Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Vấn đề đã được trả lời

Đã trả lời rồi

Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà hàng xóm xây hàng rào, tuy nhiên hàng rào không thẳng và lấn sang đất của nhà bạn; do đó hành vi này là hành vi vi phạm pháp luật đất đai theo Khoản 1 Điều 12  Luật đất đai năm 2013:“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.”

Hiện nay diện tích thực tế đất của của gia đình bạn trên thực tế bị thiếu so với diện tích đất trước đây thì căn cứ theo quy định tại Khoản 7 Điều 166 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Như vậy, khi người sử dụng đất thấy quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đó.

Đối với trường hợp: của bạn nhận thấy diện tích đất của mình nhỏ hơn diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất của mình và cho rằng hàng xóm lấn chiếm đất của mình thì gia đình bạn bạn có quyền khởi kiện hoặc khiếu nại để đòi lại phần diện tích đất bị lấn chiếm của mình.

Thứ hai về thủ tục giải quyết tranh chấp khi hòa giải không thành.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”

Như vậy, nếu như cậu bạn tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi cậu bạn cư trú  không thành thì cậu bạn có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp huyện.

Nếu số liệu trong các tài liệu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, bản đồ địa chính …) và số liệu thực tế đã đo đạc vênh nhau để từ đó làm cơ sở xác định đất của gia đình bạn có đang tranh chấp hay không. Chỉ khi xác định được các số liệu chính xác làm cơ sở để xác định ranh giới thửa đất thì mới có căn cứ để Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện.

Trường hợp đất lấn chiếm của gia đình bạn đã xây dựng nhà cửa kiên cố thì về nguyên tắc, gia đình bạn được quyền yêu cầu Tòa án buộc bên lấn chiếm tháo dỡ phần xây dựng trái  phép. Tuy nhiên, phía gia đình bạn phải chứng minh thời điểm xây dựng trên phần đất lấn chiếm các bên đã có tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định cấm xây dựng, nhưng bên lấn chiếm vẫn cố tình xây dựng. Nếu vì lí do khách quan thực tế khi thi hành án bên lấn chiếm không thể trả lại phần đất lấn chiếm thì gia đình bạn được quyền đề nghị Tòa án buộc bên lấn chiếm phải thanh toán lại cho gia đình bạn giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần đất hoặc không gian mà gia đình bạn không được sử dụng.

Đối với trường hợp của bạn, do bạn không có nói rõ đây là miếng đất này thuộc sở hữu riêng của cá nhân mẹ của bạn hay miếng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Chính vì vậy, do chưa rõ nên chúng tôi sẽ chia ra làm hai trường hợp:

Trường hợp 1: Nếu như đất mà mẹ bạn tặng cho bạn thuộc sở hữu riêng của cá nhân mẹ bạn thì tức là mẹ bạn là chủ sở hữu đối với miếng đất này, đồng thời mẹ của bạn cũng sẽ có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất này theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cá nhân thì chỉ cá nhân đó mới có quyền thực hiện việc định đoạt đất đó, chính vì vậy mẹ của bạn sẽ có toàn quyền quyết định việc là tặng cho ai miếng đất này mà không cần có sự đồng ý của người khác như các anh, em của bạn, họ không có quyền quyết định đối với miếng đất này.

Trường hợp 2: Nếu miếng đất này thuộc sở hữu của hộ gia đình hoặc thuộc khối tài sản chung của bố mẹ bạn chưa phân chia di sản thừa kế. Căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“ Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Khi căn cứ vào quy định này, nếu như quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì khi mẹ bạn tiến hành tặng miếng đất này cho bạn thì bắt buộc phải được sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu miếng đất này, bất kể là có con ở nước ngoài hay thế nào thì cũng đều phải được sự đồng ý của họ và cùng ký xác nhận vào giấy tặng cho. Cho nên, khi các bên thực hiện thủ tục tặng cho mà không có sự đồng ý của những đồng sở hữu còn lại thì văn bản đó sẽ không có giá trị pháp lý và có thể bị hủy và gia đình không được công nhận quyền sử dụng đất phù hợp.

Bên cạnh đó, trong trường hợp quyền sử dụng đất của thửa đất này là của bố mẹ bạn mà khi bố bạn mất gia mà gia đình bạn chưa làm thủ tục phân chia di sản thừa kế thì cũng cần có sự đồng ý của tất cả những đồng thừa kế còn lại để thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế, nên tương tự như trên, khi không có sự đồng ý của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì bạn không được công nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

Theo thông tin bạn cung cấp, đất mà gia đình bạn định chuyển nhượng hiện tại là đất trồng cây lâu năm. Để chuyển nhượng mảnh đất là đất trồng cây lâu năm thì mảnh đất phải thỏa mãn theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Việc chuyển nhượng mảnh đất phải được thực hiện bằng hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Bộ luật dân sự và khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Sau khi bạn và bên bán kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ công chứng hoặc chứng thực ở văn phòng đăng kí đất đai và làm thủ tục sang tên.

Để làm thủ thủ tục sang tên để mảnh đất đứng tên người nhận chuyển nhượng cần nộp hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai, đồng thời nộp phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

Tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Và theo Điều 605 bộ luật dân sự 2015 có quy định về Bồi thường thiệt hại do nhà  cửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau:

“Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường”.

Như vậy chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.

Tuy nhiên, quá trình đòi bồi thường là rất nhiêu khê, tốn nhiều thời gian, công sức. Người dân rất mong muốn cơ quan quản lý địa phương cần vào cuộc xử lý ngay để tránh phát sinh hậu quả đáng tiếc.

Khi hàng xóm bơm, nạo vét ao, bạn nên chủ động trao đổi với nhà hàng xóm để biết được kỹ thuật thi công có đảm bảo không; đồng thời yêu cầu công trình phải được che chắn, có biện pháp chống nghiêng, chống sập đối với nhà liền kề… Lưu ý thêm về ranh mốc, tường chung, an toàn, vệ sinh. Đôi bên thống nhất các phương án bồi thường nếu xảy ra sự cố, hoặc bồi thường bằng tiền, hoặc sửa chữa trả về hiện trạng ban đầu, tất cả phải thể hiện trên giấy tờ. Nếu có thể, nên theo sát quá trình thi công để kịp thời phát hiện, xử lý những bất cập phát sinh.

Nếu trong quá trình bơm, nạo vét ao của nhà hàng xóm mà phát hiện có vết nứt, thấm, sụt lún nền, phải báo ngay với nhà đang xây để có biện pháp khắc phục phù hợp. Trường hợp mức độ hư hại nặng thì buộc bên thi công phải tạm ngừng để tìm giải pháp an toàn hơn. Nếu hai bên không thỏa thuận được giải pháp thì có thể báo với UBND phường nơi cư trú để xử lý theo thẩm quyền

Theo các quy định trên, nếu trong quá trình nhà hàng xóm bơm, nạo vét ao gây ảnh hưởng, thiệt hại đến nhà liền kề, cụ thể là gây nứt tường, hỏng nhà hàng mình thì gia đình bạn có thể yêu cầu ngừng việc thi công và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với sự cố do công trình của mình gây ra. Về mức độ bồi thường thiệt hại thì hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau, căn cứ theo quy định của pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra. Cụ thể là căn cứ vào mức độ thiệt hại thực tế của nhà hàng xóm và các chi phí khác có liên quan. Hai bên có thể tự mình xác định mức độ thiệt hại và thỏa thuận về vấn đề bồi thường thiệt hại. Nếu không tự xác định được mức độ thiệt hại thì một trong hai bên có thể thuê cơ quan định giá để xác định mức thiệt hại cụ thể để làm căn cứ bồi thường.

Cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 117 Luật thi hành án dân sự. Theo đó, cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất được áp dụng trong trường hợp sau:

+ Bản án, quyết định của toà án buộc người phải thi hành án phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án.

+ Người phải thi hành án phải chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án.

Theo quy định tại Điều 117 Luật thi hành án dân sự thì khi cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất, chấp hành viên tổ chức giao.

Trong trường hợp của bạn, Chi cục Thi hành án và các ngành liên quan đã đến thực hiện cưỡng chế và lập biên bản cưỡng chế xác định ranh giới quyền sử dụng đất, Tuy nhiên, cơ quan thi hành án cho là 2 bên không thương lượng được nên không thể xác định ranh kéo thẳng mà chỉ chôn trụ đá ở 2 đầu, phần ranh ở giữa do các bên tự bảo quản và tự chịu trách nhiệm. Do đó, bạn có quyền khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên nếu có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Đã trả lời rồi!

Câu hỏi đã được trả lời.

Căn cứ theo Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Lối đi chung là do hai bên thỏa thuận nhà nào đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, có thể nhà bạn và nhà hàng xóm trước đó đã thỏa thuận về việc nhà bác bạn đứng tên lối đi chung nên khi bác bạn bán nhà thì lối đi chung đó vẫn ghi trong sổ đỏ chuyển nhượng. Vì vậy, bạn nên xem xét lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các hồ sơ trích lục thửa đất để xác định phần diện tích lối đi chung này thuộc quyền sử dụng của gia đình bên kia hay vẫn thuộc quyền sử dụng chung của hai gia đình. Trong trường hợp phần diện tích này thuộc quyền sử dụng chung của hai gia đình dưới hình thức sở hữu chung thì gia đình kia khi cho người khác sử dụng phải có sự đồng ý của gia đình bạn còn trong trường hợp phần diện tích này thuộc quyền sở hữu riêng của gia đình kia thì họ có quyền cho người khác sử dụng mà không cần ý kiến của bạn. Khi hồ sơ không thể hiện phần diện tích này của gia đình nào thì các bên cần thỏa thuận về phần diện tích đó thuộc quyền sử dụng của ai, nếu không không thỏa thuận được, bạn có thể yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền để xác định về lối đi chung. Căn cứ quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013). 

Về phần thủ tục, trước hết hai gia đình bạn phải tự hòa giải. Trường hợp không tự hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiên lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các chứng cứ, giấy tờ liên quan để chứng minh về quyền sử dụng đất của gia đình bạn. Bạn sẽ phải thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.

Căn theo khoản 1 Điều 650 bộ luật dân sự năm 2015 quy định những trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, do bố, mẹ đẻ và mẹ kế chết không để lại di chúc nên di sản thừa kế do họ để lại sẽ được chia theo pháp luật.

Căn cứ theo Điều 651 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, những người được hưởng di sản thừa kế của bố, mẹ đẻ và mẹ kế bao gồm những người ở hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: Bố, mẹ của bố, mẹ đẻ, mẹ kế (ông bà nội, ngoại nếu còn sống) và các con của bố, mẹ đẻ, mẹ kế bạn(bao gồm các anh em cùng cha cùng mẹ và khác mẹ). Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng di sản thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không còn quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Điều 455 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

“Điều 455. Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.”

Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam cho phép các bên thực hiện việc trao đổi tài sản (cụ thể ở đây là xin tách và hợp thửa để trao đổi quyền sử dụng đất). Để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch thì hai bên nên lập một hợp đồng trao đổi tài sản có công chứng. Sau đó làm thủ tục sang tên mảnh đất thì mới đúng quy định.

Căn cứ Điều 13 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, những trường hợp không cung cấp dữ liệu đất đai gồm:

- Văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể; yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật Nhà nước không đúng quy định.

- Văn bản yêu cầu không có chữ ký của người có thẩm quyền và đóng dấu xác nhận đối với tổ chức; phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu.

- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định gồm: Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; chi phí in ấn, sao chụp hồ sơ, tài liệu; chi phí gửi tài liệu (nếu có).

Như vậy, chỉ cần thuộc một trong những lý do trên thì cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai sẽ từ chối cung cấp thông tin đất đai.

Theo thông tư này, tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai (ở đây là chi nhánh VPĐKĐĐ huyện). Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

Việc gia đình bạn cần làm là thực hiện các thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Thông tư 34/2014. Trường hợp chi nhánh VPĐKĐĐ từ chối cung cấp thông tin, gia đình bạn có thể yêu cầu chi nhánh trả lời bằng văn bản để cung cấp và giải trình để thực hiện việc khiếu nại lên giám đốc VPĐKĐĐ tỉnh.

Theo quy định tại Điều 209, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Khi bạn cùng những người khác cùng góp tiền để mua bất động sản thì bạn và những người mua chung trở thành đồng sở hữu của bất động sản nêu trên. Tỷ lệ sở hữu của mỗi người tương ứng với phần vốn góp trong bất động sản theo thỏa thuận góp vốn và thực tế góp vốn.

Để hạn chế tối đa tranh chấp và có căn cứ vững chắc để bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp của mình nếu xảy ra tranh chấp khi bán căn hộ nêu trên, bạn nên thỏa thuận lại cùng người những người sở hữu chung liên hệ Văn phòng công chứng nơi có bất động sản để lập một văn bản thỏa thuận, trong đó xác định rõ việc bạn cùng vợ chồng người anh cùng góp vốn mua nhà và nhà đó thuộc quyền sử dụng chung của cả 5 người, sau đó nộp văn bản thỏa thuận được công chứng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đến UBND cấp huyện, quận (nơi có nhà) để làm thủ tục đổi lại giấy chứng nhận (nếu đã được cấp Giấy chứng nhận).

Trường hợp nếu trước khi góp vốn, bạn và những người mua chung đã có văn bản thỏa thuận có thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp vốn để mua nhà đất và để cho người bạn đứng tên trong hợp đồng mua nhà đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan như giấy giao, nhận tiền giữa bạn và những người mua chung… thì khi tranh chấp xảy ra, sẽ có căn cứ để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bạn đối với phần giá trị đã đóng góp..

Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định cụ thể tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

- Thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án:

Đối với các vụ án tranh chấp về dân sự được quy định tại Điều 26 và các vụ án tranh chấp về hôn nhân và gia đình được quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án:

Đối với các vụ án tranh chấp về kinh doanh, thương mại được quy định tại Điều 30 và các vụ án tranh chấp về lao động được quy định tại Điều 32 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan:

– Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án được quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật.

– Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 01 tháng đối với vụ án được quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Trong thời gian chuẩn bị xét xử, Tòa án có thể ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án để tiến hành thu thập tài liệu chứng cứ. Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về thời hạn tạm đình chỉ giải quyết vụ án để thực hiện các thủ tục tố tụng khác phục vụ cho việc giải quyết vụ án.

Điều này gây ra hậu quả vụ án kéo dài, tác động vào quá trình giải quyết gây mất sự minh bạch, công bằng.

Trong những trường hợp của bạn, người khởi kiện có quyền khiếu nại quyết định của Tòa án. Căn cứ quy định tại (Điều 194 BLTTDS 2015), người khởi kiện có quyền khiếu nại lên Chánh án tòa án đang giải quyết vụ án trong thời hạn 10 ngày kể từ lúc nhận được đơn khởi kiện.

Trong trường hợp khiếu nại không được giải quyết thì chúng ta tiến hành khiếu nại lần 2 lên Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp theo quy định.

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Như vậy, trong trường hợp đất cấp cho hộ gia đình thì những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ được xác định là người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình họ có bao nhiêu thành viên thì quyền sử dụng đất Tòa án chỉ phân chia cho bấy nhiêu người là có căn cứ theo quy định của pháp luật.

Do đó, Ông/bà cha mẹ đứng tên hộ của ông bà lúc làm GCNQSD đất thì 300m2 đất ODT là tính tính chung luôn với các thành viên trong hộ khẩu.

Việc bà A chưa đứng tên 01 GCNQSD đất nào có đất ở nhưng cán bộ xử lý của chi nhánh Văn phòng ĐKĐ đai huyện X xác định vậy là đúng vì bà có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ được xác định là người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 106 của Luật Đất đai thì “việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại Điểm d, Khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”.

Theo Điểm b, Khoản 56, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ  sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định:

“Điểm b, Khoản 56 sửa đổi, bổ sung Điểm b và Điểm c, Khoản 4, Điều 87 như sau:

b) Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định”.

Khi bạn phát hiện sổ đỏ, sổ hồng được cấp không đúng với quy định của pháp luật thì thực hiện như sau:

- Gửi văn bản kiến nghị đến cơ quan nhà nước nơi cấp sổ đỏ.

- Cơ quan chức năng có trách nhiệm kiểm tra, xử lý, xem xét quyết định thu hồi sổ đỏ đã cấp sai quy định

- Cơ quan thu hồi: Cơ quan cấp sổ đỏ sẽ có trách nhiệm thu hồi theo quy định của pháp luật. 

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Trong trường hợp này, bố mẹ bạn tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ba người con được coi là một giao dịch dân sự.

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015  quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, việc họp gia đình của gia đình bạn đã được bố mẹ bạn lập thành biên bản hoàn toàn tự nguyện không bị ép buộc, trong đó có ghi nhận nội dung tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ba người con. Do đó, việc tặng cho này là một giao dịch dân sự và đã được thể hiện dưới văn bản (biên bản họp gia đình).

Biên bản họp gia đình của gia đình bạn để được xem như là một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì ngoài phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự còn phải đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và sẽ có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực.

Người giám hộ của người con bác cả đang bị tâm thần nặng (mất năng lực hành vi dân sự) theo quy định tại điều 53 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 53. Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự

1. Trong trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.

2. Trong trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ.

3. Trong trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.”

Theo quy định trên, thì người giám hộ theo pháp luật của con bác cả là bố, mẹ người đó. Nhưng bố, mẹ bạn đã chết nên người anh em trong số em họ nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 49 Bộ luật dân sự 2015, quy định về điều kiện của cá nhân làm người giám hộ, nếu anh không đáp ứng đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ.

Điều 58. Quyền của người giám hộ

“1. Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có các quyền sau đây:

a) Sử dụng tài sản của người được giám hộ để chăm sóc, chi dùng cho những nhu cầu thiết yếu của người được giám hộ;

b) Được thanh toán các chi phí hợp lý cho việc quản lý tài sản của người được giám hộ;

c) Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của

pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.

2. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi có quyền theo quyết định của Tòa án trong số các quyền quy định tại khoản 1 Điều này.”

Như vậy, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 thì đại diện cho người được giám hộ do mất năng lực hành vi dân sự trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ. Do đó, người giám hộ đương nhiên của con bác cả bạn trong trường hợp này có thể thay người con để ký biên bản phân chia di sản thừa kế nếu việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự, khởi kiện nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.

Gia đình bạn trước thì có sổ đỏ và hiện giờ đã thất lạc đâu không rõ (không nhớ đăng ký năm nào).

Theo quy định pháp luật, người dân có quyền biết thông tin về đất đai, trừ dữ liệu thuộc phạm vi bí mật Nhà nước. Trường hợp yêu cầu cung cấp thông tin thửa đất cụ thể thì phải ghi rõ mục đích sử dụng dữ liệu và cam đoan không sử dụng dữ liệu được cung cấp trái với quy định của pháp luật khi viết phiếu yêu cầu.  Do đó, bạn có thể liên hệ Kiểm tra thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.

Căn cứ Điều 99 Luật đất đai năm 2013 có quy định về "Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”. Đồng nghĩa với việc người sở hữu đất có quyền xin cấp lại sổ đỏ trong trường hợp bị mất Sổ đỏ do sơ xuất, do cháy hay do các trường hợp đáng tiếc khác.

Nếu trong trường hợp thông tin thửa đất của bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận thì gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục cấp Giáy chứng nhận lần đầu.