Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Để giải quyết được tranh chấp này và bảo vệ quyền lợi bạn cần xác định các căn cứ chứng minh đã có giao dịch được xác lập giữa anh trai bạn và người mua đất hay chưa, nếu có, giao dịch này có được xác lập theo đúng quy định của pháp luật hay không?

Việc mua bán đất được xác lập giữa anh trai bạn và người chủ cũ hoàn toàn là giao dịch dân sự và được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự. Trong trường hợp này, giao dịch liên quan đến tài sản là bất động sản thì hình thức của hợp đồng phải được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điểm b khoản này.”

Như vậy, căn cứ vào những quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh trai bạn và người chủ sử dụng đất đã được UBND xã xác nhận là đúng với quy định của pháp luật và anh trai bạn hoàn toàn có đủ căn cứ để chứng minh về việc đã xác lập giao dịch này.  

 Trước tiên, anh trai bạn phải làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”

Kết quả của việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành. Nếu trong trường hợp hòa giải không thành, anh trai bạn có thể gử đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Bạn đã đứng tên trong sổ đỏ được 17 năm, việc chuyển nhượng đất được thực hiện trước khi mẹ bạn mất. Bạn muốn hỏi khi mảnh đất đó bị thu hồi và được đền bù thì các anh chị em khác của bạn có được hưởng tiền đền bù không.

Trước khi mẹ bạn mất đã cho bạn một mảnh đất và bạn cũng đã được cấp sổ đỏ. Do đó, mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của bạn, không phải là tài sản của mẹ bạn nữa. Căn cứ điều 609 BLDS 2015: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật”

Như vậy, di sản thừa kế phải là những tài sản thuộc sở hữu của người đó trước khi chết, vì thế, mảnh đất đã được mẹ bạn chuyển nhượng cho bạn thì không được tính là di sản thừa kế. Do đó, tiền đền bù mảnh đất không phải là di sản thừa kế và bạn không bắt buộc phải chia cho các anh, chị em khác trừ trường hợp họ chứng minh được việc chuyển nhượng và cấp sổ đỏ cho bạn là trái pháp luật.

Bạn có thời gian tạm trú tại TP. Hồ Chí Minh là 2 năm, nay muốn làm thủ tục đang ký thường trú tại TP Hồ Chí Minh thì có được không?

Căn cứ điều 20 Luật cư trú 2013:

“Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương

Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương:

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên;

Điều kiện đăng ký thường trú theo khoản 1 điều này về thời gian thường trú từ hai năm trở lên (căn cứ vào sổ tạm trú) và có nơi ở hợp pháp. Về thời gian tạm trú bạn đã đáp ứng được, chỉ còn điều kiện về nơi ở hợp pháp. Tại điều 12 luật này quy định về nơi ở hợp pháp như sau: “Chỗ ở hợp pháp là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú. Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc được cơ quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật.”. Tại khoản 5 điều 20 luật này quy định: “5. Trường hợp quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này đăng ký thường trú vào chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân, tổ chức thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố;

b) Có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về điều kiện diện tích bình quân;

c) Được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.”

Như vậy, việc đăng ký thường trú của bạn tại TP.HCM có được chấp nhận hay không tùy thuộc vào điều kiện về nơi ở của bạn. Nếu bạn đáp ứng được điều kiện về nơi ở hợp pháp theo điều 12 hoặc khoản 5 điều 20 thì bạn sẽ được đăng ký hộ khẩu thường trú tại TP. HCM

Bạn mua một mảnh đất năm 1985 có hợp đồng viết tay, sau đó đón bố mẹ và em trai đến ở rồi nhập hộ khẩu với bạn. Nay, bạn muốn đi làm sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì bị bố và em trai ngăn cản thì giải quyết thế nào.
Điều kiện cấp sổ đỏ đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại điều 101 luật đất đai 2013 như sau:
“ 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..”
Để được cấp sổ, bạn cần đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có việc xin xác nhận là đã sử dụng đất ổn đinh trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, hiện nay em trai bạn đã kiện bạn đang xin cấp sổ đỏ nên coi đó là một dạng tranh chấp, mà nguyên tắc khi cấp sổ đỏ là đất phải không có tranh chấp. Do đó, bạn cần yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải tranh chấp, nếu không hòa giải được thì yêu cầu Tòa án giải quyết. Bạn có thể dùng hợp đồng chuyển nhượng đất để làm căn cứ chứng minh nguồn gốc đất là do bạn mua.
Khi tranh chấp được giải quyết thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Việc ai tên trong sổ đỏ phụ thuộc vào kết quả giải quyết tranh chấp chứ không phụ thuộc vào thành viên có trong sổ hộ khẩu.
Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được khi đất đang có tranh chấp, bạn nên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này, khi tranh chấp được giải quyết thì mới tiến hành việc cấp sổ đỏ được.

Mẹ bạn mất không để lại di chúc, mảnh đất trước đây của mẹ bạn hiện nay em trai bạn đã đứng tên trong sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), còn một hợp đồng thuê đất dài hạn của mẹ bạn với nông trường là chưa có ai thừa kế.
Về mảnh đất em trai bạn đang đứng tên.
Mảnh đất này trước kia là của mẹ bạn nhưng trong thời gian mẹ bạn còn sống, nó đã được chuyển nhượng cho em trai bạn và nay đã được cấp sổ đỏ. Như vậy, đây không còn là di sản thừa kế của mẹ bạn mà là tài sản của em trai bạn. Trong trường hợp bạn chứng minh được việc chuyển nhượng giữa mẹ bạn và em trai bạn là không tự nguyện hoặc trái pháp luật thì việc em trai bạn đứng tên trong sổ đỏ sẽ không có giá trị.
Về hợp đồng thuê đất dài hạn
Hợp đồng thuê đất giữa mẹ bạn và nông trường sẽ chấm dứt theo quy định của BLDS 2015 căn cứ tại khoản 3 điều 422:
“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
…..
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
….”
Hợp đồng thuê đất chấm dứt nhưng người thừa kế các tài sản của người chết phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng với bên kia, tức là những người thừa kế thỏa thuận với nông trường về việc giải quyết các nghĩa vụ của và quyền tài sản của mẹ bạn trên đất thuê theo hợp đồng thuê đất với nông trường. Phần tài sản trên đất còn lại sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ của mẹ bạn được coi là di sản thừa kế và phần đó được chia thừa kế theo pháp luật.
Theo điều 651: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”
Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn bao gồm: bố bạn, ông bà ngoại của bạn và các anh, chị, em khác là những người được hưởng phần di sản của mẹ bạn(phần tài sản trên đất còn lại sau khi đã thanh toán hết các nghĩa vụ với nông trường) với điều kiện còn sống vào trước thời điểm mẹ bạn mất.
Như vậy, nếu bạn không chứng minh việc chuyển nhượng đất đối với mảnh đất trước kia của mẹ bạn nhưng nay do em bạn đứng tên là trái pháp luật thì mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của em trai bạn và sẽ không được coi là di sản thừa kế. Hợp đồng thuê đất với nông trường đã chấm dứt nên không phải là di sản thừa kế  nên nếu ai muốn thuê phần đất đó thì có thể thỏa thuận với nông trường và đây là một hợp đồng độc lập với hợp đồng của mẹ bạn, chỉ có tài sản trên đất còn lại sau khi thanh toán các nghĩa vụ của mẹ bạn mới là di sản thừa kế và có thể đem ra chia.

Cô bạn có một phiếu đất Tái định cư(TĐC) nhưng chưa có mặt bằng và sổ. Vợ chồng cô bạn muốn bán tài sản này nhưng chưa kịp bán thì chồng cô mất. Hai người có 4 người con, bạn muốn hỏi nếu 4 người con này ký giấy ủy quyền cho cô bạn thì có thể bán phiếu TĐC này không. Vấn đề này, tôi xin giải đáp như sau:
Cô bạn mới chỉ có phiếu TĐC mà chưa có mặt bằng và sổ, nên đây là tài sản hình thành trong tương lai theo quy định tại điều 108 BLDS 2015.
Về nguyên tắc, tài sản hình thành trong tương lai đều có thể dung để thực hiện giao dịch được. Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện  chuyển nhượng như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Muốn thực hiện hợp đồng mua bán đối với tài sản là quyền sử dụng đất này thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì cô chú bạn chưa được cấp sổ nên cô bạn và các con chưa thể chuyển nhượng ngay được.
Do đó, cô bạn phải đi xin cấp sổ đỏ(Giấy CNQSD Đ), khi đó cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy xác nhận về chủ của suất TĐC đó. Sau khi được cấp giấy xác nhận, do đây là tài sản chung vợ chồng nên một nửa tài sản là của cô bạn, nửa còn lại là di sản thừa kế của chú bạn. Do đó, cô bạn cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Sau khi chia thừa kế xong, tài sản đó thuộc sở hữu chung của cô bạn và các con. Khi đó các con của cô bạn và cô bạn hoặc có thể ủy quyền cho mẹ đi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì mới có thể chuyển nhượng được.
Như vậy, với tình trạng hiện tại, nếu chỉ có giấy ủy quyền của các con thì cô bạn không thể mua bán trao đổi tài sản này và cần làm các công việc như trên thì mới có thể chuyển nhượng suất TĐC được.

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

- Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Nếu có tranh chấp về tài sản đặt cọc, các bên có thể thương lượng với nhau. Nếu việc thương lượng không thành, một trong các bên có quyền khởi kiện ra tòa án. Việc xử lý tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc được giải quyết như sau:

a) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc;

b) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc;

c) Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc vô hiệu làm hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi đặt cọc đó vô hiệu;

d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này, nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Như vậy, không phải trong mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc mà xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c như trên và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp gặp sự kiện bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định của pháp luật. Trường hợp này, nếu các bên chứng minh được đã xảy ra sự kiện bất khả kháng (bằng những giấy tờ chứng tỏ có việc điều trị tại bệnh viện) thì việc phạt cọc không được thực hiện.

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện khi người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:Có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

Như vậy, trong trường hợp này, mẹ bạn cần lưu ý những vấn đề sau:

Một là, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mẹ bạn là cấp cho riêng mẹ bạn hay những ai. Nếu kể từ thời điểm được cấp sổ đỏ cho riêng mẹ bạn và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, thì mẹ bạn được thực hiện những quyền của người sử dụng đất, bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Khi đó, việc tặng cho đất là quyền của mẹ bạn mà không ai được phép can thiệp.

Hai là, trường không cấp cho riêng mẹ bạn, nếu cấp chung với bố bạn thị phải có sự đồng ý của bố bạn hoặc những người đồng thừa kế thì mới có thể tiến hành tặng cho được tiến hành tại cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực.

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện khi người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013; đó là:

+) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+) Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:

Một là, việc tặng cho quyền sử dụng đất của bố bạn đã được oong bà bạn đồng ý. Do đó, kể từ thời điểm được cấp sổ đỏ và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, ông bà bạn được thực hiện những quyền của người sử dụng đất, bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Khi đó, việc tặng cho đất là quyền của ông bà bạn mà chú bạn không được phép can thiệp.

Hai là, trường hợp xảy ra tranh chấp, bạn vui lòng hòa giải tại UBND xã/phương nơi có đất. Nếu không hòa giải thành hoặc hòa giải thành mà các bên không thực hiện/thực hiện không đúng, không đầy đủ thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

Bạn thắc mắc về quyền yêu cầu di dời cột điện, quy trình và thủ tục như thế nào? Vấn đề này tôi xin được giải đáp như sau:

Quyền yêu cầu và chi phí di dời phụ thuộc vào chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, đơn vị thi công, phần đất trồng trụ điện có phải là đất của bạn hay không, trụ điện khi di dời sẽ được di dời vào đâu, việc đảm bảo an toàn điện,…  mà cách giải quyết vấn đề này sẽ khác nhau.

Nếu trụ điện nằm trong đất nhà bạn thì bạn có quyền yêu cầu dời trụ điện và không phải chịu chi phí di dời.

Nếu trụ điện nằm ngoài đất nhà bạn, thì bạn có quyền đề nghị di dời và hai bên sẽ thỏa thuận về chi phí di dời. Trên cơ sở xem xét, đánh giá đề nghị của bạn và các điều kiện di dời thì cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định có được thực hiện hay không và chi phí do ai chịu với mức bao nhiêu.

Như vậy, cần xác định trụ điện nằm bên trong hay ngoài đất nhà bạn để có cách giải quyết phù hợp.

Theo khoản 1, khoản 2 khoản 3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, những trường hợp sau đây được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất theo điểm e khoản 1 Điều 100 Luật đất đai nêu trên được quy định chi tiết tại Điều 15 Thông tư số 02/2015/BTNMT. Cụ thể:

1. Bằng khoán điền thổ.

2. Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

3. Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

4. Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.

5. Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.

6. Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

7. Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.

Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai nêu trên được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

Căn cứ vào theo quy định của pháp luật đã được viện dẫn, nếu gia đình bạn có một trong các giấy tờ nêu trên (kể cả giấy tờ đó mang tên ông, bà của bạn) thì bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có thể liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp gia đình bạn không có một trong các giấy tờ nêu trên thì phải thuộc một trong hai trường hợp sau:

1. Đang sử dụng đất và thời điểm sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2014) có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bạn phải xem việc tịch thu nhà đó dựa trên căn cứ nào, cụ thể là tịch thu nhà nào, diện tích bao nhiêu, số nhà. Tất cả tịch thu đều phải dựa trên căn cứ là quyết định hay bản án. bạn không nói rõ mà hỏi vu vơ chúng tôi sao trả lời cho bạn được

Gia đình bạn đang sử dụng đất với diện tích 730m², trong đó đã được cấp sổ đỏ(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với diện tích 200m², nay muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với diện tích 250m² và sang đất vườn với diện tích 380m² còn lại. Bố bạn là thương binh thì có được miễn giảm tiền sử dụng đất đối với 250m² không? Thắc mắc này, tôi xin giải đáp như sau:

Theo quy định của nghị định 45/2014 tại điều 10 Nguyên tắc miễn giảm tiền sử dụng đất: “Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.”

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở cũng thuộc đối tượng có thể được miễn giảm tiền sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn chưa được miễn giảm tiền sử dụng đất lần nào, do vậy lần này nếu đủ đều kiện thì gia đình bạn sẽ được miễn giảm tiền sử dụng đất đối với diện tích 250m² đó.

Theo Khoản 2 điều 12 Nghị định 45/2014

“2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.”

Theo quy định này thì diện phạm vi được miễn giảm tiền sử dụng đất là trong hạn mức giao đất ở.

Đối tượng và mức giảm tiền sử dụng đất đối với người có công khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 2 điều 1 Quyết định 117/2017 là:

“…….

- Thân nhân của liệt sĩ quy định tại khoản 1 Điều 14 của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật từ 21% đến 40%; người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng; người có công giúp đỡ cách mạng được tặng Kỷ niệm chương "Tổ quốc ghi công" hoặc Bằng "Có công với nước", người có công giúp đỡ cách mạng trong gia đình được tặng Kỷ niệm chương "Tổ quốc ghi công" hoặc Bằng "Có công với nước" được hỗ trợ 70% tiền sử dụng đất.

……”

Bố bạn là thương binh bị thương tật 25%, nên áp dụng các quy định trên thì khi chuyển mục đích sử dụng đối với 250m² sang đất ở nếu diện tích đó nằm trong hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì gia đình bạn sẽ được miễn 70% tiền sử dụng đất.

Mảnh đất bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp đã sử dụng ổn định lâu dài và chưa có sổ đỏ(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong sổ đăng ký ruộng đất chỉ ghi tên anh trai cả và mẹ bạn. bạn đã được mẹ và các anh, em khác thống nhất bán cho nửa mảnh đất và cho nửa mảnh đất. Việc tặng cho được thể hiện dưới dạng hợp đồng viết tay không công chứng, chứng thực. Nay bạn đi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng anh trai cả của bạn không đồng ý thì có được cấp sổ đỏ không? Tôi xin giải đáp vấn đề này như sau:

Căn cứ điều 100 Luật đất đai 2013:

“Điều 100…..

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

…..b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;…..”

Như vậy, nếu có tên trong sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993 thì sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trong sổ dăng ký ruộng đất không ghi tên bạn mà ghi tên mẹ và anh trai cả của bạn. Về trường hợp này, khoản 2 điều 100 quy định như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Một trong những điều kiện để cấp sổ đỏ là mảnh đất đó phải không có tranh chấp. Trong khi đó, trong sổ đăng ký ruộng đất chỉ có tên mẹ và anh trai cả của bạn nhưng anh trai bạn không đồng ý với việc chuyển nhượng. Với điều kiện này thì bạn đang không đáp ứng được và cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp sổ đỏ cho bạn.

Do vậy, nếu không có sự đông ý của anh trai cả của bạn – người có tên trong sổ đăng ký ruộng đất thì thì dù có giấy chuyển nhượng và sự làm chứng của các anh, em khác cũng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì mảnh đất này phải không có tranh chấp. Do đó, bạn cần yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai, sau khi tranh chấp được giải quyết nếu theo bản án cảu Tòa án mà mảnh đất thuộc quyền sử dụng của bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

Bạn đang thắc mắc về quy trình và chính sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Tôi xin cung cấp những thông tin pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất như sau:

Bồi thường khi thu hồi đất bao gồm bồi thường về đất và bồi thường tài sản trên đất.

Bồi thường về đất:

Điều kiện bồi thường về đất được quy định tại điều 75 luật đất đai 2013

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;..”

Như vậy, tùy vào việc gia đình bạn đã được cấp hoặc đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay chưa và thuộc loại đất nào thì sẽ quyết định gia đình bạn có được bồi thường về đất hay không. Nếu mảnh đất này không phải là đất trả tiền thuê đất một lần và có/đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất.

Việc bồi thường về đất được thực hiện theo khoản 2 điều 74 luật này như sau:

“ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, nếu đủ điều kiện được bồi thường về đất thì gia đình bạn sẽ được giao đất cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền, giá đất áp dụng là giá đất nhà nước do UBND tỉnh quyết định.

Bồi thường giá trị tài sản trên đất:

“Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.”

Như vậy, tùy vào việc khi thu hồi công trình nhà bạn sẽ phải tháo dỡ toàn bộ hay không và phần còn lại có liên quan đến phần bị tháo dỡ không mà sẽ được bồi thường tương ứng theo quy định trên. Mức bồi thường đối phần bị tháo dỡ là giá trị xây mới; phần liên quan không bị tháo dỡ mà không đảm bảo kĩ thuật thì bồi thường theo quy định của Chính phủ, nếu phần này đảm bảo kĩ thuật thì được bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Ngoài ra, nếu tài sản khác như cây cối, cây trồng vật nuôi nếu có thiệt hại khi bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường theo điều 90 luật này, chi phí di chuyển khi thu hồi đất được bồi thường theo điều 91.

Trên đây là chính sách bồi thường về đất và tài sản trên đất khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, bạn có thể tham khảo để biết chính xác mức bồi thường áp dụng đối với gia đình nhà mình.

Năm 1996 gia đình bạn được các cơ quan chính quyền địa phương và tỉnh huyện phê duyệt phân ranh giới giữa nông nghiệp và lâm nghiệp rõ ràng, mảnh đất của gia đình bạn về bên nông nghiệp nên các cơ quan đã cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho gia đình. Năm 2002, mảnh đất đã được cấp sổ đỏ đó bị thu hồi nhưng chỉ bồi thường tiền khai phá là đúng hay sai? Thắc mắc này, tôi xin giải đáp như sau:

Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai 2013 đất lâm nghiệp được xếp vào một trong các loại đất nông nghiệp.

Căn cứ vào loại đất được ghi trong sổ đỏ để xác định mức bồi thường.

- Bồi thường về đất và chi phí về đất theo Luật đất đai 2013

Căn cứ điều 75 điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….”

Mảnh đất mà gia đình bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp đã được cấp sổ đỏ năm 1996, bởi vậy đã đủ điều kiện để được bồi thường về đất.

Về mức bồi thường đối với đất nông nghiệp

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;…”

Như vậy, phải căn cứ vào diện tích đất bị thu hồi có trong hạn mức hay không mới xác định được giá trị được bồi thường. Với diện tích đất trong hạn mức khi bị thu hồi thì gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất, phần vượt hạn mức thì chỉ được bồi thường tài sản trên đất.

Bồi thường về đất theo điều 74 Luật đất đai 2013

“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Nếu nằm trong diện được bồi thường về đất và tài sản trên đất thì mức bồi thường là: giá trị tài sản trên đất, phần trong hạn mức được bồi thường về đất thì sẽ được giao đất có cùng mục đích sử dụng đối với đất đã bị thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền tương ứng với phần đó.

Nếu phần đất bị thu hồi của gia đình bạn vẫn nằm trong hạn mức hoặc có một phần nằm trong hạn mức mà chỉ được bồi thường về công khai phá và các tài sản trên đất là chưa đủ. Trong trường hợp đó, bạn nên khiếu nại đến Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường để được giải quyết quyền lợi chính đáng của mình.

Bạn xây nhà trên đất nông nghiệp và bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tháo dỡ. Nay có quyết định cưỡng chế tháo dỡ đối với phần nhà xây dựng trên đất nông nghiệp. Bạn muốn giữ nguyên công trình đã xây dựng thì phải làm sao Tôi xin giải thích về vấn đề này như sau:

Khoản 1 điều 171 Luật đất đai 2013 quy định:

“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Việc bạn xây nhà trên đất trồng lúa là đã sử dụng đất trái mục đích, là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép

Nghị định 102/2014 quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đều quy định biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép là: buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi có hành vi vi phạm.

Như vậy, việc yêu cầu tháo dỡ công trình trên đất nông nghiệp là đúng quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp, nhà được xây trên phần đất nông nghiệp có quy hoach treo nên nếu muốn giữ lại công trình trên đất này, bạn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Như vậy, để không tháo giỡ công trình trên đất bạn cần thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở.

Theo quy định tại 43c, Nghị định số 01/2017, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định như sau:

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước cho thuê, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang sử dụng vào mục đích đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất xây dựng công trình sự nghiệp thì được sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê và phải nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích (nếu có) theo quy định;

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước sang sử dụng vào mục đích đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất xây dựng công trình sự nghiệp thì được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích (nếu có) theo quy định;

Như vậy, khi doanh nghiệp của bạn chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp mục đích đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì doanh nghiệp của bạn được sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê và phải nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích theo quy định.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không; và

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trình tự, thủ tục xin xác nhận nguồn gốc đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục xác nhận nguồn gốc đất gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân viết đơn xin xác nhận nguồn gốc đất có xác nhận của người am hiểu về thửa đất, xác nhận của những hộ liền kề, giáp ranh và xác nhận của tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, trưởng xóm.

- Cán bộ địa chính kiểm tra, phối hợp với Ban địa chính kiểm tra thửa đất, đo đạc, vẽ sơ đồ. Cán bộ địa chính xác nhận đơn xin và trình Chủ tục UBND cấp xã xác nhận.

- Trả hồ sơ cho người yêu cầu

Thời gian thực hiện:

- Thủ tục xin xác nhận nguồn gốc đất được thực hiện trong thời gian 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thoả thuận dân sự thì chịu hẳn rồi. Họ đâu có quyền phạt mà chỉ chấm dứt thoả thuận đó mà thôi