Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Lê Văn Hoan - lvhoan

Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất."

Như vậy có thể hiểu đất đai thuộc sở hữu tòan dân do Nhà nước đại diện. Các cá nhân và tổ chức chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu

Đồng thời luật cũng quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu ngừơi sử dụng đất không đúng mục đích, bỏ hoang có thể sẽ bị nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp của gia đình bạn tuy ông nội cho ba và các cô chú bạn đất là không đúng với quy định của pháp luật nhưng xét đến quá trình sử dụng trong bản tường trình về nguồn gốc là có căn cứ nên cơ quan nhà nước đã cấp GCN QSDĐ cho gia đình bạn, mặc dù trong quy trình cấp GCN có thể thiếu chặt chẽ.

Hiện nay, gia đình bạn đã có GCN thì việc ai đó kiện tranh chấp với gia đình bạn là không có cơ sở. Nếu có kiện thì Tòa án cũng phải căn cứ vào giấy chứng nhận QSDĐ để xem xét.

Do nhu cầu, gia đình bạn (người sử dụng đất) có quyền giao dịch về tài sản đối với phần đất đã được cấp GCN mà không phải cần sự đồng ý của các cô chú hay bà bạn.

Chúc bạn thành công.

LS HOAN

"Điều 29. Hiệu lực thi hành.

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 10 tháng 12 năm 2009.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu."

Việc bạn nghe nói trên là không có căn cứ. Bạn cứ yên tâm các GCN đã được cấp được liệt kê theo khoản 2 điều 29 vẫn có giá trị. Nếu cần thì làm hồ sơ đề nghị cấp đổi.

Chúc bạn thành công.

LS HOAN

Chào bạn!

Trường hợp của bạn khá phức tạp. Tuy nhiên, bạn nên thật cẩn thận trước khi làm thủ tục khởi kiện. Tôi phân tích một số bất lợi về trường hợp này:

Trước hết, phần diện tích đất tranh chấp đã được cơ quan nhà nước cấp GCN QSDĐ cho bà T và sau đó là ông P. Kể từ năm 2007 mà cho đến ngày hôm nay bạn vẫn không thực hiện bất kỳ thủ tục nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Như vậy có thể hiểu bạn không còn trực tiếp sử dụng phần đất này nữa.

Nếu bạn khởi kiện bà T tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì khả năng thua kiện là rất cao. Vì bạn "mua" của bà T năm 1996, nên áp dụng luật đất đai năm 1993 để giải quyết trong trường hợp này.

Điều 30 luật đất đai năm 1993 quy định: 

"Điều 30

Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng;

3- Đất đang có tranh chấp."

Như vậy,  phần đất đó chưa có GCN QSDĐ nên việc chuyển nhượng có thể bị vô hiệu. Nếu bạn khởi kiện bà T để tranh chấp QSDĐ thì khả năng thua kiện cũng rất cao. Vì khi xét xử, Toà án căn cứ vào GCN QSDĐ để làm  căn cứ giải quyết vụ án, trong khi bà T, ông P. đã được cấp GCN QSDD còn bạn thì không. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo cách làm mà tôi hướng dẫn sau đây:
 
Trước hết bạn làm đơn khiếu nại tới UBND cấp huyện nơi cấp GCN QSDĐ cho bà T. Việc UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ cho bà T là không đúng với đối tượng sử dụng đất. Nếu như trước đây bà T và bạn chuyển nhượng bằng giấy tay với nhau thì cũng rất khó cho bạn, nhưng trường hợp này có sự xác nhận của UBND cấp xã và UBND cấp huyện cấp chứng nhận. Năm 1997 gia đình bạn được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận đăng ký ruộng đất và UBND xã cấp Sổ thuế nông nghiệp gia đình.

Như vậy, gia đình bạn mới là người được cấp GCN QSDĐ.

Tuy nhiên, một khó khăn đối với bạn đó là thời hiệu khiếu nại đã hết. Điều 31 Luật Khiếu nại tố cáo ngày 02/12/1998 quy định"

"Điều 31

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính.

Trong trường hợp vì ốm đau, thiên tai, địch hoạ, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác mà người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu, thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại."

Trường hợp UBND cấp huyện thụ lý và giải quyết bác đơn thì bạn có thể tiếp tục theo 2 hướng: Một là khiếu nại tiếp lên UBND cấp tỉnh. Nếu cấp tỉnh bác đơn tiếp thì khởi kiện quyết định hành chính của UBND cấp huyện ra toà (vụ án hành chính). Hai là khởi kiện quyết định của UBND cấp huyện ra toà.

Căn cứ vào nội dung bạn trình bày thì thời hiệu khiếu nại đã hết. Tuy nhiên trong đơn khiếu nại có thể bạn cho rằng hành vi UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ cho bà T và ông P là bạn mới biết. Bạn phải chứng minh được lý do này thì UBND cấp huyện mới thụ lý và giải quyết.

Tóm lại: Trường hợp của bạn đi theo con đường dân sự thì khả năng thua kiện là rất cao. Bạn chỉ có thể theo con đường hành chính vừa đỡ tốn chi phí và có cơ sở hơn. Nếu cần trao đổi gì thêm, bạn cứ liên hệ với tôi theo email: lvhoan@gmail..com

Chúc bạn thành công.

LS HOAN

Chào bạn!

Điều 41 Luật nhà ở quy định

"Hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân

1. Phát triển nhà ở riêng lẻ là việc hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một trong các hình thức sau đây:

a) Tự xây dựng nhà ở;

b) Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;

c) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn."

Ở đây không phân biệt cấp hạng nhà

Nếu cần trao đổi thêm, vui lòng liên hệ email: lvhoan@gmail.com

Chúc bạn thành công.

LS HOAN

Điều 3. Những quy định cụ thể

1. Đối với đất ở:

a) Các trường hợp không được tách thửa:

- Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn;

- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuô%3ḅc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyê%3ḅt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lê%3ḅ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

- Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

b) Ngoài các trường hợp quy định tại điểm a khoản này được tách thửa, nhưng phải đảm bảo phù hợp quy hoạch và các điều kiê%3ḅn sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diê%3ḅn tích tối thiểu như sau:

2. Đối với đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diê%3ḅn tích tối thiểu là 500m² đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.

c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m² và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.

d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:

- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này.

- Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:

+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m² trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m² đến 2.000m² thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m² trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa.

+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m² phải lập dự án theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Phần đất mà gia đình bạn sử dụng từ năm 1981 đến nay, nếu phần đất này bị thu hồi vì quy hoạch làm đường thì gia đình bạn được bồi thường bằng với trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước (nếu có) nếu đáp ứng những điều kiện như: Không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ đó đến nay và làm nghĩa vụ đầy đủ đối với nhà nước.

Riêng phần đất lấn chiếm thì về nguyên tắc là không được bồi thường. Việc bạn đóng thuế cho nhà nước và đăng ký phần đất hiện đang sử dụng mục đích nào thì nhà nước cấp GCN QSDĐ cho mục đích đó.

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn có cất nhà ở trên đó thì sẽ được xem xét cấp GCN với mục đích là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần đất trong hạn mức (200 hoặc 300m2, tuỳ từng tỉnh), phần còn lại phải đóng tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất do UBND tỉnh quy định.

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn!

Về nguyên tắc, áp giá đất tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất. Còn từ khi ra quyết định thu hồi đến khi chi trả tiền bồi thường mà giá đất có chênh lệnh thì cơ quan bồi thường phải trả theo giá đất tại thời điểm chi trả.

Vấn đề này cũng xuất phát từ thực tế làm việc kéo dài cơ quan nhà nước dẫn đến quyền lợi người sử dụng đất bị thiệt hại nên xảy ra tình trạng khiếu kiện tập thể và kéo dài.

Trong trường hợp bạn không đồng ý, thì bạn cứ khiếu nại.

LS HOAN