Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời câu hỏi của bạn như sau:
1. Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND thành phố Hà Nội quy định kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu ghi tại Điều 1 được quy định như sau:
“1) Thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa nếu đảm bảo các điều kiện sau thì được cấp Giấy chứng nhận:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa;
2) Không cho phép tách thửa đối với các thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy định được Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở.
3) Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu (thửa đất còn lại có diện tích, kích thước lớn hơn mức tối thiểu) để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới có kích thước, diện tích bằng hoặc lớn hơn mức diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu thì không được phép tách thửa.
4) Nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành (trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất phải theo quy định về việc cấp phép xây dựng.
5) Đối với trường hợp thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, cơ quan Công chứng không làm thủ tục công chứng chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp: khi chuyển quyền có tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa không đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các thửa đất thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, thửa đất của bạn nhỏ hơn 30m2 là nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa trên địa bàn Hà Nội. Do vậy, thửa đất đó không đủ điều kiện để được tách thửa theo quy định của pháp luật.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn viết tay năm 2005, không có công chứng chứng thực nên không có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng đó vô hiệu cả về nội dung và hình thức nên bạn không thể căn cứ vào hợp đồng đó để xin cấp GCN QSD đất;
3. Để được tách thửa đất đó thì bạn chỉ có thể thỏa thuận với chủ sử dụng đất để tăng điện tích đất chuyển nhượng cho đủ 30m2, mặt tiền tối thiểu 3m… thì mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa.
4. Nếu không thể tăng diện tích thửa đất đó thì bạn chỉ còn một cách duy nhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đó. Khi Tòa án thụ lý, các bên hòa giải thành với diện tích đó và Tòa án ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự đó là “giấy tờ” theo quy định tại khoản 5, Điều 50 Luật đất đai nên căn cứ vào Quyết định đó để bạn xin cấp GCN QSD đất với diện tích 26m2 đất đó (tôi đã từng thực hiện vài trường hợp như vậy).
Tuy nhiên cách này không dễ thực hiện bởi Tòa án cũng có nhiều quan điểm khác nhau. Có Tòa án cho rằng, sự thỏa thuận đó không phù hợp với pháp luật nên không đồng ý lập biên bản hòa giải thành và không ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự (vẫn xử bình thường) hoặc bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn để có được kết quả như ý. Do vậy, cách tốt nhất là bạn nên thỏa thuận để tăng điện tích đất đủ điều kiện tách thửa hoặc nhờ Luật sư thực hiện thủ tục tách thửa cho bạn theo cách thứ 2.
Chúc bạn thành công!
