Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. 

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.”

Như vậy, nếu bạn không trả được nợ sau 5 năm thì bạn có thể trả nợ sau, tuy nhiên bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ..

Trong trường hợp này, bạn nên khởi kiện B nhé.

Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình:

Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân;

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng;

Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng;

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Qua việc xác định tài sản chung của vợ chồng để qua đó có căn cứ chia tài sản khi tòa án giải quyết ly hôn theo quy định của pháp luật.

Sau khi giải quyết ly hôn, bên cạnh việc công nhận ly hôn thì tòa án phải giải quyết những tranh chấp tài sản nhà đất sau ly hôn, phân chia tài sản cho các bên vợ chồng theo quy định. Theo đó, quy định về việc phân chia tài sản chung của 2 vợ chồng theo nguyên tắc chia đôi được quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân gia đình 2014 nhưng vẫn phải tính đến các yêu tố sau:

- Công sứ đóng góp của mối bên đối với khối tài sản chung;

- Hoàn cảnh gia đình của các bên vợ, chồng;

- Bảo vệ lợi ích của mỗi bên trong sản xuất kinh doanh để có thể tiếp tục phát sinh thu nhập sau lý hôn;

- Lỗi của mỗi bên vi phạm quyền và nghĩa vụ vợ chồng dẫn đến ly hôn.

Bên cạnh những yêu tố trên, tòa án còn phải căn cứ dựa trên nhiều mặt khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên không bị xâm phạm.

Căn cứ quy định của Luật hôn nhân gia đình. Tài sản chung của vợ chồng là tài sản vợ chồng tạo lập thông qua thù lao công việc, thừa kế tài sản cha mẹ để lại…

Xây nhà trên đất thì căn nhà được xem là tài sản chung trong thời kì hôn nhân. Đây là một tài sản được chia đề cho mỗi bên khi giải quyết lý hôn theo quy định.

Tuy nhiên, việc xây nhà trên đất mà người chồng không đồng ý nhưng chi phí để xây dựng nên căn nhà là từ khối tài sản riêng của vợ tạo nên thì xác định ngôi nhà đó là tài sản riêng của người vợ. Tuy nhiên, vợ, chồng bạn có thể thương lượng, thỏa thuận với nhau để giải quyết phân chia tài sản trong tất cả các giai đoạn của quá trình hôn nhân. Tòa án có trách nhiệm tôn trọng thỏa thuận hợp pháp của các bên.

Người từ đủ 16 tuổi trở lên phải chịu TNHS về mọi tội phạm, trừ những tội phạm mà BLHS có quy định khác.

- Người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi phải chịu TNHS về tội phạm rất nghiêm trọng, tội phạm đặc biệt nghiêm trọng quy định tại một trong các Điều 123, 134, 141, 142, 143, 144, 150, 151, 168, 169, 170, 171, 173, 178, 248, 249, 250, 251, 252, 265, 266, 286, 287, 289, 290, 299, 303 và 304 của BLHS; trong đó:

+ Tội phạm rất nghiêm trọng là tội phạm có tính chất và mức độ nguy hiểm cho xã hội rất lớn mà mức cao nhất của khung hình phạt do Bộ luật này quy định đối với tội ấy là từ trên 07 năm tù đến 15 năm tù;

+ Tội phạm đặc biệt nghiêm trọng là tội phạm có tính chất và mức độ nguy hiểm cho xã hội đặc biệt lớn mà mức cao nhất của khung hình phạt do Bộ luật này quy định đối với tội ấy là từ trên 15 năm tù đến 20 năm tù, tù chung thân hoặc tử hình.

Thời điểm tính tuổi của bị can, bị cáo, bị hại trong vụ án hình sự như sau:

- Thời điểm xác định độ tuổi của bị can, bị cáo, bị hại được tính ngay khi thực hiện hành vi phạm tội.

- Trường hợp hành vi phạm tội kéo dài và liên tục, có nhiều hành vi được thực hiện ở các thời điểm khác nhau, khi xác định độ tuổi thực hiện hành vi phạm tội có thể gặp trường hợp có hành vi thực hiện khi chưa đủ tuổi, có hành vi thực hiện khi đã đủ tuổi thì lấy độ tuổi ở hành vi cuối để tính tuồi.

- Trường hợp khi xác định độ tuổi của người phạm tội có tính chất liền kề thì tách các hành vi ở từng độ tuổi để xem xét và sẽ tính tuổi theo hướng có lợi hơn cho người phạm tội.

Như vậy, con bạn từ đủ 16 tuổi được hiểu là từ ngày sinh nhật của con bạn. Thời điểm xác định độ tuổi con bạn được tính ngay khi thực hiện hành vi phạm tội của con bạn.

Những giao dịch ủy quyền và ủy quyền lại nếu gặp những giao dịch mà người được ủy quyền lạm quyền vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc giao dịch giả cách hoặc kể cả trường hợp có tội phạm (lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, làm tài liệu giả,…) thì việc giải quyết sẽ rất khó vì không xác minh và điều tra được họ khi họ đã ôm tiền và cao chạy bay xa.

Từ những thông tin bạn cung cấp, tôi hiểu rằng giữa A và B tồn tại một Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù B cho rằng A đã bán đất cho B nhưng chưa xác minh được liệu có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B hay không mà chỉ xác minh được thực tế có một hợp đồng ủy quyền được công chứng. Như vậy, rất có khả năng giao dịch mua bán đó được núp dưới bóng một hợp đồng ủy quyền và thực tế trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên A.

Trường hợp bạn tìm hiểu và có căn cứ xác minh việc có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập song song với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B, khi đó hợp đồng ủy quyền là giả tạo sẽ vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự. Quyền và lợi ích của bạn bị xâm phạm trực tiếp bởi giao dịch giữa A và B thì bạn hoàn toàn có thể tiến hành nộp đơn khởi kiện cả A và B.

Trường hợp bạn không có các căn cứ về việc có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B, như vậy việc B tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn vẫn đúng thẩm quyền do hợp đồng ủy quyền hợp pháp và có hiệu lực. Nói cách khác, giao dịch giữa bạn và B là phù hợp với phạm vi đại diện.

Việc giao kết giữa bạn và ông B là hợp pháp nếu như mảnh đất không thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013, nếu đất nằm trong diện quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thì không được phép chuyển nhượng. Dù bạn không biết là đất thuộc diện quy hoạch nhưng đây là nghĩa vụ mà pháp luật buộc người mua đất phải biết. Mảnh đất không được pháp luật cho phép chuyển nhượng nên giao dịch giữa bạn và B, hai bên trao trả nhau những gì đã nhận. Theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự, giao dịch phù hợp với phạm vi đại diện nên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện tức B. Như vậy, trường hợp này, bạn có thể làm đơn kiện B ra tòa và để tên ông A với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tóm lại, bạn có thể khởi kiện B. Tùy trường hợp mà bạn có thể tiến hành khởi kiện cả A. Bạn làm một đơn khởi kiện kèm tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm tới Tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất.

Theo khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người sử dụng đất lấn, chiếm (nhảy dù) được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) khi có đủ 02 điều kiện sau:

- Điều kiện 1. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định.

- Điều kiện 2. Không có tranh chấp.

Lưu ý:

- Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 01/7/2014, sau ngày 01/7/2014 hành vi lấn, chiếm đất là vi phạm pháp luật.

- Chỉ hộ gia đình, cá nhân mới được cấp, không áp dụng với tổ chức.

- Không phải tất cả các trường hợp lấn, chiếm đều được được cấp Sổ đỏ mà chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ, cụ thể:

Trường hợp 1: Người đang sử dụng đất ổn định theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ theo quy định sau:

- Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.

- Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm a và điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ, cụ thể:

- Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì xử lý như sau:

+ Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

+ Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Sổ đỏ.

- Trường hợp lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất nếu sử dụng ổn định và không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Lưu ý: Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.

Trường hợp 3. Người sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ, cụ thể:

- Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Như vậy, đất gia đình bạn đang sử dụng có nguồn gôc là đất lấn chiếm được cấp Sổ đỏ nếu thuộc 03 trường hợp trên. Tuy điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm quy định khá chặt chẽ nhưng với lợi ích có được sau khi được cấp Sổ đỏ thì hộ gia đình, cá nhân nên tìm hiểu kỹ các quy định trên và yêu cầu cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện.

Như trong trường hợp đã được tư vấn, trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thực hiện việc phân chia di sản thừa kế, ba bạn cần phải có đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:

- Nếu ông bà đã sử dụng đất này ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn,Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Nếu ông bà bạn sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định, việc phân chia di sản thừa kế ưu tiên sự thỏa thuận của các đồng thừa kế và việc thỏa thuận của ba anh chị em ba bạn phải được lập thành văn bản. Trường hợp mà bạn nêu ở trên thì người tỏ ý không muốn phân chia. Như vậy, ba bạn bạn và các đồng thừa kế nên ngồi lại với nhau để thỏa thuận cho rõ ràng lại phần di sản này. Do tinh thần của BLDS chính là sự thỏa thuận, nên sự thỏa thuận giữa các đương sự đương sự với nhau luôn được pháp luật ưu tiên (trừ trường hợp bắt buộc theo quy định của pháp luật). Nếu có người không đồng ý ký vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, thì những đồng thừa kế còn lại có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu chia di sản thừa kế.

Tại các địa phương, mỗi năm UBND cấp huyện sẽ ra thông báo về về việc đăng ký kế hoạch sử dụng đất cho năm đó. Việc đăng ký sẽ phụ thuộc vào các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và những tình hình nhà đất, kế hoạch phát triển của địa phương. Việc đăng ký này sẽ là cơ sở để UBND huyện lập các bản quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp nhất với.

Đối với các thửa đất có nhu cầu: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký sẽ được nộp lên Phòng Tài nguyên và Môi trường theo đúng thời gian mà UBND huyện đã nêu trong thông báo.

Người đăng ký kế hoạch sử dụng đất phải xác định chính xác nhu cầu, vị trí thửa đất và diện tích cần đăng ký, sau đó chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ như sau:

- Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT.

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất)

- Giấy tờ tùy thân của các nhân, giấy tờ đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp,...

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra. Người dân sẽ được yêu cầu bổ sung nếu hồ sơ thiếu hoặc giao giấy hẹn nhận kết quả nếu hồ sơ đạt chuẩn.

Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức cuộc họp thẩm định hoặc gửi xin ý kiến bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan hoặc tổ chức kiểm tra thực địa.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có văn bản thẩm định gửi đến người xin giao đất, thuê đất.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Người làm hồ sơ đăng ký kế hoạch sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ nộp đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định trước khi nhận kết quả. Nên lưu giữa các biên lai nộp tiền để làm cơ sở pháp lý về sau. Người dân nên chú ý theo dõi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để nắm rõ các quyền lợi của mình.

Không vấn đề gì

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì đối với tài sản chung là bất động sản thì việc định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên là chủ sử dụng ,sở hữu. Vậy nên, để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng, bạn cần phải thỏa thuận được với thành viên đã thành niên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trong Giấy chứng nhận.

Theo quy định, việc phân chia tài sản chung ưu tiên sự thỏa thuận của các chủ sở hữu và việc thỏa thuận của này phải được lập thành văn bản. Trường hợp mà bạn nêu ở trên thì người đồng sở hữu tỏ ý không muốn bán căn nhà, tuy nhiên người này cũng không muốn thanh toán cho bạn mà họ đáng được hưởng. Như vậy, bạn và người đồng sở hữu kia nên ngồi lại với nhau để thỏa thuận cho rõ ràng lại phần tài sản này. Do tinh thần của BLDS chính là sự thỏa thuận, nên sự thỏa thuận giữa các đương sự đương sự với nhau luôn được pháp luật ưu tiên (trừ trường hợp bắt buộc theo quy định của pháp luật).

Như vậy, với thông tin bạn cung cấp, nếu người kia không đồng ý ký vào văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thuộc sở hữu chung, thì bạn có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người đó cư trú để yêu cầu chia tài sản chung.

Nếu như mẹ bạn muốn đòi lại thửa đất này thì mẹ bạn phải đưa ra được những bằng chứng chứng minh về việc gia đình có thỏa thuận với bạn về việc đưa tiền đặt cọc và nhờ bạn thay mặt mình đứng ra mua đất hoặc có văn bản của gia đình ủy quyền cho bạn mua đất và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu mẹ bạn không có những giấy tờ chứng minh về thỏa thuận nhờ bạn mua đất mà ba mẹ bạn cho bạn đứng tên thì mẹ bạn không thể đòi lại thửa đất này.

Việc mẹ bạn còn giấy tiền cọc với người bán có chữ kí ba mẹ bạn và người bán nhưng phải chứng minh có về thỏa thuận nhờ bạn đứng tên mua đất thì mới đòi được.

Theo như anh trình bày, năm 2014 ba bạn có mua cho miếng đất và ba mẹ bạn là người đặt cọc cho người bán với mục đích mua cho bạn làm tài sản riêng và cuối năm 2014 bạn và ba cùng người bán ra công chứng chuyển nhương sang tên bạn làm chủ sở hữu.

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, việc một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định người đó là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất đó.

Nay ba bạn mất, giờ mẹ kiện bạn ra Toà với lí do là lúc đó chỉ nhờ bạn đứng tên hộ giờ lấy lại mà chuyện cách đây 6 năm và giờ ba bạn mất rồi và không hề có giấy đứng tên hộ chỉ có giấy đặt cọc mua đất lúc đó. 

Căn cứ duy nhất để mẹ bạn khởi kiện đòi lại thửa đất trên là “ thỏa thuận giao tiền mua đất và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Nếu thỏa thuận trên được lập, có đầy đủ chữ ký của hai bên thì đây sẽ là căn cứ chứng minh rằng có việc nhận tiền, bàn giao công việc giữa ba mẹ và bạn của. Dựa vào chứng cứ trên, Tòa án sẽ xem xét để ra quyết định có hay không đồng ý yêu cầu của mẹ bạn.

Nếu mẹ bạn không có các căn cứ trên mà khởi kiện thì sẽ rất khó để đòi lại quyền sử dụng đất của mình khi đã cho bạn khi bạn đã đứng tên trên Sổ đỏ.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

...

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Riêng đối với phần của bố chị, khi bố mất không để lại di chúc thì phần tài sản này trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 ở trên. Tức là trong trường hợp này hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn bao gồm vợ, con đẻ (Bao gồm con trong và ngoài giá thú tức là con riêng), vì vậy chỉ cần người con riêng của bố bạn chứng minh được mối quan hệ huyết thống với bố bạn mà bố bạn chết không để lại di chúc thì người con riêng sẽ được chia tài sản theo quy định của luật. Cho nên người con riêng này vẫn được hưởng thừa kế của cha bạn và phần thừa kế mà người con riêng này được nhận sẽ bằng phần thừa kế mà bạn được nhận. 

Theo quy định trên, tài sản của bố mẹ bạn sẽ được chia đôi, mẹ bạn được 1 nửa và một nửa là phần di sản thừa kế của bố bạn sẽ được chia đều thành 6 phần cho hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: mẹ bạn và 5 người con. Những người thừa kế cùng hàng sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Nếu đó là tình trạng yêu đương của các bạn mà không có yếu tố dụ dỗ,... lợi dụng thì cả hai gia đình cần ngồi lại, giáo dục, nói chuyện với cả các bạn về hành vi này. Hiện tại, thực tế cho thấy các bạn trẻ bây giờ biết yêu rất sớm, nhiều khi xảy ra nhiều hậu quả nên yếu tố giáo dục trong gia đình rất quan trọng

Theo Khoản 2 và 3 Điều 149 của Luật Đất đai 2013 quy định:

“2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.

“3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”

Như vậy, nếu Công ty bạn là chủ đầu tư Khu Công Nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần, thì Công ty bạn sẽ có quyền lựa chọn (1) cho doanh nghiệp khác thuê lại đất với cùng hình thức trên hoặc (2) cho doanh nghiệp khác thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Từ quy định trên, dù bản chất chỉ là thuê lại đất từ Chủ đầu tư là Công ty bạn, quyền của các doanh nghiệp thuê lại này vẫn được bảo đảm như là thuê đất từ chính Nhà nước. Như vậy, nếu một doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp thuê đất dưới hình thức trả tiền một lần từ Chủ đầu tư Khu Công Nghiệp, doanh nghiêp đó có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013. Ngược lại, nếu là đất được thuê với hình thức trả tiền hằng năm từ Chủ đầu tư Khu Công Nghiệp, doanh nghiệp không có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền bán tài sản thuộc quyền sở hữu của mình tại khu đất theo Điều 175.1(c) Luật Đất đai 2013 (trường hợp này chỉ đặt ra khi nhà xưởng trên khu đất thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp.

Như vậy, với các trích dẫn trên, một doanh nghiệp hoạt động tại KCN hoàn toàn có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất (nếu doanh nghiệp đó thuê đất dưới hình thức thuê trả tiền thuê một lần) và/hoặc nhà xưởng gắn liền với điều kiện được Ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận.

Điều 146 Bộ luật Hình sự 2015 quy định về tội dâm ô đối với người dưới 16 tuổi

“1. Người nào đủ 18 tuổi trở lên mà có hành vi dâm ô đối với người dưới 16 tuổi không nhằm mục đích giao cấu hoặc không nhằm thực hiện các hành vi quan hệ tình dục khác, thì bị phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

…”

Tại Nghị quyết 06/2019/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao có hiệu lực. Trong nghị quyết ghi rõ: Dâm ô quy định tại khoản 1 Điều 146 của Bộ luật Hình sự là hành vi của những người cùng giới tính hoặc khác giới tính tiếp xúc về thể chất trực tiếp hoặc gián tiếp qua lớp quần áo vào bộ phận sinh dục, bộ phận nhạy cảm, bộ phận khác trên cơ thể của người dưới 16 tuổi có tính chất tình dục nhưng không nhằm quan hệ tình dục,

Theo Bộ luật hình sự 2015 quy định và nghị quyết ở trên thì đều quy định đối với hành vi một người trên 18 tuổi thực hiện hành vi với người từ 16 tuổi trở xuống. Nếu cả 2 đều dưới 16 và đồng thuận, không có các trường hợp hiếp dâm thì lỗi ở cả 2. Cả 2 lúc này chưa đủ nhận thức, tâm sinh lý vẫn chưa ổn định, ở độ tuổi này rất nhạy cảm, bồng bột, nên không thể quy tội cho 1 trong 2 đối tượng được, càng không thể xử phạt 1 trong 2

Như vậy, căn cứ theo điều kiện ở trên thì bạn không bị xử lý về hành vi hôn bạn gái mình vì bạn là người dưới 18 tuổi. Tuy nhiên, bạn nên có một mối quan hệ lành mạnh, đó là mối quan hệ bạn bè, chứ không phải một mối quan hệ nào khác. Chỉ nên có một mối quan hệ là tình bạn, không thể vượt quá tình bạn nhé.

Theo thông tin bạn cung cấp, có phần diện tích đất ba bạn được thừa kế nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ba bạn sẽ phải thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, mảnh đất mà ông bà bạn để lại không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có liên quan thì ba bạn muốn được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xác định theo điểm 1, mục II, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao

Trường hợp giấy tờ của ông bà bạn có sự chứng thực của xã trường hợp trên có giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm D khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013: “d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;”  Trong trường hợp này, ba bạn thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế sau đó thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp không có giấy tờ thì ba bạn phải chứng minh về việc sử dụng đất ổn định lâu dài để có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai. Điều 101 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Như vậy, trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thực hiện việc phân chia di sản thừa kế, ba bạn cần phải có đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:

- Nếu ông bà đã sử dụng đất này ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn,Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Nếu ông bà bạn sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định, việc phân chia di sản thừa kế ưu tiên sự thỏa thuận của các đồng thừa kế và việc thỏa thuận của ba anh chị em ba bạn phải được lập thành văn bản. Trường hợp mà bạn nêu ở trên thì người tỏ ý không muốn phân chia. Như vậy, ba bạn bạn và các đồng thừa kế nên ngồi lại với nhau để thỏa thuận cho rõ ràng lại phần di sản này. Do tinh thần của BLDS chính là sự thỏa thuận, nên sự thỏa thuận giữa các đương sự đương sự với nhau luôn được pháp luật ưu tiên (trừ trường hợp bắt buộc theo quy định của pháp luật). Nếu có người không đồng ý ký vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, thì những đồng thừa kế còn lại có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu chia di sản thừa kế.

Đã trả lời rồi

Pháp luật nghiêm cấm hành vi lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người sử dụng hoặc người chơi trò chơi hoặc tổ chức kinh doanh Game đó đã vi phạm điều khoản và điều lệ của game. Theo đó, bạn có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy, khi bạn chơi mà có sự nhầm lẫn hoặc bị xâm phạm quyền lợi của mình do lỗi của bên có trò chơi game thì bạn khiếu nại có quyền khởi kiện, yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tổ chức, cá nhân có Game đó. Tùy theo tính chất, mức độ thiệt hại, bên bị khiếu nại, tố cáo, khởi kiện sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Để có căn cứ xử lý, khi chơi hoặc chuyển khoản nên giữ nguyên hiện trạng và các chứng cứ liên quan để có thể liên hệ người quản lý game cho mình yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bồi thường. Nếu phát sinh tranh chấp, bạn cần làm đơn tố cáo kèm chứng cứ liên quan đó cho cơ quan quản lý hoặc cơ quan công an nơi gần nhất để yêu cầu xử lý.

Theo quy định, trong trường hợp bạn nêu, nếu người chơi thắng sẽ được thưởng điểm và có thể  được đổi ra tiền. Nếu đổi ra tiền là mang tính chất thắng thua cờ bạc có dấu hiệu của tội đánh bạc, tổ chức đánh bạc. Do đó, nếu bạn chơi với số tiền lớn thì có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội đánh bạc, nếu số tiền ít sẽ bị xử lý hành chính theo quy định.

Bạn có thể thực hiện thủ tục, hồ sơ theo quy định tại Điều 69, Nghị định 99/2015/NĐ-CP để mua lại nhà, đất thuộc quyền sở hữu của nhà nước như sau:

Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị mua nhà ở cũ;

- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực hộ khẩu gia đình hoặc Giấy đăng ký kết hôn;

- Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở.

Trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.

Trong trường hợp có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này;

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở (nếu có).

Trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện như sau:

Người mua nhà ở phải nộp hồ sơ đề nghị mua nhà tại đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định);

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở. Trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất. Sau khi Hội đồng xác định giá bán nhà ở xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà ở của Hội đồng xác định giá bán nhà ở trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định.