Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Căn cứ Khoản 13 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, Khoản 7 Điều 3 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD:

- Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.

- Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.

Như vậy, chủ sở hữu phần diện tích thương mại, văn phòng trong tòa nhà chung cư là chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014 quy định về Ban quản trị nhà chung cư:

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

Theo quy định nêu trên thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu nhà chung cư.

Khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP qui định : "54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.”

Quy định này có nghĩa là Pháp luật cho phép những trường hợp đã nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trước ngày 01/01/2008 bằng giấy tay hoặc chỉ nói miệng mà bây giờ không có tranh chấp thì được cấp GCN đối với đất đó và cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo đúng qui định của pháp luật hiện hành.

Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay giữa bà và người bán được xác lập vào hơn 20 năm, do vậy vẫn được coi là hợp pháp. Và những hợp đồng mua bán nếu như đều được lập thành văn bản thì văn bản thì văn bản có hiệu lực.

Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu như người bán muốn đòi lại mảnh đất đó thì người bán phải là người sử dụng ổn định lâu dài và có giấy tờ từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Tuy nhiên, theo thông tin bà cung cấp, mảnh đất trên đã chuyển nhượng hơn 22 năm cho bà thì miếng đất này do bà canh tác. Do đó, người bán không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Tóm lại, gia đình bà sử dụng ổn định mảnh đất đó từ khoảng năm 1998 đến nay nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn người người bán không sử dụng đất suốt từ thời gian đó đến nay. Vì vậy, hiện tại chủ sở hữu mảnh đất hợp pháp là bà chứ không phải người bán. Trong trường hợp này việc yêu cầu làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà là có căn cứ để giải quyết theo yêu cầu.

Trước tiên để biết được anh chị em bên ngoại nhà bạn có quyền bán căn nhà này hay không thì cần xác định xem khi ông bà ngoài bạn mất có để lại di chúc hay không, di chúc có hợp lệ hay không,... Nếu di chúc hợp lệ và nội dung di chúc thể hiện những người thừa kế có toàn quyền sử dụng với căn nhà này thì người đó có quyền bán nhà đất mà không cần có văn bản đồng ý của những đồng thừa kế khác

Trong trường hợp ông bà ngoại bạn mất để lại di chúc không hợp lệ thì căn nhà trên phải được chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, trong trường hợp này thì cô di chú bác bên ngoại nhà bạn là những người đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất, do đó căn quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu chung của tất cả đồng thừa kế không thể bán căn nhà nếu không có sự đồng ý của người khác cùng thừa kế được. Tất cả đồng thừa kế bên ngoại nhà bạn cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng, trong trường hợp có người không muốn nhận di sản này thì có thể viết giấy từ chối nhận di sản. Mỗi người đồng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản như nhau.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:

1 - Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

2 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

3 - Đất không có tranh chấp;

4 - Trong thời hạn sử dụng đất.

Hiện nay, khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mua bán nhà đất phải có đủ 04 điều kiện trên, trong đó phải có Sổ đỏ. Nếu bên bán không thuộc một trong hai trường hợp trên thì bên bán không có quyền bán.

Nếu cả bên mua và bên bán có thiện chí trong việc mua bán thì bên bán cần làm đơn xin cấp Sổ đỏ. Như vậy, mua bán nhà đất không có Sổ đỏ là vi phạm; với trường hợp đất không có Sổ đỏ thì phải xin cấp Sổ đỏ trước khi bán cho người khác để tránh những rủi ro.

Bạn và những người đồng thừa kế sẽ có quyền của người thừa kế đối với tài sản do bố, mẹ bạn để lại vào thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế. Điều 614 quy định:

“Điều 614. Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế

Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại”.

Theo đó, thời điểm mở thừa kế được pháp luật dân sự quy định như sau:

“Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này”.

Như vậy, thời điểm mở thừa kế là thời điểm khi mà bố, mẹ bạn qua đời, đồng thời cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của những người thừa kế. Do đó, khi bố, mẹ của bạn qua đời thì bạn và những người anh, em của bạn sẽ phát sinh quyền và vụ của những người thừa kế đối với di sản là căn nhà được bố, mẹ để lại.

Theo như lời bạn kể, trước khi chết bố, mẹ bạn không để lại di chúc. Theo đó, pháp luật quy định về trường hợp khi người chết không để lại di chúc như sau:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;”

Như vậy, bạn và những người anh, em của bạn sẽ trở thành những người thừa kế theo pháp luật và được hưởng di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự về thừa kế. Pháp luật quy định về thứ tự ưu tiên trong trường hợp hưởng thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại”.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 651 BLDS, bạn và người anh, em của bạn đều là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, là những đồng thừa kế đối với căn nhà. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. Theo quy định của pháp luật thì những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Theo khoản 2 điều 660 BLDS 2015, những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thoả thuận về việc định giá hiện vật và thoả thuận về người nhận hiện vật; nếu không thoả thuận được thì hiện vật được bán để chia.

Theo quy định của BLDS, việc phân chia di sản thừa kế ưu tiên sự thỏa thuận của các đồng thừa kế và việc thỏa thuận của sáu anh chị em phải được lập thành văn bản. Trường hợp mà bạn nêu ở trên thì người anh trai tỏ ý không muốn cho bạn nhà đất. Như vậy, bạn và các em của bạn nên ngồi lại với nhau để thỏa thuận cho rõ ràng lại phần di sản này. Do tinh thần của BLDS chính là sự thỏa thuận, nên sự thỏa thuận giữa các đương sự đương sự với nhau luôn được pháp luật ưu tiên (trừ trường hợp bắt buộc theo quy định của pháp luật).

Như vậy, với thông tin bạn cung cấp, nếu người anh trai của bạn không đồng ý ký vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, thì những đồng thừa kế còn lại có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người đó cư trú để yêu cầu chia di sản thừa kế.

Căn cứ Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. […]”

Theo thông tin bạn cung cấp bạn muốn lợp mái tôn hoặc mái hiên di động, nếu việc lắp mái hiên di động không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình thì bạn không phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định trên.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cũng quy định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo quy định trừ một số trường hợp.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”

Tuy nhiên, Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản cho nên phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung.

Trường hợp căn hộ bạn định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì chưa thể ký hợp đồng công chứng được. Tuy nhiên bạn vẫn có thể mua nhà trên cơ sở hợp đồng mua bán nhà vì chủ đầu tư chắc chắn có đủ tư cách pháp nhân và có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận và theo ý chí của các bên mà không cần phải bắt buộc.

Thông thường việc mua nhà tại các khu chung cư khu đô thị thì chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà với người mua hai bên ký kết hợp đồng sau đó người mua sẽ được thống kê vào danh sách người mua nhà của dự án đó. Khi dự án đó đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì cơ quan chức năng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà.

Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực (Chủ đầu tư là pháp nhân). Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.

Tại khoản 1 Điều 12 Luật Cư trú quy định: “Nơi thường trú là nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú". Điều 19 Luật này quy định: "Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản”.

Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai có quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.”

Căn cứ những quy định nói trên thì nhà, đất đã mang tên mẹ bạn có nghĩa nhà, đất này đã được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Mẹ bạn mất để lại căn nhà đất đó và muốn chuyển chủ quyền từ mẹ sang con (phải khai nhận di sản thừa kế) của căn nhà riêng nhưng bạn vẫn có thể giữ hộ khẩu của bạn ở nhà bên ngoại (bên ngoại đang có tranh chấp tài sản). Như vậy, việc bạn đăng ký thường trú tại bên ngoại chỉ là việc xác định chỗ ở thường xuyên của người này và đăng ký với cơ quan Nhà nước.

Điều 24 Luật Cư trú quy định: “Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân”.

Như vậy, sổ hộ khẩu chỉ có giá trị xác định nơi thường trú của bạn chứ không phải là căn cứ để xác định quyền sở hữu tài sản tại nơi đăng ký.

Theo quy định trên, về mặt pháp lý, gia đình bạn cho anh rể bạn “mượn” sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng thì người đứng tên thế chấp và có nghĩa vụ trả nợ thay người vay khi người vay không trả được nợ chính là bạn. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu gia đình bạn là người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người được bảo lãnh (người vay). Việc gia đình bạn cho anh rể bạn “mượn” sổ đỏ, tức là mang tài sản của mình ra bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của người em là thoả thuận riêng (thoả thuận dân sự) của bạn và em bạn. Nếu anh rể của bạn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì gia đình bạn vẫn phải trả nợ cho ngân hàng theo đúng hợp đồng bảo đảm đã ký. Trả nợ xong, bạn mới được nhận lại được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của mình.

Bố mẹ bạn có để anh rể mượn sổ đỏ để cắm ngân hàng, sau đó anh rể bạn cũng có cắm 1 chiếc xe ô tô. Được một thời gian một time ngân hàng có gửi giấy về gia đình tôi yêu cầu gia đình tôi thanh toán số nợ gồm sổ đỏ với xe ôtô

Để có thể rút được “sổ đỏ” nhanh gọn và thuận tiện nhất, bạn có thể yêu cầu anh rể bạn dùng một tài sản khác để đề nghị ngân hàng nhận thế chấp thay thế cho tài sản của gia đình bạn. Hoặc bạn phải đứng ra trực tiếp trả nợ cho ngân hàng, sau đó yêu cầu anh rể của bạn trả lại tiền cho gia đình bạn. Nếu anh rể bạn cố tình không trả, bạn có thể khởi kiện ra Toà án nhân dân cấp huyện nơi anh rể bạn sinh sống, làm việc. Việc trả nợ thay chiếc ô tô gia đình bạn cũng có thể phải trả nếu gia đình bạn có ký thế chấp với ngân hàng, cong trong trường hợp không ký thế chấp thì gia đình bạn không phải trả.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý việc khởi kiện anh rể bạn ra toà án chỉ là con đường cuối cùng để giải quyết tranh chấp. Do nghĩa vụ chứng minh trong tố tụng dân sự là của đương sự nên khi khởi kiện, gia đình bạn cần phải thu thập đầu đủ chứng cứ để chứng minh mối quan hệ giữa bạn và người anh rể (chẳng hạn như giấy tờ cho mượn sổ đỏ, giấy cam kết trả nợ của em bạn hay hợp đồng bảo đảm được lập giữa gia đình bạn, anh rể và ngân hàng,….).

Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng như sau:

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Căn cứ theo quy định trên thì ngõ xóm được coi là thuộc sở hữu chung của cộng đồng, không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ nhà nào. Do đó, việc một gia đình lấn chiếm lối đi chung trong ngõ, hẻm là hành vi vi phạm pháp luật. Vì đất trong ngõ, hẻm là thuộc sở hữu chung nên bất kỳ người nào cũng có thể tố cáo hành vi lấn chiếm đất này.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì gia đình bạn đã có hành vi lấn chiếm ngõ, hẻm để kinh doanh bán phở sẽ bị xử phạt hành chính tùy theo mức độ vi phạm. Ngoài ra còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc phá dỡ công trình,....

Trong trường hợp này, trước tiên bạn cần phải thương lượng, hòa giải với nhà đầu hẻm đó để được họ thông cảm xem xét giải quyết cho được ngồi kinh doanh tại đó bạn nhé.

Trong trường hợp này, bạn cần xem xét vấn đề về: quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản; nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản.

Mốc giới được sử dụng làm ngăn cách giữa các bất động sản cũng được Bộ luật dân sự quy định tại điều 176 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, mốc giới có thể là cột mốc, hàng rào, tường ngăn. Cụ thể, quy định về mốc giới được dùng làm ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên thì bạn là người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Do vậy, nếu hàng xóm không đồng ý để bạn xây hàng rào mà phải chừa ra 20 cm nhưng ông họ phải chứng minh phần đất đó là của họ trên các giấy tờ do nhà nước công nhận. Nễu bạn vẫn muốn xây tường rào thì bạn chỉ được xây bức tường rào mới trên phần đất nhà mình, phía trong của hàng rào hàng xóm.

Thẩm quyền giao đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Do vậy, thôn không có thẩm quyền giao đất (mà bạn đang gọi là bán đất) cho người sử dụng đất. Do Thôn không được quyền chuyển nhượng đất của người khác (đất cộng đồng dân cư) cho gia đình bạn. Khi mua đất của thôn sẽ bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai và không được bồi thường về đất cũng như tài sản trên đất.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn nên yêu cầu định trả lại tiền (nếu đã trả) và mua một diện tích đất khác. Trong trường hợp thôn không đồng ý, bạn cần yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và nhận lại tiền.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định của pháp luật thì khi bạn từ chối giao kết hợp đồng thì bạn là người mất tiền cọc. Tuy nhiên nếu trường hợp có thỏa thuận cụ thể thì việc bồi thường cọc sẽ theo thỏa thuận của các bên.

Bạn hãy xem xét hợp đồng đặt cọc giữa hai bên thỏa thuận có quy định như thế nào về việc bồi thường tiền cọc. Ở đây, bạn chỉ nói rằng bên bán nhà không hoàn công được như bên bán đã thỏa thuận, như vậy là không hoàn tất thủ tục; nhưng không nói cụ thể việc không hoàn công trong bao nhiêu ngày sẽ dẫn đến trách nhiệm bồi thường cọc.

Việc bạn đặt cọc mua nhà là việc được thực hiện nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà theo đúng thời hạn đã giao kết, bảo đảm các tài sản của bên mua. Khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà thì bạn cần tuân thủ thời hạn báo trước cũng như thỏa thuận trong hợp đồng.

Tuy nhiên, bạn phải xem có chi tiết nào ghi nếu hợp đồng chấm dứt mà do lỗi của bên bán thì bên bán phải hoàn trả hay không, vì vậy nếu trường hợp này bạn chấm dứt vì lý do là do lỗi của bên bán và chứng minh được lý do đó thì bạn có quyền yêu cầu trả tiền cọc và bồi thường.

Trong quá trình lưu giữ giấy tờ hồ sơ việc để thất lạc cũng là trường hợp hay xảy ra. Trong trường hợp bạn bị mất phiếu biên nhận nộp và trả kết quả đăng ký biến động nhà đất thì bạn cần liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai thuộc Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ để thông báo cho họ về việc đã bị mất giấy biên nhận hồ sơ để họ nắm được thông tin.

Trường hợp mất giấy biên nhận hồ sơ đất đai và bạn muốn biết thông tin toàn bộ hồ sơ bố bạn đã nộp thì bạn phải làm trình bày đơn cớ mất, nội dung đơn mất phải ghi rõ họ và tên, ngày, tháng, năm sinh, số chứng minh nhân dân, địa chỉ thường trú hoặc tạm trú, thời gian, địa điểm và lý do mất giấy hẹn và ngày nộp hồ sơ để xin trích lục hồ sơ hoặc xin lại toàn bộ hồ sơ mà bố bạn đã nộp.

Để bạn có thể nhận được kết quả khi xin lại hồ sơ mà bố bạn đã nộp thì thường cơ quan đăng ký đất đai sẽ yêu cầu bạn làm một bản cam kết về việc làm mất giấy biên nhận hồ sơ và cam kết về mặt nội dung đó là đúng đồng thời cam kết chịu trách nhiệm.

Theo thông tin bạn cung cấp bố bạn muốn sau này chuyển nhượng đất ngôi nhà hiện tại ông bà đang ở cho hai an hem bạn , để tránh trường hợp tranh chấp đất đai sau này giờ phải làm giấy để xác nhận ngôi nhà ông đang ở sau này cho con trai út là bạn thì cần phải thực hiện lập di chúc hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực để tránh sau này bố mẹ bạn mất đi có sự tranh chấp giũa hai anh em trai bạn.

Về việc lập di chúc. Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà của bạn vẫn lập di chúc thể hiện ý chí của bà như bình thường, không có gì khác (theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015).

Về việc lập di chúc hay làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất? Di chúc và hợp đồng tặng cho, mỗi loại có những ưu điểm riêng của nó:

- Di chúc: người lập di chúc được sử dụng tài sản của mình đến cuối đời; có thể thay đổi ý chí. Người được chỉ định nhận di sản chỉ phát sinh quyền khi đến thời điểm mở thừa kế và hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

- Hợp đồng tặng cho: phát sinh hiệu lực ngay sau khi ký kết và từ thời điểm bạn đăng ký quyên sử dụng đất

Tôi chỉ đưa ra lời tư vấn cho bố mẹ bạn quyết định lựa chọn hình thức nào phụ thuộc vào điều kiện và mong muốn của người có tài sản.

Trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra căn cứ pháp lý tại Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Đất ở đô thị: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Như vậy, để bạn có thể chuyển nhượng một cách hợp pháp phải trải qua thủ tục tách thửa. Điều kiện tiên quyết trước khi tách thửa là bạn phải xác định được diện tích tối thiểu cho phép tách thửa đối với từng loại đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định đối với từng địa phương.

Theo thông tin của bạn, bạn muốn 14m2 đất và nhà do cô bạn đứng tên sổ đỏ có 56.4m2 ( trong đó bao gồm nhà của bố bạn 14m2 và nhà của chú út 26m2 nhưng tới thời điểm hiện tại, nhà bạn muốn bán 14m2 đó đi cho người khác

Đối với 14m2 đất ở bạn chuyển nhượng thì bạn sẽ bị từ chối tách thửa bởi diện tích đất này không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa là một việc làm đúng với quy định của pháp luật.

Trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau: bạn sẽ không làm thủ tục tách thửa và cũng không thể bán được đối với 14m2 đất trong tổng số 56m2 đất và nhà kia vì không đủ điều kiện tách thửa

Diện tích đất của gia đình bạn chưa có trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện đất mà không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ 1990 cho nên diện tích đất của gia đình bạn đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền  xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được quy định chi tiết, hướng dẫn tại điểm a) khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết  thi hành một số điều của Luật Đất đai. Như vậy nếu đất của hộ gia đình bạn mà không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ 1990 thì thuộc diện được bồi thường và việc bồi thường phải được thực hiện theo quy định.

Theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người bán vào năm 2002 thông qua giấy viết tay không có công chứng chứng thực. Để xem xét gia đình bạn có quyền  được quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì cần xem xét tính hợp pháp của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai 1993, 2003 và các văn bản pháp luật liên quan.

Việc chuyển nhượng giữa cha bạn và người bán đất không được công chứng, chứng thực nên được xác định là bị vô hiệu về mặt hình thức tại thời điểm thực hiện. Tuy nhiên, hết thời hiệu 2 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được xác lập mà một trong các bên đều không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng chuyển nhượng này vẫn được xác nhận là có hiệu lực theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 nếu như  nội dung của hợp đồng chuyển nhượng này đã đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật

“Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

...đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực...”

Do đó,hiện nay hợp đồng chuyển nhượng giữa cha bạn hàng xóm được xem là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận theo Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013. 

 “Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

...c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;...’’

Theo quy định này, mặc dù cha bạn mua đất chỉ có giấy tờ viết tay (không tiến hành công chứng/chứng thực) nhưng cha bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền cho người bán đất thì bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó. Khi bạn có Quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực thì bạn có thể tiến hành sang tên sổ đỏ cho bạn.

Nếu mảnh đất của bố bạn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nhưng chưa làm hồ sơ cấp thì khi bố bạn mất,  quyền sử dụng mảnh đất nói trên sẽ được để thừa kế lại cho bạn. Bạn phải mang các giấy tờ chứng minh việc đất của gia đình bạn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận cho bố bạn và tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận đứng tên bố bạn; sau đó tiến hành khai nhận di sản thừa kế để sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.

Khoản 1, điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…”

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất giữa ông và bác bạn được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, nên đã có hiệu lực. Ông bạn đã chuyển quyền cho các bạn quyền sử dụng đất và đã thực hiện thủ tục sang tên, điều đó đồng nghĩa với việc diện tích đất đó đã thuộc quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng của bạn. Khi bạn đã có sổ hồng đứng tên bạn thì pháp luật sẽ bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bạn, mà ông bạn không có quyền đòi lại phần đất đã cho anh em bạn bởi diện tích đất đó hiện đã thuộc sở hữu của bạn. Lúc này bạn có toàn quyền định đoạt đối với nhà đất của mình.

Ông bạn chỉ có thể đòi lại đất nếu trong hợp đồng cho tặng có kèm theo điều kiện nào đó nhưng bên được cho tặng không thực hiện nghĩa vụ đó. Điều 462 Bộ Luật Dân sự có quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau: Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội… Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau:

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo quy định trên, chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình theo quy định. Việc bạn lập hàng rào tôn xung quanh khu đất cần phải đảm bảo không gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác.

Nếu việc dựng hàng rào chắn của hàng xóm gây cản trở cho việc sử dụng đất của bạn như bịt mất lối đi, khiến gia đình bạn không thể ra vào… thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 11 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cụ thể:

Điều 11. Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, do hàng xóm xây hàng rào tại ranh giới đất và chưa thỏa thuận với bạn rồi nên hành vi này hoàn toàn trái pháp luật. Việc hàng xóm lấn đất lập hàng rào, dựng lều lên đất nhà bạn là sai và bạn có quyền đòi lại phần đất gia đình bạn đã bị lấn chiếm nếu gia đình bạn có thể đưa ra chứng cứ chứng minh phần đất đó thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn (chẳng hạn như thể hiện trong sổ đỏ, giấy tờ văn bản thuê). Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất này thì trước tiên bạn phải gửi đơn kiến nghị lên UBND xã phường để thực hiện thủ tục giải quyết theo quy định. Nếu giải quyết tại UBND không thành thì bạn nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để Tòa án giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp của bạn có thể xác định khi gia đình mua đất tái định cư sạt lở ven biển  đã được cấp giấy chứng nhận năm 2017. Trên GCN có phần ghi chú là : Được miễn tiền sử dụng đất theo QĐ số ... của chi cục Thuế. Như vậy, bạn không phải đóng tiền sử dụng đất khi được miễn tiền sử dụng đất

Về vấn đề này tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này”.

Tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 qui định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Theo quy định nêu trên về nguyên tắc nếu thực hiện các quyền trên thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Do bạn có đề cập đến việc đã được miễn tiền sử dụng đất, nên có toàn quyền chuyển nhượng mảnh đất trên.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Chi nhánh Văn phòn đăng ký đất đai thuộc quận, huyện nơi có đất. Nếu sau bạn nộp hồ sơ yêu cầu mà chưa sang tên bạn mà chưa có sự phản hồi về kết quả thì có thể cơ quan có thẩm quyền đang làm sai về quy trình giải quyết đối với trường hợp của bạn. Đối với trường hợp này bạn có quyền làm đơn khiếu nại trực tiếp lên người đứng đầu của Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi bạn có đất để yêu cầu giải quyết.