Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Dương Văn Mai - LuatSuDuongVanMai

Chào bạn Tranbinh1001!

Liên quan tới nội dung bạn hỏi, luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Đây là một trường hợp có nguy cơ phát sinh một tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn với chính quyền địa phương. Để giải quyết việc này thì cần phải có các tài liệu chứng minh quyền lợi của mình. Bạn và gia đình có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sổ đỏ thì nguyên tắc nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên cho gia đình bạn. Bạn và gia đình có các quyền được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

" Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai".

Nếu cá nhân hoặc cơ quan tổ chức nào cản trở việc quản lý sử dụng thửa đất đó thì gia đình bạn có quyền khiếu nại thậm chí tố cáo hành vi đó theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung trả lời của luật sư cho trường hợp bạn hỏi, còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn, giúp đỡ./.

Về việc này thì bạn và gia đình cần phải cung cấp các quyết định, văn bản liên quan tới việc thu hồi đất thì luật sư sẽ có căn cứ để tư vấn.

Tuy nhiên về nguyên tắc nếu diện tích bị thu hồi giảm thì đương nhiên số tiền bồi thường hỗ trợ cũng sẽ giảm bạn nhé.

Nếu việc thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ chưa phù hợp với các quy định của pháp luật và xâm hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất - của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền thực hiện việc khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính đối với việc thu hồi đó nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình đồng thời việc chuyển mục đích đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có thửa đất.

Về nguyên tắc khi chuyển mục đích sử dụng đất người chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước và thuế, lệ phí chuyển mục đích sử dụng, thuế lệ phí này được căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh nơi có thửa đất ban hành.

Thông tin bạn cung cấp chỉ có như vậy thì cũng rất khó để có thể tư vấn cho bạn điều gì đó. Nếu bạn có tài liệu, hồ sơ của sự việc thì vui lòng cung cấp để luật sư xem xét tư vấn giúp bạn và gia đình.

Nếu hẻm đó vẫn thuộc thửa đất mà quyền sử dụng là của gia đình bạn mà gia đình bạn không có thỏa thuận để các hộ trong hẻm cùng sử dụng theo hình thức sử dụng chung thì yêu cầu của chính quyền địa phương phải xem xét lại.

Đối với trường hẻm đó đã là sử dụng chung thì việc yêu cầu tách hẻm ra khỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn là có thể chấp thuận được.

Việc bạn hỏi về nguyên tắc là thực hiện được, tuy nhiên để có thể có đủ thông tin chi tiết, chính xác phù hợp nhất thì luật sư cần có thông tin chi tiết sự việc cũng như hồ sơ mới có thể trả lời bạn.

Bạn ở Hà Nội thì có thể liên hệ với tôi luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

Khoản 3 và Khoản 4, Điều 3 Bộ luật Tố tụng hành chính quy định về hành vi hành chính và hành vi hành chính là đối tượng bị khởi kiện cụ thể như sau:

3. Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.

4. Hành vi hành chính bị kiện là hành vi quy định tại khoản 3 Điều này mà hành vi đó làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Bạn tham khảo quy định trên để xác định cho mình câu trả lời chính xác nhé.

Trường hợp này cần phải xác định lý do dẫn tới sai lệch thông tin và nguồn gốc của thửa đất. Nếu thửa đất đó bị biến động thì cần phải điều chỉnh lại.

Về nguyên tắc nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn và gia đình là chính xác thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền công nhận và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bạn nhé.

Nếu phần diện tích như cán bộ địa chính nêu không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn thì bạn không thể chuyển nhượng cho người khác được.

Sau khi xác định lại diện tích của thửa đất gia đình bạn cần đính chính giấy chứng nhận sau đó mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai.

Chào bạn Nguyenthibinhb!

Trước hết luật sư xin chia sẻ với bạn vì sự việc rắc rối bạn và gia đình đang vướng phải.

Đây là sự việc phức tạp nên tạm thời luật sư chỉ có thể tư vấn một cách cơ bản cho bạn như sau:

Thứ nhất việc ông bà nội của bạn di chúc cho bố bạn và bác bạn thửa đất đó có hợp pháp hay không? Trường hợp di chúc đó là hợp pháp thì bác bạn và bố bạn mới có quyền được hưởng di sản.

Tiếp đó là việc chuyển nhượng - mua bán đất giữa bố bạn với bác bạn, theo thông tin bạn cung cấp thì giấy viết tay - chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên thời điểm thực hiện giao dịch này là ngày tháng năm nào? Bạn vui lòng cung cấp thêm thông tin để các luật sư được rõ và tư vấn.

Thứ hai chỉ khi nào giải quyết được các tranh chấp thì mẹ bạn mới có thể đăng ký biến động về đất đai liên quan tới thửa đất đó.

Về phương án giải quyết nếu có thể thỏa thuận được với các thành viên đang tranh chấp thì gia đình bạn nên thỏa thuận, khi đạt được thỏa thuận thì mẹ bạn mới có thể thực hiện đăng ký đất đai.

Trường hợp không thể thỏa thuận được thì các bên tranh chấp có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại tòa án có thẩm quyền để giải quyết dứt điểm sự việc bạn nhé.

Chào bạn Anhnguyen8495!

Về nội dung bạn hỏi Luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Nếu xét về tranh chấp quyền sử dụng đất thì hiện tại pháp luật không có quy định về hạn chế quyền khởi kiện nên bất cứ lúc nào các bên có tranh chấp đều có quyền khởi kiện, nếu yêu cầu khởi kiện của họ là hợp pháp và có căn cứ giải quyết thì tòa án sẽ xem xét chấp thuận yêu cầu của họ. Trường hợp họ không cung cấp được các hồ sơ tài liệu chứng minh quyền lợi của mình thì đương nhiên tòa án sẽ không chấp thuận yêu cầu khởi kiện.

Về việc bạn hỏi kết quả khởi kiện sẽ ra sao thì hiện tại với chỉ các thông tin bạn cung cấp thì thật khó để luật sư có thể trả lời cho bạn chính xác được vì các luật sư cần phải có hồ sơ vụ việc và tiếp cận sự việc thực tế./.

Về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với sự việc của gia đình bạn có thể viện dẫn Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 theo đó:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Theo quy định trên thì trường hợp này của bạn là nhận chuyển nhượng đất từ người thứ ba sau người được đơn vị giao đất.
Tuy nhiên cũng cần quan tâm hiện tại phần đất đó còn thuộc sự quản lý của đơn vị vũ trang đó không hay đã được bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý? Trường hợp đất đã được giao cho chính quyền địa phương quản lý thì bạn có thể liên hệ với địa phương để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chào bạn!

Thực sự đây là trường hợp hết sức phức tạp việc sử dụng đất đã trải qua hai thế hệ, giấy tờ giao đất cho cụ cố của bạn đến nay đã được hơn 80 năm... hiện tại không rõ gia đình bạn có được sử dụng toàn bộ diện tích đất nêu trên hay không? Quá trình thực hiện các chính sách về đất đai của Nhà nước có làm biến động thay đổi về diện tích đất hay không.... Do vậy nếu chỉ có thông tin bạn cung cấp thì Luật sư rất khó để có thể tư vấn chi tiết cho bạn.

Bạn vui lòng cung cấp thêm các thông tin về thửa đất thông tin về những người sử dụng đất để có căn cứ tư vấn giúp bạn và gia đình.

Đất nào cũng có thể chuyển mục đích sử dụng được nhưng cần phải đáp ứng các điều kiện:

Người chuyển mục đích sử dụng đất phải là người được sử dụng đất hợp pháp theo qui định của luật đất đai.

Việc chuyển mục đích sử dụng từ loại đất này sang đất có mục đích sử dụng khác phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận;

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

...

Với thông tin bạn cung cấp thì trường hợp này cơ quan có thẩm quyền đã trả lời bạn thửa đất thuộc quyền sử dụng của bạn thuộc quy hoạch sử dụng đất của địa phương để xây dựng công trình phúc lợi xã hội nên tại thời điểm này bạn chưa thể chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu quy hoạch như thông tin của chính quyền địa phương cung cấp cho bạn là quy hoạch treo hoặc có quyết định thu hồi quy hoạch đó thì bạn lại có quyền đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình và gia đình.

Việc này chắc phải có nguyên do cụ thể nào đó mà bạn chưa cung cấp? Phải chăng bạn có hộ khẩu ở địa phương nhưng lại không sinh sống tại đó? Đồng thời tài sản thừa kế, quyền tài sản được thừa kế cụ thể thế nào? Nếu thừa kế có liên quan tới quyền sử dụng đất nông nghiệp thì khi đó người thừa kế trở thành người sử dụng đất nông nghiệp và nguyên tắc người sử dụng đất nông nghiệp cần có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất nông nghiệp bạn nhé.

Đây là vấn đề phức tạp nên việc có đòi được hay không cần phải xem xét sự việc, tài liệu sự việc một cách toàn diện bạn Tongtulenhbgngo nhé

Về nguyên tắc trường hợp này vẫn có thể xác định quyền lợi của ông bạn, nếu thực sự khu mộ tổ của dòng họ được xác định theo hệ thống hồ sơ địa chính do các cấp chính quyền lưu giữ.

Để giải quyết sự việc này chắc chắn cần đến các cơ quan chức năng thậm chí là tòa án mới dứt điểm sự việc được.

Hiện tại không có quy định nào của pháp luật về việc chỉ được ghi một loại đất trên một giấy chứng nhận - sổ đỏ vì vậy nếu trên một thửa đất có nhiều loại đất - mục đích sử dụng khác nhau thì vẫn được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn nhé./.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Hiện tại theo quy định của Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng - quen gọi là người bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đất đó không bị tranh chấp và không thuộc trường hợp bị kê biên thi hành án, không phải là đối tượng để đảm bảo cho nghĩa vụ tài chính liên quan.

Với thông tin bạn cung cấp luật sư có thể hiểu rằng thửa đất đang tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mẹ bạn và vẫn còn tồn tại tranh chấp (giữa việc ký và không ký của người cậu thứ 4).

Nếu mẹ bạn chưa được cấp sổ đỏ thì chưa thể thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất cho người khác mà cần phải giải quyết triệt để vướng mắc đang phát sinh với người cậu thứ 4.

Bạn Hocvientuphap có thể tự xác định được đây là quan hệ tranh chấp đất đai thuộc diện ranh rới hay tranh chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 nhé.