Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời câu hỏi của bạn như sau:
         1. Chưa thấy căn cứ để đòi đất
         Theo nội dung bạn trình bày thì gia đình bạn có sử dụng diện tích đất đó khoảng 7 năm do khai hoang, sau đó không sử dụng nữa. Gia đình bạn không có giấy tờ sở hữu gì cả (chưa được cơ quan Nhà nước nào công nhận quyền sử dụng đất, không được giao đất, cho phép sử dụng đất... thậm chí có thể chưa bao giờ có tên trong sổ mục kê, sổ dã ngoại...), Việc gia đình bạn CHO MƯỢN đất chỉ có một nhân chứng duy nhất nhưng đã chết... Do vậy, Luật sư chưa thấy căn cứ pháp lý nào để  gia đình bạn có thể đòi lại được đất.
         2. Điều kiện để đòi đất
         Để đòi được thửa đất đó, gia đình bạn phải có đủ ba điều kiện sau:
- Thửa đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn theo quy định pháp luật: Phải có GCN QSD đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003;
- Thửa đất đó chưa bị quản lý theo chính sách quản lý đất đai của Nhà nước (Trưng thu, trưng dụng, xung công, quản lý đất vắng chủ, bỏ hoang, đất của địa chủ, phong kiến tư sản..).
- Người đang quản lý thửa đất đó không thuộc trường hợp chiếm hữu ngay tình theo quy định tại Điều 258 BLHS.
        3. Các quy định pháp luật có liên quan
Bạn có thể tham khảo các quy định pháp luật sau đây:
- Luật đất đai: Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

- Bộ Luật dân sự: Ðiều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình

Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Chào bạn!

Bạn có thể tham khảo thủ tục khai nhận di sản thừa kế sau đây:

1. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế được thực hiện tại phòng công chứng nơi có bất động sản

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

a) Thành phần hồ sơ, bao gồm:

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế.(Áp dụng mẫu số 29/VBN của Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006).

- Giấy chứng tử của người để lại di sản.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản. (Áp dụng khai nhận di sản thừa kế theo pháp luật)

- Di chúc (Áp dụng khai nhận di sản thừa kế theo di chúc)

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản để lại.

- Giấy chứng minh nhân dân người khai nhận.

- Hộ khẩu.

- Văn bản ủy quyền (nếu có)

* Nếu là bản sao phải xuất trình bản chính để Công chứng viên kiểm tra đối chiếu.

b) Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).

3. Thời hạn giải quyết:

- Hồ sơ bình thường không quá hai ngày làm việc.

- Hồ sơ phức tạp không quá mười ngày làm việc.

4. Mẫu đơn, mẫu tờ khai:

- Phiếu yêu cầu công chứng (Mẫu số 01/PYC theo Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006) (Biểu mẫu đính kèm)

5. Phí, lệ phí:

Mức thu tính trên giá trị tài sản phân chia:

- Dưới 100.000.000 đồng mức thu lệ phí là 100.000đồng

- Từ 100.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng mức thu lệ phí là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

- Từ trên 1.000.000.000 đồng đến 5.000.000.000 đồng mức thu lệ phí là 1.000.000 + 0,07% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1.000.000.000 đồng

- Từ trên 5.000.000.000 đồng mức thu lệ phí là 3.800.000 đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá  5.000.000.000 đồng (mức thu tối đa không quá 10.000.000 đồng/trường hợp).

Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng được tính như sau: Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch  (x)  Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

6. Căn cứ pháp lý của TTHC:

- Luật công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006.

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006.

-            Thông tư Liên tịch 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008.

Sau khi thực hiện xong thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì  nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để đăng ký theo nội dung khai nhận.