Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

            Nếu một phần diện tích đất trước đây không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất do có quy hoạch. Nay quy hoạch đó đã bị điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì ông bạn có thể tiếp tục thực hiện thủ tục xin cấp GCN QSD đất bổ sung đối với phần diện tích đất còn lại. Nếu đủ điều kiện cấp GCN QSD đất thì chính quyền sẽ cấp GCN QSD đất thành một thửa mới hoặc cấp GCN gộp với thửa đất trước đây.

Chào bạn!

          Nếu gia đình bạn được giao đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì bản đồ quy hoạch phải có trước khi tái định cư. Việc giao đất, thu hồi đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứ làm sao lại ngược quy trình như vậy được.

         Nếu tại thời điểm bị thu hồi đất, gia đình bạn đã được nhận đất tái định cư để sử dụng và được cấp GCN QSD đất theo quy định pháp luật thì quyền lợi của gia đình bạn đã được đảm bảo. Nếu nay phát hiện GCN QSD đất đó có sai sót thì gia đình bạn có thể yêu cầu Phòng TN&MT đính chính lại GCN đã cấp.

Chào bạn!
           Để đòi lại 0,7m ngõ đi đó bạn gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai đến UBND cấp Xã nơi có đất để được tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai. Nếu hòa giải không thành thì bạn tiếp tục gửi đơn khởi kiện tới Tòa án để được giải quyết theo pháp luật.

           Bạn tham khảo quy định sau đây của Luật đất đai năm 2003:

"Điều 135. Hoà giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.         

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.

Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Điều 136. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng."

Chào bạn!
             1. Với miếng đất đã cho con trai và con trai đã được cấp GCN QSD đất: Nếu việc tặng cho là hợp pháp thì thửa đất đó thuộc về người con được tặng cho. Nếu việc tặng cho không hợp pháp thì vẫn là di sản thừa kế của ông bà Nhu.

             2. Với thửa đất đứng tên ông bà Nhu: Thửa đất đó là di sản thừa kế của ông bà Nhu để lại cho hàng thừa kế thứ nhất (bố mẹ và các con của ông bà Nhu). Tuy nhiên, thời hiệu khởi kiện về thừa kế của ông Nhu đã hết (1991-2001) nên nếu có tranh chấp thì Tòa án chỉ chia thừa kế của bà Nhu.

           3. Để được nhận tài sản và đứng tên đối với nhà đất do ông bà Nhu để lại thì các con ông bà Nhu phải tiến hành thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Biên bản thỏa thuận khai nhận, phân chia di sản phải có công chứng và phải nộp vào Phòng TN&MT để đăng ký sang tên.

Chào bạn!

               Gia đình bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng và đòi lại 1 phần hoặc toàn bộ thửa đất đó. Tòa án sẽ căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự, luật đất đai và hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 để giải quyết.

               Với thông tin bạn nêu thì gia đình bạn có cơ hội để đòi lại một phần hoặc toàn bộ thửa đất đó. Bạn tham khảo quy định của Nghị quyết số 02/200/NQ-HĐTP như sau:

"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này (Chưa có giấy chứng nhận), nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này (HỢP ĐỒNG VIẾT TAY, CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN), nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này (HỢP ĐỒNG VIẾT TAY, CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN), nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

c) Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.1. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.2. Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình"

c.3. Xác định thiệt hại.

- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

- Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

- Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử."

Chào bạn!
         Theo quy định của Luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành thì phần diện tích đất không phù hợp với quy hoạch sẽ không được cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, không có quy định là ngoài phần diện tích đất nằm trong quy hoạch, gia đình bạn phải xây lùi lại 2,4m.

         Bạn có thể tham khảo thêm một số quy định tại Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án xây dựng công trình và Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP.

Chào bạn!

           Nếu trong GCN QSD đất có ghi trú như vậy thì chứng tỏ đến nay, chủ sử dụng đất chỉ được quyền sử dụng đất hợp pháp 100m2, còn 20 m2 không được Nhà nước công nhận.

           Tuy nhiên, nếu GCN QSD đất trước đây được công nhận toàn bộ thửa đất là 120m2, sau đó có quy hoạch mới làm thửa đất đó có 20m2 không phù hợp quy hoạch thì phần diện tích 20m2 có thể bị thu hồi và được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi theo quy định pháp luật (bị giải tỏa một phần).

         Phần diện tích còn lại 100m2 được công nhận quyền sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng trong thời gian còn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Nếu sau này Nhà nước có quy hoạch và thu hồi giải tỏa thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

          Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của anh em bạn là Quyết định giao nhà tình thương và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

        Do vậy, nếu trong hai loại giấy tờ trên không có quy định hạn chế quyền định đoạt (bán, chuyển nhượng, tặng cho..) thì anh em bạn hoàn toàn có quyền bán, chuyển nhượng nhà đất trên theo quy định của pháp luật.

Chào bạn!

Theo quy định tại Điều 37 Luật đất đai năm 2003 thì thẩm quyền giao đất được quy định như sau:

"Điều 37. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.".

       Như vậy, nếu gia đình bạn bị thu hồi đất thì có thể được giao đất tái định cư (giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai). Thẩm quyền giao đất thuộc về UBND cấp huyện theo quy định tại Điều 37 nêu trên. Thủ tục giao đất phải thể hiện bằng Quyết định giao đất. Căn cứ vào quyết định giao đất trên thì gia đình bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể năm 2003 giao đất, đến năm 2004 mới được cấp GCN QSD đất cũng chưa chắc đã phải do chính quyền sai phạm mà do nhiều nguyên nhân khách quan khác. Quan trọng là người giao đất được quyền thực tế sử dụng đất từ thời điềm có quyết định giao đất đó.

        Hiện nay, thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT, ngày 20 tháng 05 năm 2011, của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai (thời hạn cấp GCN QSD đất không quá 33 ngày, thay vì 50 ngày như trước đây), cụ thể như sau:

         "Điều 3. Quy định bổ sung về thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 12 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

a) Thời gian thực hiện các công việc tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là cấp xã) là không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra;

b) Thời gian thực hiện các công việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thì thời gian thực hiện quy định tại điểm này không kể thời gian gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để thẩm tra, xác nhận và công khai theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Thời gian thực hiện các công việc tại cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp là không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến;

d) Thời gian thực hiện việc ký Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện) là không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

2. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 12 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đối với trường hợp của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài như sau:

a) Thời gian thực hiện các công việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường là không quá hai mươi (20) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

b) Thời gian thực hiện các công việc tại cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp là không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến;

c) Thời gian thực hiện việc ký Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với trường hợp được ủy quyền) là không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Trường hợp thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất và trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà hồ sơ đề nghị đăng ký biến động chỉ có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì ngoài thời gian thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 19 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và khoản 2 Điều 147 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, còn được tính thêm thời gian không quá mười lăm (15) ngày làm việc để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc thẩm tra, xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

4. Trường hợp trích đo địa chính thửa đất khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động đất đai ở nơi không có bản đồ địa chính hoặc do tách thửa, hợp thửa, chỉnh lý biến động ranh giới thửa đất thì thời gian thực hiện trích đo địa chính là không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và trường hợp phải trích đo địa chính nhiều thửa đất thì thời gian thực hiện không quá mười (10) ngày làm việc. Việc thực hiện trích đo địa chính phải được làm đồng thời với quá trình kiểm tra, thẩm định hồ sơ ở các cấp; thời gian thực hiện công việc này không được tính vào tổng thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và Điều 21 của Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT).".

             Do vậy, nếu UBND có thẩm quyền cấp GCN QSD đất kéo dài quá thời hạn nêu trên thì người sử dụng đất có quyền khiếu kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
          Nếu thửa đất đó có nguồn gốc sử dụng hợp pháp của gia đình bạn; Việc gia đình bạn cho mượn đất làm ngõ không lập văn bản, không thỏa thuận thời hạn mượn đất để sử dụng làm lối đi; Nay gia đình bạn được công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN QSD đất) đối với toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần diện tích đất cho mượn làm ngõ đi thì gia đình bạn có quyền đòi lại phần diện tích ngõ di đó (rào ngõ).

           Chỉ trong trường hợp gia đình hàng xóm đó không còn lối đi nào khác (Bất động sản bị bao bọc bởi bất động sản khác) thì gia đình bạn mới buộc phải để lại một lối đi cho gia đình hàng xóm và họ có trách nhiệm thanh toán giá trị cho gia đình bạn theo quy định về hạn chế Bất động sản liền kề của Bộ luật dân sự.

Chào bạn!

        Gia đình hàng xóm chỉ có thể xây dựng(tường) trên phần ngõ đi đó nếu họ được cấp GCN QSD đất đối với phần ngõ đi và được chính quyền cho phép xây dựng. Nếu trong GCN QSD đất của gia đình họ có vẽ ngõ đi chung (thể hiện rõ hình thể, diện tích, kích thước ngõ đi chung) và ghi rõ là sử dụng chung thì việc phân chia, sử dụng ngõ đi chung đó phải có sự thống nhất của các đồng sở hữu.

        Nếu ngõ đi đó là ngõ đi chung công cộng hoặc ngõ đi chung của một số hộ gia đình nhưng không thể hiện rõ diện tích, kích thước, hình thể ngõ đi chung trong GCN QSD đất của các gia đình thì không ai được phép chiếm giữ, sử dụng riêng. Nếu tranh chấp giữa hai bên không giải quyết được trong nội bộ thì gia đình bạn có thể gửi đơn tới UBND cấp xã để được hòa giải theo pháp luật.

        Bạn có thể tham khảo thêm một số quy định của BLDS năm 2005 về sử dụng, định đoạt tài sản chung sau đây:

"Ðiều 222. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, nếu không có thỏa thuận khác.

Ðiều 223. Ðịnh đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

Ðiều 224. Chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung

1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thỏa thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia.

2. Trong trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi người đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán."

Chào bạn!
         Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Trong hợp đồng chuyển nhượng cũng phải thể hiện rõ diện tích chuyển nhượng và giá cả chuyển nhượng.

           Nếu thủ tục chuyển nhượng chưa hoàn tất mà các bên phải ký lại hợp đồng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì hợp đồng mới phải giữ nguyên nội dung đã thỏa thuận (diện tích, giá cả) trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này thì dòng họ nên tổ chức họp họ để để yêu cầu chủ sử dụng đất phải thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trước đây.

            Chào bác!

       Bác tham khảo nội dung tư vấn của luật sư Mai ở trên. Trong vụ việc này, bác khó có cơ hội hưởng thừa kế đối với di sản do Thuận để lại.

Chào bạn!

     1. Theo quy định tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7-12-2004 của Bộ Tài chính thì những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất gồm:

- Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trên đất đang sử dụng ổn định (không tranh chấp) thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và trường hợp đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993 không có tranh chấp (không phân biệt người xin cấp GCNQSDĐ trước hay sau 15-10-1993 do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến tặng);

- Các trường hợp mua thanh lý, hoá giá nhà ở (mua nhà ở) gắn liền với đất ở của các doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã trước ngày 15-10-1993. 
 
- Đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp (KCN) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy định là diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong KCN. (KCN không sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, không giao, cho thuê, hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh).

        Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất; khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất; khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất

     2. Cũng theo Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7-12-2004 của Bộ Tài chính thì những đối tượng được miễn, giảm khi nộp tiền sử dụng đất gồm:

- Miễn tiền sử dụng đất cho đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân của KCN;

- Các dự án đầu tư thuộc ngành nghề, lĩnh vực ưu đãi đầu tư;

- Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ;

- Đất được giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước;

- Đất được giao để xây dựng nhà ở theo dự án phục vụ người di dời do thiên tai;

- Đất giao để xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; người gia nhập tổ chức cách mạng từ 31-12-1935 trở về trước;

- Người gia nhập tổ chức cách mạng (từ 1-1-1936 đến 31-12-1944) được tặng thưởng Huân chương Sao vàng hoặc Huân chương Hồ Chí Minh hoặc Huân chương Độc lập hạng nhất;

- Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ Việt Nam anh hùng, anh hùng lao động, thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động 81% trở lên, thân nhân liệt sĩ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hằng tháng.

3. Các hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ mà đất đó đã được sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993 còn ghi nợ tiền sử dụng đất thì cũng được miễn, giảm thu tiền sử dụng đất còn nợ.

- Nhà nước giảm tiền sử dụng đất cho các trường hợp: giảm 20% cho các nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;

- Người có công với cách mạng được giảm 90% tiền sử dụng đất phải nộp cho thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động 61-80% và giảm tiền sử dụng đất phải nộp 80% cho các đối tượng này nếu mất sức lao động 41-60%. Thân nhân liệt sĩ, người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hằng tháng, thương binh, người hưởng chính sách như thương binh 21- 40% được giảm 70% tiền sử dụng đất phải nộp; người hoạt động cách mạng, làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương Kháng chiến hạng nhất (hoặc Huân chương Chiến thắng hạng nhất) được giảm 65% tiền sử dụng đất phải nộp.

Như vậy, nếu không thuộc một trong các trường hợp trên thì gia đình bạn sẽ không được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Chào bạn!
1. Nếu có căn cứ xác định nguyên đơn trong vụ án đó thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cha bạn và việc khai nhận di sản thừa kế do người con trai út thực hiện là không đúng pháp luật (không đủ chữ ký của các thừa kế) thì Tòa án sẽ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

2. Điều 38 BLTTDS quy định về "nhập hoặc tách vụ án " dân sự như sau:

1. Toà án có thể nhập hai hoặc nhiều vụ án mà Toà án đó đã thụ lý riêng biệt thành một vụ án để giải quyết nếu việc nhập và việc giải quyết trong cùng một vụ án bảo đảm đúng pháp luật.

2. Toà án có thể tách một vụ án có các yêu cầu khác nhau thành hai hoặc nhiều vụ án nếu việc tách và việc giải quyết các vụ án được tách bảo đảm đúng pháp luật.

3. Khi nhập hoặc tách vụ án quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, Toà án đã thụ lý vụ án phải ra quyết định và gửi ngay cho các đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp.".

Bạn có thể yêu cầu Tòa án căn cứ vào quy định pháp luật trên để yêu cầu Tòa án nhập hai vụ án đó làm một để giải quyết vụ án được triệt để và đúng pháp luật.

3. Thời hạn chuẩn bị xét xử được BLTTDS quy định như sau:

"Điều 179. Thời hạn chuẩn bị xét xử

1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này, thời hạn là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 29 và Điều 31 của Bộ luật này, thời hạn là hai tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a và một tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

2. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại khoản 1 Điều này, tuỳ từng trường hợp, Toà án ra một trong các quyết định sau đây:

a) Công nhận sự thoả thuận của các đương sự;

b) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án;

c) Đình chỉ giải quyết vụ án;

d) Đưa vụ án ra xét xử.

3. Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng.".

Bạn có thể căn cứ vào quy định pháp luật trên để yêu cầu Tòa án sớm đưa vụ án ra xét xử. Nếu có căn cứ xác định vị Thẩm phán phụ trách vụ án đó không đủ năng lực để giải quyết vụ án đó hoặc không khách quan thì bạn có thể gửi đơn tới Chánh án để yêu cầu thay đổi vị Thẩm phán đó bằng một Thẩm phán khác.

4. Nếu Tòa án nhập hai vụ án đó để giải quyết thì sẽ xem lại việc thế chấp vay vốn đó có tuân thủ quy định pháp luật hay không? Nếu thủ tục thế chấp hợp pháp thì Tòa án thường nghiêng về việc bảo vệ khoản vay của Ngân hàng chấp nhận yêu cầu đòi nợ và xử lý tài sản thế chấp. Nếu thủ tục thế chấp chưa hợp pháp thì Ngân hàng sẽ thua kiện.

Trong vụ việc trên cũng có căn cứ để xác định Hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần (đối với phần di sản của những người không có tên trong Văn bản khai nhận di sản thừa kế).

5. Nếu Tòa án chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng thì số tài sản sau khi Ngân hàng xử lý sẽ trả cho những người không có tên trong Văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất của ba bạn (thực tế mỗi Tòa xử một khác).

Chào bạn!
        Để có thông tin về thửa đất và nguồn gốc thửa đất tranh chấp thì bạn có thể tiến hành thủ tục xin cấp Trích lục bản đồ hoặc trích sao hồ sơ địa chính tại Văn phòng đăng ký QSD đất hoặc Sở TN&MT.

       Bạn có thể tham khảo quy định tại : Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2010 .

Chào bạn!
        Nếu diện tích đất của bạn không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương về diện tích, kích thước tách thửa đất thì bạn có thể lập văn bản thỏa thuận tài sản chung với người mua rồi đăng ký đứng tên đồng sở hữu đối với thửa đất đó.

Chào bác!

        Nếu mẹ Thuận là thừa kế duy nhất của Thuận theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 676 BLDS. Sau khi Thuận qua đời thì mẹ Thuận đã thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế rồi bán, đổi, tặng cho... nhà đất đó cho bác thì bác được sở hữu nhà đất đó. Nếu mẹ Thuận lập di chúc và di chúc hợp pháp theo quy định tại Điều 652 BLDS thì bác được thừa kế theo di chúc đối với nhà đất đó sau khi mẹ của Thuận qua đời.

       Nếu Di chúc của mẹ Thuận không hợp pháp hoặc mẹ Thuận đã thay đổi nội dung di chúc, không để lại di sản đó cho bác nữa thì bác sẽ không được hưởng thừa kế.

       Nếu trong quá trình bác sinh sống tại ngôi nhà đó mà có đóng góp làm tăng giá trị tài sản hoặc có công duy trì tu tạo di sản thì được chia, trích một phần công sức.

      Nếu bác là người già yếu, cô đơn, không có người chăm sóc, nuôi dưỡng và không thể tự chăm sóc bản thân thì con cháu của bác có thể đưa bác vào viện dưỡng lão, các cơ sở chăm sóc người cao tuổi để được chăm sóc, nuôi dưỡng.

Chào bác!

Điều 676 BLDS quy định về hàng thừa kế như sau:

"Ðiều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, nếu má của Thuận là thừa kế duy nhất của Thuận mới có quyền lập di chúc để định đoạt toàn bộ di sản. Di chúc của má thuận chỉ có hợp pháp nếu tuân thủ điều kiện quy định tại Điều 652, Điều 653 BLDS.

Nếu di chúc của má Thuận không hợp pháp thì bác không được hưởng di sản. Hơn nữa, theo quy định của pháp luật thì Di chúc chỉ được thực thi sau khi mẹ của Thuận qua đời. Năm nay bác đã 95 tuổi... việc chờ đợi mẹ của Thuận qua đời để được hưởng di sản không dễ dàng gì.

Bác chỉ có thể được hưởng một phần giá trị căn nhà đó nếu có công sức duy trì, tu tạo tài sản. Nếu bác già yếu, thì các con cháu cũng có thể đưa bác đến viện dưỡng lão để tiện cho việc chăm sóc, nuôi dưỡng.

Chào bạn!
        Nếu là đất khai hoang thì trong hồ sơ địa chính phải không có tên ai hoặc chỉ có tên bạn. Nếu trong sổ mục kê, dã ngoại.. của chính quyền địa phương đến năm 1995 vẫn ghi là đất do UBND xã quản lý thì không gọi là đất khai hoang.

        Tuy nhiên, nếu thực tế gia đình bạn sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp từ trước ngày 15/10/1993 thì gia đình bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp GCN QSD đất theo quy định tại Điều 14, hoặc 15, 16 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCN QSD đất, SQSHNƠ và các tài sản gắn liền với đất ở để được xem xét giải quyết.  Nếu gia đình bạn đã thực hiện đúng thủ tục xin cấp GCN QSD đất mà UBND phường không xem xét hoặc không xét duyệt thì gia đình bạn có quyền khiếu kiện theo pháo luật.