Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định tại Điểm 3.6 Khoản 3 Mục I Thông tư 29/2004/TT-BTNMT 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường(thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang có hiệu lực áp dụng) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề quy định như sau: “Ranh giới thửa đất được xác định khi lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định như sau:

a) Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có và trích sao hồ sơ gửi cho người sử dụng đất và những người sử dụng đất liền kề biết. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được trích sao hồ sơ, nếu người nhận không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đường ranh giới thửa đất trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận được bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề như đã xác định trên bản mô tả.

c) Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp người sử dụng đất của các thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau một tháng kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập.

d) Mọi trường hợp có đơn tranh chấp về đất đai thì phải giải quyết xong tranh chấp đó theo quy định của pháp luật về đất đai trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo kết quả giải quyết tranh chấp đó.”

Do đó, với trường hợp của bạn, nếu gia đình bạn không ký giáp ranh thì sẽ không có đủ giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện bạn không đồng ý về ranh giới thửa đất (tức có tranh chấp, mâu thuẫn) và không ký giáp ranh nên theo quy định trên nên để đánh giá về việc cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ cho hàng xóm này là đúng hai sai, chúng tôi xin chia thành ahi trường hợp sau:

 +Nếu đơn vị đo đac “xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý” thì việc cấp sổ đỏ này là đúng.

+Nếu không xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền. Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho người hàng xóm này của cơ quan nhà nước là không phù hợp với quy định vì không theo trình tự, thủ tục đã nêu trên.

Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.Nhưng nếu hộ gia đình kia có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai thì việc xin chữ ký giáp ranh từ gia đình quý khách là sự không cần thiết.

Lý do bạn đưa ra là nhà hàng xóm đã lấn chiếm đất của nhà bạn mà không có ý kiến ký giáp ranh khi thực hiện thủ tục cấp giấy CNQSD đất.  Bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc điểm d khoản 2 Điều 106  là “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”. Vì vậy cần phải tuân thủ theo quy định tại khoản  4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP :“Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại."

Theo như những gì bạn cung cấp thì vụ việc của bạn thuộc trường hợp tranh chấp đất đai vì thế để cơ quan thanh tra có thẩm quyền về xác minh bạn cần gửi đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy việc có thu hổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào kết quả thanh tra xác minh.

Về việc tách thửa thì căn cứ theo quy định Luật đất đai năm 2013 thì khi tách thửa đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất nông nghiệp. Do đó nếu bạn muốn tách thửa để phân lô bán nền thì diện tích mỗi thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn số diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh. Và thực tế theo diện tích đất mà gia đình bạn có thì bạn chỉ có thể tách tối đa thành nhiều thửa đất nhỏ hơn. Tuy nhiên, để được chia thành các lô nhỏ hơn thành đất ở bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp(đất ở).

Tại Điều 31 Luật đất đai có quy định về căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

 " 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô
thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt; 

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất".

Cũng tại Điều 36 Luật đất đai về chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

 " 1.Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp".

Như vậy, nếu đảm bảo được những điều kiện chuển nhượng phân lô bán nền theo  Điều 31 thì bạn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp). Tuy nhiên, bạn cần biết kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất trồng cây lâu năm được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi người dân có đơn xin chuyển. Ngoài ra bạn phải làm hồ sơ xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo như bạn trình bày, thì giữa bạn và chủ nhà trọ đã thỏa thuận với nhau về việc thuê nhà trọ. Theo thỏa thuận thì bạn đã đặt cọc trước 10 triệu đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì nếu như hai bên không có thỏa thuận nào khác, thì khi bên đặt cọc (bạn) từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc (chủ nhà trọ). Bên cạnh đó, trong việc thuê nhà mà hai bên đã giao kết với sẽ đã quy định rõ nếu bên B (bạn) đơn phương chấm dứt đặt cọc thì sẽ không thể được nhận lại tiền đặt cọc. Do vậy, trường hợp này, khi bạn chưa thực hiện hợp đồng thuê nhà thì chủ nhà trọ sẽ không phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn.

Tuy nhiên, vì lý do cá nhân sau đó 1 ngày bạn có đổi ý là ko đến ở nữa, chủ nhà đã không trả tiền cọc cho bạn, chưa làm hợp đồng và khách phòng trọ đó chưa chuyển đi, do vậy không thể tiếp tục hợp đồng thuê nhà và trường hợp của bạn được xem là trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà do nhà vẫn còn thời hạn cho thuê. Theo đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì phía bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn. Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, trước tiên bạn cần thương lượng với chủ nhà về nghĩa vụ bên cho thuê nhà phải trả lại tiền đặt cọc. Trong trường hợp bên cho thuê không đồng ý, bạn có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản (tức là nơi có nhà cho thuê) để được giải quyết.

Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Quy định trên được hướng dẫn cụ thể tại điều 20,21,22 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ chuẩn bị hồ sơ gửi lên huyện và nhận sổ đỏ đã cấp giao lại cho người dân. Tuy nhiên, lúc này gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND xã chưa trả; vì vậy, gia đình cần làm đơn gửi lên UBND xã, phường nơi giữ kết quả yêu cầu làm rõ nguyên nhân không trả kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn là gì để có hướng giải quyết tiếp theo. Vụ việc bạn trình bày có thể có nhiều tình tiết phức tạp nên chưa thể tư vấn cụ thể cho bạn, nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Khoản 3, điều 114 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Theo căn cứ trên thì một người không thể thực hiện giao dịch với chính mình được. Do đó trong trường hợp của bạn, giám đốc công ty bạn không thể ký kết hợp đồng của công ty đều do người đó làm đại diện. Nhưng giám đốc công ty bạn có thể ủy quyền lại cho một người khác trong công ty hoặc bất kỳ ai ngoài công ty để đứng ra ký kết hợp đồng này.

Như bạn đã nêu ở trên, về nguyên tắc, khi bố mẹ chết không để lại di chúc, mọi tài sản sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, là anh em ruột trong gia đình. Việc người anh, một mình tự làm thủ tục sang tên sổ đỏ của cả hai mảnh đất mà không chia cho bạn là sai. Tuy nhiên, việc bạn muốn đòi lại tài sản thừa kế thì phải xem xét đến thời hiệu khởi kiện về thừa kế.

Nếu vụ việc xảy ra cách đây đã hơn 30 năm nên chúng ta sẽ căn cứ theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về thời hiệu khởi kiện vụ án. Cụ thể:

Theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình:

“2.2. Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a) Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 1/7/1996, thì thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế”.

Khi xác định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 1/7/1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 1/7/1996 đến ngày 1/1/1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện.

b) Đối với trường hợp thừa kế mở từ ngày 1/7/1996 thì thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế được thực hiện theo quy định tại Điều 648 của Bộ luật Dân sự”.

Như vậy, với trường hợp của bạn nêu thời hiệu khởi kiện là 30 năm, được tính từ khoảng thời gian cha mẹ chết đến nay. Sau khoảng thời gian này, bạn không có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản nữa. Trường hợp này, bạn chỉ có quyền yêu cầu Tòa án chia tài sản theo hình thức tài sản chung giữa những đồng sở hữu mà thôi. Nếu người anh bạn không thừa nhận hai mảnh đất đó là tài sản chung chưa chia, thì Tòa án cũng không thể giải quyết giúp bạn đòi quyền lợi được. Tuy nhiên theo thông tin bạn cung cấp thì cha mẹ bạn mất năm 1993 thì thời hiệu chia di sản thừa kế vẫn còn (chưa đủ 30 năm) thì các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản và việc chia tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận. Khi không thỏa thuận được một trong các bên có tranh chấp vẫn có thể yêu cầu Toà án giải quyết khi thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế vẫn đang còn.

Căn cứ vào 3 phần I Quyết định 499QĐ/ĐC của Tổng cục địa chính năm 1995 thửa đất có ký hiệu Hg/b là loại Đất bằng chưa sử dụng.

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì: “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.” Tại Điều 58 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đất chưa sử dụng gồm:

“Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây”

- Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài.

Điều 164 Luật đất đai 2013 quy định giao trách nhiệm cho ủy ban nhân dân các cấp trong việc quản lý đối với đất chưa sử dụng. Cụ thể:

“1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.3

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở”.

Theo quy định tại Điều 165 Luật đất đai 2013, việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng phải dựa trên căn cứ bắt buộc là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trên cơ sở đó, ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất đế đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng. Bên cạnh căn cứ bắt buộc nêu trên, đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiểu đất sản xuất.

Như vậy, theo quy định tại khoản 1 Điều 164 thì UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm quản lý, bảo vệ diện tích đất này và phải đăng ký vào sổ địa chính của xã. Nhà nước sẽ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện dựa trên các căn cứ tại Điều 40 LDĐ. Tuy nhiên, Nhà nước cũng khuyến khích hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đầu tư để phát triển đất đai vào lao động, sản xuất kinh doanh - Điều 9 LDĐ 2013. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng diện tích đất này khi nhà nước chưa có quy hoạch, kế hoạch sủ dụng thì có thể đang ký với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.

Theo thông tin bạn cung cấp, ông bà nội bạn đã khai hoang sử dụng ổn định đất, nếu đất đã sử dụng ổn định, lâu dài, được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch kế hoạch thì đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Tuy nhiên, ông bà nội bạn mất khi chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông bà không để lại di chúc nên  những người thừa kế theo pháp luật của ông bà bạn tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Những người thừa kế theo pháp luật được xác định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 bao gồm"

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, trước tiên những người thừa kế của ông bà nội và bố bạn sẽ lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trong đó có thể có nội dung liên quan đến việc tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho bạn và bạn là người thừa kế thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Sau đó, người thừa kế này đến Uỷ ban nhân dân xã phường để xác nhận về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch kế hoạch. Khi đã có văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã thì bạn có thể nộp hồ sơ đến Phòng tài nguyên môi trường để xin cấp Giấy chứng nhận.

Căn cứ quy định tại Khoản 9 Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 về hồ sơ để tách thửa đất, theo đó hồ sơ để tách thửa đất bắt buộc phải bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đất. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 :

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Thông thường khi thế chấp tại ngân hàng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất sẽ do bên ngân hàng giữ.

Căn cứ quy định nêu trên, trong trường hợp này nếu như bạn muốn thực hiện việc tách thửa đất hiện đang đứng tên chủ đất để sang tên cho bạn bạn thì người chủ đất cần phải được ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận thì mới có thể thực hiện việc tách thửa đất đó được. Theo đó, khi muốn làm thủ tục tách thửa thì chủ đất của bạn buộc phải rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bản gốc (sổ hồng) từ ngân hàng về để làm thủ tục. Điều này là không thể khi mà hợp đồng thế chấp giữa chủ đất của bạn và ngân hàng đang còn hiệu lực. Mảnh đất đó là tài sản bảo đảm cho việc sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với ngân hàng, theo đó sẽ không thể rút được ra khi chưa thanh toán xong nghĩa vụ với ngân hàng.

Như vậy, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng vay thì bạn không nên làm hợp đồng chuyển nhượng vì khả năng rủi ro rất cao. Vì vậy nếu vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán với phần diện tích đất trên trong trường hợp bên thế chấp đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trên thì bạn có thể thực hiện theo một trong cách  sau:

+ Thứ nhất, bạn có thể yêu cầu chủ đất đến ngân hàng thỏa thuận về việc tách một phần diện tích đất trên hoặc thỏa thuận đảm bảo bằng một tài sản khác thay thế (nếu có) thì bên ngân hàng nếu xét thấy việc đảm bảo bằng phần diện tích đất còn lại cũng như tài sản khác không ảnh hưởng đến việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thì bên ngân hàng sẽ đồng ý khi đó các bên có thể làm hợp đồng tách phần diện tích đất trên.

+ Thứ hai, các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc để thể hiện rõ ý chí muốn giao kết hợp đồng tách quyền sử dụng đất trên và thỏa thuận tại thời điểm bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng thì sẽ tiến hành giao kết hợp đồng.

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, về nguyên tắc, mảnh đất này chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ.

Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi..., nếu mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. 

Dưới góc độ thực tiễn, mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu còn có một số hạn chế, rủi ro khác. Ví dụ, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Từ những phân tích ở trên có thể thấy việc mua đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, bạn nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.

Trong trường hợp vì những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua mảnh đất nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:

- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.

- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

- Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có) cho người mua.

- Giấy tờ chuyển nhượng nên mời hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

- Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Nếu chung cư có thành lập ban quản trị nhà chung cư thì ban quản trị nhà chung cư sẽ thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý về nhà chung cư.

Theo quy định hiện hành thì không quy định quyền hạn cụ thể của Trưởng ban quản trị nhà chung cư, nhưng thông qua quy định về quyền hạn của ban quản trị nhà chung cư có thể thấy, Trưởng ban quản trị nhà chung cư sẽ thực hiện các quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư như thu chi tài chính, về cung cấp dịch vụ, báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị; đề nghị cơ quan có thẩm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư…

Căn cứ quy định tại Điều 26 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về việc miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp:

+ Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm;

+ Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu);

+ Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;…

Do đó, thành viên Ban quản trị trong đó có Trưởng ban quản trị có quyền thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm . Tuy nhiên, trong trường hợp phải thay thế thành viên Ban quản trị, Trưởng ban quản trị thì phải tiến hành Hội nghị nhà chung cư bất thường theo quy định tại Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Trong đó, điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD cần đảm bảo: phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nhưng việc thành viên Ban quan trị xin thôi không đảm nhiệm chức vụ không phụ thuộc vào số lượng cư dân đồng ý. Tuy nhiên cho đến khi Trưởng BQT từ chức cho tới lúc có quyết định công nhận của UBND Quận thì khoảng thời gian chờ đợi có thể kéo dài hàng tháng. Trong khoảng thời gian này Phó Ban quan trị hoặc một người trong ban quản trị có thể được thực hiện các nhiệm vụ của trưởng ban quản trị khi có sự đồng ý của của đại diện chủ sở hữu căn hộ bằng văn bản tại Hội nghị nhà chung cư bất thường

Theo quy định tại điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 về mất năng lực hành vi dân sự thì: 

“1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.”

Căn cứ theo Điều 23 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Người thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) do tình trạng thể chất như câm điếc, mù, khuyết tật chân tay mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.

Do đó, theo quy định của điều luật này thì chỉ khi Tòa án ra quyết định tuyên bố người do tình trạng thể chất có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì mới cần người giám hộ. Theo Khoản 2 Điều 58 BLDS 2015 thì Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi chỉ có quyền thực hiện các giao dịch dân sự theo quyết định của Tòa án. Những trường hợp khác mà Tòa án không quy định thì người có khó khăn trong nhận thức,làm chủ hành vi tự mình thực hiện.

Như vậy, bác bạn là người vừa câm vừa điếc mà không tự mình thực hiện các giao dịch dân sự theo quy định pháp luật thì bạn hoặc người thân thích có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ. Việc UBND xã họ làm vậy là chưa đúng với quy định và bạn có thể đề nghị hoặc khiếu nại UBND xã thực hiện đúng theo quy định.

Trường hợp của bạn có sổ vàng năm 1990 do Sở xây dựng cấp sổ sở hữu là hợp pháp nhưng hiện nay nhiều người nhầm lẫn giữa các khái niệm quy định về nhà, đất như: sổ xanh, sổ trắng, sổ đỏ, sổ vàng và sổ hồng. Trên thực tế sổ đỏ, sổ hồng không phải là loại giấy tờ được pháp luật quy định mà đây chỉ là tên gọi do người dân dựa trên màu sắc của mỗi loại giấy để tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.

Căn cứ Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn 

có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

Theo quy định này thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (sổ đỏ) đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Do đó, sổ đỏ hay sổ vàng hay hồng đều là chứng từ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của chủ sử dụng, hai sổ này có giá trị pháp lý ngang nhau. Ngoài ra, thực tế vẫn đang lưu hành cả ba loại giấy tờ là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở năm 2000 (sổ đỏ) thì nó vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc hợp thức hóa nhà do bạn xây dựng sai phép nhưng nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định và xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình xây dựng với điều kiện khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.

Cơ quan cấp giấy chứng nhận chỉ xem xét cấp giấy chứng nhận cho diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó theo giấy phép xây dựng và ghi chú: “Khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường”. Theo quy định của pháp luật hiện hành, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD, cụ thể như sau:

“1) Giấy phép xây dựng.

2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6) Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8) Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”

Nộp hồ sơ tại:

- UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện;

- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.

Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Theo đó, hồ sơ thủ tục:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Về biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình bạn tham khảo quy định tại Điều 9 Thông tư 26/2016/TT-BXD quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

Đối với trường hợp của bạn, có tài sản để tự nuôi mình pháp luật không quy định việc cha, mẹ có quyền đuổi con ra khỏi nhà nhưng trên các quy định về quyền, nghĩa vụ của cha, mẹ đối với con và quyền, nghĩa vụ của con đối với cha, mẹ thì để đảm bảo chế độ gia đình, truyền thống đạo đức thì nếu cha mẹ gặp khó khăn trong việc giáo dục con cái thì cha mẹ có thể đề nghị cơ quan, tổ chức hữu quan giúp đỡ để thực hiện việc giáo dục con khi gặp khó khăn không thể tự giải quyết được.

Bạn là người con đã thành niên mà có tài sản riêng hoặc có tài sản chung với cha, mẹ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản sản gắn liền với đất lại sống chung với cha mẹ thì phải có nghĩa vụ chăm lo đời sống chung của gia đình; đóng góp vào việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình nếu có thu nhập.

Trường hợp con sống chung với cha mẹ mà không chăm lo đời sống chung của gia đình, đóng góp vào việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình nếu có thu nhập thì cha mẹ và con cái có thể ở phân chia tài sản theo quy định.

Với hành vi xua đuổi của bố bạn đối với bạn được xác định là hành vi bạo lực gia đình. Theo đó, để đảm bảo quyền lợi thì bạn có thể liên lệ chính quyền địa phương để can ngăn hành vi hoặc xử lý vi phạm nếu đã có sự tác động của chính quyền nhưng vẫn tiếp tục thực hiện hành vi bạo lực trên hoặc  bạn có thể tố cáo tới cơ quan chức năng (cơ quan công an tại địa phương) để xử lý hành vi vi phạm trên và buộc dừng hành vi đang thực hiện.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó…

Trường hợp của bạn là tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND và bạn đã yêu cầu và nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp mà UBND xã  từ chối không nhận đơn và cũng không nói lý do vì sao không nhận đơn. Việc không giải quyết hòa giải gây ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của gia đình bạn. Do đó, tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 3 của Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước hoặc của người có thẩm quyền được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.

Theo các quy định nêu trên thì hành vi không tổ chức hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai của UBND cấp xã là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. Bạn có thể nộp đơn khiếu nại tới Chủ tịch UBND xã về hành vi nêu trên, nếu không đồng ý với cách giải quyết hoặc UBND xã vẫn không giải quyết thì bạn có thể khiếu nại tới UBND huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền về hành vi không tổ chức hòa giải được nêu ở trên.

Căn cứ theo quy định tại Điều 651 về Người thừa kế theo pháp luật của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại….

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất này là tài sản chung của bà và bác bạn. Khi bà và bác bạn qua đời, không để lại di chúc (trừ khi có di chúc hợp pháp về vấn đề này thì thực hiện theo di chúc) thì toàn bộ nhà đất thuộc quyền sở hữu của bà và bác bạn sẽ trở thành di sản thừa kế. Do căn nhà là sở hữu chung của những người đồng thừa kế nên người cô, chú bác bạn không thể bán nhà khi có người khác không đồng ý bán, việc bán nhà chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của của tất cả các đồng thừa kế.

Như vậy, trong trường hợp có người không đồng ý việc bán căn nhà, do đây là tranh chấp trong gia đình nên các đồng thừa kế có thể ưu tiên việc tiến hành họp với nhau, thỏa thuận về việc chia tài sản, tiến hành xác định chính xác giá trị của căn nhà và chia đều những người thừa kế. Các đồng thừa kế có thể tiến hành ủy quyền cho 1 người đứng ra bán căn nhà và cam kết sẽ chia đều cho cho mọi người được hưởng. Tuy nhiên, trong trường hợp không thể thỏa thuận, các đồng thừa kế buộc phải làm đơn kiện ra tòa yêu cầu chia thừa kế đúng theo quy định. 

Trường hợp gia đình bạn nếu muốn chuyển hộ khẩu thì chỉ cần một trong các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu mảnh đất nơi bạn đang sinh sống. Ở đây, không bắt buộc phải có sổ đỏ, cụ thể căn cứ Khoản 4 điều 29 Luật cư trú 2006 về điều chỉnh những thay đổi trong hộ khẩu :“4. Trường hợp chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới trong phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh; chuyển đi trong cùng một huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; chuyển đi trong cùng một thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì chủ hộ hoặc người trong hộ hoặc người được uỷ quyền phải làm thủ tục điều chỉnh. Người đến làm thủ tục điều chỉnh phải nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; xuất trình sổ hộ khẩu; giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp mới”.

Mặt khác theo Khoản 1 điều 6 nghị định 31/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú:"1. Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

a) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó);

- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp phải cấp giấy phép);

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

- Giấy tờ về mua, bán, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã);

- Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình di dân theo kế hoạch của Nhà nước hoặc các đối tượng khác;

- Giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

- Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên;

- Giấy tờ chứng minh về đăng ký tàu, thuyền, phương tiện khác thuộc quyền sở hữu và địa chỉ bến gốc của phương tiện sử dụng để ở. Trường hợp không có giấy đăng ký thì cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc có tàu, thuyền, phương tiện khác sử dụng để ở thuộc quyền sở hữu hoặc xác nhận việc mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế tàu, thuyền, phương tiện khác và địa chỉ bến gốc của phương tiện đó”.

Như vậy, nếu muốn chuyển hộ khẩu không bắt buộc phải có sổ đỏ mà chỉ cần bạn chứng minh được mảnh đất đang sinh sống thuộc quyền sở hữu của bạn, có giấy chứng nhận đã mua mảnh đất đó trước đây để được làm thủ tục nhập hộ khẩu theo đúng quy định.

Căn cứ Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký

của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất”.

Theo đó, dựa vào những giấy tờ gia đình bạn có để làm căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định. Nếu có sự chênh lệch ngày tháng giữa các giấy tờ thì sẽ chọn thời điểm sớm nhất. Nếu gia đình bạn không có những giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định hoặc giấy tờ không ghi rõ thời điểm xác định thì có thể xin xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về thời điểm bắt đầu cũng như mục đích sử dụng đất trên cơ sở lấy ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Di chúc mà ông bà nội bạn để lại là di chúc không có người làm chứng nên phải tuân theo quy định về di chúc bằng văn bản không có người làm chứng tại Điều 633 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó: “Người lập di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc. Việc lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 631 của Bộ luật này”. Điều 631 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản.

2. Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, di chúc có thể có các nội dung khác.

3. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa, người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa”.

Ngoài ra, Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện theo khoản 1 điều 630 Bộ luật Dân sự:

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Như vậy, nếu di chúc của ông bà nội bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tính hợp pháp và nội dung nêu trên thì được coi là hợp pháp và di sản thừa kế của ông bà nội bạn được chia theo nội dung di chúc đó. Trong trường hợp di chúc để lại không đáp ứng đủ các điều kiện trên thì bị coi là không hợp pháp và di sản thừa kế của bạn sẽ được chia theo pháp luật thì bố bạn và những hàng thừa kế khác được hưởng. Theo đó, trong trường hợp di chúc nêu trên là hợp pháp bạn thể làm đơn khởi kiện chi tài sản theo di chúc. Tuy nhiên Ông bà ta thường lấy câu: “ Lọt sàng xuống nia”, “Anh em như thể tay chân”... để răn dạy con cháu, dù sao thì bố bạn cũng là những người thân thuộc, ruột thịt nên bạn không nên có hành động như vậy để giữ gìn đạo lý làm con, làm anh, tránh thiên hạ chê cười. Việc phân chia di sản thừa kế tạm gác qua một bên, sau này tính cũng chưa muộn.

Theo như bạn trình bày, mảnh đất này đã được gia đình ông bà ngoại bạn sinh sống khá dài, trong quá trình sinh sống không có tranh chấp gì xảy ra.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định xác định sử dụng đất ổn định như sau:

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Ông bà ngoại bạn đã tiến hành thủ tục đăng ký kê khai quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và có tên trên sổ địa chính nhà đất và đất đã được sử dụng một cách liên tục, lâu dài và trong quá trình sử dụng đất không có tranh chấp phát sinh nên gia đình bạn hoàn toàn thỏa mãn các quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. nên về mặt pháp luật, gia đình bạn là chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất này. Vì vậy, với tư cách là chủ sở hữu sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất này thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện khi có tranh chấp phát sinh ảnh hưởng đến quyền lợi đối với tài sản thuộc sở hữu của mình.