Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Về nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm

Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm như sau:

“Điều 147. Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm

1. Đương sự phải chịu án phí sơ thẩm nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

…...”

Trong trường hợp này, gia đình bên kia kiện gia đình nhà bạn ra Tòa yêu cầu Tòa xác định mương nước là của gia đình nhà mình. Khi Tòa án xét xử đã tuyên mương nước không thuộc gia đình nhà nào. Như vậy, yêu cầu của gia đình bên kia – nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận đồng thời họ cũng không thuộc đối tượng được miễn tiền án phí. Do đó, theo quy định trên thì gia đình họ phải chịu toàn bộ án phí.

Về nghĩa vụ chịu chi phí đo đạc

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bên kia tự ý thuê trung tâm đo đạc về đo diện tích mương nước mà không phải do yêu cầu của Tòa án. Chi phí này hoàn toàn để phục vụ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, trong khi đó yêu cầu của nguyên đơn lại không được Tòa án chấp nhận. Do đó, chi phí này là chi phí thuộc phần nghĩa vụ của nguyên đơn, do nguyên đơn trả toàn bộ.

Sổ đỏ(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là căn cứ xác định quyền sử dụng đất của người đứng tên trong đó. Bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ mang tên mình thì bạn là chủ sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất do bạn xây. Trước đây bạn cho gia đình cô Oanh ở nhờ, nay muốn yêu cầu cô Oanh trở về nhà của mình nhưng cô Oanh nhất quyết không đồng ý.

Việc bạn cho cô Oanh ở nhờ là một giao dịch dân sự của chủ tài sản. Bạn có thể bảo vệ quyền lợi của chủ tài sản theo quy định tại điều 164 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Trong trường hợp bạn nêu, người bố bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên về nguyên tắc, pháp luật Việt Nam công nhận bố bạn là chủ sở hữu, sử dụng đối với tài sản nhà, đất đang cho ở nhờ.

Để khởi kiện người đang chiếm giữ tài sản nhà, đất (do được ở nhờ từ trước), bố bạn - với tư cách là chủ sở hữu có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm - cần gửi đơn đến Tòa án cấp quận, huyện nơi có tài sản nhà, đất đang cho ở nhờ để đề nghị giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các tài liệu khác chứng minh việc cho ở nhờ, việc đòi lại nhà cho ở nhờ (nếu có).

Khi xét xử, Tòa án sẽ căn cứ vào các chứng cứ do các bên cung cấp để xác định quyền sở hữu đối với nhà đất có tranh chấp để buộc người đang chiếm hữu phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu. Khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu người đang chiếm hữu không tự nguyện thi hành án, trả lại tài sản cho chủ sở hữu thì sẽ bị cưỡng chế theo quy định của pháp luật về thi hành án.

Hai vợ chồng bạn cùng mua chung cư, hợp đồng đã được ký kết với bên bán. Nay đến thời điểm nhận bàn giao nhà, chồng bạn đang ở nước ngoài.
Theo hợp đồng này, hai bạn đều là chủ sở hữu căn nhà đó. Theo nguyên tắc, ai mua thì người đó nhận bàn giao, như vậy, khi nhận bàn giao nhà phải có cả chồng bạn. Do chồng bạn đang ở nước ngoài, bạn cần có sự quỷ quyền bằng văn bản của chồng.
Ủy quyền theo điều 582 Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Để bạn có thể đại diện cho chồng nhận bàn giao nhà, chồng bạn cần làm giấy ủy quyền cho bạn. Trường hợp này, chồng bạn đang ở nước ngoài nên cần tới đại sứ quán hoặc lãnh sự quán của nước sở tại để làm giấy ủy quyền có sự xác nhận của các cơ quan trên. Sau đó, chồng bạn gửi giấy ủy quyền này cho bạn, khi có giấy ủy quyền rồi, bạn có thể thay mặt chồng bạn nhận bàn giao nhà.

Gia đình bạn có giấy tờ viết tay về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở được lập năm 1998 thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 quy định về thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Khoản 2 điều 82 Nghị định 43/2014: “1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.”

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu).

- Biên lai đóng thuế đất hàng năm.

- Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử đất không có tranh chấp

Thứ nhất:Bạn nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Thứ hai: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

Thứ ba: Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Theo thông tin bạn cung cấp, căn nhà bạn đang ở thuộc phần đất trước đây có hai mặt đường nhưng nay nhà nước thay đổi quy hoạch chỉ còn lại một mặt đường.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, điều kiện được bồi thường về đất và tài sản trên đất như sau:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất……
Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:….”
Điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thay đổi quy hoạch là phần đất đó phải nằm trong quy hoạch hoặc có tài sản nằm trên phần đất quy hoạch. Tuy nhiên, đất nhà nhà bạn không thuộc diện quy hoạch, đồng thời khi nhận giao đất thì đất đã có một mặt đường có sẵn. Do đó, khi nhà nước thay đổi quy hoạch, gia đình bạn vẫn còn một mặt đường để đi lại và phục vụ sinh hoạt. Mặt đường còn lại thuộc phần đất công là do gia đình bạn tự san lấp và cũng không phải là con đường duy nhất dẫn ra bên ngoài. Bởi vậy, không có căn cứ để bồi thường.

Trước hết bạn phải xác định mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu sử dụng riêng  hay chung,  nếu tài sản thuộc sở hữu riêng thì người chủ sở hữu sủ dụng đó có toàn quyền đinh đoạt tài sản mà kho có quyền ưu tiên cho bất ký ai. Còn tài sản thuộc sở hữu chung cần phải có sự thỏa thuận thống nhất với đồng sở hữu. Nếu như  đồng sở hữu còn lại không đồng ý thì bạn có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, khi đó các đồng sở hữu còn lại được quyền ưu tiên mua. Đối với tài sản trong trường hợp này là bất động sản nên kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán mà các đồng sở hữu khác không mua thì bạn mới có quyền bán cho người khác.

Tranh chấp đất đai giữa bố bạn và bác bạn là tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất về việc ai là chủ sử dụng đất, do đó cần thông qua thủ tụ hòa giải tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp trước. Nếu không hòa giải được thì thực hiện theo điều 203 Luật đất đai 2013.

Căn cứ điều 203 Luật đất đai 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:…..

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Trước tiên gia đình bạn cần yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND xã nơi có đất có tranh chấp. Tranh chấp sẽ được hòa giải, nếu hoà giải không thành thì các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc UBND:

- Nếu lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân, gia đình bạn gửi đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo tới Tòa án cấp huyện nơi có đất đang bị tranh chấp.

- Nếu chọn giải quyết tranh chấp tại UBND thì theo khoản 3 điều 203:

“3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

….”

Gia đình bạn gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tới UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì có thể khiếu nại tới Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Hành vi lấn chiếm đất là một trong các hành vi bị xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: “1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.”

Về thời hiệu xử lý Vi phạm hành chính

Căn cứ Điều 6 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định thời hiệu xử lý vi phạm hành chính như sau:

"1. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

a) Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 01 năm, trừ các trường hợp sau:

Vi phạm hành chính về kế toán; thủ tục thuế; phí, lệ phí; kinh doanh bảo hiểm; quản lý giá; chứng khoán; sở hữu trí tuệ; xây dựng; bảo vệ nguồn lợi thuỷ sản, hải sản; quản lý rừng, lâm sản; điều tra, quy hoạch, thăm dò, khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên nước; thăm dò, khai thác dầu khí và các loại khoáng sản khác; bảo vệ môi trường; năng lượng nguyên tử; quản lý, phát triển nhà và công sở; đất đai; đê điều; báo chí; xuất bản; sản xuất, xuất khẩu, nhập khẩu, kinh doanh hàng hóa; sản xuất, buôn bán hàng cấm, hàng giả; quản lý lao động ngoài nước thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm.

.…"

Theo quy định trên, thời hiệu xử lý hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.

Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt hành vi vi phạm hành chính đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm. Theo thông tin bạn cung cấp, việc lấn chiếm và xây nhà bắt đầu thực hiện từ 3, 4 năm trước và hiện thời đã bị bỏ hoang nhưng chưa xác định được thời điểm chấm dứt hành vi do đó chưa thể xác định được có thể ra quyết định xử lý vi phạm hành chính. Nếu thời điểm chấm dứt việc lấn chiếm tới nay là chưa đủ 02 năm thì vẫn còn thời hiệu xử lý vi phạm hành chính.

Bạn chỉ được cái nói đúng nhưng không biết đang nói ở đâu đấy?

Thông thường các hành vi lấn chiếm đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đất sử dụng lâu dài ổn định, không có tranh chấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc các trường hợp không cấp giấy chứng nhân quyền sử dung đất.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 24 nghị định 47/2014 được sửa đổi bởi nghị định 01/2017:
“Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;”
Bạn sử dụng đất lấn chiếm từ năm 2005 nên theo quy định này, trước tiên sẽ xử lý theo điều 22 nghị định trên như sau;
“ …..
5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 ( Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng) Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:
a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20(Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;)của Nghị định này;…”
Như vậy, bạn vẫn được công nhận đối với toàn bộ phần 50m² lấn chiếm là đất ở vì bạn đã xây nhà trên toàn bộ phần đất này. Tuy nhiên, phần đất vượt quá 30m² hạn mức đất ở thì phải tính tiền sử dụng đất là 100% tiền sử dụng đất, chỉ có phần 20m² trong hạn mức là được tính tiền sử dụng đất 50%.

Căn cứ khoản 1 điều 153 Luật doanh nghiệp 2005 (thời điểm áp dụng còn hiệu lực) về sáp nhập doanh nghiệp: “ Một hoặc một số công ty cùng loại (sau đây gọi là công ty bị sáp nhập) có thể sáp nhập vào một công ty khác (sau đây gọi là công ty nhận sáp nhập) bằng cách chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp sang công ty nhận sáp nhập, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của công ty bị sáp nhập.”

Theo thông tin được cung cấp, Công ty Xi măng Sơn La sáp nhập vào Công ty Cơ khí Sơn La. Do đó, sau khi sáp nhập, công ty Cơ khí Sơn La nhận toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của công ty Xi măng Sơn La đồng thời Công ty Xi măng Sơn La chấm dứt hoạt động. Sau khi sáp nhập, quyền sử dụng đất của Công ty Xi măng Sơn La đã được chuyển cho Công ty Cơ khí Sơn La và Công ty Cơ khí có quyền thế chấp mảnh đất để vay vốn, việc ngân hàng cho vay vốn là đúng quy định của pháp luật.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người đứng tên trong sổ đỏ và cũng là cơ sở để bảo vệ quyền sử đất.

Mảnh đất do cha mẹ bạn để lại dã có người làm sổ đỏ và đứng tên trước, bởi vậy người đó là người có quyền sử dụng mảnh đất trên. Nếu bạn chứng minh được việc cấp sổ đỏ cho người kia là trái quy định của pháp luật thì mới có căn cứ để Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho họ.

Nếu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó cho người thân của bạn thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay pháp luật đất đai quy định về hạn mức để được tách thửa và trao quyền nhất định cho các địa phương quy định hạn mức tối thiểu để tách thửa nhằm làm căn cứ cho người có quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng đất của mình, thực hiện quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho.

Như vậy, nếu diện tích đất ở mà bạn nhận chuyển nhượng đủ theo hạn mức được phép nói trên thì đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Theo nội dung bạn trình bày, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với người chuyển nhượng đã được xác lập, ký giấy bán viết tay. Sau khi hai bên đã thỏa thuận xác lập hợp đồng một cách tự nguyện, đúng pháp luật thì cần phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất để bạn xác lập quyền sử dụng đất của mình.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự  thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, khi bạn mới ký giấy chuyển nhượng viết tay mà chưa làm xong thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký quyền sử dụng đất thì vẫn chưa hoàn toàn là người có quyền sử dụng đất với đầy đủ quyền của mình đối với thửa đất mà bạn nhận chuyển nhượng.

Việc tranh chấp của người chuyển nhượng cho bạn trong tương lai nếu có phải được giải quyết theo quy định của pháp luật và theo những thỏa thuận có trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp phải được thực hiện và bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (nếu có) buộc bên chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Khi bạn chưa xác lập được quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì quyền của bạn đối với thửa đất chưa được pháp luật ghi nhận và do đó các quyền phát sinh như xin phép xây dựng trong trường hợp này bị hạn chế.

Tốt nhất bạn nên hoàn thiện tất cả các bước để tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất một cách hợp pháp để được toàn quyền sử dụng đất mà bạn đã nhận chuyển nhượng.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định, thông tư hướng dẫn thì không quy định về việc diện tích tổi thiểu đối với đất nông nghiệp. Về điều kiện để tách thửa, để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương.

Nếu diện tích đất nông nghiệp của bạn thỏa mãn điều kiện thì có thể được tách.

Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với

trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.…..”

Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa (theo mẫu)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Như vậy, bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin tách thửa bao gồm các giấy tờ như trên và nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc cơ quan đăng ký đất đai của huyện. Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ và xem xét các điều kiện, nếu bạn đáp ứng được các điều kiện tách thửa của địa phương thì sẽ được giải quyết yêu cầu thách thửa đất nông nghiệp.

Căn cứ Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định như sau:

“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

……

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

…….”

Theo thông tin bạn cung cấp, những hộ gia đình xung quanh đều có sai sót trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chồng lấn về diện tích, do đó cơ quan nhà nước yêu cầu bạn chờ để giải quyết toàn vùng là đúng quy định của pháp luât. Việc cơ quan nhà nước trì hoãn giải quyết đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể khiếu nại tới văn phòng đăng ký đất đai để được giải quyết quyền lợi của mình.

Khoản 1 điều 19 Luật kinh doanh BĐS 2014 qui định : "Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất."

Khoản 4 điều 31 (qui định về việc Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định : "4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.",

Như vậy, về nguyên tắc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với chuyển quyền sở hữu nhà trên đất. Tuy nhiên, căn nhà trên đất của bạn được xây dựng trái phép nên việc chuyển nhượng sẽ căn cứ vào tình hình thực tế. bạn và người mua có thể xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đi công chứng. Khi chuyển quyền sử dụng đất, thực tế nhà đã được hình thành trên đất nên cũng được coi như đã chuyển nhượng nhà. Tuy nhiên, việc xử lý căn nhà bị xây dựng trái phép sẽ phải tuân theo quy định của pháp luật và người mua sẽ chịu trách nhiệm đối với việc xử lý của cơ quan nhà nước.

Bố mẹ bạn mất không để lại di chúc, do đó di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Theo điều 651 BLDS 2015: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

Như vậy, quyền sử dụng đất nông nghiệp là di sản thừa kế do bố mẹ bạn để lại sẽ được chia điều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đó là 4 anh chị em bạn, người sinh ra bố, mẹ bạn( hoặc là cha nuôi,mẹ nuôi theo pháp luật của bố, mẹ bạn).

Do đó, quyền sử dụng đất không chỉ được chia cho bạn và chị gái bạn mà còn được chia cho các đồng thừa kế như trên, bạn và chị gái mình chỉ được toàn quyền thừa kế quyền sử dụng đất nếu các đồng thừa kế khác đồng ý chia như vậy hoặc họ từ chối di sản thừa kế đó. 

Trường hợp của bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp như sau:
Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”. Trong khi đó Condotel là căn hộ khách sạn; Office-tel là sự kết hợp của văn phòng (office) và khách sạn (hotel), đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa làm văn phòng kinh doanh.
Với quy chế pháp lý hiện nay, Office-tel và Condotel chỉ có thể tồn tại ở dạng: trên đất thương mại, dịch vụ du lịch.
Nếu là đất ở, thì condotel là căn hộ (nhà ở) thuần túy và quyền sở hữu condotel cũng như quyền sử dụng đất của khách hàng khi mua condotel là ổn định lâu dài, tức là chung cư hỗn hợp. Ngay cả các tòa nhà tích hợp nhiều mục đích sử dụng thì quy chế sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn được áp dụng, cho cả phần căn hộ sử dụng cho các mục đích thương mại hay dịch vụ.
Ngoài ra, có một trường hợp khác: condotel là nhà ở tọa lạc trên phần đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khi đó, condotel mà chủ đầu tư giới thiệu cho khách hàng là sản phẩm mà khách hàng chỉ có thể được... thuê.
Nếu condotel là sản phẩm tồn tại trên đất thương mại, dịch vụ thì condotel này là sản phẩm bất động sản thuộc loại “công trình xây dựng” trên đất và đất đó là đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khách hàng khi mua condotel được quyền sở hữu “công trình xây dựng” nhưng quy chế pháp lý đối với đất vẫn là quy chế sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Có nghĩa, đất sử dụng cho trường hợp này là đất sử dụng có thời hạn. Và người mua condotel theo đó chỉ được sở hữu condontel có thời hạn, tối đa là theo thời hạn của quyền sử dụng đất. Việc gia hạn có thể xảy ra, nhưng đó là điều không chắc chắn. Hay nói cách khác, về bản chất, đây là sản phẩm “khách sạn” thuần túy.
Do chưa có cơ chế pháp lý điều chỉnh nhất quán đối với hai loại hình này, pháp luật đất đai cũng như Luật nhà ở chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh các loại hình căn hộ như thế này.
Trong trường hợp nếu Offcitel và Condotel tồn tại trên đất ở và thuộc chung cư hỗn hợp thì áp dụng theo Luật nhà ở 2014, Việc thu phí bảo trì được thực hiện theo Luật nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 về quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư.
Việc sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư được quy định tại điểm c, khoản 3, Điều 102 Luật Nhà ở  
“3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:
c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 106 của Luật này và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;”
Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư họp quyết định.
Tại khoản 4 Điều 16 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD
“4. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.”
Hội nghị chỉ được quyết định trên các hạng mục được quy định tại điều 34 thông tư 02/2016 như sau:
“Điều 34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì
1. Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
2. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
3. Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
4. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
5. Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.”
Nếu Offcitel và Condotel nằm trên đất thương mại, dịch vụ và thuộc dự án đầu tư không thuộc dự án nhà ở chung cư thì không áp dụng Luật nhà ở 2014. Vì chưa có cơ chế pháp lý cũng như luật điều chỉnh nên các bên(bên bán và bên mua) tự thỏa thuận với nhau bằng Hợp đồng mua bán về mức phí, cơ quan thu và quản lý phí cũng như cách thức sử dụng do các bên tự thỏa thuận. Việc điều chỉnh thu phí và sử dụng phí các bên nên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán trong đó có thể có điều khoản khuyến khích áp dụng Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành được nêu ở trên.

Bạn hỏi về việc chia thừa kế khi không có di chúc, vấn đề này tôi xin giải đáp như sau.

Bà bạn mất không để lại di chúc, căn cứ điều 649 BLDS 2015, đây là trường hợp chia thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ điều 651 BLDS 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Bà ngoại bạn còn một người mẹ và 3 người con, theo điểm a khoản 1 điều này thì họ đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Theo khoản 2 điều này “ Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.” Do đó, ngôi nhà là di sản thừa kế của bà bạn sẽ được chia đều cho cụ của bạn(mẹ đẻ của bà bạn) và 3 người con khác của bà bạn. Việc cậu bạn tự ý chiếm giữ và cho người khác thuê nhà mà không được sự đồng ý của các đồng thừa kế khác là vi phạm pháp luật. Để bảo vệ quyền lợi của mình, các đồng thừa kế khác có thể yêu cầu cơ quan nhà nước chia di sản thừa kế.

Bạn thắc mắc về ai được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, vấn đề này tôi xin giải đáp như sau.

Bồi thường về đất

Khoản 2 điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.”

Theo quy định trên, thì chỉ áp dụng  việc bồi thường cho từng hộ gia đình trong các trường hợp:

- Trong hộ đang có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi có đủ điều kiện tách thành từng hộ riêng;

- Nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi.

Gia đình bạn thuộc trường hợp hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất và đã tách thành từng hộ riêng nên có thể được cấp đất tái định cư cho từng hộ riêng

Tại điều 7 luật khiếu nại quy định: “1. Khi có căn cứ cho rằng, quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Cụ thể với trường hợp muốn khiếu nại về quyết định bồi thường, thu hồi đất thì có thể gửi đơn trực tiếp đến người đã ra quyết định này. Tại điều 66 luật Đất đai quy định chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất là chủ tịch UBND tỉnh hoặc chủ tịch UBND huyện, tùy theo trường hợp cụ thể. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thuộc về chủ tịch UBND huyện. Theo đó, có thể gửi khiếu nại về quyết định thu hồi đất lên chủ thể này.

Việc khiếu nại về quyết định bồi thường thu hồi đất được thực hiện như sau:
Đầu tiên, gửi đơn khiếu nại về quyết định bồi thường, thu hồi đất lên chủ tịch UBND cấp huyện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, chủ tịch UBND cấp huyện xem xét và thụ lý giải quyết và thông báo quyết định này.

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu: 30 ngày kể từ ngày thụ lý, trong trường hợp vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày. Trong trường hợp vùng sâu vùng xa thì thời hạn giải quyết khiếu nại là 45 ngày có thể kéo dài đến 60 ngày. Trong thời hạn 3 ngày làm việc, quyết định về giải quyết khiếu nại sẽ được gửi đến cho bạn kể từ ngày có quyết định.

Trong trường hợp bạn không đồng ý với quyết định này thì có thể nộp đơn khiếu nại lần hai lên chủ tịch UBND tỉnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà không được giải quyết. Thời hạn này có thể kéo dài đến 45 ngày ở vùng sâu, vùng xa.

Bồi thường về tài sản trên đất

Căn cứ điều 88 luật đất đai 2013 về điêu kiện được bồi thường tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi:“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”

Để được bồi thường về tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất thì phải là chủ sở hữu của tài sản và tài sản đó phải bị thiệt hại. Nếu bạn không có tài sản nào bị thiệt hại thì bạn sẽ không được bồi thường.

Như vậy, vợ chồng bạn có thể được cấp một suất tái định cư riêng, nếu quyền lợi bị vi phạm thì bạn có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.