Tư Vấn Của Luật Sư: Ngô Thế Thêm - luatsungothethem

Đây là tình huống tương đối phức tạp, cần xem xét khách quan và toàn diện quá trình xem có những vi phạm gì?

Nếu đất này đã được Nhà nước giao hợp pháp cho người dân sự dụng mà khi chưa có quyết định của người dân chuyển cho doanh nghiệp mà chỉ là doanh nghiệp đi thuê của người dân thì rõ ràng nhà nước cho Doanh nghiệp thuê 49 năm là có vấn đề, vì đã tự ý cho thuê đất của người khác.

Nếu đất này là đất vẫn thuộc quản lý của Nhà nước chưa cho ai thuê thì việc Doanh nghiệp thuê 49 năm làm dự án có thể sẽ có nhiều yếu tố hợp lý.

Dữ kiện bạn đưa ra quá ít và không cụ thể đối vớimột vụ việc phức tạp như thế này, các luật sư muốn tư vấn cho bạn cũng không có cách.

Như bạn trình bày thì đây chính là di sản thừa kế do bà bạn để lại, cũng theo bạn thì bà bạn chết không có di chúc nên di sản này sẽ được chia theo luật cho các con của cụ là mẹ bạn và gì bạn mỗi người được một phần như nhau.

Do đó có thể thấy rằng việc hưởng di sản sẽ không có gì là tranh chấp và hoàn toàn hợp lý.

Về việc người khác lần chiếm thì mẹ bạn và gì bạn phải khởi kiện để Chính quyền bảo vệ quyền lợi của mình, đòi đất của mình về. Thực tế các thông tin về pháp lý nhà đất đều được lưu ở UBND xã, phòng tài nguyên huyện và sở tài nguyên nên bạn cũng không phải lo lắng về vấn đề này.

Hy vọng những nhận định cơ bản của tôi sẽ giúp bạn thành công trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình mình.

Trân trọng!

Tôi chưa hiểu rõ câu hỏi của bạn

Ý bạn muốn nói là UBND phường xác định Bức tường không thuộc về nhà bạn hay nhà đất nhà bạn thuộc quy hoạch hay việc gì mà UBND phương lại không trả lại sổ đỏ cho gia đình bạn. Lý do giữ sổ đỏ và lý do phá bức tường là gì?

Bạn cung cấp tiếp theo để các luật sư trên diễn đàn có thể tư vấn cụ thể hơn cho bạn

Sổ đỏ khi thế chấp ngân hàng phải qua một thủ tục là Đăng ký thế chấp, khi bạn hoàn thành nghĩa vụ vay nợ với ngân hàng, ngân hàng sẽ ban hành thông báo giải chấp vì đã hoàn thành nghĩa vụ, khi đó bạn cầm sổ đỏ cùng thông báo của ngân hàng đến chính cơ quan đã đăng ký để họ xóa việc đã đăng ký thế chấp (hay còn gọi là giải chấp), có như thế bạn mới hoàn thành các công việc có liên quan đến thế chấp tài sản.

Ở đây phải xét trên nhiều quan hệ khác nhau:

Thứ nhất: Đối với ngân hàng thì gia đình bạn là người đi vay và ký thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay của mình nên gia đình bạn phải trả cho ngân hàng, đây là qua hệ vay nợ của gia đình bạn với ngân hàng, họ có đầy đủ giấy tờ nếu gia đình bạn không thực hiện thì họ sẽ khởi kiện để đòi tiền.

Thứ hai: Cũng như quan hệ thứ nhất thì Người họ hàng là người vay gia đình bạn nên bạn có quyền khởi kiện để tòa án để đòi tiền vay. Bạn nói là không có giấy tờ nhưng họ vẫn thừa nhận chuyện đó, bạn có thể xác lập lại nội dung việc vay bằng giấy tờ mới, xác nhận công nợ, giấy khất nợ hoặc ghi âm, nhắn tin... để khởi kiện

Chúc bạn năm mới thành công.

Bạn có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp về hợp đồng, hợp đồng của bạn có nhiều yếu tố dẫn đến vô hiệu do đó các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên Mua sẽ trả lại số tiền đã nhận của bạn.

Có thể trường hợp của bạn là Đất cấp cho làm dự án của Công ty, năm 2003 khi làm giấy chứng nhận họ lại không ghi rõ việc thời hạn sử dụng. Nay bạn nhận chuyển nhượng họ yêu cầu ghi cũng là sự hợp lý vì đấy là các dự án đầu tư trong nước được cấp đất. Tôi vẫn còn thắc mắc vì bản chất nếu đất cấp cho dự án thì bây giờ bạn mua đất này là bạn nhận chuyển nhượng luôn cả dự án chứ không đơn thuần là việc mua và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu đất đó thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của công ty mà không phải là từ dự án mà từ mua bán chuyển nhượng thì bây giờ bạn nhận chuyển nhượng lại bạn được ghi các thông tin như các thông tin ban đầu, thời hạn sử dụng phải là lâu dài...

Trường hợp này bạn phải cung cấp bản sao sổ đỏ chúng tôi mới có thể đánh giá được.

Nếu là đất mà nhà nước cho thuê 50 năm thì việc chuyển nhượng lại khác đấy.

Còn nếu mà đất đã giao cho doanh nghiệp có thể nguồn gốc nhà nhà nước giao, nhận chuyển nhượng... thì bạn lại được nhận chuyển nhượng.

Bạn nói là thời hạn sử dụng lâu dài ở đây tôi chưa hiểu rõ, có thể là đất của doanh nghiệp được cấp cùng với việc thực hiện dự án.

Bạn gửi thông tin về sổ đỏ để được tư vấn kỹ hơn.

Chào bạn! Về giấy chứng nhận nhà đất có thể hiểu sơ bộ thế này:

- Sổ đỏ hay bìa đỏ và ghi chữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, loại giấy tờ này trước tiên là ghi nhận quyền sử dụng đất có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng... khi nào có công trình xây dựng trên đất thì ghi nhận việc xây dựng công trình trên đất có thể là nhà ở.

- Sổ hồng là mẫu do Bộ xây dựng ban hành với nội ghi là ghi nhận Nhà ở và đất ở nên có mẫu là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, phạm vi là ghi nhận sở hữu nhà trước sau đó ghi nhận Quyền sử dụng đất ở, không ghi loại đất khác.

- Hiện nay, đã thống nhất mẫu chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về chủ sở hữu và chủ sử dụng ghi tên trên Giấy chứng nhận:

- Nếu ghi hộ gia đình có nghĩa là toàn bộ thành viên hộ gia đình đó, hộ gia đình có thể có vợ,chồng, con, cháu.... bạn vào www.luatdoanhgia.vn để xem bài viết về Hộ gia đình.

- Nếu ghi tên 1 người thì bạn phải xác định xem họ có vợ hay chồng không, nếu có thì là đồng sở hữu của 2 người.

Việc định đoạt như bán, chuyển nhượng hay các việc như: Thế chấp, cho thuê, trao đổi, tặng cho.... đều phải được các chủ sở hữu đồng ý, kể cả là đồng sở hữu chung vợ chồng hay toàn bộ thành viên hộ gia đình.

Theo quy định của Luật Đất đai thì cơ quan nào có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan đó mới có quyền thu hồi. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của gia đình bạn có thể được cấp theo quy định của Nghị định 64, thẩm quyền thuộc UBND cấp quận huyện. Nếu chưa có quyết định thu hồi của UBND cấp quận huyện mà đã thu hồi là không đúng. Bạn xem xét lại toàn bộ quá trình xem có việc thu hồi đất không? thu hồi vào mục đích gì? nếu thấy quyền lợi của mình bị vi phạm thì bạn có thể khiếu nại về việc thu hồi đất này.

Bạn liên hệ chủ đất và Ban địa chính cua Xã, phường nơi có đất để xem bạn có những giấy tờ gì? nếu bạn có những giấy tờ về sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp. 

Trân trọng!

Bạn nên xem xét lại toàn bộ nguồn gốc đất, xem đất trước kia bà bạn sử dụng vào mục đích gì? nguồn gốc sử dụng là gì? đất có thuộc diện đất cấp theo Nghị định 64 hay không (bạn có thể vào www.luatdoanhgia.vn để xem về đất nông nghiệp). Hiện trạng đất này đang sử dụng vào mục đích gì? trước khi sử dụng vào mục đích này thì được sử dụng vào mục đích gì? Đất thuộc 2 thửa hay một thửa?....

Đất nào cũng được cấp sổ đỏ hết, đất nông nghiệp có thể chuyển đổi sang đất ở, tuy nhiên xác định kỹ các vấn đề trên để xác định xem có mất thuế chuyển quyền sử dụng đất hay không?

Về câu hỏi này, luật sư Ngô Thế Thêm – Văn phòng luật sư Doanh Gia trả lời như sau:

Sổ đỏ, Giấy chứng nhận nhà đất như bạn nói đã đứng tên hai vợ chồng anh bạn, nên đây là tài sản chung của anh bạn với chị dâu bạn và thuộc diện tài sản chung của vợ chồng, đây là tài sản chung hợp nhất không phân chia theo Quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Đất đai, Luật Nhà ở...

Nếu khi anh trai bạn còn sống mà vợ chồng anh chị ấy quyết định bán/chuyển nhượng nhà đất này thì phải được cả hai vợ chồng đồng ý, quyết định vì đây là định đoạt tài sản chung thì phải được tất cả các đồng sở hữu cùng đồng ý. Mặc khác theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình thì đây là tài sản chung của vợ chồng, vợ chồng có các quyền và nghĩa vụ như nhau, do đó khi định đoạt phải được cả hai vợ chồng cùng đồng ý, quyết định.

Như bạn trình bày tôi hiểu rằng anh trai bạn mất không có di chúc, tài sản anh trai bạn để lại là nhà và đất có chung với chị dâu bạn (vợ của anh trai bạn) nên đây được hiểu là tài sản để lại thừa kế theo pháp luật của anh bạn. Đã là tài sản thừa kế theo pháp luật thì những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ nhất của anh trai bạn gồm: Bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi và vợ của anh trai bạn sẽ được hưởng phần di sản này và mỗi người đều được hưởng phần di sản như sau (Quy định tại Điều 676 Bộ Luật dân sự).

Khi phát sinh vấn đề thừa kế thì những người được nhận di sản thừa kế như đã nói ở trên có thể thỏa thuận phân chia di sản với nhau, nếu không thỏa thuận được thì có thể khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để chi di sản thừa kế.

Từ các quy định pháp luật nêu trên bạn thấy răng: Đây không phải là tài sản riêng của chị dâu bạn mà là đồng sở hữu chung với các đồng thừa kế nên chị dâu bạn không có quyền định đoạt toàn bộ nhà đất này, thậm trí định đoạt phần của chị ấy cũng sẽ bị vướng mắc vì đây là sở hữu chung hợp nhất không xác định được phần nào? chỗ nào là của chị ấy…

Tài sản này chỉ được định đoạt khi các bên thỏa thuận được với nhau và tranh chấp khi có phán quyết của Tòa án, có bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Tranh chấp của bạn thuộc diện tranh chấp dân sự, đã là việc dân sự thì bạn phải chứng minh cho các yêu cầu của mình, nghĩa vụ chứng minh tài sản riêng là nghĩa vụ của bạn, bạn không chứng minh được thì đó sẽ là tài sản chung.

Việc bạn và chồng bạn cùng đứng tên sử dụng đất là chính do bạn và chồng bạn cùng thỏa thuận, bạn cũng đồng ý cho chồng bạn đứng chung vào hay nói đúng hơn là bạn đã chấp nhận và nhập tài sản đó vào tài sản chung, ngoài ra bạn có chứng cứ nào chứng minh được việc tài sản dùng để mua đất chính là tiền mà mẹ bạn cho hay không? có tài liệu nào chứng minh việc này hay không? tôi nghĩ trường hợp của bạn rất khó chứng minh được là tài sản riêng vì ngay tại thời điểm xác lập tài sản bạn đã đồng ý cho chồng bạn chung vào tài sản này.

Như bạn trình bày thì Căn hộ của bạn đã có biên bản bàn giao nhà, bây giờ đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà ở do đó bạn không chuyển nhượng căn hộ này được hay chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ này. Bạn chỉ có thể làm được việc chuyển nhượng khi căn hộ này đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở hợp pháp cho mẹ bạn, khi đó mẹ bạn ký cho bạn bằng Hợp đồng tặng cho, thuế và lệ phí trước bạ bạn hoàn toàn được miễn.

Lệ phí trước bạ là khoản tiền phí mà người muốn đứng tên trên các giấy tờ sở hữu tài sản có đăng ký phải nộp cho cơ quan đăng ký. Bạn hỏi là trường hợp bạn đi thuê đất của người khác có nghĩa là đất đó đã đứng tên trước bạ của người khác, bạn chỉ là người đi thuê chứ có phải là người đứng tên sở hữu tài sản đó đâu mà phải đóng lệ phí trước bạn.

Đất của tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hợp pháp hay đất của Nhà nước là đất đó đã được trước bạ tên những người đó rồi, bạn chỉ là người đi thuê thôi. Nếu bạn là người nhận chuyển nhượng thì bạn sẽ phải đóng khoản lệ phí trước bạ để cơ quan nhà nước ghi tên bạn vào giấy tờ sở hữu, sử dụng hợp pháp và từ đó bạn sẽ là chủ sử dụng, sở hữu hợp pháp như những đối tượng được quy định tại Điều 4 như bạn nói.

Theo cách trình bày của bạn tôi xác định thêm các tình tiết sau:

1. Thực chất đây là mảnh đất của một chủ đất bán cho cả 4 gia đình.

2. Sai sót lớn nhất khi tác các thửa đất này chủ đất lại không xác định được phần diện tích chung trong sở đồ nhà đất.

3. Việc xác định toàn bộ diện tích ngõ đó có thể là sử dụng chung cho 02 hộ bên trong hoặc cũng có thể là sử dụng chung cho cả 04 hộ gia đình, việc này phụ thuộc vào khi đo vẽ và xác định diện tích chung riêng khi chuyển nhượng nhà đất.

4. Có lẽ điều này là quan trọng nhất, nếu trên Giấy chứng nhận của các hộ gia đình có ghi diện tích sử dụng chung nào thì đó chính là diện tích được phép sử dụng dụng, còn nếu không ghi thì đố được hiểu là diện tích đất dùng cho giao thông, hay còn gọi là đường giao thông của liên thôn,xóm, xã phường....

5. Những quyền cơ bản của người sử dụng đất được ghi ở ngay trên giấy chứng nhận và đương nhiên diện tích mình không được sử dụng thì không thể có bất kỳ hoạt động gì như xây dựng công trình... trên đất đó.

6.Nếu các hộ chỉ có diện tích riêng, phần còn lại là đường thì toàn bộ diện tích ngoài phần sử dụng riêng đều thuộc sử dụng chung, không phân biệt là hẻm hay ngõ, quyền lợi chung đều như nhau...

Về vụ việc nhà bạn, luật sư Ngô Thế Thêm trả lời như sau:

1. Các quy định về tách thửa đất:

- Theo quyết định số 97 năm 2004 của UBND thành phố Hà Nội thì sẽ không áp dụng cho việc sang tên nhà đất đối với:

Các trường hợp mua bán, chuyển đổi, tặng cho, chia, thừa kế quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (không nằm trong các khu đô thị mới và dự án phát triển nhà ở) có chia tách thửa đất, mà diện tích các thửa đất sau khi chia tách còn ≤ 20m2 (đối với khu vực đô thi), còn ≤ 50m2 (đối với khu vực nông thôn);

- Theo quyết định số 26 năm 2008 thì:

Điều 3. Kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất ở có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu ghi tại Điều 1 được quy định như sau:

1. Thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa nếu đảm bảo các điều kiện sau thì được cấp Giấy chứng nhận:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m²/thửa;

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 08 tháng 6 năm 2008.

2. Với hồ sơ thực tế của Nhà bạn:

Vì bạn chưa trình bày rõ thời gian nên tôi phải đưa ra 02 căn cứ pháp lý trên và không biết 28 m2 của nhà bạn sẽ thuộc thời gian nào? trước ngày 06/08/2008 hay sau ngày này.

3. Về xử lý tình huống:

3.1. Nếu trước ngày 08/06/2008 thì diện tích đáp ứng được và bạn lại phải xem đến các điều kiện như hợp đồng đã được công chứng chứng thực như thế nào? có hợp pháp không? nếu đầy đủ hợp pháp mà chỉ mặc mỗi việc chưa làm thủ tục sang tên thì có thể xem xét để sang tên vì đây chỉ còn là việc vướng mắc về thủ tục, do đó có thể sang tên và được đứng tên một mình trên giấy chứng nhận.

3.2. Nếu sau ngày 08/06/2008 thì sẽ không bao giờ sang tên được vì vi phạm điều kiện diện tích

3.3 Về vấn đề làm sổ đồng sở hữu thì vì là đồng sơ hữu nên sẽ bị ràng buộc lẫn nhau, hơn nữa cũng phải xem lại nguồn gốc nhà đất được hình thành như thế nào thì mới xem được có căn cứ làm đồng sở hữu hay không.

Vụ việc do bạn trình bày còn sơ sai và không có hồ sơn nên tôi chưa thể phân tích kỹ hơn được, lưu ý không phải trường hợp nào cũng làm đồng sở hữu được.

Việc đính chính những thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khi bạn có những thay đổi mới so với những thông tin đã được ghi trên giấy chứng nhận như: CMND, Địa chỉ cư trú... là quyền của bạn và sẽ không có hạn chế ở việc đính chính bao nhiêu thông tin, miễn sao la mỗi thông tin không còn chính sác nữa thì sẽ được đính chính.

Cũng có thể nội dung bạn đính chính quá nhiều nên cơ quan Đăng ký nhà đất muốn hướng dẫn bạn làm lại sổ mới, về bản chất cũng không khác gì nhau, còn về hình thức thì sẽ đẹp hơn.

Theo tôi thì tùy bạn lựa chọn nhưng cấp đổi sổ khác cũng thấy đẹp và thích hơn.

Tùy vào mục đích cụ thể để xác định các thủ tục phù hợp, ý kiến của Luật sư Ngô Thế Thêm (VPLS Doanh Gia):

1. Bạn đang nói đến Gia đình tôi hiểu nghĩa là gia đình nhỏ gồm vợ, chồng, con... nên đây là tài sản chung của Gia đình, để xác lập tài sản chung này bạn có thê dùng căn cứ là Hợp đồng mua bán hoặc Hợp đồng tặng cho đều được.

2. Bản chất của sự việc là cho, còn hình thức của sự việc có thể là mua bán để mức thuế giảm đi có được không? cái này bạn phải tự xác định vì bạn hiểu rằng: Nếu là mua bán thì giá tính thuế các loại khoảng 2,7% giá trị giao dịch mua bán, nếu giao dịch mua bán thấp hơn giá nhà nước thì tính giá theo quy định của Nhà nước.

3. Nếu dùng là tặng cho thì trường hợp này không thuộc diện được miễn thuế và lệ phí trước bạ nên thuế sẽ rất cao (10% giá trị tài sản tặng cho). Ban quyết định thế nào thì cân nhắc cho phù hợp.

Các bước thực hiện:

Bước 1. Làm hợp đồng tặng cho hoặc Hợp đồng chuyển nhượng;

Bước 2. Làm thủ tục sang tên.