Chào bạn!
Đất ao là nhóm đất nông nghiệp và không đủ điều kiện xây dựng nhà ở. Hiện nay, ở các địa phương thỉ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không khó nhưng ở Hà Nội thì việc chuyển mục đích sử dụng đất rất khó, nhất là đất vườn ao của Hộ gia đình, cá nhân khi đã có GCN QSD đất. Do vậy, nếu người có đất cam kết với bạn là họ sẽ thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn hãy đặt cọc một phần tiền để đến khi chuyển được mục đích sang đất ở thì hai bên ký kết, thực hiện việc chuyển nhượng theo pháp luật...
Bạn tham khảo quy định tại Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND, ngày 20/12/2011 ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội (thay thế Quyết định 121/2009/QĐ-UBND). Theo đó, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục được quy định như sau:
" Điều 5. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm hành chính và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai theo quy định tại Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ và không:
a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;
b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;
c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;
d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;
đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
2. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:
a) Chấp hành các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định.
b) Bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.
c) Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.
4. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 16. Hồ sơ, trình tự thực hiện
1. Hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng, hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
b) Giấy cam kết về việc lựa chọn thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức đất ở (theo mẫu) và Giấy cam kết (bản chính) thực hiện các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 5 bản Quy định này;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 (bản chính);
d) Sổ hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất (bản sao chứng thực)
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được ghi nợ tiền sử dụng đất thì bổ sung thêm đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất, trong đó nêu rõ lý do chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
2. Trình tự thực hiện
a) Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện các công việc sau:
a.1. Xem xét, xác nhận nhu cầu sử dụng đất vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; xác nhận việc chấp hành pháp luật đất đai ở địa phương vào Bản cam kết của hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất;
a.2. Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất đối với các trường hợp có đủ điều kiện và có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất;
a.3. Trích lục bản đồ thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc trường hợp xin chuyển mục đích một phần thửa đất thì Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện, thị xã lập bản trích đo địa chính thửa đất;
a.4. Thông báo công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và tổ dân phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian 05 (năm) ngày;
a.5. Lập biên bản kết thúc công khai, sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND quận, huyện, thị xã đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nội dung tờ trình phải nêu rõ các nội dung về người sử dụng đất, nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, việc chấp hành pháp luật đất đai của người xin chuyển mục đích sử dụng đất và xác nhận đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo các nội dung quy định tại Điều 5 bản Quy định này;
Thời gian giải quyết của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không quá 10 (mười) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.
a.6. Căn cứ tình hình quản lý đất đai tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thể sử dụng Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình gắn liền với đất cấp xã (được thành lập theo quy định tại Quyết định 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của Ủy ban nhân dân Thành phố) để tư vấn cho Ủy ban nhân dân xét duyệt việc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Hội đồng có trách nhiệm xây dựng quy chế làm việc; phân loại hồ sơ; thẩm tra, xác minh hiện trạng sử dụng đất; đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai để xem xét sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 bản Quy định này; lập biên bản ghi ý kiến về nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, sự phù hợp với quy định về hành lang bảo vệ các công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; các nội dung cần thiết khác và đề xuất, kiến nghị.
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã là đầu mối thẩm định hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
b.1. Tiếp nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển đến; thực hiện thẩm định sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất (đối với trường hợp cần phải kiểm tra);
b.2. Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chuyển trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (có tọa độ) kèm theo văn bản đề nghị thẩm định sang Phòng Quản lý đô thị (hoặc Phòng có chức năng tương đương) để được cung cấp thông tin về phạm vi hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, chỉ giới đường đỏ, quy hoạch kiến trúc, cấp nước, thoát nước,…
b.3. Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì thực hiện theo quy định sau:
- Đối với các thửa đất tiếp giáp với các đường, đường phố có tên trong quy định ban hành bảng giá đất hàng năm (kể cả các đường mới xây dựng nhưng chưa có tên) thì chuyển trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (có tọa độ) kèm theo văn bản đề nghị thẩm định sang Phòng Quản lý đô thị (hoặc Phòng có chức năng tương đương) để được cung cấp thông tin theo quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 2 Điều này;
- Đối với các thửa đất không tiếp giáp với các đường, đường phố có tên trong quy định ban hành bảng giá đất hàng năm (kể cả các đường mới xây dựng nhưng chưa đặt tên) thì không phải thực hiện các công việc quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 2 Điều này, mà căn cứ vào kết quả thẩm định sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật và nhu cầu sử dụng đất để giải quyết theo quy định;
b.4. Trường hợp thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng nằm liền kề khu vực đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; công trình an ninh, quốc phòng, công trình hạ tầng kỹ thuật như đường điện, cấp thoát nước thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 2 Điều này, đồng thời chuyển trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (có tọa độ) kèm theo văn bản đề nghị thẩm định sang cơ quan có chức năng như Phòng Kinh tế, Phòng Văn hóa và Thông tin, Ban Chỉ huy quân sự, Công an quận, huyện, thị xã hoặc các cơ quan quản lý chuyên ngành để được cung cấp thông tin về phạm vi hành lang bảo vệ an toàn.
b.5. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (chưa được cấp Giấy chứng nhận) thì sau khi thực hiện các công việc nêu tại điểm b khoản 2 Điều này, Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ sang Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để kiểm tra về điều kiện cấp Giấy chứng nhận để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo mục đích sử dụng đất mới;
b.6. Tổng hợp ý kiến góp ý của các cơ quan có liên quan; nếu hồ sơ đủ điều kiện thì lập Tờ trình và dự thảo Quyết định trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và phân công trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan thực hiện quyết định; nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.
Trường hợp khu đất có phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, hành lang bảo vệ an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật, đê, sông, kênh, mương; di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; công trình an ninh, quốc phòng thì Phòng Tài nguyên và Môi trường đề xuất Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng phần diện tích đó theo hiện trạng, không được xây dựng công trình, khi Nhà nước thu hồi phải bàn giao lại theo quy định và quy định trách nhiệm cho địa phương, cơ quan chuyên ngành quản lý theo quy định.
c) Thời gian giải quyết của các phòng, ban chuyên môn cấp huyện được quy định như sau:
Trong thời gian 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ do UBND cấp xã chuyển đến, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc nêu tại điểm b khoản 2 Điều này; trường hợp xét thấy hồ sơ đủ điều kiện thì thực hiện các bước tiếp theo; trường hợp xét thấy hồ sơ không đủ điều kiện thì ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do gửi Ủy ban nhân dân cấp xã và người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.
Trong thời gian 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ do Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển sang, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện kiểm tra, có văn bản báo cáo Phòng Tài nguyên và Môi trường về điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo mục đích sử dụng đất mới;
Trong thời gian 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (có tọa độ) kèm theo văn bản xin ý kiến của Phòng Tài nguyên và Môi trường các phòng, ban chuyên môn cấp huyện thực hiện cung cấp thông tin theo quy định nêu tại điểm b khoản 2 Điều này; trường hợp không cung cấp thông tin thì coi như đồng ý và thủ trưởng phòng, ban không cung cấp thông tin phải chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã và các quy định của pháp luật về việc không cung cấp thông tin;
Trường hợp có văn bản yêu cầu hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian 03 (ba) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (có tọa độ) kèm theo văn bản xin ý kiến của Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban chuyên môn cấp huyện phải có văn bản gửi hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất để yêu cầu giải trình, bổ sung hồ sơ theo quy định, đồng thời gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường 01 bản để tổng hợp;
Trong thời hạn 05 (năm) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ văn bản cung cấp thông tin của các phòng, ban chuyên môn cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường tổng hợp các ý kiến đóng góp; trường hợp đủ điều kiện thì lập tờ trình và dự thảo quyết định trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp không đủ điều kiện thì ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do gửi Ủy ban nhân dân cấp xã và người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.
Thời gian giải quyết công việc quy định tại điểm c khoản 2 Điều này không kể thời gian hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất giải trình, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu bằng văn bản của các phòng, ban chuyên môn cấp huyện khi tổ chức thẩm định.
d) Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã thực hiện các công việc sau:
Trong thời hạn 05 (năm) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã có trách nhiệm xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy định về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, quy định cụ thể về quản lý đất đai và quản lý đầu tư xây dựng sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; phân công trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện quyết định.".
