Tư Vấn Của Luật Sư: Ngô Thế Thêm - luatsungothethem

Cái này bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xác định xem quy hoạch có cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hay không? đất phi nông nghiệp mà bạn định để làm bãi chứa vật liệu xây dựng... thì có vẻ là hơi khó rồi, bạn phải xác định rõ ví như: Đất ở, Đất khu làng nghề, đất thương mại, đất dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp... phải có đề án cụ thể, có thể là dự án cụ thể từ đó mới có thể hơn nữa địa chỉ đất... mới có thể xác định được tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Với những dữ kiện chưa cụ thể, các luật sư cũng rất khó đưa ra được tư vấn sát vấn đề với mục đích mà bạn mong muốn.

Bạn có nhận được quyết định hoãn phiên tòa hay không? có ghi là Thẩm phán bận công tác nên không tham gia xét xử hay không? nếu có là có vấn đề đấy

Nhiệm vụ của thẩm phán là xét xử nên không thể có công tác nào quan trọng hơn việc xét xử, khi đã có lịch xử án, đã được phân công và đặc biệt đây là thẩm phán chủ tọa phiên tòa, trừ phi có lý do ốm đau, sức khỏe không đi được...bạn nên đề nghị Tòa án xem xét lại lý do này để bảo đảm  việc tuân thủ pháp luật được tốt nhất.

Theo quy định tại Điều 77 Nghị định Số: 43/2014/NĐ-CP thi hành Luật đất đai:

Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ngoài ra để áp dụng chi tiết, UBND cấp tỉnh có quyết định cụ thể trên cơ sở pháp luật, bạn thực hiện theo quy trình này.

Bạn đề nghị được nghiên cứu hồ sơ, Điểm d, khoản 2 Điều 58 Bộ luật Tố tụng Dân sự: Đương sự được biết và ghi chép, sao chụp tài liệu, chứng cứ do các đương sự khác xuất trình hoặc do tòa án thu thập

Như vậy, bạn làm đơn đề nghị được xem, ghi chép từ việc này bạn sẽ biết được những chứng cứ nào để bạn đề nghị được sao chụp hoặc không có cơ sở đó thì bạn đề nghị sao chụp đúng như luật quy định là Chứng cứ do đương sự khác cung cấp và do tòa an thu thập.

Tùy vào vai trò, nếu bạn không phải là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự mà là nguyên đơn thì bạn có thể sao chụp các văn bản như:

- Bản tự khai của bị đơn;

- Biên bản hòa giả:

- Bản ghi lời khai của bị đơn;

- Biên bản đối chất;

- Tài liệu xem xét thẩm định tài sản;

- Chứ cứ liên quan đến vụ tranh chấp do Bị đơn cung cấp..

Tùy từng tòa án, nếu họ yêu cầu sao chụp cụ thể thì trước hết bạn xin nghiên cứu hồ sơ, sau trong quá trình nghiên cứu hồ sơ bạn thấy tài liệu nào cần sao chụp thì bạn ghi lại và làm đơn đề nghị.

Đất vườn thì không được xây dựng nhà ở bạn a

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thay đổi vì chủ sử dụng vẫn là công ty bạn. Công ty bạn chỉ thay đổi thành viên công ty nên không ảnh hưởng đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bạn nên kiểm tra lại xem trường hợp này chủ đầu tư đã bàn giao phân lô đất cho người được hưởng dịch vụ chưa? nếu đã bốc thăm, phân lô và có biên bản bàn giao cụ thể, diện tích cũng như vị trí rồi thì không cần phải họp dân. Còn nếu chỉ là thuộc diện sẽ được hưởng đất dịch vụ mà chưa làm các việc nêu trên thì phải đến khi nào nhận bàn giao mới có thể cụ thể hóa được. 

Nhà bạn có 1 mảnh đất, được 1 giấy chứng nhận cho mảnh đất đó là đúng. Khi bố bạn mất phát sinh việc khai nhận di sản thừa kế của bố bạn nằm trong miếng đất sở hữu chung, do các đồng thừa kế không thỏa thuận với nhau là cho ai nên tất cả đều đứng tên sở hữu vì vậy cấp 1 giấy chứng nhận cho các đồng sở hữu là hợp với quy định của pháp luật. Bây giờ nhà bạn tách thửa đất này thành 4 thửa thì đương nhiên mỗi thửa đất phải có 1 giấy chứng nhận do đó sẽ có 4 giấy chứng nhận nhưng chủ sở dụng của 1 hay cả 4 thửa đều là đồng sở hữu các bạn không thay đổi đồng sở hữu khi tách thửa đất.

Thay đổi địa chỉ đã đăng ký của Hộ kinh doanh là một trong những nội dung đăng ký hộ kinh doanh bị thay đổi do đó bạn phải thực hiện việc đăng ký theo quy định tại Nghị định số 78/2015/NĐ-CP

Điều 75. Đăng ký thay đổi nội dung đăng ký hộ kinh doanh

1. Khi thay đổi nội dung đăng ký hộ kinh doanh, hộ kinh doanh thông báo nội dung thay đổi với cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đã đăng ký theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Hộ kinh doanh gửi Thông báo thay đổi nội dung đăng ký hộ kinh doanh đến cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đã đăng ký.

b) Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện trao Giấy biên nhận và cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cho hộ kinh doanh trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ hoặc tên hộ kinh doanh yêu cầu đăng ký không đúng theo quy định, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện thông báo rõ nội dung cần sửa đổi, bổ sung bằng văn bản cho hộ kinh doanh trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.

c) Khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh mới trong trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đăng ký hộ kinh doanh, hộ kinh doanh phải nộp lại Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cũ.

2. Trường hợp hộ kinh doanh chuyển địa chỉ sang quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh khác nơi hộ kinh doanh đã đăng ký, hộ kinh doanh gửi thông báo về việc chuyển địa chỉ đến cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi dự định đặt địa chỉ mới. Kèm theo thông báo phải có bản sao hợp lệ biên bản họp nhóm cá nhân về việc đăng ký thay đổi địa chỉ đối với trường hợp hộ kinh doanh do một nhóm cá nhân thành lập và bản sao hợp lệ Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân tham gia hộ kinh doanh hoặc người đại diện hộ gia đình.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh trong trường hợp đăng ký thay đổi địa chỉ cho hộ kinh doanh, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi hộ kinh doanh đặt địa chỉ mới phải thông báo đến cơ quan đăng ký kinh doanh nơi trước đây hộ kinh doanh đã đăng ký.

Biểu mẫu bạn thực hiện theo Biểu mẫu dưới đây:

THÔNG BÁO

Về việc thay đổi nội dung đăng ký hộ kinh doanh

Kính gửi: Phòng Tài chính - Kế hoạch ................ [1]

Tên hộ kinh doanh (ghi bằng chữ in hoa): ..........................................................................................

Số Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh: .....................................................................................

Do: .............................................................................. Cấp ngày: .. /........ /........

Địa điểm kinh doanh: .......................................................................................................................

Điện thoại: ............................................................................... Fax: ...............................................

Email: ..................................................................................... Website: ........................................

Đăng ký thay đổi nội dung đăng ký hộ kinh doanh như sau:

......................................................................................................................................................

......................................................................................................................................................

......................................................................................................................................................

Tôi cam kết về tính hợp pháp, chính xác, trung thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của Thông báo này (Trường hợp đăng ký thay đổi địa điểm kinh doanh, hộ kinh doanh phải cam kết về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp trụ sở dự định chuyển tới).

Nếu nội dung như bạn trình bày thì đây thuộc trường hợp phải khai nhận thừa kế đã có nghĩa là các đồng thừa kế gồm bố, mẹ đẻ và bố mẹ nuôi nếu có, chồng và các con kể cả con nuôi phải khai nhận di sản thừa kế, khi khai nhận thì các đồng thừa kế phải thỏa thuận với nhau là đứng tên đồng sở hữu và sử dụng hay đồng ý tặng cho chồng hết. Từ văn bản thỏa thuận và phân chia di sản thừa kế sẽ xác định được ai là chủ sử dụng và sở hữu thì người đó là người sẽ ký hợp đồng.

Quan trọng là phải xác định là là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thì người đó có quyền chuyển nhượng, bán.

Bạn nên kiểm tra kỹ nếu giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình ông A thì đó là tài sản chung của hộ gia đình ông A.

Nếu đất cấp cho cá nhân ông A thì đấy có thể là tài sản chung của vợ chồng ông A (nếu vợ ông A chết sau khi đã có sổ), là tài sản riêng của ông A nếu vợ ông ấy chết sau đó ông mới có tài sản này.

Từ việc xác định như trên bạn sẽ xác định ai có quyền chuyển nhượng, bán. 

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì bất động sản đem chuyển nhượng sẽ mất 2% (trên giá trị bất động sản) tiền thuế thu nhập cá nhân. Tài sản tặng cho sẽ bị mất 10% giá trị tài sản. Nhưng thu nhập từ việc tặng cho bất động sản giữa các anh chị em ruột với nhau, giữa bố mẹ với con đều được miễn thuế. Do đó nếu bạn nhận tặng cho từ em ruột mình thì sẽ được miễn thuế, nhưng phần của em dâu vẫn bị tính là 10%, còn bạn nhận chuyển nhượng thì mất 2%. Vấn đề ở chỗ không phải là quy về tặng cho hay chuyển nhượng mà bạn nên nhận chuyển nhượng hay tặng cho.

Về hồ sơ nhà bạn nếu như bạn trình bày là đúng thì phải hủy sổ đỏ để cấp lại cho mẹ bạn mới đúng, khi đó mẹ bạn tặng cho bạn sẽ không mất thuế thu nhập cá nhân. Còn nếu hồ sơ vẫn để tên vợ chồng em bạn thì bạn nên nhận chuyển nhượng vì chỉ mất 2%.

Bạn xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là chưa kết hôn sau đó nhận chuyển nhượng

Quyền có tài sản là quyền của bạn, bạn đã là người thành niên (Trên 18 tuổi) thì bạn tự mình có thể tham gia giao dịch mà không cần người đại diện (cha, mẹ đại diện cho con dưới thành niên), do đó bạn được toàn quyền quyết định, thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất. Hợp đồng là cơ sở để cơ quan nhà nước đăng ký trước bạn nhà đất khi mua cho bạn.

Theo Luật hôn nhân và gia đình thì Nam từ đủ 20 tuổi trở lên và Nữ từ đủ 18 tuổi trở lên mới đủ điều kiện kết hôn. Nếu bạn là Nam thì bạn không cần có giấy kết hôn hay giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, còn nếu bạn là nữ (vì bàn 19 tuổi) thì bạn phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để nhận chuyển nhượng nhà đất vì Quyền sử dụng đất có trong thời kỳ hôn nhân phải được ghi tên cả vợ và chồng do đó bạn phải chứng minh là mình đã có vợ chồng hay chưa.

Bạn xác định lại xem việc thuê đất này là như thế nào?

Nếu bạn thuê đất và xin dự án cho công ty thì công ty bạn sẽ ký hợp đồng thuê với Sở Tài nguyên và Môi trường và sẽ được Cấp Giấy chứng nhận hợp pháp cho dự án này, đương nhiên khi bạn xây dựng xong cơ sở hạ tầng thì bạn phải đăng ký công trình trên đất và ghi nhận vào Giấy chứng nhận

Nếu Công ty bạn đã có dự án đầu tư và thuê thêm diện tích đất thì bạn cũng phải lập dự án cho việc này và xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư tại địa chỉ này vì phần diện tích kinh doanh này sẽ không có trong chứng nhận đầu tư do đó bạn phải điều chỉnh chứng nhận đầu tư cho phù hợp

Dù là thế nào thì khi bạn tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình trên đất bạn cũng phải đăng ký công trình này ở trên đất và ghi vào giấy chứng nhận nhà đất.

Căn cứ pháp lý là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư

Quy định của pháp luật lúc nào cũng được áp dụng, nếu một văn bản pháp luật mới, thông tư mới được ban hành thay thế thông tư đang áp dụng thì khi nào thông tư mới có hiệu lực áp dụng thì thông tư bị thay thế sẽ hết hiệu lực, do đó trong thời gian thông tư mới chưa có hiệu lực pháp luật thì vẫn đang áp dụng thông tư hiện tại. Việc bạn nhận được thông tin là phải chờ thông tư mới là chưa chính xác, bạn cần phải hỏi lại và làm rõ vấn đề này, lý do này có vẻ không hợp lý.

Quan trọng là trong hồ sơ cấp đất xác định rõ là ô thứ bao nhiêu, cũng có thể là họ ghi nhầm thành ô 19 cho nhà bạn và cũng có thể là họ ghi nhầm ô 19 cho nhà khác, bạn đến UBND huyện hỏi, họ sẽ trích hồ sơ ra và xác định được ngay. Về mặt lý luận thì Quyết định của UBND huyện cấp Giấy chứng nhận cho bạn mới là quyết định có giá trị pháp lý, việc bàn giao trên thực địa chỉ là bàn giao theo cái mà UBND huyện đã quyết định. bạn có thể vào www.luatdoanhgia.vn để xem thêm

Hiện nay, sổ đỏ đang chờ cấp do đó bạn chưa thực hiện được việc mua bán có công chứng, bạn có thể làm Hợp đồng đặt cọc cho sự mua bán, số tiền đặt cọc có thể bằng số tiền mua bán, bên cạnh đó bạn có thể ký thêm hợp đồng ủy quyền có công chứng để bạn có thể thay mặt chủ nhà làm mọi việc trong phạm vi ủy quyền. Bạn cũng lưu ý sổ đó cấp có thể mất tiền sử dụng đất, nên bạn cần thỏa thuận kỹ với chủ đất khi mua bán, có nhiều trường hợp khi được cấp sổ đỏ vẫn phải đóng 100% tiền sử dụng đất. Chúc bạn thành công, bạn có thể tham khảo tại www.luatdoanhgia.vn

Như vậy, chỉ có 200 m2 do UBND cấp huyện cấp là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không mất tiền sử dụng đất. Phần diện tích mượn 200 m2 nếu bạn chưa có nhà hoặc có nhà sau năm 2004 thì bạn sẽ mất 100% tiền sử dụng đất. Phần diện tích tăng thêm khoảng 400m2 thì bạn phải xem là tăng thêm từ thời điểm nào mới xác định là có cấp Giấy chứng nhận hay không?