Việc bố bạn bán đất ruộng có cần sự đồng ý của cô bạn hay không thì phải xác định đối tượng được ghi nhận trong GCNQSDĐ phần diện tích đất đó. Tức là, cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bố bạn được cấp là GCN ghi tên hộ gia đình hay GCN ghi tên cá nhân.
Trường hợp GCNQSDĐ ruộng ghi tên cá nhân (ghi đích danh tên bố bạn) thì chỉ người (những người) có tên trên giấy chứng nhận mới là người có quyền sử dụng. Khi đó bố bạn có quyền bán mảnh đất này đi mà không cần sự đồng ý của cô bạn.
Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ gia đình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
Như vậy, khi trên GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì quyền sử dụng đất sẽ là của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCNQSDĐ. Do đó, đất này không phải tài sản của riêng ai trong gia đình bạn mà đất này là tài sản chung của các thành viên gia đình. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Theo đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp.
Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu bố bán đất cho người khác thì phải được các thành viên gia đình bạn ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền của thành viên đó cho bố bạn để thực hiện giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó mới được coi là hợp pháp. Như vậy nếu bố bạn tự ý bán mảnh đất mà cô bạn không biết hoặc không đồng ý là sai quy định.
Và cô bạn có quyền đòi lại khi gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên giao dịch này vô hiệu.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
