Căn cứ quy định tại Khoản 9 Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 về hồ sơ để tách thửa đất, theo đó hồ sơ để tách thửa đất bắt buộc phải bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đất. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 :
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Thông thường khi thế chấp tại ngân hàng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất sẽ do bên ngân hàng giữ.
Căn cứ quy định nêu trên, trong trường hợp này nếu như bạn muốn thực hiện việc tách thửa đất hiện đang đứng tên chủ đất để sang tên cho bạn bạn thì người chủ đất cần phải được ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận thì mới có thể thực hiện việc tách thửa đất đó được. Theo đó, khi muốn làm thủ tục tách thửa thì chủ đất của bạn buộc phải rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bản gốc (sổ hồng) từ ngân hàng về để làm thủ tục. Điều này là không thể khi mà hợp đồng thế chấp giữa chủ đất của bạn và ngân hàng đang còn hiệu lực. Mảnh đất đó là tài sản bảo đảm cho việc sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với ngân hàng, theo đó sẽ không thể rút được ra khi chưa thanh toán xong nghĩa vụ với ngân hàng.
Như vậy, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng vay thì bạn không nên làm hợp đồng chuyển nhượng vì khả năng rủi ro rất cao. Vì vậy nếu vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán với phần diện tích đất trên trong trường hợp bên thế chấp đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trên thì bạn có thể thực hiện theo một trong cách sau:
+ Thứ nhất, bạn có thể yêu cầu chủ đất đến ngân hàng thỏa thuận về việc tách một phần diện tích đất trên hoặc thỏa thuận đảm bảo bằng một tài sản khác thay thế (nếu có) thì bên ngân hàng nếu xét thấy việc đảm bảo bằng phần diện tích đất còn lại cũng như tài sản khác không ảnh hưởng đến việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thì bên ngân hàng sẽ đồng ý khi đó các bên có thể làm hợp đồng tách phần diện tích đất trên.
+ Thứ hai, các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc để thể hiện rõ ý chí muốn giao kết hợp đồng tách quyền sử dụng đất trên và thỏa thuận tại thời điểm bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng thì sẽ tiến hành giao kết hợp đồng.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
