Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Trường hợp của bạn nên thực hiện theo các cách sau:
-Thông báo cho chủ tài sản về việc xử lý quyền đòi nợ, theo đó, yêu cầu chủ tài sản chuyển giao tài sản để ngân hàng xử lý theo quy định của pháp luật, theo hợp đồng các bên đã ký.

- Trong trường hợp chủ tài sản không chuyển giao tài sản thì ngân hàng có thể khởi kiện ra tòa án buộc chủ tài sản phải thực hiện nghĩa vụ đã cam kết của mình. Căn cứ bản án, quyết định của tòa án, tài sản sẽ bị xử lý để ngân hàng có thể thu hồi được khoản nợ về.

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự thì:

Giám đốc thẩm là một thủ tục đặc biệt được áp dụng khi bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị phát hiện có những vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ án. Đây là thủ tục nhằm khắc phục sai lầm nghiêm trọng của Tòa án trong việc giải quyết vụ án mà bản án, quyết định đó đã có hiệu lực. Thủ tục này là hình thức đảm bảo pháp chế Nhà nước xã hội chủ nghĩa trong hoạt động tố tụng dân sự.

Tái thẩm là xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định mà Toà án, các đương sự không biết được khi Toà án ra bản án, quyết định đó.

Như vậy, khi gia đình bạn phát hiện ra tình tiết mới cụ thể đó là có chứng cứ chứng minh thì có thể thông báo đến Chánh án Toà án nhân cấp cao hoặc Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao  để họ tiến hành kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. hoặc tái thẩm.

Mặc dù mảnh đất này, gia đình bạn đã được Toà án sơ thẩm xét xử thua kiện đã lâu nhưng nó không ảnh hưởng đến thời hạn kháng nghị.
Do thời hạn kháng nghị vẫn còn, nên gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục kháng nghị để xét xử tái thẩm.

Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:“ ...29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ...”

Nay mẹ bạn mất, phần quyền của mẹ bạn trở thành di sản thừa kế. Do mẹ bạn không có di chúc, phần tài sản này sẽ được chia theo quy định của pháp luật theo hàng thừa kế. Hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn gồm: bố hiện tại, các con đẻ, con nuôi, bố mẹ đẻ, bố mẹ nuôi. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất này phải còn sống tại thời điểm mẹ bạn mất.

Nếu các đồng thừa kế không tự thỏa thuận, không thống nhất được về cách chia thì có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án nhân dân có thẩm quyền xem xét giải quyết.

Sau khi phân chia di sản thừa kế xong thì mới được tiếp tục phần chia tài sản chung cho bạn là quyền sử dụng đất theo phần của các thành viên hộ gia đình

Trong trường hợp này bạn chưa làm đúng thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đta nên bạn chưa thể bán được quyền sử dụng đât mà bắt buộc phải làm thủ tục khai nhận thừa kế. Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin là bố bạn mất không di chúc hay có di chúc nên xin tư vấn như sau:

Trường hợp bố bạn mất có di chúc và di chúc được công nhận thì phần tài sản do bố bạn để lại sẽ được chia theo di chúc. Nếu trong di chúc, mảnh đất có sổ đỏ đứng tên bố bạn được chia cho bạn thì việc sang tên sổ đỏ là hoàn toàn dễ dàng được thực hiện sau khi bạn làm thủ tục khai nhận di sản như sau:

Thủ tục công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế theo di chúc.

Gia đình bạn có thể đến bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh nơi có đất để yêu cầu công chứng. Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng tử của bố bạn;

- Di chúc;

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của bạn;

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của những người được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc (nếu có).

- Những giấy tờ khác (nếu có).

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản. Trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có đất của người để lại di sản.

Sau 30 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Bạn và những người thừa kế khác (nếu có) cùng ký tên vào văn bản khai nhận.

Trường hợp bố bạn mất không di chúc thì việc phân chia tài sản theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Bộ luật dân sự 2015 quy đinh như sau: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Theo đó, tài sản của bố bạn sẽ được chia đều cho mẹ bạn, bạn và những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Như vậy bạn chỉ có thể làm giấy xác nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn khi các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho bạn.

Về việc khai nhận di sản thừa kế trong trường hợp không có di chúc:

Để có toàn quyền sử dụng đất, trước tiên bạn và gia đình phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế:

- Cơ quan có thẩm quyền: tổ chức công chứng ở địa phương nơi có đất (văn phòng công chứng, phòng công chứng thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện)

- Hồ sơ yêu cầu công chứng:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng tử của bố bạn

+ Chứng minh thư/ Hộ chiếu của người được thừa kế

+ Sổ hộ khẩu

+ Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn…

+ Trong trường hợp các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho mẹ bạn thì ngoài các văn bản nêu trên, cần có thêm văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các đồng thừa kế về vấn đề này.

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 49 Luật Công chứng.

Theo đó, trong cả 2 trường hợp thì bạn chỉ có trách nhiệm phải cung cấp giấy chứng tử của bố bạn.

- Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).

+ Văn bản khai nhận di sản có công chứng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác: CMT, sổ hộ khẩu của bố, mẹ và bạn

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Căn cứ theo Khoản 5, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Nếu sự việc đúng như phản ánh, bạn cần có đơn đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện nơi có đất thực hiện hoặc chỉ định đơn vị đo đạc địa chính, tiến hành đo đạc lại diện tích thực tế thửa đất gia đình bạn đang sử dụng.

Nếu có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (năm 2001); có xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì gia đình bạn có thể đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có).

Theo Khoản 1, Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận gồm có:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định, giếng nước sẽ được coi là tài sản chung của hai hộ gia đình và sẽ do hai gia đình thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì có thể nhờ Tòa án giải quyết. Do đó, nếu muốn lấp giếng hợp pháp thì nhà bạn và hàng xóm cần thỏa thuận với nhau về vấn đề lấp giếng. Các bên có thể lập Biên bản thỏa thuận việc này, nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện yêu cầu Tòa án để thực hiện đúng theo pháp luật.

Đối với vấn đề bạn hỏi, trường hợp của bạn phải nộp các loại thuế, phí phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được cấp Giấy CNQSD đất cho gia đình bạn được

Về loại thuế, phí phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

+ Tiền sử dụng đất

+ Lệ phí trước bạ

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Vì bạn không cung cấp đầy đủ về tình hình đất hiện tại của gia đình bạn nên bạn căn cứ vào tình hình thực tế của mảnh đất đó và căn cứ vào Nghị định 45/2014 về thu tiền thuế sử dụng đất để xem mức tiền sử dụng đất mà gia đình mình phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với tiền sử dụng đất phải nộp thì bạn phải căn cứ vào Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trongtrường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Trường hợp của bạn thắc mắc về thời gian sang tên sổ đỏ mất bao lâu sẽ rơi vào khoản điểm a, khoản 4 Điều 95, Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau: “4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

1.a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;…”

Tại khoản 6 Điều này quy định: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, căn cứ theo Điều 95, luật Đất đai 2013 thì thời hạn “sang tên sổ đỏ” sẽ là không quá 30 ngày làm việc.

Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 tại Điều 61, khoản l quy định “l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”

Như vậy, nghị định số 43 hướng dẫn chi tiết luật đất đai 2013 quy định rõ về thời gian sang tên sổ đỏ chỉ trong vòng 10 ngày làm việc.

Thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng mảnh đất rừng mẹ bạn được chia đã được cấp sổ đỏ và hiện nay đang có tranh chấp phần đất đó với ông C. Còn thông tin về “sổ đỏ của ông C lại không đúng tên của ông C” hay “trên bản đồ địa giới hành chính không có tên hộ ông C” không liên quan đến mảnh đất đang tranh chấp đó. Mảnh đất rừng đó nếu như mẹ bạn đã được chia, cấp sổ đỏ đúng theo trình tự, thủ tục của pháp luật và kèm theo các giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng đất của mẹ bạn thì mẹ bạn có đầy đủ căn cứ để chứng minh. Về việc xác định tính hợp pháp của giấy tờ hoặc trình tự, thủ tục chia đất tại địa phương, chúng tôi cần có Giấy tờ cụ thể để xác định, do đó mẹ bạn có thể cung cấp và liên hệ đến Công ty Luật của chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

Trường hợp phát sinh tranh chấp về đất, mẹ bạn có thể nộp Đơn khởi kiện đến cơ quan tòa án có thẩm quyền ( Tòa án nơi có bất động sản) để được giải quyết theo Luật đất đai 2013 tại khoản 1 Điều 203 về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

…”

Về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự của Bộ Luật tố tụng Dân sự 2015.

Với trách nhiệm, đạo đức nghề luật, chúng tôi không thể đánh giá việc thắng hay thua của các bên cũng như hứa trước kết quả với các bên trong phiên tòa xét xử.Chúng tôi bằng lương tâm, trách nhiệm, đạo đức nghề luật sẽ bảo vệ tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ mình trước tòa.

Bản đồ tại trang này chỉ thể hiện việc quy hoạch đất tại thời điểm đó, còn khi đã có thay đổi thì cơ quan này mới thay thế hay sửa chữa. Tuy nhiên, việc sửa chữa này chỉ được thực hiện khi đến một mức độ nào đó à có nghĩa là trước đây những vấn đề này có thể ở dạng dự kiến và chưa chắc chắn hoặc đang trong thời gian làm thủ tục nên cơ quan vẫn giữ bản đồ này. Khi thấy đủ căn cứ thực hiện thì cơ quan mới thay bản đồ. Đồng thời, bản đồ này cũng chỉ mang tính tham khảo, để chắc chắn bạn cần làm thủ tục trích lục bản đồ tại phòng địa chính hay các cơ quan tương đương để chắc chắn.

Việc bạn lo lắng về đất bị quy hoạch có bị quy hoạch cho doanh nghiệp nhà nước hay không và trả bằng giá nào thì bạn phải xem chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp nhà nước hay tư nhân và giá đền bù thì tùy từng trường hợp mà có những phương án hay thỏa thuận khác nhau, do bạn chưa đưa ra đầy đủ thông tin nên tôi chưa thể tư vấn cho bạn chính xác về vấn đề này được.

Về vấn đề bồi thường đất, nếu bạn có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Đất bạn mua thuộc loại đất ở đô thị nên bạn có thể tham khảo quy định của Luật đất đai tại Điều 79 về Bồi thường đất đồi với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở :

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.”

Ngoài khoản được bồi thường, bạn có thể được nhà nước hỗ trợ khi thu hồi đất theo quy định tại Điều 83 Luật đất đai 2013.

Đối với trường hợp Doanh nghiệp thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định về việc Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản”

Nhà nước có thể trực tiếp hoặc giao cho chủ đầu tư tự tổ chức bồi thường đối với những trường hợp trên. Việc bồi thường với những dự án này sẽ do Nhà nước chi trả dựa trên giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh đất hàng năm. Như vậy việc bồi thường đất dựa trên giá do ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh đất hàng năm chứ không phải do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Sau khi có quyết định thu hồi đất của nhà nước thì cấp có thẩm quyền cụ thể là cấp xã, phường, thị trấn sẽ có trách nhiệm phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Như vậy có quan và tổ chức có thẩm quyền sẽ kiểm đếm, khảo sát, đo đạc mảnh đất bị thu hồi thực tế.

Theo thông tin bạn cung cấp, căn cứ tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi thì bạn vẫn có quyền được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Còn nếu đã có quyết định thu hồi, bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo đúng kế hoạch và cũng không có cách nào để bạn có thể giữ lại phần đất đó.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất Đai năm 2013 :

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

...."

Đối với trường hợp nhà bạn và người hàng xóm không thỏa thuận được phần đất mương đó, thì bạn có quyền nộp đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được giải quyết. Khi có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, thì nhà bên cạnh sẽ không được cấp giấy phép sửa chữa (Nếu thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép) nhà cửa nếu như chưa xây dựng và cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đang tranh chấp. Theo quy định của BLTTDS 2015 tại Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp:

“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Do đó, gia đình nhà bạn cần nộp đơn sớm để Ủy ban nhân dân giải quyết và kèm theo các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng của gia đình bạn với phần đất đó.Nếu các bên hoà giả không thành thì gia đình bạn có thể khởi kiện vụ việc này tới Toà án có thẩm quyền để được giải quyết.

Trong trường hợp này cần phải xem điều khoản trong hợp đồng mua bán về việc chậm thực hiện nghĩa vụ của các bên thì mới có thể xét xem bạn có đòi lại được mảnh đất không? Vì trường hợp của bạn khá phức tạp nên chúng tôi cần giấy tờ cụ thể để tư vấn cho bạn đối với trường hợp chuộc lại phần đất đó. Nếu trong Giấy chuyển nhượng đất có quy định cụ thể về nghĩa vụ các bên thì việc bạn không bán đất nữa được xác định là vi phạm hợp đồng và phải bồi thường cho bên kia.

Ngoài ra, khi bạn đã giao kết hợp đồng mà người kia chưa thực hiện xong, bạn có thể thực hiện kiện yều cầu thực hiện đầy đủ hợp đồng (tất nhiên bên bạn cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vu hợp đồng) chứ không thực hiện yêu cầu đòi của bạn được do hợp đồng mua bán đã được giao kết.

Còn trong trường hợp bạn muốn chuộc thì bạn và chủ sở hữu có thể thỏa thuận và thực hiện giao kết với nhau theo tinh thần tự nguyện của các bên và không trài pháp luật, đạo đức xã hội.

Theo thông tin bạn cung cấp, đây là đất khai hoang từ năm 2005 đến năm 2009 và hiện đang xin cấp sổ lần đầu. Theo căn cứ của Luật đất đai 2013 tại Điều 101 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, phần đất này gia đình bạn khai hoang bắt đầu từ năm 2005 nên không thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của điều luật trên. Và hiện nay pháp luật cũng chưa có quy định chính thức đối với trường hợp của bạn, chúng tôi cũng hy vọng trong thời gian sớm nhất pháp luật sẽ bổ sung thêm mốc thời gian này vào luật để điều chỉnh.

Tuy không thuộc trường hợp theo quy định điều luật nhưng bạn có thể yêu cầu UBND xác nhận đất không tranh chấp và có nguồn gốc, sử dụng lâu dài như bạn nêu thì vẫn có cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Bạn nên đến UBND huyện để tham khảo về quy hoạch đất đai ở địa phương và nhận hồ sơ và làm thủ tục theo hướng dẫn của Ủy ban.

Hiện nay, chưa có các văn bản nào quy định thế nào là đất quỹ I nên tôi không thể khẳng định cho bạn đất quỹ I là gì cả. Tuy nhiên, theo tôi biết thì đất quỹ I là đất được giao cho nhân dân sử dụng ổn định, lâu dài.

Thứ nhất, bạn cần kiểm tra xem việc sử dụng đất của bạn có hợp pháp không, tức là có những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bạn không do thông thường, khi có bất cứ hành động gì trên “tài sản” của bạn được giao thì bất cứ ai, tổ chức nào không phân biệt tư nhân hay cơ quan nhà nước đều phải có những thông báo, thỏa thuận cụ thể với chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó. Một trường hợp khác là có thể có một vấn đề gì đó dẫn đến việc thông báo không đến được với bạn (chủ quan như có thể bạn đi vắng hay nhầm địa chỉ khiến thông báo không đến được bạn hoawjck hách quan như việc thông báo được thực hiện tại bảng tin,… nên bạn không để ý và không biết được)

Thứ hai, nếu xác định được bạn là chủ sở hữu hợp pháp thì cơ quan đó khi xây dựng phải thực hiện bàn bạc, thỏa thuận với bạn không những về việc chuyển đổi chủ sở hữu mà còn về vấn đề hỗ trợ, bồi thường cho phần đất này. Về việc cụ thể đền bù như thế nào, chúng tôi cần những thông tin cụ thể hơn những dữ kiện bạn cung cấp.

Theo thông tin bạn cung cấp, công ty bạn thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất 1 lần trong suốt thời gian thuê, các quyền đối với hình thức thuê đất trả tiền một lần được quy định tại Điều 174 Luật đất đai 2013 như sau:

“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.”

Công ty bạn thuê đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần có quyền cho cho 1 nhà đầu tư khác thuê lại một phần đất. Với trường hợp nhà đầu tư thuê lại phần đất đó có tiếp tục cho một nhà đầu tư thứ cấp thuê thì cần có sự đồng ý của công ty bạn hoặc có quy định trong Hợp đồng thuê giữa bạn với công ty thuê đó, về trường hợp tiếp tục cho bên thứ 3 thuê. Và nếu ông ty bạn đồng ý cho thuê cần lập một bản Hợp đồng điều chỉnh để tránh những vấn đề tranh chấp phát sinh sau này.