Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Lê Văn Hoan - lvhoan

Chào bạn!

Tôi xin trích dẫn cách tính thuế cho thuê nhà mà Cục thuế Tp. HCM tính để bạn tham khảo. Nếu bạn ở tỉnh khác thì việc tính lọai thuế này có thể khác một chút, tuy nhiên về nguyên tắc tính thì như nhau:

TT - Từ 1-1-2009 có thay đổi trong cách tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân. Xung quanh vấn đề này, bà Trần Thị LỆ Nga (ảnh) - trưởng Phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế, Cục Thuế TP.HCM - cho biết:

- Từ 1-1-2009, người cho thuê nhà phải nộp các khoản: thuế môn bài (không thay đổi so với năm 2008), thuế giá trị gia tăng (GTGT

- về cơ bản vẫn như năm 2008 nhưng có thay đổi về tỉ lệ GTGT trên doanh thu), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay cho thuế thu nhập doanh nghiệp.

Về thuế GTGT, trường hợp xác định được doanh thu cho thuê, có đầy đủ hóa đơn chứng từ để chứng minh được giá thanh toán dịch vụ mua vào tương ứng thì thuế GTGT = GTGT nhân (x) thuế suất (mức thuế suất vẫn là 10%). GTGT = giá thanh toán dịch vụ cung cấp - giá thanh toán của dịch vụ mua tương ứng; và khoản thuế này khai nộp hằng tháng.

Trong thực tế có nhiều trường hợp chỉ xác định được doanh thu cho thuê nhà mà không xác định được các chi phí đầu vào tương ứng. Vì thế, cơ quan thuế phải ban hành tỉ lệ GTGT trên doanh thu để áp dụng cho các trường hợp này là 38% đối với cho thuê nhà ở các quận và 33% đối với cho thuê nhà ở các huyện (theo quyết định 16333 ngày 30-12-2008 của Cục Thuế TP.HCM).

Trên cơ sở này, thuế GTGT mà người cho thuê nhà phải nộp tương ứng với 3,8% doanh thu (doanh thu x tỉ lệ GTGT 38% x thuế suất thuế GTGT 10%), còn tại các huyện là 3,3% trên doanh thu (cũng theo cách tính này nhưng tỉ lệ GTGT trên doanh thu là 33%).

Về thuế TNCN (thay cho thuế thu nhập doanh nghiệp trước đây) được khai tạm nộp hằng quý, cuối năm quyết toán. Thuế TNCN phải nộp được tính như sau: thu nhập tính thuế x thuế suất. Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế trừ (-) giảm trừ gia cảnh, các khoản đóng góp từ thiện theo quy định (nếu có), các khoản bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế.

Tương tự như thuế GTGT, Cục Thuế TP.HCM cũng đã ban hành tỉ lệ ấn định thu nhập chịu thuế trên doanh thu (quyết định 16334 ngày 30-12-2008) đối với các quận là 35%, tại các huyện là 30%. Tuy nhiên, thuế TNCN phải nộp nhiều hay ít còn tùy thuộc vào gia cảnh của từng cá nhân có nhà cho thuê và tùy thuộc vào thu nhập chịu thuế cao hay thấp

Nộp một lần vào đầu năm

Khai nộp hằng tháng:

* 10% trên GTGT

* Trường hợp không xác định được GTGT thì thuế GTGT: cho thuê nhà tại quận là 3,8% trên doanh thu, tại huyện là 3,3% doanh thu.

Khai và tạm nộp hằng quý, cuối năm quyết toán. Thuế tính như sau: thu nhập tính thuế x thuế suất. Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế trừ (-) giảm trừ gia cảnh, khoản đóng góp từ thiện, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế. 

* Thu nhập chịu thuế = Doanh thu - Chi phí + Thu nhập khác.

* Trường hợp không xác định được chi phí thì thu nhập chịu thuế được xác định bằng tỉ lệ % tính trên doanh thu.

+ Ðối với cho thuê nhà tại quận: tỉ lệ % thu nhập chịu thuế trên doanh thu: 35%

+ Ðối với cho thuê nhà tại huyện: tỉ lệ % thu nhập chịu thuế trên doanh thu: 30%

2. Nếu người cho thuê mặt bằng không còn khỏan thu nào khác, với mức thu nhập 2triệu đồng tháng thì không phải nộp thuế TNCN, tuy nhiên vẫn phải chịu thuế GTGT như bảng hướng dẫn trên.

3. Việc tính thuế cho hộ kinh doanh cá thể cũng căn cứ vào doanh thu mà cán bộ thuế ấn định mức sao cho phù hợp  để làm căn cứ tính thuế GTGT và TNCN, 2 lọai này có thể gộp lại gọi là thuế khóan.

4. Việc đóng thuế môn bài cho việc cho thuê mặt bằng là nghĩa vụ của người cho thuê, bạn đóng dùm người cho thuê là do 2 bên thỏa thuận, tuy nhiên nhà nước không coi đó là nghĩa vụ của bạn. Do đó nghĩa vụ của bạn đó là đóng thuế môn bài cho việc kinh doanh.

5. Việc miễn giảm thuế trong trường hợp bạn nêu, bạn phải làm việc cụ thể với cán bộ phụ trách thuế nơi bạn kinh doanh. Còn về nguyên tắc khi kinh doanh có phát sinh doanh thu thì phải nộp thuế.

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn! Theo mục d khỏan 1 điều 50 luật đất đai 2003, trường hợp của bạn không phải đóng tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận QSDĐ. Tôi trích dẫn nguyên văn điều luật để bạn tham khảo.

"Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp."

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn! 


Điều 104 BLHS quy định: "Tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của  người khác 

1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ thương tật từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm:

a) Dùng hung khí nguy hiểm hoặc dùng thủ đoạn gây nguy hại cho nhiều người;$

b) Gây cố tật nhẹ cho nạn nhân;"

Như vậy trường hợp của em bạn dù người bị hại có làm đơn bãi nại thì cơ quan cảnh sát điều tra vẫn phải tiếp tục điều tra và chuyển sang cơ quan VKS để khởi tố vụ án để đưa ra xét xử. Thực tế theo như bạn trình bày thì em bạn hiện đang bị tam giam tức là cơ quan cảnh sát điều tra đã tiến hành khởi tố vụ án khởi tố bị can.

Việc bên người bị hại làm đơn bãi nại chỉ là tình tiết giảm nhẹ. Một điều tôi lưu ý bạn rằng: Khi bồi thường cho phía người bị hại bạn phải lập thành văn bản để họ ký vào và bạn nhấn mạnh việc bồi thường này là do em bạn thuyết phục gia đình bạn làm như vậy.

Nếu cần tư vấn gì thêm bạn vui lòng liên hệ: 0909886635, LS LÊ VĂN HOAN.
Chúc bạn thành công!

Chào bạn!

Ngày 07/07/2008 Bộ Xây Dựng có công văn Số: 1320/BXD-QLN V/v: tiếp tục thực hiện bán nhà ở thuộc SHNN cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP.Tại mục 1 có ghi: “1. Tiếp tục thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại các văn bản Nghị định 61/CP, Nghị định 21/CP ngày 16/4/1996, Nghị quyết 23/2006/NQ-CP ngày 07/9/2006 và Nghị quyết 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 của Chính phủ.

Theo đó, giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo quy định tại điểm a Mục 2 của Nghị quyết 23/2006/NQ-CP; đối với nhà ở riêng lẻ có vị trí sinh lợi cao tại vị trí mặt đường mặt phố, nhà biệt thự của 2 thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh thì thực hiện theo quy định tại điểm a Mục 2 của Nghị quyết 48/2007/NQ-CP.” .

Trong đó không phân biệt là hợp đồng thuê lần 1 hay lần 2. Tại Quyết định số 03/2003 của UBND TP. HCM về việc về việc quy định về thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành, có quy định:

“Điều 1. Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã được cơ quan quản lý nhà ký hợp đồng thuê nhà dài hạn, nếu chưa được hưởng các chính sách về nhà ở, đất ở thì được mua phần diện tích đang thuê theo Nghị định số 61/CP.

Điều 2. Người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải có hộ khẩu thường trú tại thành phố Hồ Chí Minh, trừ trường hợp có hoàn cảnh đặc biệt, không có hộ khẩu tại thành phố Hồ Chí Minh, Sở Địa chính-Nhà đất, Hội đồng bán nhà ở thành phố báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố xét giải quyết.

Điều 3. 1. Hồ sơ xin mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nộp tại Công ty Quản lý nhà quận huyện, thành phố hoặc Hội đồng bán nhà ở Quân khu 7 tuỳ theo cấp có thẩm quyền quản lý nhà đó, gồm những giấy tờ sau :

- 2 đơn xin mua nhà

- 2 bản sao hợp đồng thuê nhà chính thức

- 2 bản sao hộ khẩu thường trú của người xin mua nhà

- 2 bản sao giấy Chứng minh nhân dân của người xin mua nhà

- 2 bản sao các giấy tờ chứng minh diện chính sách do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.

- Các giấy tờ khác chứng minh về hoàn cảnh đặc biệt của người xin mua nhà như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, quyết định ly hôn, giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh các nội dung như quy định ở Điều 4, giấy cam kết chưa hưởng chính sách nhà ở, đất ở..

Thời gian giải quyết bán nhà cho người đang thuê tối đa không quá 02 tháng (không kể thời gian yêu cầu bổ túc hồ sơ, nộp tiền mua nhà và giải quyết các tranh chấp khiếu nại).

Như vậy bạn cần liên hệ hội đồng bán hóa giá nhà để làm thủ tục mua nhà theo quy định của pháp luật.

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn!

Theo như nội dụng bạn trình bày là đã rõ. Việc UBND huyện Cần Giờ từ chối chuyển mục đích sử dụng đất cho bạn như vậy là không chính xác.

Tuy nhiên có thể để tránh những hậu quả về sau nên UBND huyện từ chối thực hiện.

Nếu không đồng ý với cách giải quyết của UBND huyện Cần Giờ bạn có thể khiếu nại tiếp lên UBND thành phố hoặc khởi kiện ra Tòa hành chính về hành vi không thực hiện công việc.

Tuy nhiên trước khi khởi kiện ra tòa bạn kiểm tra lại tòan bộ hồ sơ pháp lý.

Vì khởi kiện vụ án hành chính cần đòi hỏi phải chính xác và nhất là vấn đề thời hiệu.

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn! Vì bà L chết năm 1977 mà không có di chúc nên hiện nay các con của bà L không thể kiện để phân chia di sản thừa kế vì đã hết thời hiệu (10 năm kể từ ngày bà L chết).

Như vậy, nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì các con bà L có thể kiện ra tòa để chia tài sản chung nếu có văn bản của các đồng thừa kế rằng đây là tài sản do cha mẹ để lại nhưng chưa chia. Nến không có văn bản này hoặc các đồng thừa kế không thừa nhận đây là tài sản chung chưa chia thì tòa án không thể thụ lý.

2. Về thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế trong trường hợp này đã hết nên các con bà L chỉ có thể khởi kiện để chia tài sản chung.

3. Theo như bạn trình bày thì có thể UBND cấp huyện cấp GCN cho cô 1 là không đúng. Tuy nhiên bạn phải coi lại xem ai là người đăng ký kê khai quyền sử dụng đất năm 1977 hoặc 1999.

4. Vì các con bà L có người ở nước ngòai nên tòa cấp tỉnh sẽ thụ lý và giải quyết vụ kiện.

5. Án phí trong vụ này (giá trị tranh chấp khỏang 2 tỷ) là 72 triệu đồng. Tuy nhiên khi nộp đơn khởi kiện nếu được thụ lý thì bạn phải nộp tạm ứng án phí là 36 triệu đồng.

Chúc bạn thành công. LS HOAN 0909886635

Chào bạn!

Theo luật thuế thu nhập cá nhân và trường hợp bạn nêu thì người bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế là 2% giá trị chuyển nhượng hoặc 25% giá trị tăng thêm (giá bán - giá mua).

Tuy nhiên người bán sẽ không phải nộp khỏan thuế này nếu người bán chỉ có duy nhất 1 căn nhà và đất tại việt nam.

LS HOAN