Thay đổi chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Trường hợp bạn nêu là trường hợp mua bán nhà đất là Tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội”.

Theo đó, bạn và người chủ cũ phải thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được công chứng, chứng thực theo quy định, sau đó được chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng đó để thay thế chủ thể trên hợp đồng là bạn và Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Trường hợp của  bạn thực hiện việc mua đất dự án của chủ đầu tư, mà lô đất này đã được mua bởi một người khác, thì bạn không thể mua lại đất từ người này khi họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 có quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 168 như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Theo đó, về phía người mua đất đầu tiên mà muốn bán lại lô đất này cho bạn, thì phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất đó mới có thể thực hiện được. Do vậy, người “chủ đất” không có đủ quyền để chuyển nhượng đất cho bạn vì chưa được công nhận tư cách chủ sử dụng đất.

Bạn có thể thỏa thuận yêu cầu người mua đất đầu tiên thanh lý hợp đồng với bên chủ đầu tư và tự mình giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để mua lô đất này. Nếu không bạn cũng có thể thỏa thuận với bên mua đầu tiên để họ thực hiện xong hết các thủ tục về mua đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bán lại cho bạn theo đúng quy định của pháp luật.

Không vấn đề gì bạn nhé