Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

           1. Theo thông tin bạn nêu thì Cậu bạn qua đời không để lại di chúc nên di sản của Cậu bạn sẽ thuộc về hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 676 BLDS (Cha, mẹ, vợ và các con của Cậu bạn). Mặc dù Mợ bạn đã chung sống với người khác nhưng trước khi Cậu bạn qua đời hai người chưa ly hôn nên Mợ bạn vẫn được quyền thừa kế di sản do Cậu bạn để lại.

           2. Theo quy định của pháp luật thì nhà đất đứng tên Cậu bạn và những tài sản, cây trồng trên đất mặc nhiên xác định là tài sản của Cậu bạn hoặc tài sản chung của vợ chồng Cậu bạn. Nếu Dì út bạn cho rằng Dì và Cậu bạn là đồng sở hữu thửa đất và cây trồng trên đất đó thì Dì bạn phải tìm chứng cứ, để chứng minh điều đó (Văn bản thỏa thuận, di chúc của ông bà ngoại bạn... hoặc các văn bản, tài liệu khác) thì Tòa án mới có căn cứ giải quyết.

          3. Nếu sau khi Cậu bạn qua đời mà Dì bạn quản lý di sản, cúng dỗ thì khi chia thừa kế, Dì bạn cũng sẽ được xét một phần công sức đối với sự việc đó.

Chào bạn!
          1.  Việc ký giáp danh không phải là thủ tục bắt buộc quan trọng. Nếu không có biên bản cam kết không tranh chấp về mốc giới với các hộ liền kề nhưng diện tích cấp GCN so với diện tích trong hồ sơ địa chính và diện tích thực địa bằng nhau thì GCN QSD đất đó vẫn không bị chỉnh lý về diện tích. Nếu có biên bản ký giáp danh nhưng sau này tranh chấp, tòa án xác định diện tích, kích thước thửa đất trong GCN cấp không đúng thì GCN đó vẫn bị chỉnh lý.
          2. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND cấp xã không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ có thẩm quyền hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai năm 2003. Việc các đương sự có xuất trình đầy đủ chứng cứ ở giai đoạn UBND xã hòa giải hay không vẫn chưa thể xác định được ai thắng, ai thua trong vụ việc tranh chấp đó. Chứng cứ, tài liệu phải xuất trình ở giai đoạn UBND huyện hoặc TAND huyện giải quyết thì mới bắt đầu có giá trị chứng minh quyền sở hữu tài sản. Theo quy định của pháp luật thì bản chính các văn bản hoặc bản sao từ sổ gốc, sao từ bản chính mới có giá trị chứng minh, còn bản pho to không có giá trị pháp lý.

Chào bạn!
       Nếu phần diện tích đất 1000m2 ông B đã trả tiền cho gia đình bạn và trồng cà phê trên đó thì số cà phê đó là tài sản của ông B, gia đình bạn không thể lấy được số cà phê đó. Nếu những gốc cà phê đó là của gia đình bạn nhưng số đất đó gia đình bạn đã bán cho ông B, đã giao đất và nhận đủ tiền và sang tên cho ông B thì gia đình bạn cũng ít còn cơ hội để đòi lại số cà phê đó. 

Chào bạn!
          Lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất được tách ra. Nếu bạn nhận 4 thửa thì sẽ được miễn lệ phí 1 thửa và phải nộp lệ phí trước bạ cho 3 thửa còn lại.

Chào bạn!
         Chí phí để cắt một thửa đất (tách thửa) bao gồm: Phí đo vẽ sơ đồ kỹ thuật thửa đất; Phí cấp các bản sao giấy tờ liên quan; Lệ phí thẩm định hồ sơ; Phí công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ và lệ phí cấp GCN QSD đất. Cụ thể từng loại thuế phí là bao nhiêu phụ thuộc vào diện tích thửa đất được tách và giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm tách thửa đất.

Chào bạn!
         Nếu phần diện tích đất canh tác đó phù hợp với quy hoạch là đất ở, gia đình bạn chấp hành tốt pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại UBND cấp xã để được xem xét. Sau khi xem xét hồ sơ, UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ của bạn tới phòng TN&MT huyện. UBND cấp huyện sẽ ra Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và cấp GCN cho gia đình bạn.
         Gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất là 50% giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch giữa loại đất chuyển đổi và loại đất được chuyển đổi.

          Bạn tham khảo nội dung tư vấn của Luật sư Vinh ở trên.
          Theo tôi tiêu đề của Đơn đề nghị hòa giải nên sửa đổi đôi chút cho đúng với nội dung, yêu cầu của đơn:

"ĐƠN ĐỀ NGHỊ

v/v: #ff0000;">giải quyết tranh chấp đất đai"

Sửa thành: "ĐƠN ĐỀ NGHỊ HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI".
Trân trọng!

Chào bạn!
         Cần xem lại giấy tờ mua bán giữa Nhà máy với chủ nhà ghi thế nào? Chỉ bán nhà hay chuyển nhượng cả đất. Việc thửa đất đó vẫn đứng tên nhà máy là một điều đáng lưu ý. Nếu đưng tên trong giấy tờ là của chủ đó thì mới có cơ hội được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp này nhiều khả năng là Nhà máy chỉ thanh lý nhà còn quyền sử dụng đất vẫn thuộc Nhà nước, sau này phải nộp tiền sử dụng đất thì mới được cấp GCN.
         Cách phòng ngừa rủi ro là lập hợp đồng đặt cọc thay cho hợp đồng mua bán viết tay, hợp đồng ủy quyền xin cấp GCN QSD đất rồi chuyển nhượng cho bạn; lập di chúc của chủ nhà để lại nhà đất đó cho bạn.

Chào bạn!
             Thông thường thì trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp hai khoản thuế, phí là thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị quyền sử dụng đất) và lệ phí trước bạ. Nếu trường hợp tách thửa của bà bạn thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được miễn thuế, phí:

Điều 4. Luật thuế thu nhập cá nhân quy định:

"Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. #ff0000;">Thu nhập #ff0000;">từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.

10. Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả.

11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:

a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;

b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.

13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

    Khoản 10, Điều 3 của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính quy định về trường hợp được miễn lệ phí trước bạ đối với chuyển quyền sử dụng đất đối với những người trong gia đình như sau:
"Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Trường hợp này, nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc là tài sản thừa kế hoặc quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (hoặc mẹ đẻ), từ cha nuôi (hoặc mẹ nuôi), từ cha vợ (hoặc mẹ vợ), từ cha chồng (hoặc mẹ chồng), từ ông nội (hoặc bà nội), từ ông ngoại (hoặc bà ngoại), từ con đẻ (hoặc con nuôi), từ con dâu (hoặc con rể) từ cháu nội (hoặc cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột."

Chào bạn!'
           Luật sư Đặng Văn Cường trả lời bạn như sau:
          Theo thông tin bạn nêu thì trường hợp sử dụng đất của gia đình bạn có thể thuộc trường hợp quy định tại khoản 3, hoặc khoản 4, Điều 50 Luật đất đai và được bồi thường về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Bạn có thể tham khảo quy định sau đây của luật đất đai:

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

Chào bạn!
          Bạn cần kiểm tra lại xem điện tích ngõ đi tranh chấp đó hiện nay có nằm trong giấy chứng nhận của nhà nào không? Nếu phần đất đó đã có giấy chứng nhận thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án. Nếu phần diện tích đất có ngõ đi đó chưa có giấy chứng nhận thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND cấp huyện. Hiện giờ cả hai gia đình đã có GCN QSD đo vậy, nếu gia đình nào sử dụng diện tích đất lớn hơn diện tích đất ghi trong GCN QSD đất thì có thể sẽ là lấn chiếm.

Chào bạn!
           Nếu GCN QSD đất của gia đình bạn được cấp bao nhiêu m2 thì khi Nhà nước thu hồi diện tích đất ghi trong GCN QSD đất đó mới được bồi thường, đền bù. Với diện tích nằm ngoài GCN QSD đất nếu đủ điều kiện quy định tại Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ_CP thì mới được bồi thường về QSD đất. Nếu không đủ điều kiện bồi thường thì chí có thể được hỗ trợ.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:
1. Việc cấp GCN QSD đất đó là do UBND cấp huyện cấp chứ không phải là do xã cấp;
2. Nếu thửa đất đã sử dụng trước năm 1980 thì có thể được cấp GCN QSD đất toàn bộ thửa đất là đất ở theo quy định tại Điều 87 Luật đất đai năm 2003.
3. Không có quy định nào của pháp luật là cấp 400m2 đất thổ cư hay 1000m2 đất thổ cư ở Hà Nội, Hà Tây.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:
        1. UBND huyện Y ra quyết định thu hồi đất trong trường hợp thửa đất đang tranh chấp và đã được cấp GCN QSD đất là không đúng pháp luật. Trong trường hợp này, thẩm quyền giải quyết vụ việc thuộc về Tòa án theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai 2003.
        2. Giấy phép xây dựng, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, hiện trạng sử dụng đất là những căn cứ để giải quyết vụ việc trên.
        3. Ông B có quyền khiếu kiện các cơ quan Nhà nước nếu việc ban hành các quyết định hành chính xâm phạm đến quyền lợi của ông B và còn thời hiệu khiếu kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
         Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định đối với địa phương mình căn cứ vào quỹ đất, dân số nông nghiệp và định hướng phát triển kinh tế, xã hội.

Vâng, chào bạn!

Chào bạn!

         - Nếu Hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải chỉ ra căn cứ để hợp đông vô hiệu (chủ thể, nội dung hay hình thức?) Tòa án phải căn cứ vào Điều 137 BLDS để giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu: Bên nào nhận của nhau thứ gì thì hoàn trả, bên nào có lỗi gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường (không cần phải có yêu cầu bồi thường của các bên đương sự).
          - Việc phạt cọc chỉ áp dụng trong trường hợp hợp đồng có hiệu lực pháp luật.
           Bạn có thể kháng cáo bản án sơ thẩm đó để Tòa án cấp phúc thẩm tiếp tục giải quyết, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường trả lời bạn như sau:
- Nếu diện tích đất mà nhà bạn đang sử dụng thuộc "hai" thửa đất trên bản đồ của địa phương thì khi cấp GCN QSD đất có thể cấp chung hai thửa đó trong cùng một GCN QSD đất hoặc cấp thành hai GCN QSD đất cho hai thửa.
- Nếu toàn bộ diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng là một thửa đất nhưng khi cấp GCN QSD đất, chính quyền tự ý tách ra làm hai thửa mà không có yêu cầu của gia đình bạn thì việc tách thửa như vậy là không đúng pháp luật và gia đình bạn có quyền khiếu kiện về việc đó.
- Việc thửa đất của gia đình bạn đó được tách thửa, chuyển nhượng hay không phụ thuộc vào quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa ở địa phương bạn. Nếu thửa đất quá nhỏ, không đủ diện tích, kích thước tối thiểu để tách thửa đất theo quy định của UBND tỉnh thì sẽ không được tách thửa đất.