Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
Nội dung bạn hỏi được Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 quy định như sau:

"Điều 171. Thụ lý vụ án

1. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

2. Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí.

3. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

4. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Điều 172. Phân công Thẩm phán giải quyết vụ án

1. Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Toà án phân công một Thẩm phán giải quyết vụ án.

2. Trong quá trình giải quyết vụ án, nếu Thẩm phán được phân công không thể tiếp tục tiến hành được nhiệm vụ thì Chánh án Toà án phân công Thẩm phán khác tiếp tục nhiệm vụ; trường hợp đang xét xử mà không có Thẩm phán dự khuyết thì vụ án phải được xét xử lại từ đầu.

Điều 174. Thông báo về việc thụ lý vụ án

1. Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Toà án phải thông báo bằng văn bản cho bị đơn, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Toà án đã thụ lý vụ án.

2. Văn bản thông báo phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm văn bản thông báo;

b) Tên, địa chỉ Toà án đã thụ lý vụ án;

c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;

d) Những vấn đề cụ thể người khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết;

đ) Danh sách tài liệu, chứng cứ người khởi kiện nộp kèm theo đơn khởi kiện;

e) Thời hạn người được thông báo phải có ý kiến bằng văn bản nộp cho Toà án đối với yêu cầu của người khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu có;

g) Hậu quả pháp lý của việc người được thông báo không nộp cho Toà án văn bản về ý kiến của mình đối với yêu cầu.

Điều 175. Quyền, nghĩa vụ của người được thông báo

1. Trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận được thông báo, người được thông báo phải nộp cho Toà án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của người khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu có.

Trong trường hợp cần gia hạn thì người được thông báo phải có đơn xin gia hạn gửi cho Toà án nêu rõ lý do; nếu việc xin gia hạn là có căn cứ thì Toà án phải gia hạn, nhưng không quá mười lăm ngày.

2. Người được thông báo có quyền yêu cầu Toà án cho xem, ghi chép, sao chụp đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Điều 179. Thời hạn chuẩn bị xét xử

1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này, thời hạn là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 29 và Điều 31 của Bộ luật này, thời hạn là hai tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a và một tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

2. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại khoản 1 Điều này, tuỳ từng trường hợp, Toà án ra một trong các quyết định sau đây:

a) Công nhận sự thoả thuận của các đương sự;

b) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án;

c) Đình chỉ giải quyết vụ án;

d) Đưa vụ án ra xét xử.

3. Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng."

Vâng, chào bạn!

Vâng, chào bạn!

Chào bạn!

               Theo quy định của pháp luật hiện hành (Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP) thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền bán, chuyển nhượng bất động sản. Mỗi lần sang tên như vậy sẽ phải nộp tiền thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng hoặc 25% giá trị lợi nhuận) và tiền lệ phí trước bạ (0,5%) giá trị bất động sản.

Chào bạn!

         Theo quy định pháp luật thì phải có dự án được UBND cấp tỉnh trở lên phê duyệt và ra quyết định thu hồi tổng thể thì UBND cấp quận mới có thể ban hành quyết định thu hồi cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân. Nếu dự án phát triển kinh tế thì người dân có thể thỏa thuận về mức đền bù, bồi thường...

         Nếu dự án thu hồi đất, sau đó chậm triển khai hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì người dân cũng có thể yêu cầu chính quyền thu hồi dự án đó. Bạn có thể tham khảo thêm các quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường để biết thêm thông tin chi tiết.

Chào bạn!
Trong trường hợp này bạn chỉ phải bồi thường cho anh của bạn (bồi thường một phần hoặc toàn bộ) giá trị tài sản còn lại của công trình xây dựng đó. Bạn có thể tham khảo các quy định sau đây của Bộ luật dân sự:

Ðiều 237. Xác lập quyền sở hữu trong trường hợp trộn lẫn

1. Trong trường hợp tài sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau được trộn lẫn với nhau tạo thành vật mới không chia được thì vật mới là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu đó, kể từ thời điểm trộn lẫn.

2. Khi một người đã trộn lẫn tài sản của người khác vào tài sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải của mình và không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị trộn lẫn thì chủ sở hữu tài sản bị trộn lẫn có một trong các quyền sau đây:

a) Yêu cầu người đã trộn lẫn tài sản giao tài sản mới cho mình và thanh toán cho người đã trộn lẫn phần giá trị tài sản của người đó;

b) Yêu cầu người đã trộn lẫn tài sản thanh toán giá trị phần tài sản của mình và bồi thường thiệt hại, nếu không nhận tài sản mới.

Chào bạn!

        Với giấy phép xây dựng tạm thời thì gia đình bạn đã cam kết là không bồi thường về tài sản trên đất. Còn quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo tính pháp lý của thửa đất đó.

Chào bạn!

             Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 32 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 thì con dâu, con rể không thuộc hàng thừa kế nào của người chết và tài sản hình thành do thừa kế là tài sản riêng. Do vậy, chỉ có con đẻ của người chết mới được đứng tên đối với phần di sản thừa kế do cha mẹ đẻ họ để lại..., còn con dâu và con rể không được quyền đứng tên đối với di sản của bố mẹ vợ, bố mẹ chồng, trừ trường hợp có sự  thỏa thuận giữa các Bên.

Chào bạn!
             Diện tích đất mà bạn nêu ở trên đang thuộc quy hoạch dự án phải thu hồi chứ không còn quy hoạch là đất ở nữa nên gia đình bạn không thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được. Gia đình bạn được tiếp tục sử dụng thửa đất đó theo hiện trạng và khi thu hồi đất sẽ được bồi thường theo loại đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Chào bạn!
          Với những giấy CNQSD đất đã bị thu hồi thì cơ quan Nhà nước sẽ tự động hủy bỏ (không giao lại giấy cho bất cứ ai, giấy đó không còn giá trị pháp lý nên không được phéo lưu hành).

         Còn những giấy chứng nhận đã có bản án, quyết định của Tòa án xác định không còn giá trị hiệu lực và tuyên bố hủy bỏ mà người giữ GCN không giao nộp GCN QSD đất đó cho cơ quan có thẩm quyển để làm thủ tục hủy bỏ thì người đó cũng không thể sử dụng GCN QSD đất đó vào việc gì nữa mặc dù trên GCN QSD đất đó không thêm bất cứ dấu tích gì của việc hủy bỏ (ngoài Quyết định của cơ quan có thẩm quyền).

           Nếu GCN QSD đất đã bị tuyên bố hủy bỏ mà người giữ Giấy vẫn tham gia giao dịch thì có thể phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Chào bạn!

             Ngân hàng chỉ có thể thu giữ tài sản thế chấp, phát mại để thu hồi nợ nếu bên thế chấp đồng ý. Nếu bên thế chấp tài sản không đồng ý thì phải đến Tòa án để giải quyết. Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án thì mới có thể yêu cầu cơ quan thi hành án thu hồi khoản nợ đó theo bản án đã tuyên nội dung bản án đã tuyên. 

Chào bạn!

             Việc thu hồi giấy chứng nhận đó thể hiện bằng Quyết định thu hồi và hủy bỏ GCN QSD đất của cơ quan đã cấp GCN QSD đất đó. Cơ quan cấp GCN QSD đất đó sẽ ban hành quyết định thu hồi GCN và gửi kèm theo thông báo về việc giao nộp GCN QSD đất đó cho cơ quan có thẩm quyền. Nếu người sử dụng đất không giao nộp GCN QSD đất thì Cơ quan cấp GCN sẽ ra thông báo hủy bỏ GCN QSD đất đó căn cứ vào Quyết định thu hồi, hủy bỏ đã ban hành.

Chào bạn!

Mặc dù chưa đánh thuế nhà ở, nhưng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ đầu năm nay đã tác động đến mọi gia đình với khoản thuế đất phải đóng hàng năm, kể cả những người đang sống trong các căn hộ chung cư cao tầng.

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thay thuế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, sẽ tác động đến các đối tượng sử dụng đất trong xã hội, từ các tổ chức được giao đất, cho thuê đất đến các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh hoặc để ở.

Chào bạn!

        "Vào ngày 10/9/2010, ông Nguyễn Đức C có đặt cọc 50 triệu đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bà Trần Thị A và ông Võ Văn B với diện tích 540m2. Theo thỏa thuận đến ngày 09/4/2011, Bà Trần Thị A và ông Võ Văn B phải ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông Nguyễn Đức C nhưng Bà Trần Thị A và ông Võ Văn B đã không thực hiện ... các bên đều biết biệc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người khác đứng tên là trái pháp luật nhưng vẫn thực hiện hợp đồng đặt cọc. Mặt khác chính vì đất do người khác đứng tên nên hợp đồng chuyển nhượng không công chứng được."...

            Trong các thông tin bạn nêu trên, bạn chưa cung cấp thông tin là bạn mua đất của người không phải là chủ sử dụng đất! Ông D quan hệ với A và B như thế nào? Có gì chứng minh là A và B có quyền chuyển nhượng lô đất đó cho bạn? Nếu A và B không có quyền sử dụng đất và không có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đó thì Tòa án sẽ đúng khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bạn cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác thì luật sư mới có thể tư vấn đúng hướng cho bạn.

            Việc hai bên có thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng hay không thì tại phiên tòa, HĐXX vẫn phải hỏi lại nội dung đó thì mới có thể ghi nhận trong bản án.

Vâng, chào bạn!

Chào bạn!

              Với tình huống của bạn chỉ có giải pháp tốt nhất là hủy hợp đồng mua bán năm 2005 để ký lại hợp đồng khác, làm căn cứ để sang tên. Nếu bạn sử dụng hợp đồng từ năm 2005 để sang tên thì mức thuế và tiền phạt thuế bạn phải nộp có thể bằng tiền mua bán. Nếu ký lại hợp đồng và sang tên theo Hợp đồng đó thì bạn chỉ phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% lệ phí trước bạ.

Chào bạn!

         Việc Ngân hàng "thuê người di chuyển đàn gia súc ra khỏi khu vực TSBĐ để tiến hàng kê biên" là không đúng pháp luật. Việc đó là việc của Cơ quan thi hành án. Ngân hàng chỉ có thể bỏ tiền ra thuê một khu vực, chuồng trại nào đó để cơ quan thi hành án di chuyển các tài sản trên đất khi cưỡng chế thi hành án theo Bản án đó. Ban có thể tìm hiểu thêm luật thi hành án và các văn bản hướng dẫn để biết cụ thể cơ quan Thi hánh án xử lý như thế nào trong trường hợp này.

Chào bạn!

            Hai vợ chồng bạn có thể đến Phòng/Văn phòng công chứng hoặc Văn phòng luật sư để lập văn bản thỏa thuận về tài sản có công chứng rồi nộp hồ sơ vào phòng TN&MT để đăng ký quyền sử dụng đất theo Văn bản đó. Thủ tục này cũng có thể gọi là nhập tài sản riêng thành tài sản chung vợ chồng.

            Bạn cần xuất trình CNMD, Hộ khẩu, GCN QSD đất, GCN đăng ký kết hôn để tiến hành các thủ tục trên.

Chào bạn!

            Với dự án phát triển kinh tế xã hội thì người sử dụng đất có thể thỏa thuận về mức đền bù quyền sử dụng đất với chủ đầu tư. Nếu việc đền bù không thỏa đáng mà UBND tỉnh và UBND huyện vẫn ra Quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất có thể khiếu kiện theo quy định pháp luật. Trong các đơn thư khiếu kiện, kiến nghị đó, người dân cũng có thể nêu ra những sai phạm của chủ đầu tư để yêu cầu xử lý theo pháp luật.

Chào bạn!

          Hiện nay, pháp luật Việt Nam không cấm giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân. Điều 342 BLDS 2005 quy định: thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia. Bên nhận bảo đảm ở đây có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 cũng giải thích bên nhận bảo đảm gồm: bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp, bên có quyền được ngân hàng thanh toán trong trường hợp ký quỹ.

          Như vậy trừ trường hợp tín chấp, bên nhận bảo đảm phải là tổ chức tín dụng thì các trường hợp khác, bên nhận bảo đảm vẫn có thể là cá nhân. Hơn nữa, Mẫu Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, phần kê khai về bên nhận thế chấp có ghi rõ: “Tên đầy đủ của tổ chức, cá nhân”; phần hướng dẫn kê khai cũng nói đến bên nhận thế chấp là cá nhân.

          Đối chiếu với những quy định trên thì giao dịch bảo đảm có đối tượng là quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể thực hiện giữa cá nhân với cá nhân. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.

          Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có:

- Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;

- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

             Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.