Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Căn cứ khoản 2 điều 74 Luật đất đai 2013 quy định: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Giá đất để xác định khoản bồi thường về đất được từng địa phương quy định chi tiết. Vì bạn căn cứ vào địa chỉ cụ thể của thửa đất của mình và có thể tham khảo văn bản của của UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Dựa trên những trình bày ở trên và thực tiễn thửa đất, bạn hãy đối chiếu về khoản bồi thường hội đồng giải phóng mặt bằng xác định đã phù hợp với quy định của pháp luật hay chưa.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất khi đủ các điều kiện được nêu tại khoản 2 điều 71 Luật đất đai 2013:

“a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.”

Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định và bạn phải chấp hành quyết định thu hồi đất này.

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn cảm thấy chưa thỏa đáng với mức bồi thường do UBND huyện đưa ra thì có thể thực hiện khiếu nại quyết định bồi thường của UBND huyện theo quy định tại Khoản 1, Điều 7, Luật khiếu nại 2011: “1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính”

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp của bạn ba mẹ bạn đã tặng cho anh bạn 1 căn nhà có cả đất và đã thực hiện thủ tục sang tên, điều đó đồng nghĩa với việc căn nhà và diện tích đất trống đó đã thuộc quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng của bạn. Khi anh bạn đã có sổ đỏ đứng bạn thì pháp luật sẽ bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng cho anh bạn, tức là bạn và những người anh em khác không có quyền yêu cầu người anh kia chia một phần đất cho bạn, và ba mẹ bạn cũng không có quyền đòi lại nữa, bởi căn nhà và diện tích đất đó hiện đã thuộc sở hữu của anh bạn. Hơn nữa, vụ việc bạn nêu đã được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền và bản án không bị kháng cáo, kháng nghị thì có hiệu lực pháp luật ngay và trường hợp của bạn đã hết hiệu lực khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không thể lật lại vụ án.

Căn cứ quy định nêu trên, trong trường hợp của bạn khi một người sử dụng yêu cầu bán căn nhà đó nhưng các đồng sở hữu khác không đồng ý thì việc chuyển nhượng sẽ không thể giao kết được.

Nếu như Tòa án xác định được phần sở hữu của mỗi người đối với căn nhà đó thì mỗi người sẽ có quyền định đoạt với phần sở hữu của riêng mình. Như vậy, phần giá trị tài sản là ngôi nhà sẽ được là 5 phần tiền bằng nhau cho 5 người đồng sở hữu ngôi nhà lúc bán tài sản là ngôi nhà đó thì bố bạn sẽ được nhận phần tiền của mình tương đương với phần quyền sở hữu được Tòa án xác định.

Quyền về lối đi chung đã được quy định trong BLDS 2015 như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo đó, gia đình bạn và gia đình nhà bác bạn có đất thì có quyền yêu cầu gia đình nhà bác đó dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ, và phải có sự đền bù thích hợp cho gia đình hàng xóm, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Gia đình hàng nhà bác bạn dành lối đi cần thiết cho gia đình bạn và các gia đình khác.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, sổ đỏ là chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử hữu đối với diện tích đất được xác định trong sổ đỏ. Do đó gia đình bạn được cấp sổ đỏ cho phần đất làm lối đi chung nên người bác không có quyền sở hữu, định đoạt đối với phần đất đó. Hành vi người bác xây dựng khoá lại cái cổng lối đi chung đó và cố tính không mở để đi vào trên lối đi chung được coi đây là hành vi vi phạm pháp luật về quyền sở hữu.

Để bảo đảm quyền lợi của mình thì bạn có thể làm đơn gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Tòa án nhân dân quận, huyện nơi cư trú để yêu cầu tháo dỡ cổng mà gia đình bác bạn đã dựng lên trên lối đi chung.

Theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Điều 218 Bộ luật dân sự 2015  quy định về định đoạt tài sản chung:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.”

Điều 126 Luật Nhà ở quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. “Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua”.

Khoản 3 Điều 128 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Khoản 2 Điều 126 Luật Nhà ở quy định: “trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Như vậy, theo các quy định trên, việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Do đó, việc bán nhà đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó. Trong trường hợp này, nếu người còn lại là bố bạn không đồng ý bán thì người kia có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì người không đồng ý bán có quyền ưu tiên mua, trong thời hạn 3 tháng nếu người đó không mua thì những người kia có quyền bán lại cho người khác. Việc những người thuộc sở hữu chung nói như thông tin bạn cung cấp là không đúng với quy định được nêu ở trên.

Trong trường hợp này nếu như diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích trong sổ đỏ có sự sai lệch mà ranh giới sử dụng đất không có sự thay đổi thì gia đình cần thu thập các chứng cứ chứng minh để được  công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích này. Ngoài ra, nếu ranh giới sử dụng có sự thay đổi thì cần có sự đo đạc lại diện tích của nhà hàng xóm để xác định gia đình có hành vi lấn chiếm đất đai của gia đình hàng xóm hay không, nếu không lấn chiếm phải có chứng cứ chứng minh về quá trình sử dụng ổn định lâu dài để được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này.

Căn cứ khoản 2 điều 2 Quyết định 05/2006/QĐ – BXD thì nhà được cấp biển số nhà gồm:

a) Nhà ở, công trình xây dựng (sau đây gọi tắt là nhà), trừ các loại nhà xây dựng không phép hoặc trái phép trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Nhóm nhà, ngôi nhà và tầng nhà, căn hộ, số cầu thang của nhà chung cư.

Như vậy, nếu bạn thuộc các đối tượng được đánh số và gắn biển số nhà theo quy định nêu trên thì bạn có thể nộp đơn đăng ký cấp số nhà tại UBND cấp quận, huyện. Để được cấp số nhà bạn cần thực hiện các thủ tục, giấy tờ sau:

- Nộp đơn đăng ký số nhà tại UBND Quận 12.

- Nộp kèm theo đơn xin cấp số nhà phải có bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Các giấy tờ có liên quan khác.

Theo Khoản 3 Điều 29 Luật Cư trú năm 2006 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định: “Trường hợp có thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà thì cơ quan quản lý cư trú có thẩm quyền căn cứ vào quyết định thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đính chính trong sổ hộ khẩu.”

Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 12 Thông tư số 35/2014/TT-BCA của Bộ Công an quy định: “Trong thời hạn 03 (ba) tháng, kể từ ngày có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thay đổi địa giới hành chính, đơn vị hành chính, đường phố, số nhà thì cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thông báo để công dân đến làm thủ tục điều chỉnh trong sổ hộ khẩu. Trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày có thông báo của cơ quan đăng ký cư trú, công dân có trách nhiệm đến để làm thủ tục điều chỉnh trong sổ hộ khẩu;”

Như vậy, chủ sở hữu hoặc người quản lý hợp pháp bất động sản được đánh số nhà mới trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có thông báo của cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm làm thủ tục điều chỉnh trong sổ hộ khẩu.

Hồ sơ điều chỉnh thay đổi trong sổ hộ khẩu gồm: phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu (theo mẫu); sổ hộ khẩu; các giấy tờ chứng minh sự thay đổi (giấy chứng nhận số nhà). Trong 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, bổ sung những thay đổi trong sổ hộ khẩu cho công dân.

Trước hết, gia đình bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho bất động sản. Sau đó bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa kèm theo hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh.

Căn cứ vào Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì trình tự, thủ tục tách thửa được thực hiện như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

2.Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

Như vậy, gia đình bạn cần nộp một bộ bộ hồ sơ tách thửa. Theo Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất bao gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

+ Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất; hoặc văn bản thỏa thuận phải có chứng nhận của công chứng, chứng thực; trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng/tặng cho (có công chứng).

Như vậy, Người sử dụng đất trong trường hợp này được xác định là ông bạn, người đang có quyền sử dụng đất (thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Sau khi thủ tục tách thửa hoàn tất, gia đình bạn bạn lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng sau đó tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục như trên.

Về thuế, lệ phí Căn cứ vào Khoản 1 Điều 1 Nghị định 23/2013/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì đối với trường hợp: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” thì thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, theo quy định này thì việc tặng cho đất cho bạn “giữa cha mẹ đẻ với con đẻ” nên không phải nộp lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu…lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.

Theo quy định tại điều 19 và điều 20 Luật cư trú sửa đổi 2013 thì nếu bạn muốn đăng ký‎ thường trú tại tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương đều phải thỏa mãn điều kiện là có chỗ ở hợp pháp. Đồng thời điều 12 Luật cư trú cũng khẳng định chỗ ở hợp pháp là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú. Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc được cơ quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú được quy định cụ thể tại Điều 6 Nghị định số 31/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú. Trường hợp không có giấy tờ hợp pháp được quy định thì phải có bản cam kết của công dân về việc có chỗ ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và không có tranh chấp về quyền sử dụng.

Đối chiếu quy định trên trong trường, để được xem xét đăng ký tạm trú, bạn cần xin giấy xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở kèm theo hợp đồng mua bán trong hồ sơ đăng ký thường trú của mình.

Gia đình bạn khởi kiện và đã có bản án có hiệu lực của Tòa án, theo quy định tại Điều 4 Luật thi hành án thì bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực phải được cơ quan, tổ chức và mọi công dân tôn trọng. Cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan trong phạm vi trách nhiệm của mình chấp hành nghiêm chỉnh bản án, quyết định và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thi hành án.

Trong trường hợp bạn đã khởi kiện Công ty quận 10 ra tòa, khi bản án (hoặc quyết định) của tòa án tuyên buộc Công ty phải thanh toán đầy đủ cho bạn có hiệu lực mà Công ty 10 không tự nguyện hoàn trả thì theo quy định của Luật thi hành án, trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Bạn có quyền nộp đơn yêu cầu thi hành án hoặc đến trình bày trực tiếp tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền. Đơn yêu cầu thi hành án gồm một số nội dung cơ bản sau: Tên bản án; tên Tòa án; họ tên, địa chỉ của bạn; nội dung yêu cầu thi hành án; ngày, tháng, năm làm đơn; chữ ký… Kèm theo đơn bạn cần nộp thêm các tài liệu liên quan khác.

Sau khi nhận được đơn yêu cầu và tài liệu của bạn, cơ quan thi hành án sẽ xem xét và ra quyết định thi hành án trong vòng 5 ngày làm việc.

Cơ quan thi hành án sẽ ra thông báo thi hành án, ấn định cho người phải thi hành án một thời hạn tự nguyện thi hành án là 15 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Hết thời hạn tự nguyện nói trên, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế.

Việc cưỡng chế thi hành đối với tài sản là tiền sẽ được cơ quan thi hành án áp dụng một trong các biện pháp như khấu trừ tiền trong tài khoản; trừ vào thu nhập của người phải thi hành án; thu tiền từ hoạt động kinh doanh của người phải thi hành án; thu tiền của người phải thi hành án đang giữ hoặc thu tiền của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ hoặc phát mại tài sản của người phải thi hành án để thu hồi tài sản và thực hiện các nghĩa vụ khác.

Căn cứ theo quy định tại Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.“

Như vậy, người có tên trên sổ đỏ là chủ sử dụng mảnh đất hợp pháp và người đó sẽ có quyền định đoạt đối với thửa đất của mình kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của chủ sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp của bạn, chị họ bạn là người đứng tên trên sổ đỏ đất nên chị họ bạn có quyền định đoạt với mảnh đất đó. Do đó, việc chị họ bạn có giao dịch cầm cố, thế chấp với người khác chỉ cần được chị bạn đồng ý và thực hiện thủ tục đúng quy định của pháp luật thì việc giao dịch này là hợp pháp, Khi đó giao dịch cầm cố, thế chấp đã có hiệu lực pháp luật nên bạn không có quyền can thiệp vào việc này.

Tuy nhiên, trong trường hợp gia đình bạn thấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị họ bạn có những dấu hiệu vi phạm và trái pháp luật thì thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lấy lại tài sản.

Đã được trả lời rồi

Đã được trả lời

Đã trả lời

Khi anh trai bạn không thể ở địa phương nơi có nhà đất để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng nhà  đất đứng tên hộ gia đình thì anh trai bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác là thân nhân của mình bán căn nhà đó. Chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó không thể trực tiếp chuyển nhượng nhà đất của mình cho người mua thì họ ủy quyền cho người khác thay mặt họ thực hiện việc chuyển nhượng đó.

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Do anh bạn ở xa không thể về Việt Nam nên hợp đồng ủy quyền của anh bạn ủy quyền cho người khác là thân nhân của mình cần phải được công chứng tại hai nơi khác nhau, và bạn cần làm hợp đồng ủy quyền anh bạn trước, anh bạn có thể đến Văn phòng công chứng nơi anh bạn cư trú để công chứng hợp đồng ủy quyền trên sau đó gửi về địa phương để gia đình bạn tiếp tục mang hợp đồng ủy quyền này đến tổ chức hành nghề công chứng ở nơi có nhà đất để được công chứng một lần nữa. Sau khi đã hoàn thành thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền theo đúng quy định thì gia đình bạn bạn hoàn toàn có thể thay anh bạn bán nhà đất trong khi anh trai bạn đang ở xa.

Vấn đề của bạn hỏi cần có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Trong trường hợp nếu gia đình bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị tranh chấp, hoặc trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn còn có giữ giấy tờ chứng minh diện tích đất bao gồm phần đất tranh chấp đó không? Trong trường hợp gia đình bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc còn giữ giấy tờ về mua bán đất đối với diện tích đất đang tranh chấp thì nếu tranh chấp của các bạn không thể hòa giải được tại Ủy ban nhân dân xã thì gia đình bạn có thể gửi đơn đến tại Tòa án nhân dân cấp huyện để Tòa án giải quyết tranh chấp của gia đình bạn và hộ gia đình liền kề.

Trong trường hợp gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không còn giữ được giấy tờ mua bán đất từ năm 1961 mà không hòa giải được tại Ủy ban nhân dân xã thì gia đình bạn có thể lựa chọn một trong hai cách thức giải quyết tranh chấp. Cụ thể gia đình bạn có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp bằng cách gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc gia đình bạn có thể lựa chọn cách gửi đơn khởi kiện tại Tòa án.

Trong trường hợp bạn có căn cứ cho rằng có hành vi vi phạm pháp luật hình sự ở đây thì bạn có thể trình báo với cơ quan công an về việc họ thuê côn đồ về phá hoại hết khu đất này đánh người nhà bạn.

Với câu hỏi thuộc lĩnh vực hỏi đáp đất đai tôi tư vấn như sau:

– Theo Khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

–  Theo quy định tại điều 11 Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT quy định Khai thác dữ liệu thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu như sau:

1. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

3. Việc khai thác dữ liệu thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu được thực hiện theo các quy định của pháp luật.

Như vậy để trích sao hồ sơ địa chính, trích đo địa chính, trích lục bản đồ địa chính, nếu là người có tranh chấp thì bạn có quyền nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND quận, huyện nơi có đất và cơ quan này sẽ giải quyết yêu cầu của bạn.

Sau khi hòa giải không thành thì đối với tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu được giải quyết. Về tranh chấp đất đai bạn nên chuẩn bị chứng cứ chứng minh cho việc bảo vệ quyền sử dụng đất.

Để khởi kiện vụ án không phải là việc đơn giản vì bạn phải đáp ứng nhiều yêu cầu và điều kiện theo quy định của pháp luật thì Tòa án mới thụ lý yêu cầu khởi kiện của chủ thể khởi kiện. Khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì bạn bằng cách thông qua con đường khởi kiện yêu cầu tòa án có thẩm quyền buộc người có hành vi xâm phạm quyền dân sự phải chấm dứt hành vi trái pháp luật hoặc phải bồi thường thiệt hại hoặc phải chịu chế tài phạt vi phạm. Do đó, bạn là nguyên đơn người khởi kiện Bị đơn trong vụ án dân sự để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị người đó xâm phạm. Bên nào đang xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của bạn thì bên đó được coi là bị đơn và là đối tượng để bạn khởi kiện.

Việc xin giấy phép xây dựng khách sạn gồm các bước và thủ tục thực hiện như sau:

– Đăng ký kinh doanh khách sạn dưới hình thức công ty TNHH Hoặc Kinh doanh hộ cá thể hoặc công ty cổ phần.

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

- Phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế xây dựng.

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng (Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD)

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

– Nộp hồ sơ và chờ cơ quan có thẩm quyền cấp Quận, huyện duyệt và thẩm định hồ sơ.

Nếu đủ đã đủ chỉ tiêu thì cơ quan thẩm quyền cấp phép có thể từ chối cấp phép cho bạn và ngược lại.

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể trường hợp này tuy quyền sử dụng đất mang tên bà của bạn nhưng nó là tài sản chung vợ chồng của bà bạn và ông bạn theo quy định tại điều 33,34 Luật hôn nhân gia đình 2014. Bà bạn chỉ có quyền định đoạt đối với một nửa quyền sử dụng đất trên.

Trong trường hợp này, khi ông bạn mất không để lại di chúc , một nửa quyền sử dụng mảnh đất thuộc quyền sử dụng của ông bạn sẽ được để lại thừa kế cho bà bạn và các con của ông bà bạn (tức cô gì chú bác của bạn). Những người này là những người có quyền được hưởng những phần thừa kế bằng nhau từ di sản thừa kế ông bạn để lại theo quy định tại điểm a khoản 1, khoản 2 điều 651 Bộ luật dân sự 2015: 

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Như vậy, bà bạn chỉ có quyền định đoạt một phần quyền sử dụng đất trên và những người con của ông bà bạn cũng là những người có quyền đối với mảnh đất trên, bà bạn muốn chuyển quyền sở hữu cho anh trai bạn phải tiến hành khai nhận thừa kế và thỏa thuận phân chia di sản có chữ ký của những người cùng hàng thừa kế. Sau đó bà bạn tặng cho bố bạn.

Trong trường hợp Thửa đất bạn đang đề cập tới đứng tên bà của bạn(tài sản riêng của bà) thì bà bạn là chủ sử dụng đất, còn ba của bạn không có quyền sử dụng với thửa đất đó. Vì thế, để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ba bạn phải thực hiện 1 trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặn cho, chuyển đổi…) và bà bạn không thể tự thực hiện việc sang tên sổ đỏ vì về mặt pháp luật phải có sự chuyển đổi từ người chủ sử dụng đất trên Giấy chứng nhận sang người khác.

Còn trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình nghĩa là cấp cho tất cả những thành viên trong hộ gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất mà bà bạn là đại diện đứng tên thì tất cả những người trong gia đình đều có quyền quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Theo đó, để tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cần có sự đồng ý, ký tên của những người trong hộ gia đình trên các văn bản giao dịch quyền sử dụng đất.