Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Bạn có thể thực hiện thủ tục, hồ sơ theo quy định tại Điều 69, Nghị định 99/2015/NĐ-CP để mua lại nhà, đất thuộc quyền sở hữu của nhà nước như sau:

Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị mua nhà ở cũ;

- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực hộ khẩu gia đình hoặc Giấy đăng ký kết hôn;

- Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở.

Trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.

Trong trường hợp có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này;

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở (nếu có).

Trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện như sau:

Người mua nhà ở phải nộp hồ sơ đề nghị mua nhà tại đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định);

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở. Trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất. Sau khi Hội đồng xác định giá bán nhà ở xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà ở của Hội đồng xác định giá bán nhà ở trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định.

Đối với trường hợp của bạn, ông đứng tên và bà còn sống mà ông bà ngoại bạn đứng tên trong sổ đỏ. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, do ông bà ngoại của bạn là người trực tiếp đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên về nguyên tắc thì diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của ông bà bạn hay nói cách khác ông bà ngoại của bạn là người có quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, tài sản là quyền sử dụng đất này là tài sản chung của ông bà ngoại bạn. Do đó, khi ông bán chỉ cần có chữ ký đủ của hai ông bà là được.

Mảnh đất mà ông ngoại bạn muốn bán là tài sản chung của ông bà ngoại bạn. Khi bà ngoại bạn qua đời thì một phần mảnh đất đó là di sản thừa kế của bà ngoại bạn để lại. Thừa kế và thủ tục phân chia di sản thừa kế được quy định rất cụ thể trong Bộ luật Dân sự.

Người thừa kế được xác định theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người để lại di sản không để lại di chúc thì di sản được chia cho những người thừa kế theo pháp luật quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự:

“ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Trong trường hợp bà ngoại bạn chết không để lại di chúc, miếng đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: chồng, con( gồm 7 người con) cha đẻ, mẹ đẻ(nếu còn sống) của bà ngoại bạn.

Diện tích đất của ông bà ngoại bạn giờ trở thành di sản thừa kế và thuộc quyền sử dụng chung của những người thừa kế theo pháp luật. Ông ngoại, những người con và những người khác thuộc hàng thừa kế thứ nhất cần phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại UBND xã hoặc Văn phòng công chứng, rồi sau đó tất cả đồng thừa kế (hoặc người được ủy quyền) sẽ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng sang tên đất cho người khác.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác (Khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định tương tự: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.

Theo quy định trên thì: nếu quyền sử dụng đất bạn bạn có được là tài sản chung của vợ chồng bạn thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ ghi tên cả hai vợ chồng bạn; nếu bạn muốn một mình làm thủ tục nhận chuyển nhượng tài sản và ghi tên một mình bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn phải có căn cứ chứng minh đó là tài sản riêng của bạn hoặc vợ chồng bạn phải có văn bản thỏa thuận xác nhận đó là tài sản riêng của bạn.

Về việc xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì bạn có thể căn cứ vào Luật Hôn nhân và gia đình, cụ thể như sau:

Tài sản chung của vợ chồng (Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình): Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Tài sản riêng của vợ, chồng (Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình): Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

Theo quy định nêu trên: vì bạn quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân (được tặng cho riêng, thừa kế riêng...) nên mảnh đất đó được coi là tài sản riêng của bạn. Do vậy, để xác định quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bạn và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ ghi tên một mình bạn thì hai vợ chồng bạn có thể lập văn bản thỏa thuận nội dung này (nội dung văn bản nêu rõ: ngôi nhà do bạn được tặng cho riêng không liên quan đến chồng bạn; bạn có toàn quyền làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng/sở hữu đối với tài sản riêng đó; sau khi hoàn thành thủ tục sang tên, bạn sẽ có toàn quyền sử dụng, định đoạt...). Để đảm bảo tính pháp lý của văn bản, bạn có thể đến văn phòng công chứng/ phòng công chứng để yêu cầu công chứng văn bản này để cung cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Cây vẹt chồng chắn sóng thành rừng thì được gọi là Rừng phòng hộ. theo đó rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ đầu nguồn cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.

Phân cấp quản lý nhà nước đối với rừng phòng hộ được quy định tại Điều 7 Quyết định 17/2015/QĐ-TTg về Quy chế quản lý rừng phòng hộ do Thủ tướng Chính phủ ban hành như sau:

1. Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thống nhất quản lý nhà nước về bảo vệ, phát triển và sử dụng rừng phòng hộ trong phạm vi cả nước trên các lĩnh vực sau:

a) Chỉ đạo lập quy hoạch, kế hoạch bảo vệ rừng, phát triển rừng và sử dụng rừng phòng hộ;

b) Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện hệ thống pháp luật về quản lý, bảo vệ rừng, phát triển rừng, sử dụng rừng phòng hộ;

c) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp và xử lý các vi phạm trong việc chấp hành pháp luật về quản lý, bảo vệ rừng, phát triển và sử dụng rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật;

d) Chỉ đạo và hướng dẫn việc thống kê, kiểm kê, theo dõi diễn biến tài nguyên rừng và lập hồ sơ quản lý rừng phòng hộ;

đ) Chỉ đạo và hướng dẫn thực hiện việc giao, cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật.

2. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây viết tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quản lý nhà nước về rừng phòng hộ trên địa bàn cấp tỉnh về các lĩnh vực sau:

a) Tổ chức việc lập quy hoạch, kế hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ cấp tỉnh, chỉ đạo, hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch bảo vệ rừng phòng hộ của địa phương;

b) Ban hành các văn bản theo thẩm quyền để chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, xã, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn tỉnh thực hiện pháp luật, chính sách, chế độ về quản lý, bảo vệ, xây dựng và phát triển rừng phòng hộ;

c) Thành lập, sát nhập, chia tách và giải thể các Ban quản lý khu rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật;

d) Tổ chức việc phân loại rừng, xác định ranh giới, xác lập các khu rừng phòng hộ của địa phương theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn;

đ) Chỉ đạo, tổ chức thực hiện việc giao, cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng rừng phòng hộ, công nhận quyền sử dụng rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật; việc lập và quản lý hồ sơ giao, cho thuê rừng và đất rừng phòng hộ trên địa bàn;

e) Tổ chức phòng cháy, chữa cháy rừng, phòng trừ sâu bệnh hại đối với diện tích rừng phòng hộ ở địa phương; tổ chức mạng lưới bảo vệ rừng phòng hộ, huy động các lực lượng phối hợp với lực lượng kiểm lâm ngăn chặn các hành vi hủy hoại rừng phòng hộ trên phạm vi toàn tỉnh;

g) Tổ chức thanh tra, kiểm tra, giải quyết các tranh chấp và xử lý các vi phạm pháp luật về quản lý, bảo vệ rừng, phát triển và sử dụng rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật.

3. Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về rừng phòng hộ trên các lĩnh vực theo quy định tại Khoản 2 Điều này.

4. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây viết tắt là Ủy ban nhân dân cấp huyện) quản lý nhà nước về rừng phòng hộ trên địa bàn về các lĩnh vực sau:

a) Lập quy hoạch, kế hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ của cấp huyện trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ đã được phê duyệt;

b) Ban hành văn bản theo thẩm quyền và tổ chức thực hiện pháp luật về bảo vệ rừng và phát triển rừng phòng hộ ở địa phương;

c) Chỉ đạo Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) lập quy hoạch, kế hoạch bảo vệ và phát triển rừng; phương án giao rừng, cho thuê rừng phòng hộ, theo dõi, kiểm tra việc thực hiện các quy định, hợp đồng về giao rừng, cho thuê rừng, khoán rừng phòng hộ cho tổ chức, cộng đồng dân cư thôn, hộ gia đình, cá nhân (sau đây viết tắt là người được giao, thuê hoặc khoán rừng phòng hộ) trên địa bàn;

d) Tổ chức thực hiện xác định ranh giới các khu rừng phòng hộ trong phạm vi địa phương;

đ) Tổ chức thống kê, kiểm kê, theo dõi diễn biến tài nguyên rừng phòng hộ trong phạm vi của địa phương;

e) Tổ chức việc giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi rừng phòng hộ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thôn;

g) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng trên địa bàn; xử phạt vi phạm pháp luật theo thẩm quyền.

5. Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý về rừng phòng hộ trên địa bàn về các lĩnh vực sau:

a) Chỉ đạo, đôn đốc và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thôn thực hiện pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ trên địa bàn;

b) Lập quy hoạch, kế hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ của địa phương, phương án giao rừng, cho thuê rừng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện;

c) Thực hiện việc bàn giao rừng phòng hộ tại thực địa cho người được giao, thuê hoặc khoán rừng phòng hộ trên địa bàn và xác nhận ranh giới rừng phòng hộ của các chủ rừng phòng hộ trên thực địa;

d) Hướng dẫn cộng đồng dân cư thôn xây dựng và thực hiện quy ước quản lý, bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ; tổ chức và huy động lực lượng quần chúng trên địa bàn phối hợp với các lực lượng kiểm lâm, công an, quân đội trên địa bàn phát hiện và ngăn chặn kịp thời những hành vi xâm hại đến rừng phòng hộ;

đ) Kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật theo thẩm quyền;

e) Trực tiếp tổ chức quản lý những diện tích rừng phòng hộ chưa được giao, cho thuê trên địa bàn xã; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện đưa vào sử dụng đối với những diện tích rừng phòng hộ chưa được Nhà nước giao, cho thuê.

6. Trường hợp khu rừng phòng hộ được thành lập có diện tích nằm trên địa bàn liên huyện, thì việc quản lý khu rừng phòng hộ thuộc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã có trách nhiệm phối hợp quản lý bảo vệ diện tích rừng phòng hộ trong phạm vi địa giới hành chính.

7. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong phạm vi trách nhiệm của mình, nếu để xảy ra tình trạng vi phạm Quy chế về quản lý, quy hoạch, đầu tư sai mục đích sử dụng rừng phòng hộ, để xảy ra tình trạng phá rừng trái pháp luật, cháy rừng gây hậu quả nghiêm trọng trên địa bàn mà không có biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn và xử lý kịp thời phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn về việc phân cấp quản lý nhà nước đối với rừng phòng hộ. Để có thể hiểu chi tiết hơn về quy định này bạn có thể liên hệ với chính quyền địa phương để biết thêm chi tiết cụ thể đối với trường hợp của mình.

Nếu bạn định mua đất ngông nghiệp để chuyển đổi thành đất ở thì tốt nhất hãy tìm hiểu kỹ vấn đề này để tránh trường hợp mua đất về mà đất lại nằm trong dự án quy hoạch thì đất không có tiền lại mất trắng tay.

Để xác minh được điều này thì bạn là người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện) nơi có mảnh đất. Nhằm hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện để xem mảnh đất mình đang dự mua có nằm trong diện đất được quy hoạch thành đất ở hay không.

Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất ruộng đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình.

Theo luật đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu như việc mua bán của bạn không tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Như vậy, với những kiến thức trên đủ để bạn lựa chọn được cho mình một loại hình đất tránh rủi ro. Và đất nông nghiệp cũng là một trong những loại hình đầu tư mà bạn không nên bỏ qua, chỉ cần nắm rõ những kinh nghiệm khi mua đất nông nghiệp thì bạn vẫn có khả năng chọn được mảnh đất tiềm năng.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

Tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong quá trình cấp sổ do sai sót của cán bộ địa chính mà diện tích đất thực tế lớn hơn so với trên giấy tờ. Nếu đúng là có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, người dân có thể đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Như vậy trường hợp của bạn sẽ phải ra UBND cấp quận để xin đính chính lại giấy chứng nhận.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Việc bạn mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu, điều này khiến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Vì vậy nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực mà công nhận việc sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là của bạn.

Điểm d, khoản 2, điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp sau: Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất... trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Quy định trên được hướng dẫn tại khoản 5, điều 87 Nghị định 43/2014. Theo đó, nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc xử lý thiệt hại do việc cấp giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân.

Như vậy, theo quy định trong trường hợp trên mặc dù UBND quận, huyện đã cấp sổ đỏ không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất nhưng mảnh đất này đã bị chuyển nhượng cho người khác nên cơ quan cấp giấy sẽ không có cơ sở để thu hồi.

Do đó, để xử lý trong trường hợp này bạn là người bị thiệt hại có quyền khởi kiện ra toà án có thẩm quyền và yêu cầu thực hiện đúng.

Tại khoản 1 Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Đồng thời, Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định: Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây là bên được bảo lãnh), nếu khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên bảo lãnh thực hiện hoặc thực hiện không đúng.

Theo thông tin của bạn thì gia đình bạn đã dùng tài sản của mình thế chấp cho ngân hàng bảo đảm khoản vay của Công ty A. Vì Công ty A không thực hiện đúng nội dung của hợp đồng vay tài sản nên ngân hàng đã khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu trả nợ. Tòa án nhân dân đã tuyên nếu Công ty A không trả tiền thì ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của gia đình bạn theo Hợp đồng thế chấp tài sản để thu hồi nợ cho ngân hàng.

Do đó, theo các quy định nêu trên, nếu hết thời gian tự nguyện thi hành án mà Công ty A không thi hành án thì cơ quan thi hành án dân sự có quyền kê biên, xử lý tài sản của bạn để thu hồi nợ cho ngân hàng mà không phụ thuộc vào việc Công ty A có điều kiện thi hành án hay không.

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ bảo lãnh bố mẹ bạn có quyền yêu cầu Công ty A thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh mà bạn đã thực hiện theo quy định tại Điều 340 Bộ luật dân sự năm 2015.

Như vậy để tránh việc phải gánh chịu khoản nợ và sắp bị kê biên cưỡng chế nhà đất thì gia đình bạn nên nêu rõ hoàn cảnh khó khăn về điều kiện kinh tế với phía ngân hàng và xin gia hạn trả nợ.

Căn cứ khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.”

Như vậy, đối chiếu với quy định trên, trong trường hợp của bạn, khi Công ty bạn muốn làm lại sổ hồng nhưng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở ổn định lâu dài sang đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ – đất phi nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Bên cạnh đó, thời hạn cũng có thể kéo dài là 70 năm đối với các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn.

Trường hợp này, có mua đất lại của người A nhưng chưa làm sang tên đổi chủ, chỉ có giấy tờ viết tay theo quy định của pháp luật việc mua bán này không đúng quy định cho nên cần phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng mua bán là phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Nay bạn muốn làm sang tên nhưng người A đã mất. Như vậy khi người chồng chết nhưng không để lại di chúc, phần tài sản để lại sẽ được chia cho các đồng thừa kế, Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Để tiếp tục và hoàn thiện về hình thức của hợp đồng mua bán, các đồng thừa kế phải tiến hành phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng và khi những người này cùng đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn sẽ là người được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và các đồng thừa kế của ông chồng với bạn phải làm thành hợp đồng công chứng hoặc chứng thực.

Sau khi ký hợp đồng mới, bạn liên hệ cơ quan Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Điểm e Khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 trong đó có quy định Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận trong đó có: “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

Căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp bạn mua căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,  việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung theo quy định.

Tuy nhiên, căn hộ đó lại đang thế chấp nhà tại ngân hàng.  Căn cứ khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015, bên thế chấp có quyền: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.” Theo đó, bạn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.

Nếu được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành ba bên, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa.... Trong trường hợp Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.

Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm,/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại hợp đồng mua bán căn hộ và ra thông báo giải chấp và chủ hợp đồng có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm(Văn phòng đăng ký đất đai).

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và hợp đồng mua bán căn hộ sẽ chuyển nhượng; sau khi thực hiện công chứng, các bên cùng thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ theo quy định trên, thì bạn từ chối giao kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ thì bạn là người mất tiền cọc. Tuy nhiên trong trường hợp này, bạn hoàn toàn không từ chối việc giao kết trên nên không thể coi đây là việc từ chối giao kết hợp đồng đã thỏa thuận để làm cơ sở phạt cọc.

Song bạn có đề cập đến bên môi giới bất động sản không chịu phần phí phạt ngân hàng mà cứ đùn đẩy cho nhau ảnh hưởng thời gian mua nhà của bạn dẫn đến việc lập hợp đồng bị chậm trễ. Nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là bạn có nghĩa vụ chuẩn bị đầy đủ hổ sơ để lập hợp đồng và không chuẩn bị đầy đủ thì sẽ có điều khoản phạt tương ứng thì mới có cơ sở để bên nhận đặt cọc yêu cầu bạn bồi thường hoặc phạt cọc. Trong trường hợp các bên không hề có thỏa thuận nêu trên hoặc thỏa thuận khác tương tự thì bên đặt cọc không có cơ sở để yêu cầu bồi thường hay phạt cọc. Do vậy, nếu bạn đã thông báo nhưng bên nhận đặt cọc vẫn từ chối việc lập hợp đồng tại Văn phòng công chứng thì coi như bên đặt cọc đã từ chối giao kết hợp đồng.

Bạn mua đất sổ chung qua văn phòng luật sư, thực ra đó là hình thức mua bán, chuyển nhượng nhà đất chỉ do hai bên lập và ký với nhau có người làm chứng là Văn phòng luật sư

Việc làm chứng của Văn phòng luật sư là không trái với quy định pháp luật, nhưng nó không tuân thủ đầy đủ thủ tục theo luật định là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chúng thực. Văn phòng luật sư làm chứng cũng chỉ là người thứ 3 chỉ khác một điều Văn phòng luật sư sẽ kiểm tra nội dung giao dịch mình làm chứng có hợp pháp không.

Việc mua bán như vậy thì rủi ro lớn hơn luôn thuộc về phía người mua. Người mua có thể phải đợi rất lâu mới có thể sang tên cho mình, thậm chí không sang tên được, hoặc đang làm thủ tục thì xảy ra tranh chấp, lúc đó phần thiệt hơn sẽ thuộc về phía người mua.

Vậy nên nếu bạn buộc phải lựa chọn cách mua nhà đất đứng tên chung nhà đất như vậy thì về mặt pháp lý chỉ có thể có cách giúp cho bạn hạn chế rủi ro tránh bị mất tiền, mà không thể đảm bảo cho bạn sẽ giữ được nhà, đất đã mua nếu sau này không may xảy ra tranh chấp.

Căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì đăng ký biến động đất đai được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Đây là một nội dung có nhiều quy định trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất.

Trước hết đất của bạn là đất thổ vườn, nghĩa là thửa đất bao gồm đất vườn và đất thổ cư. Để có thể tách thửa thì cần phải tuân theo quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở, đất nông nghiệp được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh trên địa bàn gia đình bạn đang ở.Do đó, diện tích đất ở của bạn có lẽ không đủ điều kiện để tách thửa thành đất ở mà phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì mới đúng quy định.

Theo như bạn trình bày, thì giữa bạn và chủ nhà trọ đã thỏa thuận bằng miệng với nhau về đặt cọc thuê nhà trọ. Theo đó thì bạn đã đặt cọc trước 1 triệu đồng và thêm 650.000 VND cho tháng 11 . Tuy nhiên bạn có ý định không muốn thuê nữa vì chủ trọ đến nay vẫn chưa chịu sửa lại nhà vệ sinh lẫn phòng ở để có thể dọn vào nên bạn yêu cầu chủ trọ không thuê nữa và trả lại tiền nhưng chủ trọ không trả.

Tuy nhiên, vì lý do là vẫn chưa chịu sửa lại nhà vệ sinh lẫn phòng ở để có thể dọn vào, do vậy không thể tiếp tục hợp đồng thuê nhà với chủ nhà trọ.

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Áp dụng quy định này vào trường hợp của bạn cụ thể là bên cho thuê đã không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng cụ ảnh hưởng đến cuốc sống sinh hoạt. Do vậy, bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên thuê nhà. Tuy nhiên, bạn phải thông báo cho bên cho thuê thì mới có thể lấy lại tiền đặt cọc. 

Như vậy, nếu một bên trong hợp đồng vi phạm (chủ nhà trọ) thì bạn có quyền khởi kiện họ ra tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Tuy nhiên, trường hợp này bạn nên thương lượng với chủ nhà trọ được là tốt nhất, hoặc bạn cũng có thể làm đơn tới UBND phường để nhờ Ủy ban xem xét, hòa giải.

Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ  địa chính. Nếu hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì người mua sẽ không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sở hữu mảnh đất đó.

Trường hợp của bạn mua đất bằng giấy tay qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên thì giao dịch không có hiệu lực, không được pháp luật công nhận dù bên mua đã thanh toán xong tiền mua nhà đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc người bán.

Nếu bạn là người mua cuối cùng muốn giao dịch mua bán của mình hợp pháp và có hiệu lực pháp luật thì cần liên hệ với người bán đầu tiên (đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất) để thỏa thuận và làm hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực. Hoặc một hướng khác là người mua và người bán đầu tiên thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sau đó người mua đầu tiên chuyển nhượng lại cho người mua cuối.

Mua đất giấy tay qua nhiều đời chủ mà trước ngày 1/7/2014 sẽ có một số trường hợp như sau:

- Nếu chủ cũ chưa có giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận được cấp cho người đang sử dụng đất khi mua đất chưa có sổ đỏ, không phải cho chủ cũ, nếu đủ điều kiện. Một số địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ rồi mới chuyển nhượng cho người mua sau cùng.

- Nếu chủ cũ được cấp giấy chứng nhận

Nếu bên mua chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục sau đây để được giấy chứng nhận mang tên mình.

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.”

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định nào quy định về hạn chế thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, nếu thuộc một trong các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 Luật đất đai thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Theo đó, nếu trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động mà người sử dụng đất không làm thủ tục đăng ký biến động đất đai thì có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.