Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Bạn và người bán giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất với số tiền 90 triệu và được giữ sổ đỏ làm tin. Bên bán khi lấy được tiền cọc đã ôm tiền cọc bỏ trốn, để lô đất cho người khác thuê và đi làm sổ đỏ khác. Nếu kiện ra tòa thì hậu quả pháp lý như thế nào và muốn bên bán tiếp tục hợp đồng thì phải làm sao? Vấn đề bạn thắc mắc tôi xin giải đáp như sau:

Hậu quả pháp lý khi kiện ra Tòa

Căn cứ Điều 328 BLDS 2015 về hậu quả của việc thực hiện hoặc không thực hiện đặt cọc:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Bản chất của hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, căn cứ vào Điều 328 nêu trên, nếu như bên nhận đặt cọc không thực hiện việc giao kết hợp đồng thì sẽ phải trả lại cho bên đặt cọc khoản tiền đã nhận và chịu một khoản tiền bằng với khoản tiền đã nhận cọc. Trường hợp hai bên không thỏa thuận được về việc phạt cọc thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết để đảm bảo quyền lợi của mình.

Theo quy định pháp Luật đất đai thì: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Với mảnh đất nêu trên, do không có ai sử dụng, quản lí nên nhà nước sẽ có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt mảnh đất này.

Hiện nay, tại Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

-  Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

-  Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Với những quy định trên thì thẩm quyền giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Trong qua trình thực hiện thì hai cơ quan trên không được ủy quyền cho bất kì cơ quan, tổ chức khác.

Đối với trường hợp nêu trên, mảnh trên không có ai quản lí, nằm trên địa bàn của thôn. Theo đó việc giao đất tổ chức đấu giá sử dụng đất sẽ do nhà nước quyết định và sẽ thông qua UBND tỉnh hoặc UBND huyện quyết định

Việc tổ chức đấu giá đất của thôn không phải là chủ thể có thẩm quyền chuyển giao quyền sử dụng đất đối với mảnh đất do nhà nước quản lí. Theo đó, việc thôn chia mảnh đất trên đấu giá để bán là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Theo đó, nếu gia đình bạn mua một lô đất trong diện tích đất trên thì việc mua bán đó là bất hợp pháp. Khi đó, hợp đồng mua bán trên sẽ đương nhiên vô hiệu. 

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Quy định như vậy, nhưng trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” bạn phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra Tòa án với rất nhiều quy trình tố tụng chặt chẽ, kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ phải xử đi xử lại, khi thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Do đó, với những vụ mà số tiền đặt cọc không lớn, thông thường bên đặt cọc phải chấp nhận phần thiệt là lấy số tiền đã đặt cọc về mà không được “bồi thường” gì thêm. Còn trong các vụ mà số tiền đặt cọc có giá trị lớn thì người mua càng thiệt hại nhiều hơn, do số tiền này bị bên bán lợi dụng gửi vào ngân hàng hưởng lãi suất hoặc dùng để làm vốn đầu tư, quay vòng….

Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. 

Trường hợp của bạn, tốt nhất hai bên nên thương lượng hoà giải với nhau, còn trong trường hợp không thương lượng hoà giải được, bạn có thể khởi kiện bên nhận đặt cọc ra Toà án có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi của mình.

Theo quy định tại Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự”.

Như vậy, khi bố các bạn mất đi thì các quyền và nghĩa vụ dân sự của ông cũng không còn. Các vấn đề liên quan đến khối tài sản bố bạn để lại chỉ có thể được giải quyết thông qua những người thừa kế.

Điều 614 cũng quy định: “Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại”. Như vậy, sau khi xác định là những người thừa kế của bố bạn, anh em bạn được hưởng di sản do bố để lại (mảnh đất) thì các bạn mới là người được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 57 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản là:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.
2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.
4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

Như vậy, việc các bên thực hiện tặng cho phần thừa kế của mình ngay trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và đề nghị đính chính thông tin. Sau khi công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, các bên có thể tiến hành thủ tục sang tên theo nội dung văn bản thỏa thuận này.

Bạn xây dựng như vậy là đã vi phạm nên thủ tục hoàn công cũng khó mà hoàn công được mà phải chờ xử lý việc việc vi phạm xong thì mới được thực hiện thủ tục hoàn công.

Việc không hoàn công được thì giấy tờ chủ quyền phần đất có nhà của bạn vẫn có thể chuyển nhượng sang tên người khác(trừ quyền sở hữu nhà)

Như tôi đã tư vấn, việc xử phạt vi phạm hành chính phải được xử lý đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 và Ban quản lý chung cư không có thẩm quyền để xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm, việc ra quyết định xử phạt như vậy là phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý đúng với quy định của pháp luật. Như vậy, nội quy mà ban quản lý nêu ra là trái pháp luật.

Phương pháp giải quyết duy nhất trong trường hợp này bên gia đình bạn cần phải  thống nhất, thỏa thuận với gia đình người có mồ mả cũng như ranh giới để phân cách phần mồ mả của gia đình họ. Các bên có thể thoả thuận việc di rời mồ mả cho thật hợp lý.

Việc cán bộ địa chính UBND giải thích như vậy là không hợp lý. Việc có mồ mả trên đất thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những ngôi mộ này phải được xác đinh và ghi rõ về vị trí và diện tích ngôi mộ.

Trong trường hợp của bạn, bạn muốn lợp mái tôn. Vì bạn không nói rõ việc xây dụng dự án nhà ở riêng lẻ của bạn có thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng nên chúng tôi không thể tư vấn được cho bạn xem họ cấp giấy phép xây dựng tạm hay không. Vì vậy bạn hãy căn cứ vào quy hoạch xây dựng tại địa bàn xã bạn để xác định . Nếu trường hợp việc xây dựng nhà ở của bạn thuộc quy định tại khoản 1 Điều 94 thì bạn sẽ chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm thời và sau thời hạn nhất định nếu không được gia hạn thì bạn buộc phải tháo dỡ công trình.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.”

Như vậy, mua nhà chung cư đã được thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư đang trả góp khi đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bạn phải trả toàn bộ số tiền còn nợ đối với ngân hàng, sau đó hai bên thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện trước khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải được theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó. Trong trường hợp muốn chuyển nhượng một hoặc một số căn hộ thì phải ký lại hợp đồng hoặc ký phụ lục bổ sung cho các căn hộ dự định chuyển nhượng này.

* Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm các bước sau:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.

Bước 2 (nếu có): Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.

Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân, nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 3 (nếu có): Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.

Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:

5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.

Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định.

Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013 thì việc lấn chiếm đất đai là một trong các hành vi bị pháp luật đất đai nghiêm cấm.

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai”.

Và căn cứ Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về việc lấn, chiếm đất như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Theo đó, việc những nhà ở ngõ nhà bạn lấn chiếm sân chung trổ cửa bên hông ( họ có 3 cửa tất cả ) họ bày bán trà sữa làm phần đi vào đi ra nhà bạn gặp khó khăn là hành vi vi phạm pháp luật về lấn chiếm sử dụng đất.

Nếu các gia đình cùng ngõ cho rằng lối đi này là của riêng họ thì họ phải có nghĩa vụ chứng minh và việc đền bù cho các hộ cùng ngõ sẽ theo thỏa thuận hoặc theo quy định.

Nếu các hộ cùng ngõ không chịu thì để được tiếp tục sử dụng sân này, bạn buộc phải nhờ UBND cấp cơ sở can thiệp bằng việc hòa giải giữa hai bên. Khi UBND cấp cơ sở hòa giải không thành thì việc tranh chấp đi sẽ do TAND nơi có bất động sản tọa lạc giải quyết.

Căn cứ vào Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“1.Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai

2.Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3.Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4.Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5.Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6.Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7.Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.”

Như vậy, nếu như mảnh đất nghĩa địa bạn nói không phải là đất nghĩa địa của UBND xã được Nhà nước giao mà chỉ là nơi chôn cất tự phát thì nếu bạn chứng minh được đất của bạn có căn cứ là đất sử dụng ổn định lâu dài và đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tại khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT giải thích về hồ sơ địa chính như sau:Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Trong đó, hồ sơ địa chính sẽ bao gồm: Bản đồ địa chính và Sổ mục kê đất đai. Bản đồ địa chính là thể  hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai; Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai. (theo khoản 1, khoản 2, Điều 20 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

Như vậy, căn cứ vào quy định trên việc tra cứu thông tin hồ sơ địa chính sẽ cung cấp cho bạn về vị trí, ranh giới, diện tích của thửa đất,loại đất, tên người sử dụng và lịch sử các giao dịch về đất đai.

Trường hợp trích sao thì bạn gửi Phiếu yêu cầu đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, Văn phòng cung cấp thông tin trong thời hạn không quá 2 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu yêu cầu. Người được cung cấp thông tin đất đai phải trả tiền sử dụng thông tin và tiền dịch vụ cung cấp thông tin theo quy định về giá tiền sử dụng thông tin và tiền dịch vụ cung cấp thông tin đất đai do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Tại Khoản 1 điều 19 Luật kinh doanh BĐS 2014 qui định : "Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.", như vậy Luật chỉ quy định "phải gắn với quyền sử dụng đất" chứ không qui định "phải đồng thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất", cho nên hiểu đây là quy định "khi bán đất thì phải bán luôn quyền hữu nhà" là hiểu sai tinh thần Luật.

Khoản 4 điều 31 (quy định về việc Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định : "4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.", như vậy nghĩa là pháp luật cho phép "chủ nhà" không đồng thời là "Chủ đất" dù nhà lúc nào cũng phải được xây trên đất. Và, trong trường hợp đó, "chủ nhà" muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì phải có 1 trong các giấy tờ sau (ký kết với "chủ đất") :

Trường hợp bạn hỏi còn nhiều vấn đề tranh cãi, để tư vấn cụ thể hơn bạn có thể gọi liên lạc trực tiếp với luật sư để được tư vấn.

Thứ nhất, việc xử phạt vi phạm hành chính phải được xử lý đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012.

Thứ hai, tại Điều 41, 42 Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng chung cư và Điều 104 Luật Nhà ở 2014, ban quản trị chung cư hay đơn vị quản lý vận hành chung cư không có quyền xử phạt vi phạm hành chính trong khu chung cư.

Thứ ba, đối với hành vi “đốt vàng mã tại ban công căn hộ, thi công gây tiếng ồn sau 23h; nuôi chó mèo nhưng không có biện pháp bảo đảm an toàn và vệ sinh tại khu vực sỏ hưu chung, xả rác bừa bãi...” sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính 300.000-400.000 đồng và thuộc thẩm quyền xử phạt của chủ tịch UBND các cấp, Thanh tra môi trường, Cảnh sát trật tự… theo quy định tại tại các văn bản hướng dẫn.

Như vậy, ban quản lý chung cư không có thẩm quyền để xử phạt vi phạm hành chính đối với bạn về hành vi nêu trên và việc ra quyết định xử phạt như vậy là phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý đúng với quy định của pháp luật.

Về xử lý vi phạm thì căn cứ theo khoản 5 điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP :

"5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”

Vậy tùy vào khu vực bạn sinh sống mà sẽ có những mức phạt tương đương

Trong trường hợp này sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).

Thêm vào đó nếu trường hợp trên mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Về vấn đề đất dư bạn xây thêm nếu nằm trong phần diện tích đã được cấp phép thì bạn hoàn toàn có thể xây dựng.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định, thông tư hướng dẫn thì không quy định về việc diện tích tổi thiểu đối với đất nông nghiệp. Như vậy, có thể hiểu là việc tách thửa đất nông nghiệp là tùy thuộc vào tình hình sử dụng ở địa phương đó. Tuy nhiên Quyết định cá biệt riêng của một số UBND tỉnh của từng địa phương thì có quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất nông nghiệp.

Đối với trường hợp của bạn, bạn có thể tra cứu Quyết định của UBND tỉnh nơi bạn sinh sống xem có hay không. Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày (điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Như vậy, để được sau khi tách thửa xong thì bạn phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở mới được phép xây nhà.

Trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013quy định:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.”

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đối với từng trường hợp.

Trường hợp của bạn được quy định tại khoản 2 Điều 49, Luật Đất đai 2013 quy định, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch để được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi mua đất nằm trong quy hoạch, bạn cần chú ý xem đối với mảnh đất trong quy hoạch đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất, thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.

Theo quy định tại Điều 251 Bộ Luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung quy định:

1. Người nào mua bán trái phép chất ma túy, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

2. Phạm tội trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Mua bán với 02 người trở lên;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

đ) Lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Sử dụng người dưới 16 tuổi vào việc phạm tội hoặc bán ma túy cho người dưới 16 tuổi;

g) Nhựa thuốc phiện, nhựa cần sa hoặc cao côca có khối lượng từ 500 gam đến dưới 01 kilôgam;

h) Hêrôin, côcain, Methamphetamine, Amphetamine, MDMA có khối lượng từ 05 gam đến dưới 30 gam;

i) Lá, rễ, thân, cành, hoa, quả cây cần sa hoặc lá cây côca có khối lượng từ 10 kilôgam đến dưới 25 kilôgam;

k) Quả thuốc phiện khô có khối lượng từ 50 kilôgam đến dưới 200 kilôgam;

l) Quả thuốc phiện tươi có khối lượng từ 10 kilôgam đến dưới 50 kilôgam;

m) Các chất ma túy khác ở thể rắn có khối lượng từ 20 gam đến dưới 100 gam;

n) Các chất ma túy khác ở thể lỏng có thể tích từ 100 mililít đến dưới 250 mililít;

o) Có 02 chất ma túy trở lên mà tổng số lượng của các chất đó tương đương với số lượng chất ma túy quy định tại một trong các điểm từ điểm a đến điểm n khoản này;

p) Tái phạm nguy hiểm…”

Người bạn của bạn bị công an bắt về tội mua bán mua tuý ở đây là cần sa với số lượng nhỏ khoảng 2-3g. Trong thời gian điều tra anh ý có giúp công an bắt thêm một số đối tượng khác và  nếu anh đó thành khẩn khai báo hoặc ăn năn hối cải thì sẽ được hai tình tiết giảm nhẹ được quy định tại Khoản 1 Điều 51 Bộ luật hình sự 2015 là:” r) Người phạm tội tự thú; s) Người phạm tội thành khẩn khai báo hoặc ăn năn hối cải; t) Người phạm tội tích cực giúp đỡ các cơ quan có trách nhiệm phát hiện hoặc điều tra tội phạm;”

Về thời gian tamh giam thì tại Điều 173 Bộ luật tố tụng hình sự năm 2015 quy định như sau:

– Thời hạn tạm giam bị can để điều tra không quá 02 tháng đối với tội phạm ít nghiêm trọng, không quá 03 tháng đối với tội phạm nghiêm trọng, không quá 04 tháng đối với tội phạm rất nghiêm trọng và tội phạm đặc biệt nghiêm trọng.

– Trường hợp vụ án có nhiều tình tiết phức tạp, xét cần phải có thời gian dài hơn cho việc điều tra và không có căn cứ để thay đổi hoặc hủy bỏ biện pháp tạm giam thì chậm nhất là 10 ngày trước khi hết thời hạn tạm giam, Cơ quan điều tra phải có văn bản đề nghị Viện kiểm sát gia hạn tạm giam.

Việc gia hạn tạm giam được quy định như sau:

a) Đối với tội phạm ít nghiêm trọng có thể được gia hạn tạm giam một lần không quá 01 tháng;

b) Đối với tội phạm nghiêm trọng có thể được gia hạn tạm giam một lần không quá 02 tháng;

c) Đối với tội phạm rất nghiêm trọng có thể được gia hạn tạm giam một lần không quá 03 tháng;

d) Đối với tội phạm đặc biệt nghiêm trọng có thể được gia hạn tạm giam hai lần, mỗi lần không quá 04 tháng.

Như vậy, người bạn của bạn có dấu hiệu vi phạm vào Khoản 1 Điều 251 Bộ luật hình sự với mức phạt tù từ 2 đến 7 năm tù, người bạn đó nếu có hai tình tiết giảm nhẹ nêu trên thì Toà án có thể quyết định một hình phạt dưới mức thấp nhất của khung hình phạt mà điều luật đã quy định nhưng phải trong khung hình phạt liền kề nhẹ hơn của điều luật.

bạn có thể liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư ván cụ thể hơn nhé

Trường hợp của bạn khá phức tạp, bạn hãy liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn.