Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Cảm ơn bạn đã đọc, không có gì

Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật Cư trú 2006 mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản, khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật Cư trú 2006 mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

Theo Điều 9 Thông tư 36/2014 của Bộ Công an hướng dẫn về Cách ghi phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu gồm 5 mục. Trong đó Mục 1 khai “Họ tên chủ hộ và “Quan hệ với chủ hộ” ; Mục 2 “Nội dung thay đổi nhân khẩu”;  Mục 3 “Ý kiến của chủ hộ”: Phải ghi rõ ý kiến của chủ hộ là đồng ý cho đăng ký thường trú, tạm trú hoặc cho tách sổ hộ khẩu, chủ hộ ký và ghi rõ ngày, tháng, năm; Mục 4 Xác nhận của công an (lưu ý trường hợp mất sổ hộ khẩu thì chủ hộ phải đứng ra khai và đề nghị cấp lại sổ hộ khẩu).  

Điều 14 Thông tư 36 năm 2014 của Bộ Công an cũng quy định: Nếu tách cả hộ thì cơ quan công an nơi cấp giấy chuyển hộ khẩu phải ghi rõ chuyển cả hộ đi để thông báo cho cơ quan nơi đăng ký thường trú chuyển đến. Trước khi cấp sổ hộ khẩu mới, cơ quan công an nơi đăng ký thường trú chuyển đến thu lại sổ hộ khẩu cũ để lưu lại tàng thư hồ sơ hộ khẩu

Như vậy, bạn không thể chuyển hộ khẩu, tách khẩu nếu không có ý kiến của chủ hộ vì luật quy định bắt buộc phải có sự đồng ý của chủ hộ bằng văn bản. Cụ thể, khi bạn khai những giấy tờ như Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu hay giấy chuyển khẩu thì cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải ghi thông tin về chủ hộ và mối quan hệ với chủ hộ.

Đồng thời trong mẫu Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu (mẫu HK02) có mục “Ý kiến của chủ hộ”. Do đó nếu chủ hộ không đồng ý xác nhận, giúp đỡ anh trong vấn đề này thì anh khó có thể thực hiện. 

Khi đã được sự đồng ý của chủ hộ và hoàn tất các giấy tờ, anh mới làm thủ tục tiếp theo là tách hộ khẩu. Hồ sơ bao gồm: Phiếu báo thay đổi hộ khẩu nhân khẩu (mẫu HK02); Sổ hộ khẩu; Văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ hộ. Hồ sơ gửi Cơ quan Công an cấp huyện.

Thời hạn giải quyết: trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả cho bạn; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bạn bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Nếu bạn ở nông thôn và chưa có chỗ ở thì mới có thể được xin cấp đất giãn dân nếu địa phương còn quỹ đất để giãn dân. Còn việc bạn đã có đất ở mà chuyển nhượng rồi thì không có chính sách cấp đất giãn dân cho bạn. Do vậy bạn phải tự thu xếp, bố trí chỗ ở của gia đình mình.

Căn cứ theo quy định tại điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng ủy quyền. Cụ thể:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Còn việc Uỷ quyền lại là bên được ủy quyền ủy quyền người thứ ba thay mặt mình thực hiện công việc đã được ủy quyền. Việc ủy quyền lại phải được sự đồng ý của người ủy quyền; hình thức ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu và không vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

Theo đó cần xác định nội dung ủy quyền theo hợp đồng ủy quyền giữa người thứ ba và người có quyền sử dụng đất. Nếu trong hợp đồng ủy quyền đã thể hiện rõ bên thứ ba được thực hiện việc các quyền sử dụng đất sang cho anh bạn thì khi này bên thứ ba buộc phải thực nghĩa nghĩa vụ đó. Tại điều 565 Bộ luật dân sự 2015 có quy định cụ thể như sau:

“Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

…..”

Như vậy, anh bạn là người thứ ba sau khi được bạn ủy quyền một cách hợp pháp thì sẽ thực hiện toàn bộ công việc được ủy quyền như chính người ủy quyền là bạn bao gồm tát cả các quyền và nghĩa vụ như đã ủy quyền đối với bạn.

Tuy nhiên để đảm bảo hợp đồng ủy quyền có tính pháp lý cao nhất thì nên thực hiện thông qua thủ tục công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Tuy nhiên để đảm bảo hợp đồng ủy quyền có tính pháp lý cao nhất thì nên thực hiện thông qua thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng theo điều 55 Luật Công chứng năm 2014:

“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Khi hợp đồng ủy quyền giữa bên thứ ba với bạn được công chứng hoặc chứng thực thì đảm bảo về mặt nội dung và hình thức của thỏa thuận ủy quyền. Do đó thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ủy quyền sử dụng đất trực tiếp từ bên ủy quyền và các bên sẽ hạn chế rủi ro.

Bạn có phần đất ở của cha mẹ tôi để lại nhưng trên phần đất có 1 người họ hàng xây nhà ở trên 30 năm, nhưng không có giấy tờ gì chứng minh là của cha mẹ bạn cho người họ hàng này.

Trong trường hợp nhà mới bắt đầu xây, bạn mới có quyền ngăn chặn người khác có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

Trường hợp này, nhà đã xây dựng xong, việc phá nhà của người khác xây dựng trên đất của mình là vi phạm quy định của pháp luât. Bởi ngôi nhà đã thuộc sở hữu của người khác, phá nhà là hành vi hủy hoại tài sản. Đối với trường hợp này, bạn chỉ có quyền yêu cầuTòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Sau khi có quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ sở hữu có quyền yêu cầu thi hành án theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp của bạn, khi thay đổi nơi đăng ký thường trú từ tỉnh, Thành phố này sang tỉnh, Thành phố khác thì số CMND 9 số có sự thay đổi. Sự thay đổi số CMND cũng xảy ra khi một người đang có số CMND 9 số mà đổi sang CMND 12 số đối với các địa phương đã triển khai cấp CMND 12 số, thẻ Căn cước công dân từ năm 2012 cho đến nay.

Trường hợp hai số CMND khác nhau thì phải làm thủ tục xác nhận hai số CMND này là của một người theo quy định tại mục 6 Hướng dẫn số 1718/C41-C72 ngày 2-6-2017 của Tổng cục Cảnh sát về công tác cấp, quản lý CMND, hướng dẫn xác nhận số CMND 9 số.

Theo đó, bạn cần đến liên hệ với Đội Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội Công an cấp huyện hoặc Phòng PC64 Công an cấp tỉnh, TP trực thuộc Trung ương nơi có hộ khẩu thường trú để làm thủ tục xác nhận hai CMTND là của một người.

Như vậy, nếu bạn muốn thay đổi hoặc đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với CMND mới của mình, bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đơn đề nghị đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Xác nhận của Công an về việc hai số chứng minh nhân dân là của cùng một người. Hồ sơ này bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được giải quyết.

Theo quy định Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho hoặc những người khác không thể đòi lại. Trừ trường hợp hợp đồng tặng cho đó là hợp đồng tặng cho có điều kiện và bố bạn vi phạm điều kiện này thì có thể lấy đó làm căm cứ hủy hợp đồng.

Việc 400m2 đất đã được tặng cho thì thuộc về người được tặng cho, còn 600m2 đất đứng tên ông ngoại bạn(đã chết) sẽ được coi là di sản thừa kế.

Khi ông ngoại bạn mất, không để lại di chúc thì di sản do ông bà để lại được chia cho những người thừa kế theo pháp luật, xác định theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo quy định trên, những người được hưởng di sản do ông ngoại bạn để lại gồm vợ ông(bà ngoại bạn) và hai người con của ông(mẹ và dì bạn).

Trường hợp bà ngoại bạn muốn lập di chúc thì phải bàn thảo thống nhất chia đôi số tài sản hiện có và bà chỉ có phần định đoạt phần giá trị tài sản mình được hưởng, trường hợp tài sản không tự chia được số tài sản thì bà có thể yêu cầu tòa án nơi cư trú làm thủ tục chia tài sản chung của vợ, chồng ông trên cơ sở tài sản hiện có của mỗi người, mỗi người có toàn quyền thể hiện ý chí của mình khi qua đời.

Theo Khoản 7, Điều 95 Luật đất đai năm 2013 thì việc đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Tuy nhiên, đã hơn 4 tháng kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bạn vẫn chưa đi làm thủ tục đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai thì sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, căn cứ Điểm a Khoản 4 và Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; ……

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Do vậy, sau khi kí hợp đồng mua bán, trong thời hạn không quá 30 ngày, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện theo đúng quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định.”

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 22 Luật quản lý thuế thì đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn mười ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Như vậy thời hạn đăng ký kê khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng công chứng mua bán nhà. Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, bạn chưa đề cập đến vấn đề kê khai nghĩa vụ tài chính. Nếu trong trường hợp bạn chậm kê khai thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ có mức xử phạt khác nhau Cụ thể, tại Điều 7 Nghị định 129/2013/NĐ-CP quy định mức xử phạt như sau:

“1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp chậm hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ.

2. Phạt tiền từ 400.000 đồng đến 1.000.000 đồng; đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 10 ngày. (Trừ trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều này). 3. Phạt tiền từ 800.000 đồng đến 2.000.000 đồng; đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 ngày đến 20 ngày.

4. Phạt tiền từ 1.200.000 đồng đến 3.000.000 đồng; đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 ngày đến 30 ngày.

5. Phạt tiền từ 1.600.000 đồng đến 4.000.000 đồng; đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 ngày đến 40 ngày.

6. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng; đối với một trong các hành vi: a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 ngày đến 90 ngày.

b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.

c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.

d) Nộp hồ sơ khai thuế tạm tính theo quý quá thời hạn quy định trên 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng chưa đến thời hạn nộp hồ sơ khai quyết toán thuế.”

Tóm lại, mức xử phạt khi chậm sang tên sổ đỏ với bạn sẽ từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng còn mức xử phạt khi bạn nộp hồ sơ kê khai thuế muộn sẽ phụ thuộc vào thời gian quá hạn quy định theo Nghị định trong trường hợp bạn chưa thực hiện kê khai tài chính.

Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.

Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Vấn đề thời gian khi nhận đủ tiền bồi thường thi người có đất phải bàn giao đất tùy thuộc vào nội dung Thông báo thu hồi đất của UBND có thẩm quyền ban hành.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật cư trú 2006, sửa đổi bổ sung 2013 về xoá đăng ký thường trú:

“1. Người thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị xóa đăng ký thường trú:

a) Chết, bị Tòa án tuyên bố là mất tích hoặc đã chết;

b) Được tuyển dụng vào Quân đội nhân dân, Công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại;

c) Đã có quyết định hủy đăng ký thường trú quy định tại Điều 37 của Luật này;

d) Ra nước ngoài để định cư;

đ) Đã đăng ký thường trú ở nơi cư trú mới; trong trường hợp này, cơ quan đã làm thủ tục đăng ký thường trú cho công dân ở nơi cư trú mới có trách nhiệm thông báo ngay cho cơ quan đã cấp giấy chuyển hộ khẩu để xóa đăng ký thường trú ở nơi cư trú cũ”.

Theo quy định nêu trên, khi bạn thực hiện thủ tục tách khẩu thì chưa có căn cứ để xóa hộ khẩu. Cơ quan công an ở nơi bạn có hộ khẩu trước đây chỉ tiến hành xóa hộ khẩu của bạn khi nhận được thông báo của cơ quan công an nơi có hộ khẩu chuyển đến đã thực hiện thủ tục đăng ký thường trú tại đó.

Đối với trường hợp của bạn, do chưa tiến hành đăng ký vào sổ hộ khẩu mới  nên công an nơi có hộ khẩu trước đây không có căn cứ xóa hộ khẩu. Do đó, trong thời gian chờ làm hộ khẩu, vợ chồng bạn vẫn cứ mua mảnh đất và sang tên mảnh đất đó mang tên mình sau đó thực hiện các thủ tục đính chính thông tin cá nhân và hộ khẩu trên sổ đỏ sau.

Bạn muốn chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán đất cho bố mẹ bọn em để thực hiện sang tên sổ đỏ đứng tên bố mẹ bọn em là không thể được vì Hợp đồng chuyển nhượng của vợ chồng bạn đang có hiệu lực nên không thể chuyển quyền cho người khác được. Do đó, để thực hiện việc này rất phức tạp, bạn chỉ có thể thực hiện hủy hợp đồng chuyển nhượng của bạn với người chủ cũ và ký lại hợp đồng mang tên bố mẹ bạn thì mới sang tên sổ đỏ được

Điều khoản này chỉ áp dụng đối với trường hợp khi phân chia bạn nhé.

Theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai và Điều 4 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ (Sau đây gọi tắt là Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất) thì Ủy ban nhân cấp xã chỉ có thẩm quyền quyết định hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Như vậy, nếu diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã thì UBND xã có thẩm quyền quyết định cho thuê đất theo hình thức đấu giá để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

Điều kiện về thửa đất được tổ chức đấu giá

Theo Điều 5 - Quy chế đấu quyền sử dụng đất  thì các thửa đất được tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện sau:

“1. Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.

2. Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng.

3. Có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.”

Như vậy, nếu thửa đất đã đáp ứng được các điều kiện trên thì UBND xã có quyền quyết định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về quyền lợi của gia đình bạn đối với diện tích đất trên

Nếu việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của UBND xã đúng thẩm quyền, đúng đối tượng như đã phân tích ở trên thì có thể nhận thấy diện tích đất đất gia đình bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích của xã. Gia đình bạn có thể đã tự ý lấn chiếm và sử dụng diện tích đất trên không đúng mục đích, sai quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 38 Luật Đất đai thì diện tích đất này thuộc các trường hợp bị Nhà nước thu hồi:

“3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

…

6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;”

Mặt khác, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 43  Luật Đất đai thì đối với các trường hợp đất bị thu hồi theo quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất. Ngoài ra, theo điểm c khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai thì đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38, người bị thu hồi đất cũng không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất, bao gồm:

- Thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có quy định trường hợp thu hồi để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Thẩm quyền thu hồi đất: UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình và cá nhân.

Như vậy, căn cứ vào quyết định phê duyệt dự án, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất giao chủ đầu tư thực hiện các công việc tiếp theo. Nếu là dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nong thôn mới, chỉnh trang đô thị, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật hoặc bán nhà ở (khi đủ điều kiện).

Bạn nên liên hệ với cán bộ địa chính xã để tìm hiểu xem việc gia đình sử dụng diện tích đất trên có phù hợp với quy hoạch hay không. Nếu thửa đất đúng là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã thì việc UBND xã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là có cơ sở và đúng thẩm quyền. Đồng thời diện tích trên sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất cũng như tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, bạn đối chiếu các quy định trên để xem xét việc thu hồi đất của gia đình mình là có căn cứ hay không nhé. Trường hợp chưa có đủ căn cứ, bạn có quyền đề nghị chính quyền địa phương cung cấp các căn cứ thu hồi đất của gia đình nhà mình để chắc chắn rằng việc thu hồi đất do chính quyền thực hiện là có căn cứ pháp luật.

Căn cứ Khoản 1 Điều 125 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 125. Đất sử dụng ổn định lâu dài

Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

….”

Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 128 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”

Theo quy định trên, đất ở được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì có thời hạn sử dụng lâu dài. Do đó, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng ổn định lâu dài. Như vậy, trong trường hợp này, mảnh đất mà gia đình bạn mua là đất ở được sử dụng ổn định lâu dài nên khi nhận chuyển nhượng thì được sử dụng đất ổn định lâu dài mà không phải là 50 năm như Giấy chứng nhận ghi.

Mặt khác, căn cứ tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Theo đó, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn mua có sai sót thông tin về thửa đất nên gia đình bạn có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai đính chính lại sai sót về thời hạn sử dụng đất theo trình tự – thủ tục tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.”

Vì vậy, trong trường hợp đất nhà bạn không có lối đi riêng bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đất cũ là chủ sở hữu liền kề dành cho bạn lối đi riêng vì đây là quyền mà bạn được hưởng và là nghĩa vụ của chủ sở hữu liền kề cùng với đó bạn sẽ đền bù tương ứng lại cho họ. UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức vận động hòa giải giữa các bên trong trường hợp này. Nếu các bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để có 1 lối đi riêng cho mình. Bản án của tòa sẽ là quyết định có hiệu lực bắt buộc các bên phải làm theo.

Căn cứ khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ như sau:

“20. Bổ sung Điều 24a như sau:

“Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:…

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;…”

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất dôi dư (200m2) đó gia đình vẫn sử dụng từ trước 1986 đến nay, không có tranh chấp gì, và có đóng tiền sử dụng đất cho cả phần diện tích đất dôi dư này. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký…. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất (Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Như vậy, trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận thì phần diện tích đất 200m2 dư ra so với có thể được xem xét để cấp Giấy chứng nhận theo căn cứ trích dẫn trên.

Luật Đất đai 2013 có quy định về công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất taị Khoản 3 Điều 167 như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, căn cứ theo quy định này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Với trường hợp này của bạn, bạn đã lập hợp đồng chuyển nhượng và được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền do vậy, sau khi hoàn tất thủ tục công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng này đã phát sinh hiệu lực, bạn được xác định là chủ sở hữu mới đối với phần diện tích đất đã mua. Do đó bạn đã mua 1 thửa đất của ông A và ông A có mua lại của ông B có hợp đồng công chứng và được cấp Giấy CNQSDĐ, Ông B không bàn giao đất cho bạn là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Như đã nói ở trên, sau khi hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên bán là A và B được công chứng, chứng thực thì đã xác lập quyền sở hữu tài sản đối với bạn và chấm dứt quyền tài sản đối với bên bán, do đó nếu B không chịu bàn giao đất thì bạn có thể làm đơn trình báo hoặc giải quyết tranh chấp này và đến cơ quan công an xã phường yêu cầu họ giúp đỡ giải quyết.

Ngoài ra, nếu người chủ cũ là B không chịu bàn giao đất thì bạn có quyền gửi đơn Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu người này thực hiện theo nội dung hợp đồng mà các bên đã giao kết.

Đối với đất mua bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện hoặc được cấp Giấy chứng nhận mới nếu hai bên không phát sinh tranh chấp.

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Hay nói cách khác, nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch đó vô hiệu, không thể đăng ký biến động (không sang tên được).

Tại Điều 13 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn như sau:

Điều 13. Sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 30 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

“5. Đối với trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trong khoảng thời gian từ ngày 01 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 01 tháng 01 năm 2009, nếu từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ nộp một (01) lần thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 thì không thu thuế thu nhập cá nhân.\

Từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.”

Căn cứ các quy định trên, đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/1/ 2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ thu 1 lần thuế TNCN của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.

Từ ngày 1/1/2009 thực hiện Luật thuế TNCN, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.

Theo quy định thì thẩm quyền thu hồi đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp sẽ thuộc về UBND cấp tỉnh (thu hồi đất của tổ chức kinh tế)  UBND cấp huyện (thu hồi đất của cá nhân), và UBND cấp xã khi UBND cấp xã cho thuê diện tích đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường. Vậy Lâm trường có quyết định thu hồi đất (nếu nhà nước có quyết định thu hồi) và không thực hiện bồi thường là không đúng về thẩm quyền, trình tự thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật.

Hiện nay nếu bạn có căn cứ chứng minh quyền sở hữu của mình với phần đất đó thì trước tiên có thể gửi đơn khiếu nại đến Lâm trường, UBND để được giải quyết về vấn đề thu hồi trên. Nếu UBND không giải quyết được quyền lợi cho bạn thì bạn có thể làm đơn khởi kiện đến TAND sau khi đã thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND.

Việc bạn có một mãnh đất tự khai hoang vào năm 1980,sử dụng trồng trọt cây gổ keo lai cho tới năm 2017 không hề có tranh chấp, việc sử dụng đất này là gia đình bạn sử dụng trồng trọt cây gỗ keo lai trên đất nên chỉ được nhận phần hoa lợi khai thác được từ việc nhận khoán này. Còn đối với mảnh đất nếu việc thu hồi đất trên là trái quy định và bạn có căn cứ chứng minh quyền sở hữu của mình thì bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để đòi lại quyền sử dụng mảnh đất đó.

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là di sản thừa kế do ông bà ngoại bạn để lại nên phải được chia cho những người thừa kế theo pháp luật, trong đó có các anh chị em của mẹ bạn (theo Điều 651 Bộ luật Dân sự). Mẹ và các anh em trong nhà ký tên đồng ý cho người anh cả (bác bạn) đại diện đứng ra hợp thức hóa, mua lại mảnh đất của gia đình với phòng công ích quận. Đến khoảng năm 2006 toàn bộ khu đất đã có sổ đỏ do người anh cả đại diện đứng tên,

Việc bác bạn tự ý tách sổ thành nhiều mảnh nhỏ rồi phân chia cho vợ con hơn 60% diện tích đất mà không có sự đồng ý của các anh chị em ruột là vi phạm quy định của pháp luật về quyền thừa kế. Tuy nhiên, theo những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể thấy một vài điểm còn chưa rõ ràng như sau:

- Việc anh em của mẹ bạn bạn ủy quyền cho một người bác cả để làm giấy tờ hợp pháp hóa nhà đất do ông bà ngoại bạn để lại có nội dung cụ thể như thế nào. Đây đúng là văn bản ủy quyền với nội dung nêu rõ: ủy quyền cho bác bạn được thay mặt cho các đồng thừa kế thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sở hữu/sử dụng nhà đất (lúc này nhà đất vẫn được coi là tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông bà ngoại bạn và chưa được chia thừa kế). Hay đó lại là văn bản thừa kế có nội dung phân chia di sản thừa kế và theo văn bản đó thì bác bạn có quyền thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền tài sản mang tên mình.

- Chưa rõ văn bản ủy quyền mà bạn nêu có nội dung như thế nào nhưng bạn cũng cần làm rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mang tên ai. Sẽ có hai khả năng xảy ra:

Thứ nhất, nhà đất được đăng ký quyền sử dụng/sở hữu mang tên bác bạn và Giấy chứng nhận được cấp cho bác bạn. Như vậy thì đương nhiên bác bạn có toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với nhà đất đó, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các quyền mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và ghi tên bác bạn với tư cách là người đại diện cho các đồng thừa kế của ông bà ngoại bạn. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cấp ghi tên bác bạn và ghi rõ “là người đại diện của những người được thừa kế ” thì bác bạn không phải là chủ sử dụng/sở hữu của nhà đất đó và đương nhiên không có quyền bán/chuyển nhượng nhà đất đó. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ghi tên người đại diện của các thừa kế thì những người thừa kế của ông bà ngoại bạn sẽ có quyền thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế đối với nhà đất đó.

- Việc bác bạn phân chia nhà cho các con thực hiện như thế. Có tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện mua bán/ chuyển nhượng/tặng cho, về trình tự, thủ tục hay không (lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực).

Vậy, bạn có thể xem xét lại vấn đề của gia đình mình để xác định quyền của bác bạn trong việc đăng ký quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà đất mẹ bạn để lại như thế nào cũng như quyền của bác bạn trong việc sử dụng/định đoạt nhà đất đó; đồng thời xem lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp được ghi nhận như thế nào... Từ đó có thể xác định và đòi lại quyền, lợi ích hợp pháp của các đồng thừa kế khác theo quy định của pháp luật.

Tại Điều 645 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.

Như vậy, di sản dùng vào thờ cúng là di sản không phân chia và giao cho người được chỉ định trong di chúc là mẹ bạn. Trong di chúc ông bà bạn đã ghi rõ là giao cho mẹ bạn và không được dùng để chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp nên mẹ bạn phải sử dụng nhà và đất vào đúng mục đích là thờ cúng. Trường hợp mẹ bạn sử dụng, quản lý ngôi nhà không đúng mục đích thì các anh,chị, em của mẹ bạn có quyền giao ngôi này cho người khác quản lý.

Sau này xảy ra tranh chấp anh/chị/em của mẹ bạn yêu cầu chia lại tài sản là ngôi nhà kia thì hành vi này là trái với quy định của pháp luật. Nếu anh, chị của mẹ bạn vẫn tiếp tục tranh chấp với bạn về ngôi nhà đó thì mẹ bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn (anh, chị, em của mẹ bạn) cư trú theo quy định.