Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Lê Văn Hoan - lvhoan

Việc bạn mua hay không tôi không có ý kiến gì vì chỉ có bạn mới biết có rủi ro hay không.

Tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn theo quy định của pháp luật.Còn việc người ta nói là quận làm hết trong đợt này thì tôi không thể khẳng định với bạn được.

Việc ông tổ trưởng dân phố làm chứng cho việc mua bán cũng chỉ mang tính chất cá nhân ông ấy mà thôi, chứ ông ấy không thể đại diện cho chính quyền hay cơ quan nhà nước.Theo tôi bạn nên tìm hiểu kỹ trước khi quyết định.

Việc ban mua để cất nhà ở trong trường hợp này nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện bạn xây dựng không phép người ta sẽ xử lý ngay, và khi đó bạn sẽ gặp bất lợi. Còn việc để có được Giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ trong trường hợp của bạn là rất khó khăn.

Chúc bạn thành công.

Chúc bạn thành công

Chào bạn!

Theo khoản 2 điều 3 quyết định số 19 ngày 09/02/2009 của UBND Tp. HCM, thì diện tích miếng đất sau khi tách thửa trong trường hợp bạn nêu là 500m2.

Như vậy trường hợp của bạn là không tách thửa được.Đối với đất ở DT tối thiểu sau khi tách thửa là 50m2 và chiểu rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Chúc bạn thành công.LS HOAN 0909886635

Tại điều 3, mục 1, điểm a, quyết định số 19, ngày 25/02/2009 của UBND Tp. HCM quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với khu vực mà bạn nêu là: 80m2 (đất trống - và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m); 

50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Như vậy bạn không thể tách thửa lô đất mà bạn dự định mua.

Chúc bạn thành công.LS HOAN 0909886635

Chào bạn.

Việc năm 1997 bạn mua đất(nhận chuyển nhượng) của ông Dũng bà Hà bằng giấy tay.tuy nhiên có thể bạn không sử dụng phần đất này (vì theo bạn trình bày thì ông Dũng tới dọn đất bạn mới biết).

Nếu hiện nay ông Dũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải khiếu nại UBND quận huyện nơi cấp giấy CNQSDĐ cho ông ta.

Còn bạn hỏi phần đất trên thuộc của ai thì phải căn cứ vào hồ sơ nguồn gốc đất, biên lai đóng thuế, người sử dụng đất,.... và những chứng cứ khác mà các bên chứng minh phần đất này mình có quyền sử dụng.

Chào bạn!

Việc lập giấy ủy quyền thì người ủy quyền có thể đơn phương hủy bỏ giấy ủy quyền bất cứ lúc nào.Khi nhận tiền xong có thể sau này người bán không cung cấp giấy tờ cần thiết để bạn có thể tiến hành việc mua bán đúng quy định của pháp luật? còn nữa, các khoản thuế ai là người phải chiụ.

Tôi không khuyên bạn là mua hay không? tôi chỉ đưa ra những vấn đề có thể phát sinh sau này để bạn cân nhắc.

Chúc bạn thành công.LS HOAN.

Chào bạn!
 
Trong GCN mà bạn nói là đất trồng cây lâu năm. Trong 500 m² mà bạn trình bày có 50 m² là thổ cư, phần diệnt ích này chính là đất ở, còn 450 m² còn lại là đất trồng cây lâu năm. Tại khoản 3 điều 87 luật đất đai có quy định: 3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.

Bạn có hỏi về Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất. Đây là 2 loại khác nhau mà người sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp cho nhà nước.Tiền sử dụng đất là loại nghĩa vụ phải nộp khi nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Còn thuế sử dụng đất là nghĩa vụ mà bất kỳ người nào sử dụng đất ( có hay chưa GCNQSDĐ) đều phải nộp cho nhà nước hàng năm.

Nếu bạn muốn hợp thức hoá phần đất còn lại thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất. Tại khoản 2, mục a nghị định 198 ngày 3/12/2004 quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân: a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Như vậy bạn có thể tự xác định được nghĩa vụ phải nộp cho nhà nước một cách chính xác nếu bạn biết giá đất.

Bạn có thể tham khảo bảng giá đất do UBND Tp. HCM ban hành hàng năm.Chúc bạn thành công.LS HOAN 0909886635

Chào bạn!

Bất cứ ai có đất nếu muốn hiến tặng đều có thể được. Hộ gia đình muốn được tặng phải hội đủ điều kiện đối tượng được hưởng nhà tình thương tình nghĩa(do UBND cấp phường xã xem xét từng đối tượng cụ thể).

Bạn lưu ý:đã gọi là hiến tặng để làm nhà tình thương tình nghĩa thì sao lại phải lập hợp đồng mua bán.Việc bạn hiến đất nếu đúng như quy định tại khoản 2 mục d quyết định 19 thì không áp dụng quyết định này (diện tích tối thiểu có thể nhỏ hơn nhưng không nhỏ hơn 25m2).

Chúc bạn thành công.LS HOAN 0909886635

Chào bạn!

Việc mua bán căn hộ chung cư như bạn trình bày là không đúng.Khi nhà chưa có GCN QSHNƠ thì bạn không thể công chứng hợp đồng mua bán được.

Chỉ khi có đầy đủ giấy tờ thì hai bên mới có thể lập hợp đồng mau bán tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền(phòng công chứng hoặc chứng thực ở UBND phường xã).

Phí công chứng là 0,1% cho 1 tỷ đầu, sau đó mức phí này sẽ giảm. LS HOAN 0909886635

Chào bạn.

Trước hết bạn coi lại xem phiếu hẹn của bạn khi nào thì có kết quả. Đến ngày đó bạn tới cơ quan hẹn hỏi kết quả.Nếu chưa có thì giải thích vì sao? Còn nếu hẹn lại thì đề nghị nhân viên hẹn ghi vào trong phiếu hẹn, ký tên.

Trong trường hợp làm 2 lần như vậy mà vẫn chưa có kết quả thì bạn làm đơn khiếu nại tới UBND quận.

Trong vòng 45 ngày UBND quận sẽ trả lời bạn.Không đồng ý với quyết định của UBND quận thì bạn có thể khiếu nại tiếp lên UBND thành phố.

Lưu ý: Khi bạn làm việc với công ty kinh doanh và phát triểu nhà quận 6, bạn phải tỏ ra cứng rắn và cương quyết. Làm việc với bạn hoặc khi hẹn phải có giấy tờ chứ không thể nói miệng là xong.

Chúc bạn thành công.LS Hoan.

Theo như bạn trình bày thì ông nội bạn có 2 bà vợ,Tôi không biết việc kết hôn này xảy ra vào thời gian nào. Tôi cứ cho rằng ông nội bạn có 2 người vợ, và cả 2 người này xem như cùng ông nội bạn tại lập nên nhà và đất như bạn nói.

Nếu như vậy thì khi ông bà chết không để lại di chúc, tài sản sẽ được chia đều cho 4 người con (2 của bà cả, 2 của bà 2) không phân biệt trai gái.

Như vậy bố bạn chết năm 2003 thì bạn và người anh em của bạn có quyền được hưởng phần tài sản mà ông bà nội để lại cho bố bạn.

Nếu quyền sử dụng đất nêu trên đã có giấy chứng nhận QSDĐ thì bạn xem ai đứng tên. Nếu là ông bà nội đứng tên thì có thể sẽ thuận lợi cho việc bạn khởi kiện.

Nếu là người khác đứng tên thì rất khó để khởi kiện vì khi đó bạn phải chứng minh phần đất đó là do ông bà bạn tạo lập. Toàn bộ thủ tục khởi kiện sẽ do Toà án quận huyện nơi có đất giải quyết.

Trước khi bạn gửi đơn ra toà cũng phải làm đơn ra xã để hoà giải. Trường hợp đất chưa có giấy CNQSDĐ thì bạn gửi đơn ra UBND xã để giải quyết.

Chúc bạn thành công.LS Lê Văn Hoan, ĐT:0909886635

Việc ba bạn có đưa đất vào HTX hay không có thể căn cứ vào việc đăng ký kê khai các năm 1977, 1999, 2003.

Nếu không có mà UBND xã không có văn bản nào xác nhận hay quyết định quản lý phần đất đó thì không có căn cứ cho rằng xã quản lý khu đất đó

Khi UBND xã muốn quản lý phần đất đó thì họ cũng phải có cơ sở pháp lý, đó là các văn bản điều chỉnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình từ năm 1969 đến nay.

Khi họ không trưng ra được một số văn bản đó thì việc thu hồi phần đất này của GĐ bạn là sai.Bản đồ địa chính không phải là GCNQSDĐ, nên xã không thể thu hồi phần đất này mà chỉ căn cứ vào bản đồ.

Bạn lưu ý điều này:Sau giải phóng đến nay có 3 đợat đăng ký kê khai đất: năm 1977, 1999, 2003.

Nếu gia đình bạn mà đăng ký đầy đủ thì huyện không có quyền thu hồi phẩn đất này của GĐ bạn

Trước hết trong bốn chị em có thể cả bốn người cùng đứng tên để sau này khỏi tranh chấp, còn không thì một người đứng tên cũng được (khi đó thì lập một bản thỏa thuận giữa 4 chị em để tránh tranh chấp về sau).

Sau khi công chứng xong bạn tới phòng TN&MT mua bộ hồ sơ để tách thửa, tách sổ và khi đó không cần sự có mặt của ông bạn.

Tuy nhiên, để  không mất thời gian và đảm bảo ông bạn không phải đi lại, khi mời công chứng viên về nhà bạn làm luôn giấy (hoặc hợp đồng) ủy quyền để ông bản ủy quyền cho bạn hoặc ai đó ký các giấy tờ liên quan đến việc tách thửa tách sổ phần đất trên.

Tôi lưu ý bạn một điều bạn coi kỹ xem tỉnh mà bạn có đất đó quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa tách sổ.Chào bạn.LS HOAN

Trong trường hợp này bạn phải khiếu nại UBND cấp tỉnh (người đã ra quyết định thu hồi 200m2 của bạn).

Để chứng minh rằng mình có quyền sử dụng phần đất đó thì bạn phải cung cấp tất cả chứng cứ để chứng minh.

Nếu cần bạn có thể tới Sở Tài nguyên & Môi trường trích lục lại quá trình sử dụng đất từ trước giải phóng đến nay.Việc ba bạn có đưa đất vào HTX hay không nó sẽ thể hiện trong phần trích lục này.

Việc bạn gửi đơn tranh chấp không liên quan gì đến việc UBND huyện cấp đất cho ông A.Vì khi cấp đất cho ông A UBND huyện đã căn cứ vào quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh.

Tôi cũng nói rõ trong trường hợp này mà bạn tranh chấp với ông A là bạn thua đó, mà bạn phải khiếu nại quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh mới đúng trình tự.

Nếu bạn cần tư vấn gì thêm vui lòng LH:VPLS LÊ VĂN.ĐT:0909886635.LS HOAN.

Bạn không nói rõ đất trong sổ đỏ mà ông bạn đứng tên là đất ở hay đất nông nghiệp?

Nếu là đất ở thì bạn tới phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng(trước đó bạn phải lập bản vẽ chuyển nhượng).Sau đó bạn mới đi đăng bộ tại phòng tài nguyên môi trường.

Còn nếu là đất nông nghiệp thì phải có đủ những người có tên trong sổ hộ khẩu cùng ký tên tại phòng công chứng.

Tuy nhiên việc tách thửa tách sổ còn phải phụ thuộc vào quy định của từng tỉnh thành về diện tích tối thiểu.

Nếu bạn cần tư vấn gì thêm vui lòng liên hệ: VPLS LÊ VĂN, 131 Thống Nhất, P. Bình Thọ, Q. Thủ Đức, Tp. HCM, ĐT: 0909886635, tôi sẽ giúp bạn.Chúc bạn thành công!LS LÊ VĂN HOAN.

Trường hợp của bạn thuộc điều 18 nghị định 84 ngày 25/05/2007 của Chính Phủ quy định như sau:

"Điều 18. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo số liệu diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau:

a) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp Giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất;

b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì Giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 14 hoặc khoản 2 Điều 15 Nghị định này."

Bạn căn cứ xem trường hợp của bạn thuộc điểm nào vì bạn không nói rõ ranh đất có bị thay đổi hay không nên tôi không thể giải thích chi tiết cho bạn được.

Nếu bạn cần tư vấn gì thêm vui lòng liên hệ: VPLS LÊ VĂN, 131 Thống Nhất, P. Bình Thọ, Q. Thủ Đức, Tp. HCM, ĐT: 0909886635, tôi sẽ giúp bạn.Chúc bạn thành công!

LS LÊ VĂN HOAN.