Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Theo đó khi thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp nhầm thời điểm mà bạn không biết bạn cần làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch để đề nghị giải quyết.

Theo đó nếu việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn mà cơ quan nhà nước giải quyết không được, bạn sẽ làm đơn khiếu nại lên chủ tịch ủy ban nhân dân, nếu việc chủ tịch UBND cấp huyện không giải quyết thỏa đáng theo yêu cầu của bạn thì bạn có quyền khiếu nại lên chủ tịch tỉnh. Hoặc bạn giải quyết theo con đường tố tụng là giải quyết ra toàn án, 

Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 79, Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 2, Điều 6, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì: Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Như vậy, việc gia đình bạn sẽ được nhận bồi thường bằng đất hay bằng tiền phụ thuộc vào điều kiện thực tế của gia đình và sự xem xét của địa phương. Để đảm bảo quyền lợi của mình, khi Nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn hãy làm đơn trình bày cụ thể về điều kiện, hoàn cảnh và nguyện vọng của gia đình để địa phương xem xét.

Gia đình bạn bị thu hồi đất và có Quyết định giải toả từ năm 2014 để thực hiện dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Theo đó, gia đình bạn có thể được xem xét bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Như vậy, mức giá đất bồi thường sẽ căn cứ theo giá đất của địa phương tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Quyết định thu hồi đất ban hành ở thời điểm nào thì giá đất để xác định áp dụng hệ số điều chỉnh khi tính mức bồi thường là ở thời điểm đó.

Tại văn bản luật chuyên ngành, những giao dịch pháp luật bắt buộc phải có công chứng, chứng thực như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Gia đình bạn mua bán đất đai bằng giấy viết tay theo quy định Bộ Luật dân sự năm 2015 thì sẽ bị vô hiệu vì vi phạm về mặt hình thức, nhưng lần đầu tiên ghi nhận các ngoại lệ để Tòa án có thể công nhận giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức có thể được công nhận hiệu lực theo khoản 2 Điều 129 Bộ Luật dân sự năm 2015 thì nếu các bên vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, khi giải quyết thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó và các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực, mà cần có thêm điều kiện là phải thông qua con đường Tòa án.

Vì vậy nếu gia đình bạn là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Việc xác định đất nằm trong đất đó là của xã hội hoặc quỹ đất công ích xã phường không phải là trường hợp đất có tranh chấp. Đối với trường hợp này của bạn,để xác định việc ủy ban nhân dân đưa đất gia đình sử dụng từ trước (thời các cụ để lại) vào quỹ đất công ích xã, phường có đúng quy định pháp luật hay không thì cần phải làm rõ các nội dung sau: “Căn cứ đưa đất sử dụng của gia đình vào quỹ đất công ích là gì? thời điểm năm bao nhiêu? quyết định, văn bản công nhận quỹ đất công ích của cơ quan có thẩm quyền...”. Việc kiểm tra các nội dung trên thì gia đình có thể làm đơn gửi ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai của huyện để yêu cầu xem trích lục bản đồ hồ sơ địa chính, sổ mục kê...để có căn cứ xác định giải quyết ủy ban nhân dân có phù hợp pháp luật không?. Đông thời có thể làm đơn kiến nghị/khiếu nại khi có căn cứ chứng minh việc xác định đất công ích của gia đình là không đúng pháp luật.

Do thông tin bạn cung cấp không rõ về vấn đề Ủy ban nhân dân xã có ra bất kỳ quyết định thu hồi đất đối với gia đình bạn hay không cho nên chưa thể xác định giữa bạn với Ủy ban nhân dân cấp xã có tranh chấp với nhau hay không. Do đó, nếu sau khi xem xét các giấy tờ thể hiện đất nay không phải là đất nông nghiệp sử dụng mục đích  công ích của xã mà không thuộc trường hợp có quyết định thu hồi đất hoặc kế hoạch đất sử dụng đất hằng năm mà xã ra quyết định thu hồi đất của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền khiếu nại ra Ủy ban nhân dân huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Bố mẹ bạn khi mất không để lại di chúc nên tài sản của bố mẹ bạn sẽ được thừa kế theo pháp luật.

Theo đó, Điều 651 BLDS 2015 quy định như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Bạn và anh em bạn là con đẻ thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau. Do trường hợp của bạn không có di chúc nên về nguyên tắc phải chia theo luật  và năm anh em đồng ý chia theo thoả thuận và có ra xã công chứng đóng mộc đỏ. Hiện giờ và bây giờ 4 người em đòi kiện chia lại thì họ phải có nghĩa vụ chứng minh trước tòa án việc phân chia này là bất hợp pháp.

Nếu trường hợp bốn anh chị em bạn không có chứng cứ gì để chứng minh di sản này la do ông bà để lại và hiện nay bạn đã đứng chủ quyền thì anh chị em của bạnsẽ rất khó khăn để yêu cầu phân chia.

Không vấn đề gì bạn nhé!

Không vấn đề gì bạn nhé

Trường hợp của  bạn thực hiện việc mua đất dự án của chủ đầu tư, mà lô đất này đã được mua bởi một người khác, thì bạn không thể mua lại đất từ người này khi họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 có quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 168 như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Theo đó, về phía người mua đất đầu tiên mà muốn bán lại lô đất này cho bạn, thì phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất đó mới có thể thực hiện được. Do vậy, người “chủ đất” không có đủ quyền để chuyển nhượng đất cho bạn vì chưa được công nhận tư cách chủ sử dụng đất.

Bạn có thể thỏa thuận yêu cầu người mua đất đầu tiên thanh lý hợp đồng với bên chủ đầu tư và tự mình giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để mua lô đất này. Nếu không bạn cũng có thể thỏa thuận với bên mua đầu tiên để họ thực hiện xong hết các thủ tục về mua đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bán lại cho bạn theo đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất :

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, trường hợp của bạn chuyển từ đất trồng rau sang đất chăn nuôi bò thì không thuộc một trong những trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì:

“Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định, trường hợp người sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của Luật đất đai để chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/1/1993, nay được UBND xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp của gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định, lâu dài trên đất từ năm 2000 đến nay. Như vậy, trường hợp này nếu được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi gia đình bạn được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và đã ra giấy chứng nhận QSDĐ thì sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) trong thời hạn pháp luật quy định. 

Có thể tóm tắt lại là Đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu thửa đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn vẫn có thể xin phép xây dựng nhà ở trên diện tích đó.

Nếu bạn xin chuyển mục đích sử dụng đất nằm trong quy hoạch phải có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:

- Chấp hành các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định.

- Bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.

- Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu bạn xin chuyển mục đích sử dụng đất nằm trong quy hoạch phải có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:

- Chấp hành các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định.

- Bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.

- Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Câu hỏi đã được tôi trả lời cụ thể rồi. Có thể tóm tắt lại là Đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu thửa đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn vẫn có thể xin phép xây dựng nhà ở trên diện tích đó.

Đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu thửa đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn vẫn có thể xin phép xây dựng nhà ở trên diện tích đó.

Bạn có mua mảnh đất diện tích 80m2(4x20m), thổ cư 50m2 còn lại là đất nông nghiệp, ngày 8/11/2020 bạn tiến hành đặt cọc đến ngày 10/11/2020 cả hai bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đã chồng tiền đầy đủ. Trong giấy cọc có ghi nếu mảnh đất có quy hoạch thì bên bán phải trả tiền cọc và hủy giao dịch nhưng đến nay em mới biết là có quy hoạch lộ giới và ăn vào phần đất là 5m( 5x4m=20m2). Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Theo quy định trên, đặt cọc được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự và các nghĩa vụ khác đã cam kết. Mục đích chung của đặt cọc là đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, trong trường hợp này giao dịch về chuyển nhượng đã hoàn thành và trong giấy cọc có ghi nếu mảnh đất có quy hoạch thì bên bán phải trả tiền cọc và hủy giao dịch nhưng đến nay bạn mới biết là có quy hoạch lộ giới và ăn vào phần đất là 5m( 5x4m=20m2). Như vậy, bên bán đã vi phạm vào cam kết của mình nhưng hai bên đã hoàn thành hết các nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, lúc này hợp đồng chuyển nhượng sẽ được coi là hoàn thành và bạn sẽ rất khó để đòi lại khoản tiền đặt cọc này.

Về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau: “Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.”

Do đó, trong trường hợp của bạn, diện tích đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có dự án đầu tư. Tuy nhiên, bạn cần phải xác định rõ việc đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa. Nếu kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục đích gia đình cần chuyển thì bạn có thể thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng.

Sau khi xác định được tất cả thông tin trên, nếu thửa đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn có thể xây dựng nhà ở trên diện tích đó. Ngoài ra, nếu trường hợp có một phần diện tích không thuộc quy hoạch thì bạn cũng có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên phần đất không thuộc quy hoạch đó.

Trường hợp bạn nêu là trường hợp mua bán nhà đất là Tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội”.

Theo đó, bạn và người chủ cũ phải thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được công chứng, chứng thực theo quy định, sau đó được chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng đó để thay thế chủ thể trên hợp đồng là bạn và Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Theo quy định nêu trên thì mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đối chiếu thông tin bạn cung cấp thì bạn có đặt cọc để hai bên thuê nhà, tuy nhiên sau đó vì một số lí do mà bạn không tiếp tục thuê nữavì thời hạn hợp đồng thuê nhà đã hết, bạn có yêu cầu đòi lại tiền cọc nhưng chủ nhà không trả.

Căn cứ quy định trên thì hai bên đã có thỏa thuận về việc đặt cọc để thuê nhà, trong trường hợp này hợp đồng thuê nhà đã hết hạn nên bạn không tiếp tục thuê nhà là không vi phạm về thỏa thuận đặt cọc, Do đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì phía bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn.

Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, trước tiên bạn cần thương lượng với chủ nhà về nghĩa vụ bên cho thuê nhà phải trả lại tiền đặt cọc. Trong trường hợp bên cho thuê không đồng ý, bạn có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản (tức là nơi có nhà cho thuê) để được giải quyết.

Theo quy định tại Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự. Năng lực này có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi họ chết đi.

Một người bị tâm thần chỉ được xác định là mất năng lực hành vi dân sự khi được Tòa án ra quyết định dựa trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần. Khi đó, mọi giao dịch dân sự của người này đều phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. (Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015)

Theo đó, Điều 53 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, người đại diện theo pháp luật của người bị tâm thần bao gồm:

- Người được lựa chọn tại thời điểm người này chưa bị tâm thần

- Vợ hoặc chồng

- Con nếu cha mẹ hoặc một trong hai người bị tâm thần

- Cha, mẹ nếu người bị tâm thần đã thành niên, chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà những người này không đủ điều kiện

Như vậy, người tâm thần bắt buộc phải được Tòa án tuyên bố bằng quyết định thì mới được coi là mất năng lực hành vi dân sự. Còn nếu không có thì người này vẫn được toàn quyền tự mình thực hiện giao dịch dân sự.

Việc tặng cho nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký quyền sở hữu nếu là tài sản phải đăng ký.

Ngoài ra, do mọi giao dịch dân sự của người tâm thần đều phải do người đại diện theo pháp luật của người đó thực hiện nên để người này được nhận nhà đất do cha, mẹ để lại thì phải được Tòa án tuyên bố đã mất năng lực hành vi dân sự.

Sau đó, người đại diện theo pháp luật của người này có thể thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất và sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 651 về Người thừa kế theo pháp luật của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Đối với trường hợp này của bạn, do bố mẹ bạn chết không để lại di chúc do đó theo quy định của pháp luật thì những người được hưởng di sản của bố mẹ bạn bao gồm: ông bà nội bạn (nếu còn sống), ông bà ngoại bạn (nếu còn sống), bạn và 3 anh chị em của bạn được chia di sản thừa kế thành các phần bằng nhau.

Đối với trường hợp bạn có chia sẻ tất cả mọi người trong hàng thừa kế thứ nhất được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật mà bố mẹ bạn để lại đều đồng ý cho bạn bán lô đất. Do đó, để bạn bán được lô đất trước hết những người đồng thừa kế lô đất bao gồm: ông bà nội bạn (nếu còn sống), ông bà ngoại bạn (nếu còn sống), 4 anh chị em phải lập mỗi người một văn bản từ chối di sản thừa kế và đem ra công chứng.

Sau khi, những người đồng thừa kế được hưởng di sản thừa kế của bố mẹ bạn lập văn bản từ chối di sản thừa kế có công chứng xong thì bạn phải ra văn phòng đăng ký đất đai ở huyện nơi có di sản thừa kế để hoàn tất hồ sơ giấy tờ để bạn đứng tên làm chủ sở hữu của mảnh đất. Sau khi hoàn tất thủ tục bạn đã đứng tên của lô đất thì bạn có quyền mua bán, chuyển nhượng lô đất đó cho người khác.

Cảm on bạn đã đọc