Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Căn cứ theo Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì trường hợp của bạn chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

Bạn và dì bạn cùng đứng tên trên một căn hộ chung cư, nay bạn và dì có nhu cầu bán căn hộ này, đây là tài sản duy nhất của bạn, còn dì bạn đã đứng tên trên nhiều sổ đỏ. Như vậy, nếu bạn bán căn hộ này thì bạn sẽ được miễn thuế và dì bạn sẽ được tính thuế thu nhập cá nhân phần tài sản thuộc sở hữu của mình khi chuyển nhượng.

Với trường hợp mà bạn nêu thược tranh chấp di sản thừa kế thì vấn đề quan trọng là phải xác định tài sản tranh chấp có nguồn gốc của ông bà nội bạn, từ đó xác định diện và hàng thừa kế, trên cơ sở đó xác định quyền, nghĩa vụ của họ. Trong sự việc này, nguồn gốc đất có tranh chấp được xác định trên cơ sở sự thừa nhận của các bên có tranh chấp. bố bạn và anh chị em đều thống nhất về nguồn gốc đất và lý do mẹ bạn đang quản lý, sử dụng (được cấp sổ đỏ mang tên mẹ bạn).

Khi mất, ông bà nội bạn không để lại di chúc nên theo quy định của pháp luật, trong trường hợp không có di chúc, di sản sẽ được chia theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

…”.

Tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.

Vậy những người con của ông bà nội bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản bằng nhau; do đó miếng đất sẽ được chia thành các phần bằng nhau và mỗi người sẽ được hưởng 1 phần.

Vì vậy, chia di sản trong trường hợp này thì những người thừa kế phải có văn bản thỏa thuận với nhau về vị trí cũng như diện tích di sản của mình. Trong trường hợp những người đồng thừa kế không thể thỏa thuận với nhau và có tranh chấp xảy ra thì một trong các đồng thừa kế có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận (huyện) yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Theo quy định của pháp luật về thừa kế thì những người em của bố bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đối với di sản của ông bà bạn để lại, vì vậy họ có quyền yêu cầu chia di sản đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định, thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là 30 năm kể từ ngày người có di sản chết. Ông bà đã mất từ năm 1967 và 1975 nên thời hiệu khởi kiện không còn. Như vậy, nếu các bên không tự thương lượng được thì di sản thừa kế vẫn giữ nguyên hiện trạng và tòa án không thụ lý để giải quyết, trừ trường hợp tòa án có lý do để thụ lý theo quy định pháp luật.

Với trường hợp mà bạn nêu thược tranh chấp di sản thừa kế thì vấn đề quan trọng là phải xác định tài sản tranh chấp có nguồn gốc của ông bà nội bạn, từ đó xác định diện và hàng thừa kế, trên cơ sở đó xác định quyền, nghĩa vụ của họ. Trong sự việc này, nguồn gốc đất có tranh chấp được xác định trên cơ sở sự thừa nhận của các bên có tranh chấp. bố bạn và anh chị em đều thống nhất về nguồn gốc đất và lý do mẹ bạn đang quản lý, sử dụng (được cấp sổ đỏ mang tên mẹ bạn).

Khi mất, ông bà nội bạn không để lại di chúc nên theo quy định của pháp luật, trong trường hợp không có di chúc, di sản sẽ được chia theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

…”.

Tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.

Vậy những người con của ông bà nội bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản bằng nhau; do đó miếng đất sẽ được chia thành các phần bằng nhau và mỗi người sẽ được hưởng 1 phần.

Vì vậy, chia di sản trong trường hợp này thì những người thừa kế phải có văn bản thỏa thuận với nhau về vị trí cũng như diện tích di sản của mình. Trong trường hợp những người đồng thừa kế không thể thỏa thuận với nhau và có tranh chấp xảy ra thì một trong các đồng thừa kế có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận (huyện) yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Theo quy định của pháp luật về thừa kế thì những người em của bố bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đối với di sản của ông bà bạn để lại, vì vậy họ có quyền yêu cầu chia di sản đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định, thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là 30 năm kể từ ngày người có di sản chết. Ông bà đã mất từ năm 1967 và 1975 nên thời hiệu khởi kiện không còn. Như vậy, nếu các bên không tự thương lượng được thì di sản thừa kế vẫn giữ nguyên hiện trạng và tòa án không thụ lý để giải quyết, trừ trường hợp tòa án có lý do để thụ lý theo quy định pháp luật.

Với trường hợp mà bạn nêu thược tranh chấp di sản thừa kế thì vấn đề quan trọng là phải xác định tài sản tranh chấp có nguồn gốc của ông bà nội bạn, từ đó xác định diện và hàng thừa kế, trên cơ sở đó xác định quyền, nghĩa vụ của họ. Trong sự việc này, nguồn gốc đất có tranh chấp được xác định trên cơ sở sự thừa nhận của các bên có tranh chấp. bố bạn và anh chị em đều thống nhất về nguồn gốc đất và lý do mẹ bạn đang quản lý, sử dụng (được cấp sổ đỏ mang tên mẹ bạn).

Khi mất, ông bà nội bạn không để lại di chúc nên theo quy định của pháp luật, trong trường hợp không có di chúc, di sản sẽ được chia theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

…”.

Tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.

Vậy những người con của ông bà nội bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản bằng nhau; do đó miếng đất sẽ được chia thành các phần bằng nhau và mỗi người sẽ được hưởng 1 phần.

Vì vậy, chia di sản trong trường hợp này thì những người thừa kế phải có văn bản thỏa thuận với nhau về vị trí cũng như diện tích di sản của mình. Trong trường hợp những người đồng thừa kế không thể thỏa thuận với nhau và có tranh chấp xảy ra thì một trong các đồng thừa kế có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận (huyện) yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Theo quy định của pháp luật về thừa kế thì những người em của bố bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đối với di sản của ông bà bạn để lại, vì vậy họ có quyền yêu cầu chia di sản đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định, thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là 30 năm kể từ ngày người có di sản chết. Ông bà đã mất từ năm 1967 và 1975 nên thời hiệu khởi kiện không còn. Như vậy, nếu các bên không tự thương lượng được thì di sản thừa kế vẫn giữ nguyên hiện trạng và tòa án không thụ lý để giải quyết, trừ trường hợp tòa án có lý do để thụ lý theo quy định pháp luật.

Với trường hợp mà bạn nêu thược tranh chấp di sản thừa kế thì vấn đề quan trọng là phải xác định tài sản tranh chấp có nguồn gốc của ông bà nội bạn, từ đó xác định diện và hàng thừa kế, trên cơ sở đó xác định quyền, nghĩa vụ của họ. Trong sự việc này, nguồn gốc đất có tranh chấp được xác định trên cơ sở sự thừa nhận của các bên có tranh chấp. bố bạn và anh chị em đều thống nhất về nguồn gốc đất và lý do mẹ bạn đang quản lý, sử dụng (được cấp sổ đỏ mang tên mẹ bạn).

Khi mất, ông bà nội bạn không để lại di chúc nên theo quy định của pháp luật, trong trường hợp không có di chúc, di sản sẽ được chia theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

…”.

Tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.

Vậy những người con của ông bà nội bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản bằng nhau; do đó miếng đất sẽ được chia thành các phần bằng nhau và mỗi người sẽ được hưởng 1 phần.

Vì vậy, chia di sản trong trường hợp này thì những người thừa kế phải có văn bản thỏa thuận với nhau về vị trí cũng như diện tích di sản của mình. Trong trường hợp những người đồng thừa kế không thể thỏa thuận với nhau và có tranh chấp xảy ra thì một trong các đồng thừa kế có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận (huyện) yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Theo quy định của pháp luật về thừa kế thì những người em của bố bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đối với di sản của ông bà bạn để lại, vì vậy họ có quyền yêu cầu chia di sản đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định, thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là 30 năm kể từ ngày người có di sản chết. Ông bà đã mất từ năm 1967 và 1975 nên thời hiệu khởi kiện không còn. Như vậy, nếu các bên không tự thương lượng được thì di sản thừa kế vẫn giữ nguyên hiện trạng và tòa án không thụ lý để giải quyết, trừ trường hợp tòa án có lý do để thụ lý theo quy định pháp luật.

Theo quy định thì đất thuộc quy hoạch 1/2000 sẽ là đất đã có mục đích sử dụng để quy hoạch đô thị từ trước theo quy hoạch do chính quyền địa phương tổ chức lập nên. Đất thuộc khu quy hoạch 1/2000 nếu được xây dựng 1 là phải thể hiện rõ nội dung xây dựng sơ bộ và không được làm trái so với những nội dung đó.

Quy hoạch 1/2000 có được xây dựng không?

Đối với đất thuộc quy hoạch 1/2000, đất thuộc diện quy hoạch 1/2000 hoàn toàn có thể xây dựng được, tùy theo quy hoạch của chính quyền, địa phương mà chúng ta xây dựng theo quy hoạch chung của nhà nước. Hoặc xây dựng nhà ở nếu đất quy hoạch cho khu vực dân cư & xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp nếu mảnh đất đó được quy hoạch với nội dung cùng chức năng.

Chính vì vậy khi bạn lựa chọn một mảnh đất thuộc quy hoạch 1/2000 cần phải xác định rõ mục đích xây dựng của mình và tìm hiểu mảnh đất đó có phù hợp với mục đích sử dụng (xây dựng) của mình để quyết định mua và xây dựng trên mảnh đất đó.

Để có thể đưa ra cho mình những quyết định đúng đắn thì bạn nên tìm hiểu kĩ thông tin quy hoạch này tại chỗ đất bạn có ý định mua. Kiểm tra quy hoạch sẽ giúp bạn biết được đất nhà mình mua có bị vướng quy hoạch hay không. Nếu vướng thì diện tích bị mất do quy hoạch là bao nhiêu. Bạn sẽ bị thiệt hại như thế nào, nếu quá lớn thì mình nên biết để né tránh ngay từ đầu.Kiểm tra quy hoạch cũng biết được xem vị trí đất sau khi quy hoạch là như thế nào có nằm ở vị trí đắc địa mặt tiền hay không để nắm bắt cơ hội .

Khi mua đất nằm trong quy hoạch, người mua cần chú ý xem đối với mảnh đất trong quy hoạch đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất, thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.

Sau đây là những thông tin bạn cần tham khảo:

- Nếu trong vòng 05 năm, kể từ ngày công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu), Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì không được bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc được xây dựng mới trong lộ giới hoặc phạm vi quy hoạch; sau 05 năm Nhà nước mới thực hiện quy hoạch thì bồi thường, hỗ trợ theo quy định hiện hành.

- Nếu như bạn xây dựng sau thời điểm công bố quy hoạch thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, bạn được tạm thời sử dụng nhà ở, đất ở cho đến khi có Quyết định thu hồi thực hiện dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt.

- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 204, Luật đất đai năm 2013:

“1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Trong trường hợp này của bạn gia đình bạn làm lại bìa sổ đỏ nhưng khi cấp lại sổ đỏ diện tích đất lại không đúng và bị thiếu hụt so với ban đầu. Do đó, bạn có quyền khiếu nại UBND xã, UBND Huyện đối với việc bị cấp lại sổ đỏ không đúng với diện tích ban đầu.

Đối với trường hợp bạn hỏi thì tại điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó). Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn rằng:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

Bạn và dì bạn cùng đứng tên trên một căn hộ chung cư, nay bạn và dì có nhu cầu bán căn hộ này, đây là tài sản duy nhất của bạn, còn dì bạn đã đứng tên trên nhiều sổ đỏ. Như vậy, nếu bạn bán căn hộ này thì bạn sẽ được miễn thuế và dì bạn sẽ được tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Nhìn chung, các vụ án dân sự tranh chấp về thừa kế được Tòa án thụ lý, thỏa mãn các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP để chia di sản thừa kế là bất động sản, mà thời điểm mở thừa kế được mở trước ngày 10/9/1990, hiện nay có nhiều quan điểm về cách xác định thời điểm mở thừa kế để tính thời hiệu:

Quan điểm thứ nhất: “Nếu mở thừa kế trước ngày 10/9/1990, thì thời mở thừa kế tính từ ngày 10/9/1990 … như vậy, đến ngày 10/9/2020 mới hết thời hiệu mở thừa kế nên trước ngày 10/9/2020 Tòa án phải chia thừa kế với mọi thời điểm mở thừa kế”[1].

Quan điểm thứ hai: “… Có áp dụng thời hạn 30 năm để xác định thời hạn không?… tùy từng trường hợp mà có đường lối xử lý phù hợp với diễn biến thực tiễn…, có nhiều quan điểm khác nhau về hướng giải quyết, mỗi hướng đều có hạt nhân hợp lý…”[2].

Quan điểm thứ ba: Thời điểm mở thừa kế sẽ được áp dụng theo quy định của BLDS 2015, không phải áp dụng các văn bản trước đây. Nghĩa là, thời điểm mở thừa kế phải áp dụng Điều 611, là thời điểm người có tài sản chết, trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của BLDS 2015, để tính thời hiệu thừa kế 30 năm đối với bất động sản, không áp dụng thời điểm mở thừa kế tính từ ngày 10/9/1990 theo các văn bản pháp luật trước đây. Cụ thể như tại Quyết định số 07/2017/QĐ-PT ngày 08/12/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã áp dụng giải quyết không chấp nhận kháng cáo của các đồng nguyên đơn ông Lê Văn Q, Lê Văn S, Lê Văn T, giữ nguyên Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm với lý do thời hiệu tranh chấp chia di sản thừa kế đối với di sản của cụ Phạm Thị Đ (chết năm 1982) đã hết theo quy định tại Điều 623 BLDS 2015.

Việc thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản tăng từ 10 năm theo BLDS năm 2005 lên 30 năm theo BLDS năm 2015, nhằm đảm bảo các quyền công dân, quyền con người được pháp luật bảo hộ, được quy định. Do đó, như đã phân tích trên, chúng ta đồng tình theo quan điểm thứ nhất, thời điểm mở thừa kế được mở trước ngày 10/9/1990 phải được tính từ ngày 10/9/1990.

Trong trường hợp này, các căn cứ có thể chứng  minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn là:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hồ sơ địa chính được lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã. Bạn có thể yêu cầu Phòng đăng ký đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã trích lục hồ sơ địa chính (thông tin về chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất…)

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất, hoặc có thể yêu cầu chi cục thuế trích xuất số liệu chứng minh ông bạn là người đã nộp thuế trong quá trình sử dụng.

Ngoài ra, bạn phải có các giấy chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Căn cứ Điều 175 BLDS năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo thông tin bạn cung cấp ranh giới giữa nhà bạn đã mua và nhà hàng xóm là những gì. Do bạn không nêu rõ việc xác định ranh giới đó đã có thỏa thuận giữa hai bên hay chưa? Trường hợp chưa có thỏa thuận nhưng ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp thì ranh giới đó được pháp luật thừa nhận. Theo đó, các bên không được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách và có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Trong trường hợp này, cần xác định ranh giới này thuộc quyền sở hữu của gia đình phía bên nào hay thuộc quyền quản lý của nhà nước để xác định việc gia đình bác bạn lấn chiếm rãnh hào có vi phạm quy định của pháp luật hay không.  Nếu như đây là đường hào thuộc quyền quản lý của nhà nước thì bác không có quyền xây dựng và gia đình cần gửi đơn đến UBND để yêu cầu xử lý về hành vi lấn, chiếm đất đai của bác. Còn nếu đây là phần diện tích sử dụng riêng của gia đình bạn hoặc là phần diện tích sử dụng chung của hai gia đình mà bác tự ý xây dựng thì các bên cần giải quyết tranh chấp đất đai. Căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 202 và khoản 1, 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về giải quyết tranh chấp đất đai thì để giải quyết vấn đề tranh chấp phần đất đồi giữa gia đình bạn với gia đình nhà bác trước tiên bạn yêu cầu tiến hành hòa giải ở UBND cấp xã. Sau đó nếu hòa giải không thành thì bạn có thể thực hiện thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện/ tỉnh hoặc nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Về bản chất khi thực hiện bất kỳ một giao dịch với một tài sản thì bạn phải đảm bảo các điều kiện luật định. Theo Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Nếu như chú bạn không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc không có văn bản ủy quyền của cac đồng thừa kế thì không đủ điều kiện về chủ thể để thực hiện các giao dịch với quyền sử dụng đất được.

Chú bạn vẫn tiếp tục mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đinh bạn đem đi thực hiện các giao dịch ở các nơi đề cầm cố hoặc cầm đồ thì bạn có quyền nộp đơn yêu cầu ra tòa án để tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu do không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, sau khi yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì hậu quả của việc đó là các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận, thì phía bên cửa hàng sẽ phải trả cho gia đình bạn. Ngoài ra, cửa hàng cầm đồ biết về vấn đề này mà vẫn vi phạm thì sẽ bị xử lý như sau theo Nghị đinh 167/2013/NĐ-CP:

“Điều 11. Vi phạm các quy định về quản lý ngành, nghề kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Kinh doanh không đúng ngành, nghề, địa điểm ghi trong giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự;

b) Thay đổi người đứng đầu doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện, người đại diện theo pháp luật của cơ sở kinh doanh mà không có văn bản thông báo với cơ quan có thẩm quyền;

c) Cho mượn, cho thuê, mua, bán giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự để thực hiện hành vi trái quy định của pháp luật;

d) Nhận cầm cố tài sản mà theo quy định tài sản đó phải có giấy tờ sở hữu nhưng không có các loại giấy tờ đó;

đ) Nhận cầm cố tài sản nhưng không có hợp đồng theo quy định;

e) Cầm cố tài sản thuộc sở hữu của người khác mà không có giấy ủy quyền hợp lệ của người đó cho người mang tài sản đi cầm cố;”

Như vậy khi chú bạn đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cửa hàng cầm đồ để thực hiện giao dịch thì không thể báo mất để làm sổ mới được mà bố bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc bạn có thể trình báo ra cơ quan công an để yêu cầu trả lại Giấy chứng nhận của gia đình mình.

Tại Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

“Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”.

Như vậy, theo quy định trên thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Khi hết thời hạn trên thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Ngoài ra, căn cứ tại công văn số: 01/GĐ-TANDTC có quy định như sau:

“Tòa án áp dụng khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thời hiệu thừa kế để thụ lý, giải quyết vụ án dân sự "Tranh chấp về thừa kế tài sản”. Theo đó, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế.

Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10-9-1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19-10-1990 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế, cụ thể là: thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10-9-1990.”.

Do vậy, theo thông tin bạn cho biết, thời điểm ông bà mất vào năm 10/9/1990 đến thời điểm hiện tại (2020) vẫn còn thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia thừa kế, nên một trong các đồng thừa kế có thể gửi đơn đến Tòa yêu cầu phân chia di sản thừa kế mà ông bà bạn để lại. Do đó, đến ngày 10/09/2020 bên đòi chia quyền lợi mới hết thời gian gửi hồ sơ khởi kiện và Tòa án sẽ không thụ lý hồ sơ, còn trước thời gian 10/09/2020 Tòa án vẫn còn thụ lý hồ sơ như quy định ở trên.

Bạn và anh chị em bạn sẽ có quyền và nghĩa vụ đối với phần di sản của bố mẹ để lại.  Những người thừa kế theo pháp luật của bố, mẹ bạn được hưởng một phần di sản bằng nhau trong khối di sản mà bố, mẹ bạn để lại và có quyền thỏa thuận về cách phân chia di sản thừa kế của bố bạn. Trong trường hợp những người anh chị em còn lại của bạn đã hoàn toàn tự nguyện đồng ý để lại cho bạn phần đất bằng văn bản và được UBND xã chứng thực thì đây có thể được coi là văn bản thỏa thuận phân chia di sản và là căn cứ hợp pháp để những người đồng thừa kế được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Hiện nay, di sản thừa kế là đất đai đã được phân chia và được cấp Giấy CNQSDĐ thì không thể phân chia lại trừ khi có sự thỏa thuận về tài sản giữa các thành viên với nhau(tặng cho hoặc chuyển nhượng) về chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp mà yêu cầu Tòa án giải quyết thì Toàn án sẽ xác định phần di sản mà mỗi người thừa kế theo pháp luật được hưởng, các tài sản đã được phân chia có đúng pháp luật hay không

Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ - CP quy định mức xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:

“Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì gia đình đã có hành vi lấn chiếm đất đai sẽ bị xử phạt hành chính tùy theo mức độ vi phạm. Ngoài ra còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc phá dỡ công trình,....

Theo quy định tại Điều 153 Luật đất đai 2013 thì chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được quy định cụ thể như sau:

- Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

- Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thông thường, đất thương mại dịch vụ có vị trí ở bên cạnh hay trong các khu đô thị có giao thông và cơ sở hạ tầng thuận lợi. Như vậy sẽ giúp tăng sự thuận lợi và tạo thu nhập cho người sử dụng đất. Bạn có mảnh đất thương mại dịch vụ và bạn có thể kinh doanh dịch vụ cầm đồ nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ Điều 195 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

Theo đó, khi ở xa bạn không thể về địa phương để thực hiện các thủ tục mua nhà đất là tài sản chung của hai vợ chồng bạn thì bạn có thể Uỷ quyền cho vợ bạn thay mặt bạn để làm thủ tục. Việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, hiện tại bạn đang ở xa và vợ bạn đang ở Việt Nanơi có đất để mua, do đó bạn và vợ không thể cùng đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng uỷ quyền công chứng. Vì vậy hợp đồng Uỷ quyền giữa bạn và vợ bạn sẽ được công chứng ở hai nơi khác nhau theo quy định khoản 2, điều 55 Luật công chứng 2014:

“Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.

Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể đến Văn phòng công chứng để công chứng Hợp đồng uỷ quyền sau đó gửi hợp đồng uỷ quyền đó về cho vợ bạn. Sau khi vợ bạn nhận được hợp đồng uỷ quyền trên thì vợ bạn tiếp tục đến các Văn phòng công chứng để công chứng một lần nữa. Sau khi đã hoàn thành thủ tục công chứng Hợp đồng uỷ quyền theo đúng quy định vợ bạn có thể thay mặt bạn thực hiện các thủ tục để mua nhà đất đứng tên hai vợ chồng.

Chúng tôi xin tư vấn cho bạn trong trường hợp phần đất là lối đi chung được xác định là thuộc sở hữu riêng như sau:

Quyền về lối đi chung đã được quy định trong BLDS 2015 như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo đó, gia đình bạn và các gia đình khác có đất đai phía bên trong mảnh đất của gia đình hàng xóm thì có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm đó dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ, và phải có sự đền bù thích hợp cho gia đình hàng xóm, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Gia đình hàng xóm dành lối đi cần thiết cho gia đình bạn và các gia đình khác.

Để giải quyết được vấn đề của bạn, bạn cần phải xác định một số vấn đề sau để xác định là gia đình của mình có quyền về lối đi chung với phần đất của gia đình hàng xóm hay không:

- Thứ nhất, gia đình hàng xóm đó là chủ sở hữu của phần đất là đường đi chung hay không?

- Thứ hai, khi gia đình hàng xóm mở đường đi chung trên đất của họ, thì gia đình bạn và các hộ gia đình cùng sử dụng đường đi chung đó có đền bù cho gia đình hàng xóm không? Hoặc các bên có thỏa thuận gì khác không?

Do bạn không nắm rõ gia đình hàng xóm đó có sổ đỏ với phần đất đó hay không, và các bên có thỏa thuận gì về vấn đề đền bù hay không nên chúng tôi không thể kết luận về tính hợp pháp của hành vi không cho đi trên phần đất là lối đi chung của gia đình đó. Nên bạn cần phải xác định lại thông tin chính xác để kết luận.

Tuy nhiên, nếu bạn xác định được hai vấn đề trên, trong đó phần đất là đường đi chung đó thuộc quyền sở hữu của gia đình hàng xóm và trước đó, gia đình bạn và các gia đình khác đã có sự đền bù cho gia đình hàng xóm hoặc thỏa thuận khác thì quyền về lối đi chung được xác lập với mảnh đất của gia đình bạn.

Và quyền đối với đường đi chung này chỉ bị chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại BLDS 2015 như sau:

“Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

3. Theo thỏa thuận của các bên.

4. Trường hợp khác theo quy định của luật.”

Tức là gia đình hàng xóm muốn rào lại phần đất là lối đi chung chỉ khi được gia đình bạn và các gia đình khác đồng ý.

Như vậy là gia đình hàng xóm không cho đi trên lối đi chung là không đúng pháp luật. Gia đình bạn có thể yêu cầu UBND cấp xã, phường can thiệp bằng thủ tục hòa giải cơ sở. Nếu hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã không thành thì tranh chấp về lối đi chung sẽ do TAND nơi có bất động sản giải quyết.

Còn nếu, gia đình hàng xóm đó không có sổ đỏ với phần đất trên thì họ không có quyền gì đối với phần đất đó cả. Do đó bạn có thể yêu cầu UBND cấp xã, phường giải quyết.

Theo quy định thì thuê nhà là bên đi thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thời gian với các điều kiện theo Hợp đồng thuê; khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ nhà (nếu không gia hạn thời gian thuê); trên giấy đăng ký quyền sở hữu nhà vẫn đứng tên chủ cho thuê.

Còn thuê mua nhà được hiểu là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua.

Thuê mua nhà gần giống như hình thức bán hàng trả góp nhưng sau một thời gian sử dụng ban đầu; nếu bên thuê mua nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục "mua" lại căn nhà (vì trong thời gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê).

Như vậy, bạn đang là người thuê mua nhà ở xã hội nên hiện tại bạn chỉ có quyền sử dụng trong một thời gian với các điều kiện nhất định nên khi bầu thành phần BQT thành lập đã có 1 đại diện của chủ đầu tư là phó ban nay họ bầu thêm số đông người bằng phiếu của các cư dân mua nhà ở xã hội của họ thì điều đó là đương nhiên rồi bạn nhé.

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp bản hỏi, nếu em họ bạn không trả được nợ theo quy định thì em họ bạn có thể trả nợ sau, tuy nhiên bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Tại Khoản 2, Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thủ tục thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ- CP như sau:

a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Việc chi cục thuế ra thông báo số tiền sử dụng đất với thông tin nghĩa vụ tài chính mới là đúng quy định ở trên. Sau khi trả đủ nợ, em họ bạn mới có thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất bằng việc thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế là nhà và đất từ bố mẹ mình