Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định tại Điều 176 Bộ luật dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản:

“Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

......”

Theo quy định trên, việc xây dựng mốc giới ngăn cách giữa hai căn nhà chỉ được thực hiện sử dụng trên phần đất của các bên, trường hợp gia đình bạn có thỏa thuận với hàng xóm nói sau này sẽ đóng vách, nhưng nhà hàng xóm ở đã gần 2 năm mà vẫn chưa đóng vách, thậm chí họ còn mở nhạc lớn tiếng gây ồn ào vì xài vách chung nên mỗi khi nhà bên cạnh lên cầu thang đều gây tiếng động lớn trong phòng ngủ của ba mẹ bạn.

Để giải quyết trường hợp này, khi các bên không thỏa thuận được về vấn đề xây tường riêng, gia đình bạn có thẻ làm đơn yêu gửi UBND để được giải quyết. Nếu khi có sự can thiệp của phía UBND nhưng người hàng xóm vẫn không thực hiện theo thỏa thuận hoặc không giải quyết được thỏa đáng, gia đình bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp để xác định quyền sở hữu bức tường, bên khởi kiện có thể cung cấp tài liệu chứng minh ( giấy hoàn công) ghi nhận phần bức tường cho nằm trên diện tích của gia đình bạn để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi của mình.

Về việc nhà hàng xóm gây tiếng ồn thì căn cứ theo Điều 6 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định:

“Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Gây tiếng động lớn, làm ồn ào, huyên náo tại khu dân cư, nơi công cộng trong khoảng thời gian từ 22 giờ ngày hôm trước đến 06 giờ sáng ngày hôm sau;

.....”

Trường hợp, phía bên gia đình người hàng xóm gây tiếng ồn lớn trong khoảng thời gian từ 22h-6h sáng ngày hôm sau, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình bạn, trước hết các bên nên thương lượng, thỏa thuận với nhau về việc hạn chế gây tiếng ồn ảnh hưởng đến gia đình bạn, hai bên có thể thỏa thuận thông qua việc giao kết bằng văn bản,… Trường hợp đã thỏa thuận,nhưng gia đình bên kia vẫn gây ra tiếng ồn thì bạn có quyền gửi yêu cầu giải quyết đến cơ quan công an xã/ phường để được giải quyết. và sẽ bị xử phạt theo quy định trên.

Theo thông tin bạn cung cấp thì trước khi bố mẹ bạn chết thì có để lại di chúc miệng dặn dò chia phần tài sản chưa chia cho bạn.

Theo quy định của pháp luật tại Điều 629 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

“Điều 629. Di chúc miệng

1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.

2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.”

Tuy nhiên di chúc được coi là hợp pháp được quy định tại Khoản 5 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

Như vậy sau khi bố mẹ bạn để lại di chúc bằng miệng thì những người làm chứng phải ghi chép lại và cùng nhau ký tên. Trong thời hạn năm ngày bố mẹ bạn để lại di chúc bằng miệng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp di chúc bố mẹ bạn để lại không hợp pháp theo quy định của pháp luật, trường hợp này thì di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 thì:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”

Như vậy, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ bao gồm tất cả các anh chị em ruột của bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác (nếu có). Mỗi người sẽ được hưởng một phần bằng nhau. Tại Điều 57 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng văn bảnkhai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu côngchứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó….”

Như vậy nếu văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế phải được thực hiện thủ tục công chứng hợp pháp và có nội dung như bạn cung cấp thì mới đúng pháp luật. Theo quy định tại Điều 620 Bộ luật dân sự năm 2015, việc từ chối nhận di sản được quy định như sau:

“1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết.

3. Việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản.”

Như vậy, nếu bạn và anh chị em của bạn có thể lập văn bản từ chối nhận di sản thừa kế như  khoản 2 Điều 620 Bộ Luật Dân sự 2015(nếu di chúc miệng không hợp pháp) để nhường quyền thừa kế cho bạn thì mọi giấy tờ về nhà đất đều đứng tên chỉ riêng bạn và bạn có quyền lĩnh số tiền mà bạn đã nêu.

Bạn và 1 người bạn có góp chung vốn để mua 1 mảnh đất ở Long An thì hiện tại sổ được làm thành 2 sổ mỗi người giữ một sổ và có tính pháp lý như nhau. Trên mỗi sổ có ghi tên người cũng sở hữu chung với bạn. Hiện tại bạn không muốn góp chung sổ này nữa và muốn đổi thành một chủ sở hữu là mình thôi.

Theo hình thức chuyển quyền sử dụng đất, Ðiều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Ngoài ra, tại Điều 455 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

“Điều 455. Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.”

Cũng theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, khi chuyển quyền sử dụng hai thửa đất thuộc quyền sử dụng của bạn, việc chuyển quyền phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.

Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam cho phép các bên thực hiện việc trao đổi tài sản (cụ thể ở đây là trao đổi quyền sử dụng đất). Để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch thì hai bạn nên lập một hợp đồng trao đổi tài sản hoặc chuyển nhượng phần sở hữu sử dụng của mình có công chứng. Sau đó làm thủ tục sang tên mảnh đất.

Với câu hỏi của bạn, tôi hiểu rằng thửa đất và tài sản trên đất bạn đề cập trong câu hỏi là tài sản chung của bố, mẹ bạn. Khi bố, mẹ bạn mất mà không để lại di chúc, phần tài sản của bố mẹ bạn sẽ được phân chia theo quy định của pháp luật với thứ tự các hàng thừa kế được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước.

Như vậy, giả định rằng, ông bà nội, ông bà ngoại của bạn mất trước bố mẹ bạn, khi đó, những người được thừa kế di sản của bố mẹ bạn gồm: bạn và các anh chị em của bạn, nếu chị gái bạn đã mất thì 3 người con của chị gái được hưởng phần của mẹ

Trong trường hợp phần di sản không có tranh chấp, bạn và anh chị em bạn(có các cháu hưởng phần của chị gái) có thể cùng đến một cơ quan công chứng để lập một văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Theo đó, chị em bạn sẽ tặng cho toàn bộ phần di sản mình được hưởng cho bạn hoặc từ chối phần di sản của mình để bạn đứng lên khai nhận. Sau đó, bạn sử dụng văn bản phân chia di sản này để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên toàn bộ thửa đất cho bạn theo quy định.

Còn nếu như không thể thỏa thuận được thì bạn hoặc mẹ bạn đều có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế trong vòng 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm cha bạn mất).

Trường hợp này của bạn, nếu như chứng minh được đất của gia đỉnh bạn bị lấn chiếm (căn cứ dựa trên đo đạc thực tế và giấy tờ về quyền sử đụng đất của 2 bên) thì gia đình bạn có căn cứ để yêu cầu nhà hàng xóm hoàn trả phần diện tích đã lấn chiếm của gia đình bạn.

Để đảm bảo quyền lợi của gia đình bạn, trước hết bạn nên thỏa thuận với hàng xóm để trả lại phần diện tích đã lấn chiếm. Trong trường hợp người hàng xóm không trả lại thì bạn có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất của bạn để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp không thể thương lượng, tự hòa giải hoặc thương lượng, tự hòa giải không thành thì theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, ông có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, bạn được quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp/bị đơn cư trú để giải quyết.

Để buộc người lấn chiếm trả lại đất, bạn là người khởi kiện cần tiến hành các thủ tục cần thiết để được Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật thì theo quy định tại Điều 6, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp, Tòa án chỉ có trách nhiệm hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ và chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ. Do đó, bạn cần chủ động chuẩn bị những chứng cứ, chứng minh cho yêu cầu giải quyết tranh chấp của mình là hợp pháp.

Bạn không cung cấp thông tin cụ thể về việc bố bạn đã chia đất như thế nào và vào thời điểm nào nên Giả sử bố bạn đã được nhận tặng cho hợp pháp thì hiện tại đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc tặng cho tại thời điểm đó phải đáp ứng các điều kiện để giao dịch có hiệu lực (Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015), về hình thức thì phải đáp ứng quy định tại Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2015  quy định về tặng cho bất động sản:

“1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;

nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản.”

Như vậy nếu bố đã cho đất bạn và hiện tại đã hoàn tất thủ tục sang tên với phần đất mà ông muốn cho bạn.

Về việc anh chị em bạn ép buộc thực hiện chia lại mảnh đất thành 3 phần và yêu cầu được hưởng 1/3 mảnh đất đó

Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sở hữu:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Như vậy nếu giao dịch tặng cho giữa bố bạn và bạn có giá trị pháp lý thì phần mảnh đất được tặng cho đó thuộc sở hữu của bạn và khi đó thì người khác sẽ không có quyền yêu cầu hay đem mảnh đất của bạn ra chia. Nếu việc tặng cho là không hợp pháp và anh chị em bạn mới có quyền với mảnh đất thì việc tặng cho hay định đoạt mảnh đất theo ý chí của tất cả mọi người mà không phụ thuộc bởi ai, nếu gia đình bạn đã đầu tư vào đất thì nếu hiện nay lấy lại đất thì có quyền yêu cầu bạn thanh toán phần chi phí đã đầu tư vào đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:

- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

* Theo khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:

- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.

- Nộp bản chính giấy tờ.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn nơi có đất)

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận một cửa).

- Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết

- Trong giai đoạn này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…). Khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 4: Trao kết quả

- Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

* Thời hạn giải quyết

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện do UBND cấp tỉnh quy định nhưng:

- Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Căn cứ theo Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trả tiền thuê:

“1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê nhà không trả tiền cho bạn trong ba ký liên tiếp, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Do đó, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, hai bên không thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất trong hợp đồng thuê. Bên thuê đất đã 05 tháng không nộp tiền thuê đất cho bạn, tức là bên thuê đất đã không trả tiền thuê đất cho bạn trong 5 tháng liên tiếp (vì hai bên chưa cung cấp thông tin thỏa thuận trả tiền thuê bao nhiêu tháng/lần). Chính vì vậy, bạn vẫn chưa có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê với bên cho thuê vì chưa đáp ứng đủ điều điện của pháp luật. Trừ một trong các trường hợp sau:

- Bạn thỏa thuận được với bên cho thuê về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn mà bên thuê nhà đồng ý.

- Bên thuê nhà sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (theo khoản 2 Điều 480 Bộ Luật Dân sự năm 2015).

Trong trường hợp, bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê thì căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn.

Trên bản đồ địa chính, nhiều người thấy có các ký hiệu kiểu: LNC, ONT, OĐT…mà không hiểu ý nghĩa của các ký hiệu đó. Các ký hiệu trên chính là các mã loại đất, ký hiệu loại đất. Dựa vào mã đó, cơ quan quản lý Nhà nước có thể xác định thửa đất đó có mục đích sử dụng đất là gì.

Ký hiệu các loại đất theo mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 và được hướng dẫn cụ thể tại Phụ lục 01 TT 55/2013/TT-BTNMT. Theo đó ký hiệu mảnh

ONT là Đất ở tại nông thôn và LNC là Đất trồng cây công nghiệp lâu năm và

Bạn chỉ được xây dựng nhà ở trên đất có ký hiệu là ONT còn đất có ký hiệu LNC thì không được phép xây dựng nhà ở, bạn muốn xây nhà toàn bộ lên LNC thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhé.

Đã trả lời rồi.

Khai nhận di sản thừa kế là thủ tục nhằm xác lập quyền tài sản đối với di sản thừa kế của người thụ hưởng trong di chúc hoặc người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật tại thời điểm phát sinh quyền thừa kế sau khi người để lại di sản chết.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng 2014 hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực thì thủ tục thỏa thuận phân chia di sản được áp dụng trong trường hợp :“Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.”

Gia đình bạn có thể công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế là quyền sở hữu nhà ở tại bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn nơi có bất động sản.

Do người chết không để lại di chúc nên di sản được chia cho người thừa kế theo pháp luật, được xác định theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết” trong đó có tất cả anh/chị/ em.

Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp huyện nơi có đất.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Căn cứ vào những quy định trên đây thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì bạn không nói rõ nên chúng tôi chia làm hai trường hợp:

- Trường hợp 1:Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực.

Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng, theo đó nếu hình thức của hợp đồng không được tuân thủ thì hợp đồng đó sẽ không có hiệu lực.

Theo quy định trên hợp đồng giữa bố bạn và người lừa bố bạn sẽ không có hiệu lực, chính vì vậy mảnh đất hiện tại gia đình bạn đang ở sẽ không bị mất.

- Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp này, hình thức của giao dịch đã được tuân thủ đúng quy định pháp luật, gia đình bạn có thể sẽ bị mất mảnh đất đó, vì khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Người lừa bố bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, vì vậy người đó sẽ được nhà nước bảo vệ, khi người đó muốn lấy mảnh đất thì gia đình bạn sẽ mất mảnh đất.

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn chứng minh được bố bạn ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên sổ đỏ cho người đó là do bị người bác lừa thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa theo quy định tại Điều 127 Luật dân sự 2015:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Như vậy, trường hợp bố bạn bị lừa dối khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Gia đình bạn có thể căn cứ vào quy định trên để khởi kiện bác bạn tại Tòa án nơi có đất yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất bố bạn đã ký.

Theo thông tin bạn cung cấp thì có nay bạn đang có 200m2 đất trồng cây lâu năm và đang muốn chia 100m2 đất để xây nhà.Tuy nhiên thửa đất này không phải là đất thổ cư.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông nghiệp nên gia đình bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà ở được. Gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do vậy, gia đình bạn cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì mới có thể xin cấp phép xây dựng được, nếu gia đình bạn chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi đã thực hiện xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục xin tách thửa. Tuy nhiên, gia đình bạn cần tuân thủ theo quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất thổ cư của ủy ban nhân dân tỉnh nơi gia đình bạn có thửa đất thổ cư đó.

Việc giao địch tặng cho quyền sử dụng đất mà bố bạn cho người em út đã được lập hợp đồng công chứng, chứng thực và đã đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng mảnh đất mà người em út bạn được hưởng đã có hiệu lực trước di chúc(di chúc đã mất hiệu lực). Như vậy, Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực trước di chúc nên di chúc đã không có tác dụng trong trường hợp này của bạn, sau này bố bạn chết thì 3 chị em bạn cũng không được hưởng di chúc.

Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”

Căn cứ quy định đó, cha, mẹ của bạn có quyền tặng cho hoặc lập di chúc để thừa kế tài sản của mình cho người khác.

Di chúc, căn cứ theo quy định tại Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015, được hiểu là văn bản hoặc lời nói thể hiện ý chí, nguyện vọng của một người trong việc định đoạt tài sản, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người khác sau khi chết.

Khi một người lập di chúc để định đoạt tài sản của mình thì di chúc chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế tức là thời điểm người có tài sản chết, hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết theo quy định.

Theo điều 47 Bộ luật dân sự 2015: “1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Trước tiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà bố bạn cho người em út đã được công chứng, chứng thực. Sau đó người em út tiến hành việc đăng ký lại quyền sử dụng đất sang tên mình tại Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và Môi Trường hoặc Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã , thành phố thuộc tỉnh. Khi đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng mảnh đất đã có hiệu lực.

Di chúc của các chị em gái bạn chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế tức là thời điểm người có tài sản chết nhưng trong trường hợp của bạn hỏi thì bố bạn vẫn còn sống thì hiệu lực di chúc vẫn chưa có hiệu lực. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà bố bạn cho người em út đã được công chứng, chứng thực và được đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng mảnh đất mà người em út bạn được hưởng đã có hiệu lực trước di chúc. Như vậy, Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực trước di chúc nên di chúc đã không có tác dụng trong trường hợp này của bạn.

Việc hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hai hoặc nhiều thửa đất nông nghiệp khá phổ biến. Theo khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) được quy định như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó”.

Người sử dụng đất chỉ được cấp một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất với điều kiện các thửa đất đó là đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn và phải có yêu cầu cấp chung. Trường hợp của Mẹ bạn trước đây có 1 sổ đỏ là đất trồng lúa ở Bà Rịa-Vũng Tàu, trên sổ có 2 thửa, diện tích mỗi thửa đều trên 1.000m2.

Nay mẹ bạn có đề nghị cấp lại làm 2 sổ, mỗi sổ 1 thửa đất. Khi có đủ điều kiện mẹ bạn có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp đổi Sổ đỏ cho các thửa đất nông nghiệp được yêu cầu.

Vấn đề bạn hỏi thuộc về điều kiện kinh doanh trong chợ do gia đình kinh doanh bên cạnh kiot nhà bạn có sửa chữa và làm một chiếc tủ dài cố định che mất 1 bên sát với kiot nhà bạn khiến cho việc buôn bán nhà bạn bị ảnh hưởng,

Mỗi ki-ốt bán hàng được xây dựng dựa trên những tính toán phù hợp với mặt bằng chung của chợ, đặc điểm hàng hóa trong chợ… sao cho phục vụ được nhu cầu tối thiểu về diện tích sử dụng đối với mỗi ngành nghề kinh doanh của các thương nhân. Việc làm một chiếc tủ dài cố định che mất 1 bên sát với kiot nhà bạn khiến cho việc buôn bán nhà bạn bị ảnh hưởng ki-ốt sẽ làm ảnh hưởng đến kết cấu ki-ốt và cảnh quan chung của chợ cũng như diện tích sử dụng tối thiểu để kinh doanh. Chính vì vậy, bạn phải liên hệ phản ánh, kiến nghị hoặc khiếu nại vấn đề này với Ban quản lý chợ hoặc với doanh nghiệp kinh doanh khai thác và quản lý chợ về hành vi lấn chiếm để che chắn ki ốt nhà bạn.

Trước hết cần phải khẳng định rằng, đây là trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Gia đình ông bạn và bên có tranh chấp có thể tiến hành thương lượng hoà giải về quyền sử dụng đất rừng đang có tranh chấp. Nếu 02 bên không thể thống nhất với nhau thì các bên có quyền gửi đơn đến UBND xã để được hoà giải.

Trong trường hợp này, Chủ tịch UBND xã hoặc người được ủy quyền cần giải quyết như sau:

Thứ nhất, giải thích cho các bên rằng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.

Thứ hai, hướng dẫn các bên làm đơn gửi UBND huyện đề nghị giải quyết, UBND xã có trách nhiệm phối hợp với UBND huyện H trong việc xác định căn cứ để xem xét giải quyết việc đòi lại đất của gia đình bạn, cụ thể:

- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do gia đình ông Đại và ông Kim đưa ra gồm:

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

+ Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất;

+ Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

+ Giấy tờ về mua bán tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

- Ý kiến của các thành viên Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai gồm:

+ Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã làm Chủ tịch Hội đồng;

+ Đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã;

+ Trưởng thôn nơi ông Đại và ông Kim thường trú;

+ Đại diện của một số hộ dân sống lâu đời tại xã biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;

+ Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp - hộ tịch xã;

- Thực tế sử dụng đất của các bên đương sự ngoài diện tích đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại xã;

- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt;

- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp hòa giải không thành và do đất không có Giấy chứng nhận, bạn được lựa chọn 01 trong 02 hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện;

- Khởi kiện tại Tòa án.

Tuy nhiên, để được chấp nhận yêu cầu khởi kiện, bạn phải đưa ra được những căn cứ chứng minh bạn là người đã sử dụng thửa đất đó.

Theo bạn trình bày, gia đình bạn sử dụng thửa đất từ năm 1998 nhưng không có giấy tờ chứng minh việc khai hoang và quản lý sử dụng đất đó, đồng thời trên sổ mục kê không thể hiện ai là người đang sử dụng thửa đất đó.

Nếu gia đình bạn cũng không có bất cứ một giấy tờ nào khác để chứng minh thời điểm và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của bạn.

Nếu bạn muốn nhận chuyển quyền mảnh đất đó thì việc giao dịch thì phải giao kết hợp đồng mua bán (không được là hợp đồng tặng cho) thông qua người giám hộ đương nhiên của chủ sở hữu mảnh đất đó (bố bạn) và cần có sự đồng ý của người giám sát.

Thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất Trước tiên, bạn cần phải tiên hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Do lối đi nội bộ thuộc sở hữu chung nên bạn được phép sử dụng lối đi chung nội bộ này nhưng không được trái với các quy định pháp luật. Việc một gia đình lấn chiếm lối đi chung trong ngõ là hành vi vi phạm pháp luật. Vì đất trong ngõ là thuộc sở hữu chung nên bất kỳ người nào cũng có thể tố cáo hành vi lấn chiếm đất này. Trong trường hợp này, trước tiên bạn cần phải báo cáo với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật; hoặc gia đình bạn có quyền khởi kiện đòi lối đi chung nội bộ như bạn nêu trên.