏa thuận phân chia di sản thì mẹ bạn cần mang Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp và giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế với người đã mất để đăng ký biến động đất đai sang tên cho bạn.

Đây được coi là đất tái định cư gia đình người bán được Nhà nước đền bù khi bị thu hồi đất, đất này thuộc quyền sử dụng của gia đình người bán đất. Nên họ có quyền chuyển nhượng lại cho người khác. Tuy nhiên, sẽ phải đáp ứng điều kiện để chuyện nhượng đất theo quy định của Điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Do đó, nếu bạn muốn “đi tắt” trước khi người được giao đất (người chuyển nhượng) có giấy chứng nhận bằng cách ký hợp đồng ủy quyền để nhận đất thì theo tôi cách làm này không thuận lợi hơn so với cách làm chính thống và cũng không đem lại lợi ích gì cho bạn.

Vì người chuyển nhượng (vợ chồng ông A) vẫn được ghi tên trên hồ sơ và các quyết định của cơ quan có thẩm quyền, người nhận ủy quyền (tức là bạn) chỉ thực hiện các công việc như nhận đất trên danh nghĩa, nộp tiền, thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới thửa đất với cơ quan có thẩm quyền...

Sau đó, bạn vẫn phải đợi tới khi người chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi khi đó các bên mới có thể hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của luật.

Dù rằng việc giao dịch đã hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất Tái định cư và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất đất kèm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ(viết tay) và Hợp đồng ủy quyền(có công chứng), còn bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thì hình thức giao dịch này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận chuyển nhượng suất tái định cư, bởi những lý do sau: Hợp đồng ủy quyền vô hiệu, Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ như bạn nêu và người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở còn gặp phải những rủi ro khác như: bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản, cùng một lúc ủy quyền cho nhiều người… Hậu quả pháp lý của thực hiện cách này là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau đó mới xét đến yếu tố lỗi để bồi thường. 

Trong khi đó, cách làm theo con đường chính thống là khi người chuyển nhượng nhận được quyết định giao đất chính thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó thì hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, hai bên cũng tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên theo quy định của luật. Rõ ràng, cách làm chính thống này đỡ rắc rối về thủ tục và an toàn về mặt pháp lý. Do đó, bạn nên đợi đến khi người chuyển nhượng nhận được quyết định giao đất chính thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó rồi mới tiến hành nhận chuyển nhượng như trình bày trên.

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về quyền của người sử dụng đất thì pháp luật đất đai hiện hành không quy định việc cho mượn quyền sử dụng đất. Do đó nhà bạn muốn lấy lại mảnh đất đã cho chú bạn mượn thì gia đình bạn cần chứng minh gia đình bạn là người có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Để chứng minh được quyền sử dụng đất đó của gia đình bạn thì gia đình bạn cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013. Do đó bạn cần kiểm tra lại bản đồ địa chính để xác nhận tên người sử dụng đất của mảnh đất này là ai. Về thủ tục giải quyết tranh chấp

1. Căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự thỏa thuận để giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu không tự thỏa thuận được thì bạn có thể là đơn yêu cầu hỏa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

2. Nếu hòa giải không thành thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Căn cứ theo quy định này, bạn phải gửi đơn đến UBND cấp xã để yêu cầu hòa giải. Nếu việc hòa giải không thành, bạn có thể nộp đơn lên tòa án cấp huyện để yêu cầu giải quyết.

Để xác định hành vi chặt cây của người bác và anh họ bạn có phạm tội hoặc có bị xử phạt vi phạm hành chính hay không cần xác định số cây này có phải tài sản hợp pháp của gia đình bạn hay không? Tuy nhiên, theo như thông tin bạn cung cấp miếng đất là của gia đình bạn vì vậy gia đình bạn có quyền sử dụng đất hợp pháp với diện tích đất đó thì số cây cối hoa màu trên được xác định là tài sản hợp pháp của nhà bạn. 

Đối với hành vi cố ý hủy hoại tài sản của người khác, tùy vào tính chất của hành vi và mức độ thiệt hại có thể bị trung cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính. Do đó bạn có thể tố cáo hành vi này với cơ quan công an xã hoặc cơ quan điều tra cấp huyện để được xử lý theo quy định.

Trường hợp gia đình bà Bông đã tự ý trồng cây trên mảnh đất của nhà nhà bạn thì bạn có quyền làm đơn yêu cầu Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn giải quyết tranh chấp. Với hành vi tự ý trồng cây trên đất của người khác mà chưa có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm để bảo vệ quyền lợi cho gia đình mình.

Tại Khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ, nếu thửa đất có nhiều người đứng tên chung quyền sử dụng đất thì trong giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và mỗi người đều được cấp một giấy chứng nhận. Nếu các chủ sử dụng cùng có yêu cầu sẽ được cấp chung 1 giấy chứng nhận duy nhất và trao cho người đại diện. Như vậy, khi cùng làm các thủ tục mua đất theo quy định, những người góp tiền mua đất sẽ cùng được ghi tên trên giấy chứng nhận và trở thành đồng sử dụng chung hợp pháp đối với mảnh đất đó.

Ngoài ra, tại Khoản 4, Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng có nêu quy định: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì trong giấy chứng nhận phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, ngoại trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Như vậy, để cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cơ sở ghi nhận đúng tên 3 người và ghi cả tên vợ và chồng của 3 người trên trừ khi có có thỏa thuận ghi tên một người.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền theo giá thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp bạn cho tặng một mảnh đất thì mức Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 10% (thuế suất) và phí trước bạ là 0,5%.

Đối với trường hợp bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì được tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% (thuế suất) và phí trước bạ là 0,5%.

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015 quy định tại khoản 2 Điều 129 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, một giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên tham gia giao dịch tích cực, thiện chí thực hiện giao dịch (đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch) thì giao dịch không bị vô hiệu. Quy định này thể hiện sự áp dụng một cơ chế pháp lý vừa linh hoạt, vừa chặt chẽ để buộc bên không thiện chí phải thực hiện đúng cam kết của mình, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho bên thiện chí không muốn phá vỡ quan hệ giao dịch, góp phần hạn chế việc tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu một cách tùy tiện vì lý do không tuân thủ quy định hình thức, bảo đảm sự ổn định của quan hệ thị trường. Nhưng những ý nghĩa này chỉ thực sự có khi luật được áp dụng vào những vụ việc thực tế.

Đối với việc bạn và bên bán đất đã thỏa thuận với nhau, bạn sẽ nhận thanh toán toàn bộ số tiền mua đất,  sau khi hoàn thành toàn bộ thủ tục sẽ thanh toán nốt. Bản chất của hợp đồng là giao dịch dân sự, mà giao dịch dân sự luôn đề cao ý chí, việc tự thỏa thuận của các bên. Chính vì vậy, nếu bạn và bên mua nhà đất đã thỏa thuận được về việc thanh toán thì nó hoàn toàn hợp lý.

Bạn có quyền hủy hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự. Tuy nhiên bạn phải thông báo ngay cho bên mua và các bên có liên quan. Nếu việc hủy bỏ hợp đồng của bạn mà gây thiệt hại cho bên mua thì bạn phải bồi thường trừ trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng và bạn có quyền hủy bỏ theo các thỏa thuận trước đó. Bạn lưu ý là việc hủy bỏ hợp đồng chỉ được thực hiện khi thửa đất chuyển nhượng chưa được đăng ký sang tên.

Theo quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự như sau:

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo quy định trên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt ra trong các trường hợp do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.Trong trường hợp của bạn đây là hợp đồng dân sự mua bán nhà đất nên khi chấm dứt hợp đồng có sự chấp thuận của bạn và lỗi là do bên bán lô đất là bạn nên khi chấm dứt hợp đồng hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ban đầu, ngoài ra thì bên có lỗi phải bồi thường cho bên kia, mức bồi thường sẽ do hai nên tự thỏa thuận, bên mua có thể yêu cầu bồi thường cao hơn nếu bạn bồi thường cho bên mua đồng ý hoặc nếu sự bồi thường không thỏa đáng mà mua không đồng ý thì họ có thể làm đơn yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền lợi.

Theo như lời bạn trình bày thì đất của bạn đang trong quá trình giải quyết và giờ bạn và UBND xã có ra quyết định cưỡng chế phạm vi 25m2 . Hành vi quyết định cưỡng chế phạm được hiểu là một hành vi thay đổi hiện trạng đất. Nhưng, do đây là việc có sự đồng tình của cả hai bên tranh chấp tức là không có đơn yêu cầu từ một bên ngăn cản việc cưỡng chế đó, do đó bạn và UBND xã vẫn có quyền thực hiện. Cơ quan có thẩm quyền chỉ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc ngăn cấm khi có hành vi thay đổi hiện trạng đất và có đơn áp dụng biện khẩn cấp tạm thời tạm dừng việc cưỡng chế của người một bên khi có đơn yêu cầu.

Để đảm bảo quá trình giải quyết sự việc được thuận lợi, bảo vệ tài sản và bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được thì bạn phải có đơn đề nghị tạm dừng quyết định cưỡng chế tạm thời khi có căn cứ gải quyết theo quy định.

Căn cứ quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14-12-1996 của Bộ trưởng Xây dựng), khi mở cửa sổ, cửa thông hơi, ban công của các công trình xây dựng phải đáp ứng những điều kiện sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. (Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh như chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà.

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

- Trường hợp muốn trổ cửa trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m thì phải có sự thỏa thuận với các hộ liền kề. Tuy nhiên để đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà, các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sân ít nhất 2m. Khi thỏa thuận trên bị hủy bỏ thì bên mở cửa phải bịt các lỗ cửa này lại.

Khi lắp đặt đường ống dẫn nước mưa, nước thải hay ống khói của công trình, tuyệt đối không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Máy lạnh (máy điều hòa nhiệt độ không khí) nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đỏ phải ở độ cao trên 2,7 m và không được xả nước ngưng trực tiếp trên mặt hè, đường phố.

Trường hợp nhà được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, mọi bộ phận nhà trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m đều không được nhô quá đường đỏ, trừ các trường hợp sau:

- Bậc thềm, vệt dắt xe được nhô ra nhưng không quá 0,3m.

- Đường ống đứng thoát nước mưa gắn vào mặt ngoài nhà được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải bảo đảm mỹ quan.

- Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

Trong khoảng không từ độ cao 3,5m so với mặt vỉa hè trở lên, các bộ phận cố định của ngôi nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua (không áp dụng với mái đón, mái hè) được vượt quá đường đỏ theo những điều kiện sau:

- Độ vươn ra (đo từ chỉ giới tới mép ngoài cùng của phần nhô ra) phải không được lớn hơn giới hạn được phép (từ 0m đến 1,4m) tùy thuộc chiều rộng lộ giới; đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m.

- Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải theo quy định về quản lý xây dựng khu vực sao cho thống nhất trong từng cụm nhà.

- Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng.

Đối với công trình nhà ở có chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ thì không hạn chế việc xây bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng. Riêng ban công được nhô qua chỉ giới xây dựng không quá 1,4m nhưng không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia.

Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể. Bạn căn cứ vào các quy định nêu trên để thực hiện xây dựng cho đúng.

Theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, việc xử phạt vi phạm hành chính phải được xử lý đúng thẩm quyền. Xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính.

Bên cạnh đó, tại Điều 41, 42 Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng chung cư và Điều 104 Luật Nhà ở 2014, ban quản trị chung cư hay đơn vị quản lý vận hành chung cư không có quyền xử phạt vi phạm hành chính trong khu chung cư.

Như vậy, ban quản lý chung cư, chủ đầu tư hay ban quản trị chung cư  không có thẩm quyền để xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm như trên. Thẩm quyền xử phạt các hành vi vi phạm trên thuộc về các cơ quan nhà nước theo đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp của bạn, tình trạng cư dân không chấp hành nội quy dẫn đến việc không thể tổ chức được nếp sống văn minh trong chung cư. Hội nghị cư dân (đủ điều kiện theo quy định) có thể xây dựng một số Nội quy, quy chế xử lý vi phạm nội quy chung cư có tính chất thỏa thuận dân sự để giao cho Ban quản lý kiểm tra khi cư dân vi phạm. Việc cư dân vi phạm sẽ xử lý bằng việc chấm dứt thoả thuận nào đó mà thôi chứ không có quyền phạt như bạn nêu.

Đây là một dạng câu hỏi về bài tập về pháp luật. Luật sư chỉ giúp tư vấn pháp luật cho những ai có nhu cầu chứ không giúp giải bài tập về pháp luật nhé. Mong bạn thông cảm!

Quyền thừa kế không phải là vô thời hạn mà phải có thời hạn nhất định do pháp luật quy định, đó là thời hiệu. “Thời hiệu là thời hạn do pháp luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sịnh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do Luật quy định”. Theo đó Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định :

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với  động sản, kể thừ thời hiệu mở thừa kế. hết thời hạn này thì di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này; 

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này. 

Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3.Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 3 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”.

Tuy nhiên có trường hợp thì thời hiệu khởi kiện về thừa kế có thể không được áp dụng nếu các đồng thừa kế đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung. Theo đó, khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết.
Như vậy, nếu trường hợp của bạn có văn bản xác nhận là đồng thừa kế và xác nhận di sản để lại chưa chia, kèm theo thỏa thuận phân chia di sản, thì bạn mới có quyền sở hữu 1 phần di sản trên theo thỏa thuận phân chia. Ngược lại, một trong các bên không thừa nhận là di sản hoặc đã phân chia rồi thì bạn không đủ yêu cầu chia tài sản chung.