Tư Vấn Của Luật Sư: Ngô Thế Thêm - luatsungothethem

Về vấn đề của bạn Luật sư Ngô Thế Thêm trả lời như sau:

Những lo lắng của bạn và mẹ bạn là hoàn toàn hợp lý, nhiều gia đình không xử lý khéo việc này thường dẫn đến những tranh chấp sau này. Về nội dung vụ việc cụ thể như sau:

Xác định toàn bộ di sản bố bạn để lại chỉ là 1/2 khối tài sản thôi, còn 1/2 khối tài sản sẽ thuộc quyền của mẹ bạn.

Bây giờ bố bạn mất không để lại di chúc do đó di sản phải chia theo luật.

Theo quy định của pháp luật thì số tài sản bố bạn để lại (một nửa số hiện tại) sẽ được chia đều cho mẹ bạn và 7 anh chị em mỗi người được 1 phần như nhau. Vì là tài sản chung của 8 người nên phải có sự đồng ý của cả 8 người (nếu không đồng ý buộc phải khởi kiện ra tòa án để chia).

Việc mẹ bạn muốn chia cho anh cả 1 nửa cũng phải được cả 7 người còn lại đồng ý và nửa còn lại cũng nên chia luôn không để lại tên mẹ bạn nữa (Vì nếu để tên mẹ bạn mà sau này cụ mất lại không có di chúc thì phần này lại được chia như chia phần di sản của bố bạn mặc dù anh cả đã có phần riêng).

Về thủ tục bạn liên hệ với Tổ chức hành nghề công chứng ở Bắc Giang để làm. Bạn có thể tham khảo các thông tin chi tiết tại www.luatdoanhgia.vn

Về vấn đề bạn hỏi - Luật sư Ngô Thế Thêm trả lời như sau:

Trường hợp này là bố bạn mất mà không có di chúc do đó di sản sẽ được chia theo quy định của pháp luật. Khi chia di sản theo pháp luật sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn gồm:

Ông. Bà nội của bạn (nếu còn sống vào thời điểm bố bạn mất);

Mẹ bạn;

Bạn và các anh, chị, em

Mỗi người được hưởng 1 phần như nhau.

Điều quan trọng là bạn phải xác định xem di sản của bố bạn để lại gồm những gì và chỉ những gì là tài sản của bố bạn mới là di sản. Mảnh đất nêu trên nếu không phải tài sản riêng mà là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân với mẹ bạn thì chỉ có ½ mảnh đất này được xác định là di sản thừa kế còn ½ là tài sản riêng của mẹ bạn.

Bạn có thể vào www.luatdoanhgia.vn để xem thêm các thông tin.

Đứng tên 1 mình được, ba chồng bạn chỉ cần làm hợp đồng tặng cho riêng chồng bạn quyền sử dụng đất đó thì chồng bạn sẽ đứng tên 1 mình và trở thành chủ sử dụng riêng tài sản được tặng cho.

Để sang tên nhà đất bạn cần làm 2 bước sau:

Bước 1: Ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng, hợp đồng này có công chứng và xác nhận của phòng công chứng - Thủ tục bạn có thể liên hệ với phòng công chứng hoặc luật sư để được tư vấn trợ giúp

Bước 2: Thực hiện việc sang tên nhà đất tại Quận - Bạn nộp 1 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận kết quả hành chính của quạn và nhận phiếu hẹn lấy kết quả

Về thuế và lệ phí:

- Thuế thu nhận cá nhân 2% giá ghi trên hợp đồng giao dịch

- Lệ phí trước bạ sang tên 05% giá trên hợp đồng giao dịch

- Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trên hợp đồng giao dịch

- Lệ phí công chứng theo quy định và thỏa thuận với văn phòng công chứng

Theo như bạn trình bày thì bạn và họ đã có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, có xã xác nhận và đã được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho bạn.

Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao cho ai thì người đó được quản lý và có các quyền chuyển nhượng, tặng cho... nay họ được nhà nước giao lại tặng cho bạn và bạn là người nhận tặng cho nên ban là người sử dụng hợp pháp.

Bạn không cần phài làm gì cả, họ có gửi đơn đến tòa án thì tòa án cũng bác đơn của họ.

Điều này là khác nhau hoàn toàn vi:

Đất thổ cư có giá khác so với đất vườn. Các loại thuế, phí, lệ phí đều xác định trên giá hợp đồng mua bán và nếu giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước thì sẽ tính theo giá nhà nước nước, ngoài ra bạn còn mất thêm cả phí chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở. Bạn xem thêm các biểu phí và cách tính phí tại www.luatdoanhgia.vn

Về vấn đề này, Luật sư Ngô Thế Thêm trả lời như sau:

• Việc chuyển nhượng cả 2 tài sản cùng một lúc không ảnh hưởng gì, thậm trí còn rất tốt vì sẽ hoàn thành các thủ tục pháp lý về nhà đất theo đúng quy định của pháp luật.
• Việc chuyển nhượng đồng thời là tốt nhất, đặc biệt là trường hợp của bác bạn, nếu bác bạn vẫn minh mẫn, nhận thức đầy đủ năng lực hành vi của mình thì tiến hành việc chuyển nhượng luôn cho phù hợp.
• Thực hiện việc chuyển nhượng là tốt nhất, bạn có thể sẽ mất khoảng 2,75% giá trị tài sản chuyển nhượng (giá trị được ghi trên hợp đồng, nếu trên hợp đồng thấp hơn giá nhà nước thì lấy giá nhà nước).
• Bác bạn nên làm hợp đồng mua bán là hợp lý nhất vì: Trong mọi trường hợp mua bán hay tặng cho thì lệ phí trước bạ đều như nhau, lệ phí thẩm định cũng như nhau. Chỉ có khác nhau về thuế thu nhập cá nhân thôi.
• Nếu làm di chúc về sau bạn khai nhận thừa kế sẽ gặp một số khó khăn nhất định, thời gian bị kéo dài, còn nếu làm tặng cho thì thuế thu nhập cá nhân lại là 10% trong khi làm mua bán chuyển nhượng mức thuế này chi là 2%.

Bạn có thể vào www.luatdoanhgia.vn để tham khảo thêm.

Chúc bạn thành công.

Việc xác định là đất ở, vị trí, diện tích có trong bản đồ

Nếu trường hợp nhà bạn có cả diện tích đất ở và đất vườn thì xem xét hiện trạng sử dụng để xác định mục đích các đất đỏ sử dụng vào mục đích gì? nếu phần đất đã xây dựng nhà ở thì đấy được xác định là đất ở.

Việc xác định phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

Như bạn trình bày thì đất này là do bố bạn được nhận thừa kế do đó đây là tài sản riêng của bố bạn.

Khi bố bạn mất không để lại di chúc nên di sản của ông (Toàn bộ mảnh đất) được chia đều cho những người thừa kế và mỗi người được hưởng môt phần bằng nhau, do đó mẹ bạn cũng chỉ được hưởng phần bằng phần của chồng bạn.

Trong trường hợp mà bạn không thể chứng minh được đất này do bố bạn được hưởng thừa kế mà là tài sản chung của bố bạn với mẹ bạn thì phần di sản của bố bạn chỉ là một nửa khối tài sản chung và việc hưởng thừa kế vẫn như điều tôi vừa nói.

Mẹ bạn không thể tự ý làm việc này, vì đây là tài sản chung nên phải có sự đồng ý của các chủ sử dụng chung trong đó có chồng bạn.

Đã là di sản thừa kế của bộ mẹ để lại thì đương nhiên những người thừa kế sẽ được hưởng phần di sản này, khi tranh chấp với nhau về việc giải quyết tài sản thừa kế do bố mẹ để lại thì tùy từng hồ sơ bạn có thể khởi kiện chia thừa kế hoặc chia tài sản chung của các đồng thừa kế.

Đất hiện đang sử dụng là mục đích gì và được cơ quan nhà nước công nhận là mục đích gì thì hiện tại thế nào tòa án chia như thế. Ai có công đóng góp, tôn tạo và bỏ chi phí để chuyển đổi mục đích thì người đó được hưởng phần chi phí do mình đã bỏ ra.

Việc này của bạn cũng có nhiều phức tạp.

Thứ nhất bạn phải xác định đã là con của cụ ông sinh ra thì dù là trai hay gái, con bà cả hay bà hai miễn là con đẻ của ông thì đều được hưởng phần di sản thửa kế như nhau theo luật (kể cả con nuôi).

Thứ hai: Trong 2 bà sẽ có một người là người vợ hơp pháp vào thời điểm ông mất do đó người vợ này cũng được hưởng phần di sản thừa kế bằng của các con.

Thứ ba: Cả hai bà nếu có tài sản chung với ông thì có thể là tài sản chung hợp nhất nếu là người vợ chính thức theo luật, do đó mọi tài sản của bà vợ này dù mang tên ông, tên bà hay tên cả hai ông bà thì đều là tài sản chung của vợ cồng, còn bà mà không có đăng ký kết hôn chỉ là tài sản chung với ông khi tài sản đó ghi tên cả hai người.

Bạn căn cứ vào quy định này để tự phân giải vấn đề tài sản của nhà bạn.

Căn cứ theo luật Đất đai và Luật Hôn nhân và Gia đình thì tài sản của các ban có được là thu nhập hợp pháp trong thời kỳ hôn nhân (không phải là tặng cho hay thừa kế) nên đây là tài sản chung của vợ chồng, do đó phải được sự đồng ý của cả vợ và chồng mới định đoạt được.

Về thủ tục: Chồng bạn đang ở Mỹ thì có thể ủy quyền về cho bạn thực hiện thay các giao dịch.

Chồng bạn đến Đại sứ quán Việt Nam tại Mỹ lập Hợp đồng ủy quyền và gửi về cho bạn sau đó bạn đi thực hiện các giao dịch nhà đất.

Bạn có thể vào www.luatdoanhgia.vn để lấy mẫu hợp đồng ủy quyền.

Trường hợp bạn hỏi là bạn muốn tách thửa đất của mình thành 2 thửa đất sau đó chuyển nhượng một thửa đất cho người khác.

Theo quy định của UBND thành phố Hà Nội bạn muốn tách thửa đất thành 2 thửa đất thì bạn phải đáp ứng các yêu cầu sau:

Thửa đất được tác ra và thửa đất còn lại sau khi tách đều phải đáp ứng được 3 điều kiện sau đây:

Điều kiện 1: Diện tích mỗi thửa tối thiểu phải là 30 m2;

Điều kiện 2: Chiều sâu mỗi thửa tối thiểu phải là 3 m;

Điều kiện 3: Diện tích mặt tiền thừa đtấ mỗi thửa tối thiểu phải là 3 m

Với thửa đất của nhà bạn khó có thể tách thửa được, bạn có thể tách thửa theo hướng khác mà bảo đảm được các điều kiện nêu trên thì mới có thể tách thửa được.

Trân trọng!

Di sản thửa kế của mẹ bạn để lại là một phần quyền sử  dụng đất như bạn đã nêu.

Như bạn nói tôi hiểu mẹ bạn chết không để lại di chúc do đó di sản sẽ được chi theo luật mà chị bạn là người có quyền tài sản ở đó.

Về nguyên tắc nếu gia đình bạn không tự thỏa thuận được việc phân chia di sản thì có thể khởi kiện đến tòa án để nhờ tòa án phân chia di sản.

Việc không đồng ý thỏa thuận cũng là quyền của chị bạn, tuy nhiên bạn và bố bạn lại có quyền đề nghị tòa án chia khối di sản này, ở đây không có việc tranh chấp hay vi phạm gì của nhau mà đơn giản chỉ là không tự thống nhất được thì đề nghị tòa án chia theo luật cho phù hợp.

Chúc gia đình bạn thành công!

Như bạn trình bày tôi hiểu rằng ngõ đi này là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nhà bạn và nhà hàng xóm vừa thi công xây dựng, việc sử dụng ngõ đi chung phải bảo đảm sự thuận tiện nhất cho các bên.

Theo như trong thư bạn nêu thì gia đình hàng xóm đã có nhưng vi phạm về việc sử dụng ngõ đi chung, đây không phải là chỗ đổ vật liệu hay phế thải.

Bạn cần có đơn gửi đến UBND cấp xã đề nghị phải giải quyết dứt điểm,  hơn nữa nếu việc xây dựng mà vi phạm pháp luật, đồng thời ảnh hưởng đến việc sử dụng ngõ đi chung làm thiệt hại quyền lợi của các bạn, các bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp xã để giải quyết. 

Nếu quyết định giải quyết của UBND cấp xã dẫn đến quyền lợi của bạn bị vi phạm thì bạn có quyền khiếu nại.

Bản chất của việc uỷ quyền là thực hiện công việc thông qua người đại diện, theo đó người uỷ quyền đại diện cho người được uỷ quyền xác lập, thực hiện giao dịch vì quyền lợi của người được đại diện.

Khi uỷ qyền thì người nhận uỷ quyền chỉ được thực hiện các công việc được liệt kê trong hợp đồng và trong thời hạn.

Bạn phải xem lại giấy uỷ quyền của bạn có quyền uỷ quyền lại cho người khác hay không? có quyền huỷ việc đã uỷ quyền lại cho người khác hay không?

Theo quy định của pháp luật thì người uỷ quyền hoặc người nhận uỷ quyền có thể tuyên bố huỷ bỏ việc uỷ quyền, đây chính gọi là đơn phương huỷ bỏ việc uỷ quyền.

Nếu bạn thấy có dấu hiệu của việc chiếm đoạt thì đầu tiên bạn nên thông báo ngăn chặn các giao dịch và thông báo chấm dứt uỷ quyền để người nhận uỷ quyền không thực hiện được các giao dịch, các cơ quan có liên quan cũng cảnh giác được hành vi vi phạm, sau đó báo cơ quan công an để cùng giải quyết.

Điều này bạn cần xem lại Dự án đó thuộc diện dự án nào và xem chính hợp đồng mua bán của bạn có phải là Hợp đồng mua nhà và chuyển quyền sử dụng đất hay không hay chỉ là mua nhà.

Biệt thự theo cách nói của bạn cũng có rất nhiều cách hiểu khác nhau, có thể là nhà phân lô hoặc có thể là nhà xây dựng trên đất chung, nên bạn xem lại hợp đồng mua bán của bạn xem có mua đất riêng hay không vì đây là cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận

Theo bạn nói thì bố bạn đã là người quản lý, sử dụng từ năm 1984 đến nay nhưng đến năm 1994 thì bố bạn mới làm giấy tờ mua bán và có xác nhận của chính quyền.

Hiện nay sổ lại được cấp cho người bán.

Bạn có thể làm theo 2 cách sau:

- Trao đổi với bên bán và làm thủ tục chuyển nhượng luôn.

- Nếu không thực hiện được cách trên thì khiếu nại việc cấp sổ đỏ để huỷ việc cấp sổ đỏ

Việc cơ quan nhà nước yêu cầu như vậy là đúng quy định.

theo quy định của Luật Công chứng thì việc uỷ quyền định đoạt phải được lập thành hợp đồng uỷ quyền và có công chứng hoặc chứng thực của UBND nhưng nội dung phải thể hiện rõ:

- Phạm vi uỷ quyền được làm những gì, có được thay mặt thực hiện việc bán chuyển nhượng nhà đất hay không?

- Thời hạn uỷ quyền có còn hay không?

- Đến thời điểm thực hiện việc uỷ quyền thì uỷ quyền đó còn có hiệu lực hay không.

Hợp đồng uỷ quyền là việc xác lập thực hiện giao dịch thông qua người đại diện, không phải là việc chuyển quyền nên bạn không thể mang đi để chuyển quyền sang bạn được, muốn chuyển quyền thì bạn phải có hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán của chủ sở hữu cho bạn.

Đối với việc chủ sở hữu không bán cho bạn nên họ có thể gây khó khăn cho bạn, tuy nhiên nó vẫn còn nhiều sự liên đới giữa chủ sở hữu và người bán cho ban.

Nhìn chung bạn đang gặp phải tình hình khó, bạn nên khéo léo một chút và mong sao người bán cũng thoải mái, giúp đỡ bạn.

Chúc bạn thành công!

Theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai thì hồ sơ cần:

Hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND phường nơi có đất một (01) bộ hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.

c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).

d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có).

g) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Bạn có thể vào www.luatdoanhgia.vn để xem thêm về thủ tục này