Bạn có mua mảnh đất diện tích 80m2(4x20m), thổ cư 50m2 còn lại là đất nông nghiệp, ngày 8/11/2020 bạn tiến hành đặt cọc đến ngày 10/11/2020 cả hai bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đã chồng tiền đầy đủ. Trong giấy cọc có ghi nếu mảnh đất có quy hoạch thì bên bán phải trả tiền cọc và hủy giao dịch nhưng đến nay em mới biết là có quy hoạch lộ giới và ăn vào phần đất là 5m( 5x4m=20m2). Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Theo quy định trên, đặt cọc được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự và các nghĩa vụ khác đã cam kết. Mục đích chung của đặt cọc là đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, trong trường hợp này giao dịch về chuyển nhượng đã hoàn thành và trong giấy cọc có ghi nếu mảnh đất có quy hoạch thì bên bán phải trả tiền cọc và hủy giao dịch nhưng đến nay bạn mới biết là có quy hoạch lộ giới và ăn vào phần đất là 5m( 5x4m=20m2). Như vậy, bên bán đã vi phạm vào cam kết của mình nhưng hai bên đã hoàn thành hết các nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, lúc này hợp đồng chuyển nhượng sẽ được coi là hoàn thành và bạn sẽ rất khó để đòi lại khoản tiền đặt cọc này.
Về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau: “Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.”
Do đó, trong trường hợp của bạn, diện tích đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có dự án đầu tư. Tuy nhiên, bạn cần phải xác định rõ việc đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa. Nếu kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục đích gia đình cần chuyển thì bạn có thể thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng.
Sau khi xác định được tất cả thông tin trên, nếu thửa đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn có thể xây dựng nhà ở trên diện tích đó. Ngoài ra, nếu trường hợp có một phần diện tích không thuộc quy hoạch thì bạn cũng có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên phần đất không thuộc quy hoạch đó.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
