Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
Theo quy định pháp luật thì UBND xã không có thẩm quyền giao đất. Do vậy vụ việc bạn nêu có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc tội vi phạm quy định về quản lý đất đai.... Nếu không lấy lại được tiền thì gia đình bạn có thể gửi đơn trình báo sự việc tới công an để được giải quyết.

Chào bạn!
        Bạn có thể ký kết hợp đồng vay tiền có thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật: Công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp tại phòng TN&MT.

Chào bạn!

Nếu việc sử dụng đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai và hướng dẫn tại Điều 3, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì mới được đề bù về quyền sử dụng đất. Nếu việc sử dụng đất của gia đình bạn từ trước tới nay đều không phù hợp với quy hoạch. Trong hồ sơ quản lý đất đai của chính quyền từ trước tới nay đều ghi thể hiện là đất quy hoạch hành lang đê điều thì gia đình bạn không được bồi thường về quyền sử dụng đất. Bạn tham khảo quy định pháp luật sau đây:

Khoản 4, Điều 50 Luật đất đai quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.".

Điều 3, Nghị định 84/2007/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể như sau:

"Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai

1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào  ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức); 

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.".

Chào bạn!

Nếu gia đình bạn bị thu hồi đất thì sẽ có quyết định bồi thường bằng quyền sử dụng đất hoặc quyết định tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quyết định đó có trong thời kỳ hôn nhân và xuất phát từ việc thu hồi đất là tài sản chung vợ chồng thì đó là tài sản chung vợ chồng và việc định đoạt phải có sự đồng thuận của vợ và chồng.

Nếu chồng bạn tự ý chuyển đổi thửa đất đó cho người khác thì việc chuyển đối đỏ là trái pháp luật. Bạn có thể yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng đổi quyền sử dụng đất đó.

Sau khi bạn có đơn khởi kiện và chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì trong thời hạn 5 ngày, Tòa án phải thụ lý để giải quyết. Bạn tham khảo một số quy định sau đây của Bộ luật tố tụng dân sự về việc thụ lý vụ án dân sự:

Điều 164. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;

d) Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;

đ) Tên, địa chỉ của người bị kiện;

e) Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;

g) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.

3. Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì đơn khởi kiện do người đại diện theo pháp luật của những người này ký tên hoặc điểm chỉ. Kèm theo đơn khởi kiện phải có các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của người khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

Trường hợp người khởi kiện không biết chữ, không nhìn được, không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì phải có người làm chứng và người này phải ký xác nhận trước mặt người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã. Người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã chứng nhận trước mặt người khởi kiện và người làm chứng.

Điều 165. Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Điều 166. Gửi đơn khởi kiện đến Toà án

1. Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Toà án;

b) Gửi đến Toà án qua bưu điện.

2. Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

Điều 167. Thủ tục nhận đơn khởi kiện

Toà án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Toà án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Toà án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:

1. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình;

2. Chuyển đơn khởi kiện cho Toà án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án khác;

3. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.

“Điều 168. Trả lại đơn khởi kiện, hậu quả của việc trả lại đơn khởi kiện

1. Tòa án trả lại đơn khởi kiện trong các trường hợp sau đây:

a) Người khởi kiện không có quyền khởi kiện hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự;

b) Sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp vụ án mà Tòa án bác đơn xin ly hôn, xin thay đổi nuôi con, thay đổi mức cấp dưỡng, mức bồi thường thiệt hại, xin thay đổi người quản lý tài sản, thay đổi người quản lý di sản hoặc vụ án đòi tài sản, đòi tài sản cho thuê, cho mượn, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu do chưa đủ điều kiện khởi kiện;

c) Hết thời hạn được thông báo quy định tại khoản 2 Điều 171 của Bộ luật này mà người khởi kiện không nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án, trừ trường hợp có trở ngại khách quan hoặc bất khả kháng;

d) Chưa có đủ điều kiện khởi kiện;

đ) Vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

2. Khi trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo cho người khởi kiện, Tòa án phải có văn bản ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện, đồng thời gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp.

3. Đương sự có quyền nộp đơn khởi kiện lại trong các trường hợp sau đây:

a) Người khởi kiện có quyền khởi kiện hoặc đã đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự;

b) Xin ly hôn, xin thay đổi nuôi con, thay đổi mức cấp dưỡng, mức bồi thường thiệt hại, xin thay đổi người quản lý tài sản, thay đổi người quản lý di sản hoặc vụ án đòi tài sản, đòi tài sản cho thuê, cho mượn, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà trước đó Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu do chưa đủ điều kiện khởi kiện;

c) Đã có đủ điều kiện khởi kiện;

d) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

4. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành khoản 1 và khoản 3 Điều này.”

25. Điều 170 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 170. Khiếu nại, khiến nghị và giải quyết khiếu nại, kiến nghị về việc trả lại đơn khởi kiện

1. Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo do Tòa án trả lại, người khởi kiện có quyền khiếu nại với Chánh án Tòa án đã trả lại đơn khởi kiện.

Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản trả lại đơn khởi kiện của Tòa án, Viện kiểm sát cùng cấp có quyền kiến nghị với Chánh án Tòa án đã trả lại đơn khởi kiện.

2. Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được khiếu nại, kiến nghị về việc trả lại đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phải ra một trong các quyết định sau đây:

a) Giữ nguyên việc trả lại đơn khởi kiện;

b) Nhận lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo để tiến hành việc thụ lý vụ án.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định trả lời đơn khiếu nại, kiến nghị về việc trả lại đơn khởi kiện của Chánh án Tòa án, người khởi kiện có quyền khiếu nại, Viện kiểm sát có quyền kiến nghị với Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp xem xét, giải quyết.

4. Trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận được khiếu nại, kiến nghị về việc trả lại đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp phải ra một trong các quyết định sau đây:

a) Giữ nguyên việc trả lại đơn khởi kiện;

b) Yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm nhận lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo để tiến hành việc thụ lý vụ án.

Quyết định giải quyết khiếu nại, kiến nghị của Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp là quyết định cuối cùng. Quyết định của Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp phải được gửi ngay cho người khởi kiện, Viện kiểm sát cùng cấp, Viện kiểm sát đã kiến nghị và Tòa án đã ra quyết định trả lại đơn khởi kiện.

Điều 171. Thụ lý vụ án

1. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

2. Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí.

3. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

4. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.”

Chào anh Thành!

Nếu hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích là vi phạm quy định của luật đất đai và luật xây dựng nên có thể bị xử lý theo quy định về luật đất đai và luật xây dựng.

Tuy nhiên, khi xử lý theo văn bản pháp luật nào thì phải tuận thủ trình tự, thủ tục của văn bản đó, lĩnh vực đó. Hành vi vi phạm đó chỉ được xử phạt nếu còn thời hiệu xử phạt. Nếu đã hết thởi hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Pháp lệnh lý vi phạm hành chính thì chỉ có thể áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả chứ không được xử phạt.

Chào bạn!

Theo thông tin bạn nêu thì ông bạn đã chia đất cho các chú và các chú đã được cấp GCN QSD đất nên phần của các chú bạn được pháp luật bảo vệ.

Đối với phần diện tíchn mà gia đình bạn đang sử dụng nếu đã tách thành thửa riêng đứng tên bố bạn thì mới có căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất cho bố bạn. Nếu phần diện tích đất đó vẫn đứng tên ông nội bạn thì thửa đất đó là di sản của ông ban và sẽ chia đều cho các con theo quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự. Gia đình bạn cần xem lại hồ sơ địa chính và các giấy tờ về quyền sử dụng đất để có hướng cụ thể giải quyết vụ việc đó.

Chào bạn!

Nếu đất chưa sử dụng, không có người quản lý mà gia đình bạn khai hoang thì mới được cấp giấy chứng nhận khai hoang, nếu sử dụng ổn định thì được cấp GCN QSD đất theo quy định tại khoản 4, Điều 50 luật đất đai và được bồi thường về quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi.

Hoặc nếu gia đình bạn sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch từ năm 1991 nhưng nay phù hợp với quy hoạch thì mới được công nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu gia đình bạn sử dung đất không phù hợp với quy hoạch (từ năm 1991 tới này vẫn quy hoạch treo là nghĩa địa) nay triển khai quy hoạch đó thì gia đình bạn không được bồi thường về quyền sử dụng đất. Gia đình bạn cần kiểm tra lại quy hoạch đối với thửa đất đó từ trước tới nay...

Chào bạn!

Vụ việc của bạn đã có bản án của tòa án thì phải gửi đơn sang cơ quan thi hành án để bản án được thực thi. Nếu đã hết thời hạn yêu cầu thi hành án nhưng thực hiện chính sách dồn điền, đổi thửa thì gia đình bạn cũng có thể yêu cầu chính quyền địa phương chuyển phần diện tích đất đó sang phần đất của gia đình bạn thành 1 thửa đất...

Chào anh Thành!
Nếu việc xây dựng của ông A xảy ra trước thời điểm có hiệu lực của Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg, ngày 28/2/2005 thì áp dụng Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg để giải quyết (mang tính hồi tố).

Còn nếu hành vi vi phạm pháp luật xảy ra sau thời điểm có hiệu lực của Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì không áp dụng quy định của văn bản này mà áp dụng các quy định của Luật xây dựng 2004 và các văn bản hướng dẫn để giải quyết.

Nếu một hành vi vi phạm nhiều lĩnh vực pháp luật và có nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh thì có thể áp dụng một trong các văn bản đó hoặc áp dụng nhiều văn bản để xử lý nhưng phải tuân thủ nguyên tắc mỗi hành vi vi phạm thì chỉ bị xử lý một lần.

Trong vụ việc trên, nếu chính quyền áp dụng các văn bản về việc xử lý vi phạm hành chính, hồ sơ cũ để tước quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì không mang tính thuyết phục, dễ phát sinh tranh chấp khiếu kiện. Chỉ cần áp dụng quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giải quyết. Nếu các hộ gia đình đó không đủ điều kiện được bồi thường về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì không cho họ bồi thường và giải thích cho người dân biết... Đối chiếu với điều kiện bồi thường, hỗ trợ mà người dân không đủ điều kiện bồi thường thì thôi...! Người dân ý kiến gì được nữa?!

Chào bạn!

Theo quy định của pháp luật thì các giao dịch về nhà đất bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Hơn nữa, thỏa thuận là ý chí của hai bên để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự. Nếu văn bản thỏa thuận chỉ có chữ ký của một bên thì chưa có giá trị pháp lý. Nếu có tranh chấp xảy ra thì văn bản thỏa thuận đó chỉ là một tài liệu mang tính tham khảo...

Chào bạn!
Theo quy định của pháp luật thì người nào sử dụng đất thì người đó có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất. Loại thuế đó phát sinh từ lợi ích do sử dụng đất. Việc nộp thuế sử dụng đất không phải là căn cứ xác định chủ sử dụng đất.

Nếu thửa đất không có chủ, vô chủ... đất hoang thì người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và nộp thuế mới có thể được xem xét là sử dụng ổn định và được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai. Nếu đất đã có chủ hợp pháp thì người khác sử dụng bao nhiêu năm cũng không làm thay đổi chủ sử dụng đất.

Chào bạn!
Nội dung bạn hỏi là một thắc mắc gây nhiều tranh cãi từ trước tới nay. GCN QSD đất cấp cho "Hộ gia đình" nhưng pháp luật chưa có khái niệm "hộ gia đình" là gì. Bộ luật dân sự có 5 điều luật (từ Điều 106 đến Điều 110) nhắc tới hộ gia đình nhưng cũng không chỉ ra khái niệm hộ gia đình là gì.

Thực tiễn áp dụng mỗi nơi mỗi khác, phần nhiều phụ thuộc vào nhận thức của người áp dụng pháp luật.

Nếu vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan tới hộ gia đình thì Tòa án thường xét tới nguồn gốc và quá trình sử dụng của thửa đất đó để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

- Nếu nguồn gốc đất là hộ gia đình được giao đất, chia đất trong thời kỳ cải cách ruộng đất thì người nào sinh sống (căn cứ vào nhân khẩu, không căn cứ vào sức lao động) tại thời điểm được chia đất sẽ được một phần sở hữu trong khối tài sản chung của hộ gia đình đó;

- Nếu thửa đất được hộ gia đình (bố mẹ, con...) khai hoang phục hóa sau đó sử dụng ổn định và được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu) thì những người có công khai phá, quản lý sử dụng ổn định sẽ được quyền lợi từ thửa đất đó.

Nếu người khai phá, sử dụng đất ổn định nhưng chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, sau đó chuyển đi nơi khác. Đồng thời có người khác nhập hộ khẩu vào hộ gia đình (ví dụ: con dâu, con rể..) và thời điểm đó nhà nước cấp GCN QSD đất cho hộ gia đình thì nhiều tòa án xác định người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp GCN QSD đất là các đồng sở hữu tài sản và có xét tới công sức của người khai hoang, phục hóa thửa đất đó...

Nếu có người khai phá nhưng không đủ căn cứ là đã sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai và hướng dẫn tại Điều 3, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, sau đó chuyển đi nơi khác. Người khác đến sử dụng được cho là "ổn định" trước 15/10/1993 thì người sử dụng sau vẫn được công nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp của gia đình bạn không phải là đất khai hoang mà là nhận chuyển nhượng từ người khác. Do vậy, cần xem lại việc chuyển nhượng đó có thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai hay không.

+ Nếu người chuyển nhượng cho gia đình ông bà bạn có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai thì trong gia đình ông bà bạn ai có tên trong giấy tờ chuyển nhượng thì người đó sẽ được coi là đồng sở hữu tài sản đó;

+ Nếu người chuyển nhượng đất cho gia đình ông bà bạn không có bất cứ một loại giấy tờ nào theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai thì việc chuyển nhượng đó không hợp pháp và cũng không hợp lệ nên việc sử dụng đất của gia đình bà bạn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật đất đai và Điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Khi đó người nào tham gia vào quá trình sử dụng "ổn định" sẽ được công nhận quyền sử dụng đất..

Ngoài ra: Căn cứ xem xét xác định các đồng sở hữu tài sản trong hộ gia đình đó còn thể hiện tại việc kê khai thành viên hộ gia đình khi làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất.

Vụ việc của gia đình bạn, nếu Thẩm phán "không chuyên" thì sẽ không xem xét kỹ nguồn gốc và quá trình sử dụng mà căn cứ vào số thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp GCN QSD đất và "nhắm mắt" tuyên bố những người đó là đồng sở hữu tài sản. Do vậy, mẹ bạn cần chuẩn bị các chứng cứ và lập luận để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình...

Chào bạn!

Nếu việc chuyển nhượng đó phù hợp với quy định pháp luật và đã thành ngõ đi chung thì việc lấn, chiếm ngõ đi chung của một số gia đình trên là trái pháp luật.

Nếu phần đất ngõ đi chung đó vẫn thuộc thửa đất của các gia đình, các gia đình đó đã được cấp GCN QSD đất bao gồm cả phần đất làm ngõ đi chung (sử dụng riêng) thì việc lấn, chiếm đó không vi phạm pháp luật.

Để làm rõ diện tích ngõ đi đó là chung hay riêng thì bạn cần xem lại GCN QSD đất của các gia đình bà Bản đồ địa chính qua các thời kỳ...

Chào bạn!
            Nội dung bạn hỏi được quy định tại khoản 2, Điều 14, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

                 "Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền "

                Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thì đều được bồi thường theo quy định pháp luật (chỉ khác nhau về mức tiền bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư). Như vậy, gia đình bạn sẽ được bồi thường theo đúng diện tích đất, loại đất mà gia đình bạn đã bị thu hồi. 

Chào bạn!

Gia đình bạn cần làm thủ tục khai nhận và phân chia thừa kế của bố bạn. Có thể thỏa thuận để tách thửa đất đó ra thành nhiều phần cho từng thành viên hoặc hoặc lập văn bản thỏa thuận về thừa kế để mẹ bạn đứng tên toàn bộ nhà đất, sau đó mẹ bạn có toàn quyền định đoạt thửa đất đó.

Gia đình bạn có thể liên hệ với Văn phòng luật sư hoặc Phòng/Văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

           Theo thông tin bạn nêu thì bác bạn là người đứng tên nhà đất. Bác bạn bỏ một phần tiền ra để mua ngôi nhà và thửa đất đó, hơn nữa bà bạn đã chết quá thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế nên bố mẹ bạn không có quyền lợi gì ở nhà đất đó.

          Nếu gia đình bạn thuộc đối tượng hộ nghèo và được chính quyền hỗ trợ tiền xây nhà (hỗ trợ cho bố mẹ bạn chứ không phải là hỗ trợ cho bác bạn) thì gia đình bạn chỉ được sở hữu đối với giá trị tài sản hỗ trợ đó.

Chào bạn!
Nội dung Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu gia đình chú bạn thực hiện là không đúng quy định của pháp luật, gây thiệt hại tới tài sản của công dân.

Về mặt pháp lý thì khi quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận (cấp GCN QSD đất) thì chú bạn được phép chuyển nhượng, tặng cho theo quy định pháp luật. Còn đối với nhà ở chưa được cấp GCN QSH nhà ở nên chưa đủ điều kiện để bán, tặng cho nhà ở... Không có văn bản pháp luật nào quy định là chủ sử dụng đất phải từ bỏ quyền sở hữu nhà ở thì mới được chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, gia đình chú bạn có thể khiếu nại hành vi hành chính của cán bộ TNMT theo quy định của luật khiếu nại.

Chào bạn!

Nếu phần diện tích đất chưa được cấp GCN QSD đất của gia đình bạn nay phù hợp với quy hoạch thì bạn có thể xin cấp GCN QSD đất bổ sung với diện tích đất còn lại đó và xin cấp đổi GCN QSD đất theo mẫu mới quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTN&MT

Chào bạn!

Luật đất đai hiện hành quy định về các loại đất như sau:

"Điều 13. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; 

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thuỷ sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

3. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng"

                 Như vậy, nếu bạn muốn chuyển đất trồng cây lâu năm thành xây dựng sân bóng mini thì phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Điều kiện để chuyển mục đích là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương và bản thân người sử dụng đất phải chấp hành tốt quy định của luật đất đai.

Chào bạn!

Về việc chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau:

Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13, Khoản 1, Điểm đ của Luật này được thực hiện như sau:

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm các loại đất :…..

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:

c) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Như vậy, nếu thửa đất bạn đang sử dụng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì bạn đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Vậy đề nghị bạn liên hệ với UBND quận, huyện nơi thửa đất toạ lạc để được hướng dẫn và giải quyết.

Nghĩa vụ tài chính: Nếu được Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng: 50% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở với đất trồng cây lâu năm. Ngoài ra bạn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở (khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP).


Bạn có thể tham khảo thêm nội dung tư vấn tại đây: http://danluat.thuvienphapluat.vn/thu-tuc-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-90872.aspx