Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Mảnh đất mà ông bạn để lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi ông bạn đã chết thì những người thừa kế của ông bạn sẽ phải làm thủ tục theo quy định của pháp luật để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, trước hết là lập văn bản thỏa thuận cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Người được cử chỉ có quyền đại diện ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không đương nhiên trở thành chủ sử dụng đất của mảnh đất đó. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện thì các đồng thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Về việc cử người đại diện ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định thì những người thừa kế của ông bạn sẽ có quyền cử người đại diện đứng tên. Vì ông bạn không để lại di chúc nên những người thừa kế được xác định theo Bộ luật Dân sự và được quy định theo hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Về bản chất của chế định đồng sở hữu khi nhận thừa kế thông qua người đại diện đứng tên thì tất cả người thừa kế đều có quyền đối với tài sản theo tỷ lệ sở hữu và việc định đoạt tài sản phải có ý kiến của cả họ. Như vậy, quyền và lợi ích của cả bên bên trên sổ đỏ là như nhau.

Do đó, nếu mẹ bạn là người thừa kế của ông bạn mà có cử bác bạn là người đại diện đứng tên trên sổ đỏ thỉ mẹ bạn vẫn có quyền sở hữu, sử dụng đất của mình. Khi xảy ra tranh chấp, mẹ bạn hoặc một trong các bên có thể kiện đòi chia lại đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đối với trường hợp bạn đã hỏi, vì nhà đất này được bố mẹ để lại cho những người con được thừa kế mà không nói rõ chia phần ra sao thì mỗi người con sẽ được một phần bằng nhau trên tổng giá trị tài sản đất và nhà, tức là mỗi người đều có quyền ngang nhau trong việc quyết định bán căn nhà này hay không. Do đó, nếu có người đồng thừa kế không đồng ý bán đất thì dù được tất cả người con còn lại đồng ý, việc chuyển nhượng mua bán căn nhà cũng không thể thực hiện. Nếu muốn bán căn nhà này, những người anh em trong gia đình phải thỏa thuận thống nhất về việc bán hay không và phải được sự đồng ý của tất cả những người hưởng di sản thừa kế đối với quyền sử dụng đất.

Sau khi thống nhất ý kiến trong gia đình, các bạn có thể đến văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và chuyển nhượng đất.

Theo thông tin của bạn thì bạn là người đứng tên trên sổ đỏ thì trên hợp đồng vay nợ bạn cũng vẫn sẽ là người đứng tên. Vì thế về mặt pháp lý bạn là bên vay trong hợp đồng vay tài sản.

Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng vay tài sản:

“Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Điều 466 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ trả nợ của bên vay:

“1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Do đó về nguyên tắc, khi một người tự nguyện ký tên vào hợp đồng vay tiền giúp người khác và người đó có đủ năng lực hành vi dân sự, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì giao dịch dân sự đó có hiệu lực. Vì vậy khi đến hạn, người đứng tên trên hợp đồng phải có nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi (nếu có).

Trường hợp người đứng tên trên hợp đồng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bên cho vay có quyền nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự ra tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình. Sau khi trả tiền cho chủ nợ thì bạn có quyền yêu cầu người bạn kia phải trả khoản vay đó cho bạn. Nếu người đó vẫn không trả lại cho bạn thì bạn cũng có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu trả nợ cho mình. Nếu có căn cứ chứng minh việc đứng tên ký vay tiền giúp người khác là do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép thì bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Với trường hợp của bạn khi phần diện tích đất bạn cho là nhà bên cạnh lấn chiếm sang nhà bạn, nếu không có căn cứ chứng minh bạn đã sử dụng phần đất đó ổn định từ khi nhận chuyển nhượng đến nay và nhà bên cạnh đã lấn chiếm sang phần đất đó, thì bạn không thể đòi lại quyền sử dụng phần đất đó được.

Ngược lại, nếu bạn có bằng chứng hoặc chứng cứ chứng minh việc nhà bên cạnh đã lấn chiếm đất của gia đình bạn, thì bạn có quyền làm đơn xin hòa giải tranh chấp đất đai gửi đến Tòa án đang giải quyết để thông qua thủ tục gải quyết vụ án. Trong quá trình giải quyết vụ án, bạn có thể nêu ra những bằng chứng chứng minh việc nhà bên cạnh đã lấn chiếm đất của gia đình bạn.

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Hợp đồng của bạn được xác lập trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cũng phải được công chứng, chứng thực; bởi quy định hình thức của hợp đồng được công chứng, chứng thực đã được quy định từ các luật đất đai trước đây.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì nếu như giao dịch dân sự không tuân thủ theo quy định về hình thức mà pháp luật quy định bắt buộc thì giao dịch đó sẽ vô hiệu:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, để việc mua bán đất của gia đình bạn có hiệu lực pháp luật thì gia đình bạn và bên bán đất trước đây cần phải thương lượng và cùng tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nói trên theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ tại khoản 2 Điều 129 đã chỉ ra nếu một bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên đó (bên gia đình bạn) có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.

Sau khi giao dịch đất bằng giấy viết tay của gia đình bạn đã được Tòa án công nhận thì gia đình bạn mới có thể thực hiện các bước tiếp theo được

Theo quy định của pháp luật, việc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung thì cần phải có sự thống nhất của các thành viên là chủ sở hữu, sử dụng.

Tuy nhiên, theo thông tin mà bạn cung cấp, vì hộ gia đình bạn có thành viên bị khuyết tật trí tuệ và một thành viên chưa đủ 18 tuổi và không thể tỉnh táo trong việc bàn bạc để thống nhất về việc phân chia tài sản trên đứng tên cá nhân bố bạn. Chính vì vậy, nếu gia đình bạn bạn bắt buộc phải thỏa thuận phân chia tài sản thì có thể xem xét đến trường hợp yêu cầu tổ chức giám định, cơ quan chuyên môn xem xét giám định người bị khuyết tật trí tuệ mất năng lực hành vi dân sự, từ đó yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự:

“1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định huỷ bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.”

Như vậy, nếu gia đình bạn có thành viên bị bệnh tâm thần khiến cho người đó không thể nhận thức, làm chủ hành vi thì bố mẹ của người đó có thể thực hiện giám định sức khỏe sau đó làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố người đó bị mất năng lực hành vi dân sự.

Tất cả các giao dịch dân sự của người khuyết tật trí tuệ được thực hiện kể từ khi có Quyết định của Tòa án đều sẽ do bố mẹ của người đó- người đại diện theo pháp luật của người khuyết tật trí tuệ chịu trách nhiệm.

Với những trường hợp giao dịch của người dưới 18 tuổi về bất động sản hoặc động sản phải đăng ký thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

….

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, mức lệ phí bạn sẽ phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại điểm c, khoản 2 Điều luật này.

Không vấn đề gì

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

Tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong quá trình cấp sổ do sai sót của cán bộ địa chính mà diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với trên giấy tờ. Như vậy trường hợp của bạn sẽ phải ra UBND cấp huyện để xin đính chính lại giấy chứng nhận.

Về thủ tục đính chính Giấy chứng nhận:

Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013:

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:

1. Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

- Trường hợp áp dụng

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

- Mức thu: Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Công thức tính:

2. Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

- Trường hợp áp dụng

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

- Mức thu tiền sử dụng đất

Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Công thức tính

Như vậy, cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất khá phức tạp và việc chuyển sang đất ở từ năm 2020 có thể tăng cao so với giai đoạn 2015 - 2019, vì theo Bảng giá đất 05 năm áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024 thì giá đất ở của nhiều tỉnh thành tăng cao so với các loại đất khác.

Như tôi đã tư vấn thì thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hay khai nhận di sản thừa kế bằng văn bản là thủ tục nhằm xác lập quyền tài sản với di sản do người chết để lại cho người được hưởng theo quy định của pháp luật.

Trong đó, việc công chứng văn bản này được thực hiện theo quy định tại Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn. Cụ thể:

1/ Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo quy định tại Điều 58 Luật Công chứng, để thực hiện công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế, người yêu cầu công chứng phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Bản sao di chúc nếu thừa kế theo di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng nếu chia thừa kế theo pháp luật;

- Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết; Giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)…

- Dự thảo Văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu có);

- Các giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc sổ hộ khẩu, sổ tạm trú… của người khai nhận di sản thừa kế;

- Các giấy tờ về tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký xe ô tô… Các giấy tờ khác về tình trạng tài sản chung/riêng như bản án ly hôn, văn bản tặng cho tài sản, thỏa thuận tài sản chung/riêng…

- Hợp đồng ủy quyền (nếu có trong trường hợp nhiều người được nhận thừa kế nhưng không chia di sản)…

2/ Cơ quan có thẩm quyền thực hiện

Việc công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng.

Trình tự, thủ tục công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ đã nêu ở trên (01 bộ).

Lưu ý: Với những giấy tờ yêu cầu bản sao thì bắt buộc trước khi nhận Văn bản khai nhận di sản đã được công chứng phải mang theo bản chính để đối chiếu.

Bước 2: Tiến hành công chứng Văn bản khai nhận di sản

Sau khi nộp đủ hồ sơ, giấy tờ, Công chứng viên sẽ tiến hành xem xét, kiểm tra:

- Nếu hồ sơ đầy đủ: Công chứng viên tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng;

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: Công chứng viên hướng dẫn và yêu cầu bổ sung;

- Nếu hồ sơ không có cơ sở để giải quyết: Công chứng viên giải thích lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Niêm yết việc thụ lý Văn bản khai nhận di sản

Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Trong trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Thời gian niêm yết là 15 ngày.

Nội dung niêm yết phải nêu rõ:

- Họ, tên người để lại di sản;

- Họ, tên của những người khai nhận di sản;

- Quan hệ của những người khai nhận di sản với người để lại di sản;

- Danh mục di sản thừa kế.

Đặc biệt, trong thông báo niêm yết phải ghi rõ:

Nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người được hưởng di sản, bỏ sót người thừa kế, di sản thừa kế không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó phải gửi cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện niêm yết

Sau 15 ngày niêm yết, UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết.

Hướng dẫn ký Văn bản khai nhận di sản

Sau khi nhận được niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo thì tổ chức hành nghề công chứng thực hiện giải quyết hồ sơ:

- Nếu đã có dự thảo Văn bản khai nhận: Công chứng viên kiểm tra các nội dung trong văn bản đảm bảo không có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội…

- Nếu chưa có dự thảo: Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người khai nhận di sản. Sau khi soạn thảo xong, người thừa kế đọc lại nội dung, đồng ý và sẽ được Công chứng viên hướng dẫn ký vào Văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Ký chứng nhận và trả kết quả

Công chứng viên yêu cầu người thừa kế xuất trình bản chính các giấy tờ đã nêu ở trên để đối chiếu trước khi ký xác nhận vào Lời chứng và từng trang của Văn bản khai nhận này.

Sau khi ký xong sẽ tiến hành thu phí, thù lao công chứng, các chi phí khác và trả lại bản chính Văn bản khai nhận cho người thừa kế.

Trình tự thực hiện sang tên Sổ đỏ

Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh;

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2. Hồ sơ đầy đủ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Chi phí phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ:

Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và theo điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC về hướng dẫn luật Thuế thu nhập cá nhân thì những trường hợp sau khi nhận thừa kế là nhà, đất thì không phải nộp thuế, lệ phí trước bạ, cụ thể:

- Lệ phí thẩm định hồ sơ phải nộp: 0.15% giá trị tài sản

Điều 174 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”

Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.”

Điều 217 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về sử dụng tài sản chung như sau:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ theo các quy định đã nêu trên, việc xây dựng phải theo phương thẳng đứng từ danh giới thửa đất của mình và không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu khác.

Trong trường hợp này, ngõ đi chung được xác định là tài sản chung của các hộ gia đình trong ngõ, các chủ sở hữu chung có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, việc sử dụng ngõ đi chung được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu. Việc xây dựng của các hộ gia đình trong ngõ không được gây ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản chung của các hộ khác trừ trường hợp được tất cả các hộ trong ngõ đồng ý.

Theo đó, nếu công trình xây dựng của nhà hàng xóm lấn chiếm khoảng không lấn ra bên ngoài 40cm tính từ mặt đất và có hành vi hành hung bạn thì bạn có thể báo tới cơ quan nhà nước cấp xã, phường để tới lập biên bản và nhà đó sẽ bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng theo quy định.

Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp bố, mẹ của bạn khi chết mà không để lại di chúc, thì những người ở hàng thừa kế thứ nhất còn sống tại thời điểm bố, mẹ bạn chết, gồm: cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết được hưởng thừa kế di sản của người chết để lại. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Theo đó, sau khi bố, mẹ mất thì bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất có quyền hưởng di sản từ bố, mẹ có thể lập văn bản thỏa thuận (có công chứng hoặc chứng thực của UBND xã) về việc chia di sản thừa kế di sản thừa kế đối với phần diện tích do mẹ bạn để lại.

Theo quy định tại Điều 57 và Điều 58 Luật Công chứng, những người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

Thành phần hồ sơ yêu cầu công chứng: Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Khi có văn bản thỏa thuận về chia di sản thừa kế hợp lệ và có giấy tờ chứng minh về quan hệ huyết thống giữa bố, mẹ bạn và anh chị em bạn (sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân) thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình theo luật định.

Sau khi hoàn tất thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì hai anh em bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Hồ sơ gồm có: 

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

- Giấy tờ chứng minh miễn nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Về thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung năm 2012 quy định về thu nhập được miễn thuế:

“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.

Do đó, khi nhận thừa kế với di sản là bất động sản người nhận thừa kế sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Về lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do đó khi nhận thừa kế mảnh đất thì những người thừa kế cũng được miễn lệ phí trước bạ.

Trường hợp này của bạn đã được trả lời nên bạn vui lòng liên hệ trực tiếp để luật sư có cơ sở thực hiện việc tư vấn cho bạn đảm bảo tính phù hợp giữa nội dung tư vấn và nội dung vụ việc cũng như các quy định của pháp luật.

Căn cứ vào khoản 1 điều 104 Luật đất đai 2013 thì tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đồng thời, theo khoản 2 điều 179 Luật đất đai 2013, thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Dựa vào những quy định trên, thì nhà bạn xây dựng được xác định là công trình xây dựng có mục đích sản xuất, và có thể được chứng nhận quyền sở hữu nếu đáp ứng được các điều kiện của pháp luật về đất đai. Khi đã được chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, bạn có quyền góp vốn bằng tài sản đó với tổ chức, hộ gia đình… để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp này, cần xác định việc người chủ cũ xây dựng tường ngăn cách trong phần diện tích nào. Nếu trong phần diện tích của gia đình bạn thì đó là sở hữu của gia đình bạn còn là ngoài phần ranh giới thì đó là sở hữu chung của hai gia đình, còn nếu xây trên diện tích đất công thì bạn có thể yêu cầu họ hoặc cơ quan có thẩm quyền dỡ bỏ. Do đó bạn không thể tự tiện phá dỡ tường rào mà hai gia đình có thể thỏa thuận tự hòa giải với nhau.

Nếu Ủy ban Nhân dân cấp xã không hòa giải được tranh chấp của gia đình bạn và gia đình hàng xóm thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án Nhân dân cấp Huyện để được giải quyết và xác định tường rào có trái pháp luật hay không, nếu trái pháp luật thì mới có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền dỡ bỏ.

Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

…”

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì thời gian để cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất người sử dụng đất là 10 ngày.

Vì thủ tục cấp Sổ đỏ là thủ tục hành chính về đất đai, nên khi quá thời hạn nêu trên thì người có yêu cầu cấp Sổ đỏ có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai (Theo Điều 204 Luật Đất đai 2013), cụ thể:

- Chậm cấp hoặc không cấp Sổ đỏ dù đã có thông báo với người dân có yêu cầu là hồ sơ đề nghị cấp hợp lệ, đầy đủ giấy tờ thì người dân có quyền:

Khiếu nại bằng 01 trong 02 hình thức:

Hình thức 1: Khiếu nại bằng đơn

Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011 thì người khiếu nại phải chuẩn bị đơn khiếu nại.

Đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

Gửi đến người đứng đầu cơ quan cấp Sổ đỏ.

Hình thức 2: Khiếu nại trực tiếp

Người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung như khiếu nại bằng đơn.

Hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân (nếu có căn cứ)

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác nhưng lại không bàn giao ngôi nhà đó. Vấn đề đặt ra là: Khi chuyển nhượng có giao cả nhà và đất cho bạn hay không? Trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và người bán hoặc văn bản nào khác có ghi đối tượng là nhà và đất hay không, hay chỉ có đối tượng là đất.

Do tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì trên đất đã có căn nhà gắn liền, tuy nhiên, lúc đó căn nhà này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nên chưa được giao dịch theo qui định của Pháp luật về nhà ở. Mặt khác Pháp luật về đất đai cho phép Chủ sở hữu nhà không đồng thời là Người sử dụng đất, do đó Chủ sở hữu nhà và Người sử dụng đất được độc lập thực hiện quyền của mình theo qui định. Hơn nữa, Pháp luật về đất đai cũng không qui định điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ là khi chuyển nhượng QSDĐ phải đồng thời bán luôn căn nhà gắn liền (nếu có). Về hình thức hợp đồng, hai bên đã thực hiện đúng theo qui định của pháp luật. Về nghĩa vụ, bên nhận chuyển nhượng đã đăng ký QSDĐ của mình tại Cơ quan đăng ký đất đai như Luật định.

Nếu trong trường hợp bạn chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không chuyển nhượng cho ngôi nhà đó. Trong trường hợp này, khi bạn bán cho người khác thì người chủ cũ cũng có quyền đối với việc bán ngôi nhà trên đất đó. Nếu trong hợp đồng và giá chuyển nhượng bạn và người khác đã bao gồm giá bán nhà thì gia đình bạn có thể thỏa thuận với người chủ cũ về việc sử dụng số tiền đó. Nếu người chủ cũ chỉ thỏa thuận về việc chuyển nhượng thửa đất mà không thỏa thuận về việc bán ngôi nhà trên đất thì bạn có thể thương lượng lại về việc bán ngôi nhà đó, có thể thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc mua bán ngôi nhà đó. Theo đó, bên mua có thể sẽ thanh toán một số tiền hợp lý theo hai bên thỏa thuận để mua lại ngôi nhà đó.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 tại khoản 16 điều 3 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ hồng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 12 Thông tư số 23/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi rõ các nội dung sau:

1. Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:

a) Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm:

- Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;

- Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;

- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;

- Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.

Trước khi mua đất thường phải có bản đồ trích lục địa chính của lô đất đó ( phải có đóng dấu của địa chính Phường xã thì mới có giá trị).

Sau đó phải đọc được bản đồ trích lục này, xác định được mốc cố định và cầm thước ra đo để xác định chính xác vị trí lô đất.

Vì chỉ cần xác định vị trí lô đất lệch 20cm và tiến hành xây dựng thì sau này rất nhiều vấn đề xãy ra.

Vì vậy trước khi mua đất hay xây nhà tốt nhất là nên nhờ địa chính địa phương hỗ trợ kiểm tra, và cắm mốc lộ giới lô đất của lô đất đó trước.