Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Trong trường hợp này, cần xác định việc người chủ cũ xây dựng tường ngăn cách trong phần diện tích nào. Nếu trong phần diện tích của gia đình bạn thì đó là sở hữu của gia đình bạn còn là ngoài phần ranh giới thì đó là sở hữu chung của hai gia đình, còn nếu xây trên diện tích đất công thì bạn có thể yêu cầu họ hoặc cơ quan có thẩm quyền dỡ bỏ. Do đó bạn không thể tự tiện phá dỡ tường rào mà hai gia đình có thể thỏa thuận tự hòa giải với nhau.

Nếu Ủy ban Nhân dân cấp xã không hòa giải được tranh chấp của gia đình bạn và gia đình hàng xóm thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án Nhân dân cấp Huyện để được giải quyết và xác định tường rào có trái pháp luật hay không, nếu trái pháp luật thì mới có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền dỡ bỏ.

Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

…”

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì thời gian để cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất người sử dụng đất là 10 ngày.

Vì thủ tục cấp Sổ đỏ là thủ tục hành chính về đất đai, nên khi quá thời hạn nêu trên thì người có yêu cầu cấp Sổ đỏ có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai (Theo Điều 204 Luật Đất đai 2013), cụ thể:

- Chậm cấp hoặc không cấp Sổ đỏ dù đã có thông báo với người dân có yêu cầu là hồ sơ đề nghị cấp hợp lệ, đầy đủ giấy tờ thì người dân có quyền:

Khiếu nại bằng 01 trong 02 hình thức:

Hình thức 1: Khiếu nại bằng đơn

Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011 thì người khiếu nại phải chuẩn bị đơn khiếu nại.

Đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

Gửi đến người đứng đầu cơ quan cấp Sổ đỏ.

Hình thức 2: Khiếu nại trực tiếp

Người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung như khiếu nại bằng đơn.

Hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân (nếu có căn cứ)

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác nhưng lại không bàn giao ngôi nhà đó. Vấn đề đặt ra là: Khi chuyển nhượng có giao cả nhà và đất cho bạn hay không? Trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và người bán hoặc văn bản nào khác có ghi đối tượng là nhà và đất hay không, hay chỉ có đối tượng là đất.

Do tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì trên đất đã có căn nhà gắn liền, tuy nhiên, lúc đó căn nhà này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nên chưa được giao dịch theo qui định của Pháp luật về nhà ở. Mặt khác Pháp luật về đất đai cho phép Chủ sở hữu nhà không đồng thời là Người sử dụng đất, do đó Chủ sở hữu nhà và Người sử dụng đất được độc lập thực hiện quyền của mình theo qui định. Hơn nữa, Pháp luật về đất đai cũng không qui định điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ là khi chuyển nhượng QSDĐ phải đồng thời bán luôn căn nhà gắn liền (nếu có). Về hình thức hợp đồng, hai bên đã thực hiện đúng theo qui định của pháp luật. Về nghĩa vụ, bên nhận chuyển nhượng đã đăng ký QSDĐ của mình tại Cơ quan đăng ký đất đai như Luật định.

Nếu trong trường hợp bạn chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không chuyển nhượng cho ngôi nhà đó. Trong trường hợp này, khi bạn bán cho người khác thì người chủ cũ cũng có quyền đối với việc bán ngôi nhà trên đất đó. Nếu trong hợp đồng và giá chuyển nhượng bạn và người khác đã bao gồm giá bán nhà thì gia đình bạn có thể thỏa thuận với người chủ cũ về việc sử dụng số tiền đó. Nếu người chủ cũ chỉ thỏa thuận về việc chuyển nhượng thửa đất mà không thỏa thuận về việc bán ngôi nhà trên đất thì bạn có thể thương lượng lại về việc bán ngôi nhà đó, có thể thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc mua bán ngôi nhà đó. Theo đó, bên mua có thể sẽ thanh toán một số tiền hợp lý theo hai bên thỏa thuận để mua lại ngôi nhà đó.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 tại khoản 16 điều 3 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ hồng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 12 Thông tư số 23/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi rõ các nội dung sau:

1. Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:

a) Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm:

- Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;

- Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;

- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;

- Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.

Trước khi mua đất thường phải có bản đồ trích lục địa chính của lô đất đó ( phải có đóng dấu của địa chính Phường xã thì mới có giá trị).

Sau đó phải đọc được bản đồ trích lục này, xác định được mốc cố định và cầm thước ra đo để xác định chính xác vị trí lô đất.

Vì chỉ cần xác định vị trí lô đất lệch 20cm và tiến hành xây dựng thì sau này rất nhiều vấn đề xãy ra.

Vì vậy trước khi mua đất hay xây nhà tốt nhất là nên nhờ địa chính địa phương hỗ trợ kiểm tra, và cắm mốc lộ giới lô đất của lô đất đó trước.

Theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định:

“4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, theo quy định pháp luật thì nếu như chủ nhà muốn lấy lại nhà họ phải báo trước cho bạn ít nhất 30 ngày.

Vấn đề tiền thuê nhà thanh toán theo ngày và thanh toán cắt điện, nước bạn cần phải xem xét lại trong hợp đồng thuê nhà giữa bạn với chủ nhà, nếu hợp đồng không quy định bạn cần thương lượng đàm phán với chủ nhà về vấn đề này.

Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.

Nhưng nếu hộ gia đình kia có giấy tờ về quyền sử dụng dất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì việc xin chữ ký giáp ranh từ gia đình quý khách là sự không cần thiết

Tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có quy định:

- Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Như vậy, trong trường hợp bản mô tả về ranh giới, móc giới thửa đất không có xác nhận của người sử dụng đất liền kề, gia đình bạn vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ khi bạn thực hiện đúng quy định, thủ tục mà pháp luật có quy định.

Theo quy định tại Điều 12, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau:

“Điều 12. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận

1. Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:

a) Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm

– Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;

– Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam;

– Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;

– Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.

Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;

b) Những trường hợp không thể hiện sơ đồ gồm:

– Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;

– Đất xây dựng công trình theo tuyến. Ví dụ: “Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT”.

2. Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện theo quy định sau:

a) Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa; trường hợp đường ranh giới nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất;

b) Sơ đồ nhà ở (trừ căn hộ chung cư), công trình xây dựng thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng (là phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao) của nhà ở, công trình xây dựng;

c) Trường hợp căn hộ chung cư thì thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ; trong đó thể hiện vị trí, hình dáng mặt bằng theo tường bao ngoài của căn hộ (không thể hiện từng phòng trong căn hộ), ký hiệu (mũi tên) cửa ra vào căn hộ, kích thước các cạnh của căn hộ;

d) Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận thì thể hiện bổ sung hoặc chỉnh lý sơ đồ tài sản cho phù hợp và đóng dấu xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất mà không thể bổ sung, chỉnh lý sơ đồ tài sản trên trang 3 của Giấy chứng nhận thì thể hiện vào Trang bổ sung Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu.”

Như vậy, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về mặt quy định sẽ phải thể hiện số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng. Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có mua mảnh đất, nhưng không có thông tin ghi giáp ranh với các hộ liền kề trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về mặt nguyên tắc, thì nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đúng đối tượng, điều kiện, thẩm quyền, và trình tự, thủ tục cấp thì sẽ được coi là hợp pháp, việc không ghi trong hợp đồng chuyển nhượng không thể hiện thông tin về công trình giáp ranh, số thửa, tờ bản đồ không đồng nghĩa với việc giấy chứng nhận không có giá trị pháp lý, tuy nhiên, vì không thể hiện thông tin giáp ranh với các hộ liền kề có thể dễ dẫn đến trình trạng tranh chấp về đất đai.

Tuy nhiên thông tin trên sơ đồ thửa đất được thể hiện trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính hoặc tài liệu đo đạc khác đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận. Nội dung sơ đồ gồm: hình thể thửa đất; chiều dài các cạnh thửa đất; số thửa hoặc tên công trình giáp ranh; chỉ dẫn hướng Bắc – Nam; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất. Như vậy các bên có thể căn cứ theo quy định trên để yêu cầu cơ quan chức năng thực hiện đúng quy định để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay bằng chứng, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó. Do Tòa án đang áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trên mảnh đất này, nên bạn không thể thực hiện được giao dịch hoặc thực hiện các thủ tục để có thể tiếp tục chuyển nhượng mảnh đất của mình mảnh đất như đã nêu.

Trong trường hợp này, cần xác định việc bạn xây dựng tường ngăn cách trong phần diện tích nào. Nếu trong phần diện tích của gia đình bạn thì đó là sở hữu của gia đình bạn còn là ngoài phần ranh giới thì đó là sở hữu chung của hai gia đình. Do đó bạn không thể tự tiện phá dỡ tường rào mà hai gia đình có thể thỏa thuận tự hòa giải với nhau.

Nếu Ủy ban Nhân dân cấp xã không hòa giải được tranh chấp của gia đình bạn và gia đình hàng xóm thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án Nhân dân cấp Huyện để được giải quyết và xác định tường rào thuộc về gia đình nào theo quy định pháp luật.

Theo Điều 24a Nghị định 01/2017/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) với diện tích đất tăng thêm khi có đủ điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Điều kiện 2: Ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Khi có đủ 02 điều kiện trên thì việc xem xét cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Sổ đỏ

1 - Thửa đất gốc đã có Sổ đỏ mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa thì:

- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Sổ đỏ cho thửa đất gốc (cấp đổi để có Sổ đỏ mới).

- Riêng với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền (thường sẽ là bên mua) chỉ có Sổ đỏ của bên chuyển quyền (bên bán) hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất (trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên) thì phải:

+ Nộp đơn đề nghị cấp Sổ đỏ:

+ Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất.

+ Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền hủy Sổ đỏ đã cấp đối với trường hợp không nộp Sổ đỏ để làm thủ tục đồng thời cấp Sổ đỏ mới cho bên nhận chuyển quyền.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

+ Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm,

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế,

+ Trình cấp Sổ đỏ,

+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng,

+ Trao Sổ đỏ cho người được cấp.

2 - Thửa đất gốc chưa có Sổ đỏ nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất (đủ điều kiện cấp Sổ) thì:

- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và cấp Sổ đỏ lần đầu cho thửa đất gốc.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

+ Xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm,

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế,

+ Trình cấp Sổ đỏ,

+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng,

+ Trao Sổ đỏ cho người được cấp.

Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong trường này thì thực hiện như sau:

1 - Thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Sổ đỏ cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Sổ.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

+ Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm.

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế,

+ Trình cấp UBND cấp Sổ,

+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng,

+ Trao hoặc gửi UBND cấp xã để Sổ đỏ.

2 - Thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất (thửa đất gốc chưa được cấp Sổ).

Trường hợp 3: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trong trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

1 - Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2 - Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì xem xét xử lý và cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3 - Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

4 - Thủ tục cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu và cấp đổi Sổ đỏ cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Sổ đỏ.

Lưu ý: Nếu được cấp Sổ đỏ với diện tích tăng thêm với đất không có giấy tờ thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính xong (nộp tiền) thì Văn phòng đăng ký đất đai mới đề nghị UBND cấp Sổ đỏ.

5 - Nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thủ tục cấp Sổ đỏ đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu.

Như vậy, nếu có diện tích tăng thêm và đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ với diện tích tăng thêm thì tùy thuộc vào từng trường hợp mà người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục theo quy định để được cấp Sổ đỏ với diện tích tăng thêm.

Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định đối tượng thu tiền sử dụng đất như sau:

“Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở”.

Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

“Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là UBND cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức”.

Tại Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường gửi đến; căn cứ quyết định của UBND cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất hoặc bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân”.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như sau:

“Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó:...”.

Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất ở mới, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, được công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) mà giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất)”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp bạn được Nhà nước giao đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Trọng) hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

Việc có người khác đóng thuế đất chưa đủ căn cứ để chứng minh được người đó là chủ sử dụng mảnh đất. Vì theo các văn bản về thuế nhà đất từ trước đến nay đều không có quy định bắt buộc người đóng thuế phải là chủ sử dụng đất, mà chỉ có quy định người đóng thuế là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất đó, cụ thể như tại Điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có quy định là:

"1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.

2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế".

Như vậy, việc có nộp thuế đất đầy đủ vẫn chưa thể khẳng định mảnh đất trên đã thuộc quyền sử dụng của người đó theo đúng quy định pháp luật. Để biết người nào là chủ sử dụng mảnh đất đó, bạn cần tiến hành các thủ tục xin xác minh thửa đất theo quy định.

Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở) có quy định các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư.

Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng.

Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại điều 36 của luật Nhà ở 2014. Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc bố trí chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại cũng như việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.

Khoản 30 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định về hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

“30. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.”

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Theo khoản 2 điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT các căn cứ  để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

"2.Các căn cứ  để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này."

Như vậy việc xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp cần có điều kiện là đang sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên bạn lại không thuộc các trường hợp đã kể trên do vậy bạn không thể được xác định là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Căn cứ Khoản 2 Điều 15 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT thì Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất sẽ tiếp nhận hồ sơ. Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp dữ liệu đất đai từ hồ sơ địa chính theo phân cấp quản lý hồ sơ địa chính.

Như vậy, để trích lục hồ sơ đất đai mà cụ thể là để xin lại lịch sử thế chấp nhà, đất bạn cần nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nơi có đất.

Trường hợp bạn hỏi là trường hợp về hạn mức giao đất ở, trong đó đất ở hiện nay được chia làm 02 loại gồm: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

1. Đất ở tại nông thôn

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo khoản 3 Điều 43 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn.

2. Đất ở tại đô thị

- Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo khoản 2 Điều 144 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Như vậy, hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích giao đất ở tại từng tỉnh thành sẽ khác nhau. Để biết diện tích giao đất ở là bao nhiêu hãy xem tại các quyết định quy định diện tích giao đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của 63 tỉnh thành.

Theo quy định của Điều 74 Luật đất đai năm 2013 thì nguyên tắc bồi thường quy định như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Vậy nếu nhà nước không có đất với cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi để bồi thường thì nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi mà giá đất này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Cho nên, không thể có một văn bản cụ thể về giá đất dùng để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Gia đình mình có thể tham khảo giá đất trồng lúa nước theo bảng giá các loại đất theo Quyết định quy định về giá các loại đất trên địa bàn thuộc UBND tỉnh.

Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận; theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại mà không có tranh chấp. Để xác định được hàng xóm có lấn đất của gia đình bạn hay không thì có thể dựa vào bản đồ địa chính của địa phương và sử dụng dịch vụ đo đạc đất đai do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện, nếu lấn thì có thể trả lại phần đất đó và thỏa thuận về việc xác định ranh giới, nếu hàng xóm lấn trong phần đất của gia đình bạn thì bạn có thể yêu cầu Tòa án nhân dân huyện nơi có đất giải quyết sau khi đã có Quyết định hòa giải không thành ở Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”

Do diện tích đất của gia đình bạn và hàng xóm đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sau khi hoà giải ở địa phương không thành, bạn có thể nộp đơn trực tiếp đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Về việc gia đình bạn có lấy lại được đất hay không thì phải xem gia đình hàng xóm của bạn có thuộc trường hợp lấn đất hay không.

Đã trả lời rồi

Trường hợp bạn hỏi là đưa tài sản của mình vào Công ty để kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung Công ty. Tài sản dùng thực hiện vốn góp có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi và các tài sản hợp pháp khác như giá trị quyền sử dụng đất... Với từng loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau. Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ, thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014).

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, quyền được góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo được những điều kiện nhất định.

Vậy trong trường hợp này bạn có quyền góp vốn bằng bằng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đang thuộc quyền sở hữu của mình để góp vốn vào công ty khi thỏa mãn các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2.3 Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Bước 1: chuẩn bị và nộp hồ sơ thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Được quy định tại Khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Người thực hiện việc góp vốn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)

+ Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất

+ Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý việc góp vốn

+ Trích lục bản đồ địa chính

+ Văn bản ủy quyền công chứng chứng thực (nếu có)

- Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ sử dụng đất.

Đối với một số tài sản có trong giấy phép xây dựng cấp cho cá nhân bạn mà chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Nay thành lập công ty và tiến hành xây dựng tiếp các hạng mục còn lại. Trường hợp các hạng mục công trình này xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng cấp cho bạn thì công ty bạn vẫn có được chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên giấy chứng nhận không ( nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn)

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định trên thì đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực.  Đối với Biên bản họp gia đình về việc sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó,  Biên bản họp gia đình về việc sử dụng đất có xác nhận của trưởng thôn sẽ không được công nhận khi làm lại sổ đỏ  

Theo quy định tại điều 650 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp người chết không để lại di chúc thì di sản của người đó sẽ được chia theo quy định của pháp luật.

Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự sẽ được thừa hưởng di sản theo quy định của pháp luật.

 Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. 

Như vậy, tài sản của ông, bà bạn sẽ được để lại thừa kế cho các con của ông bà (những người còn sống tại thời điểm ông, bà mất). Bạn thuộc hàng thừa kế thứ hai, khi những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất còn sống tại thời điểm ông bà bạn mất thì bạn không được hưởng thừa kế từ di sản của ông bà. Di sản của ông bà sẽ được chia đều cho các con của ông, bà (trong đó có bố bạn).

Phần tài sản bố bạn được hưởng thừa kế từ ông bà sẽ là tài sản thuộc sở hữu của bố bạn. Khi bố bạn mất, nó sẽ được tính vào di sản thừa kế của bố bạn. Lúc này, bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên bạn, mẹ bạn cùng anh chị em ruột của bạn (nếu có) sẽ được hưởng mỗi người một phần bằng nhau phần tài sản thuộc di sản của bố bạn.

Như vậy, trường hợp bố bạn mất sau ông nội thì di sản thừa kế bố hưởng từ ông nội được gộp chung vào phần di sản bố bạn để lại và được chia đều cho mẹ, bạn và các anh chị em của bạn nếu bố mất không để lại di chúc. Cho nên việc làm sổ dỏ mà chưa được khai nhận di sản thừa kế mà không có ý kiến hoặc chữ ký của bạn và những người thừa kế của bố bạn thì không thể sang tên sổ đỏ được và nếu sang tên được thì việc sang tên đó là bất hợp pháp.

Do hiện tại Anh A đã mất và không để lại di chúc, nên phần tài sản là ngôi nhà của anh A sẽ là di sản của anh A để lại và sẽ được chia đều cho các người thừa kế của anh A, gồm: mẹ của A (nếu còn sống sau ngày A mất), vợ và các người con còn lại của mẹ bạn (nếu có), nếu mẹ A chết trước thì không được hưởng phần di sản này.

Như vậy, mẹ của anh A sẽ được một phần di sản là căn nhà do nhận thừa kế của A ( nếu chết sau A) và phần thừa kế của mẹ A sẽ chia lại cho những người con ruột của mẹ anh A.