Chào bạn!
Không có quy định pháp luật bắt buộc phải chuyển đổi toàn bộ quyền sử dụng đất trong một thửa đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Tuy nhiên, thực tế nếu hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đổi một phần QSD đất thì ít khi được chính quyền thực hiện (trừ trường hợp tách thửa đất ra đồng thời chuyển mục đích sử dụng);
1. Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại Điều 37 Luật đất đai và Điều 5 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21-3-2008 của UBND TP.HCM (ban hành quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM), thẩm quyền cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất thuộc UBND cấp huyện (ở đây là UBND huyện Hóc Môn).
2. Về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành dựa trên các căn cứ được quy định tại Điều 3 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21-3-2008 của UBND TP.HCM, bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hay quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Ngoài ra, nếu diện tích đất bạn muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở được tách ra từ thửa đất nông nghiệp, cần phải đáp ứng quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, tại huyện Hóc Môn diện tích đất tối thiểu sau khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và tách thửa là:
- Đất chưa có nhà: 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m;
- Đất có nhà hiện hữu: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Như vậy với diện tích 51,7m2, đất của bạn không đáp ứng đủ điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa nên không thể xin chuyển mục đích sang đất ở.
Tuy nhiên, bạn có thể được phép chuyển mục đích sử dụng đất không phụ thuộc vào quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;
(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);
(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).
3. Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 19 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, về cơ bản hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
- Tờ khai tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận hoặc chứng thực (nếu chưa có giấy chứng nhận);
- Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trích đo bản đồ địa chính (nếu đã có bản đồ địa chính);
Về thời gian cấp giấy chứng nhận, theo quy định tại Điều 12 nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19-10-2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với trường hợp của bạn sẽ là 20 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không bao gồm thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất. Thực tế do nhiều nguyên nhân, thời gian giải quyết hồ sơ, cấp giấy chứng nhận tại các địa phương có thể dài hơn thời gian luật định.
Bạn có thể liên hệ Phòng Tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn để được cung cấp mẫu hồ sơ và hướng dẫn thủ tục cụ thể.
4. Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Khoản 2 Điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 và Khoản 1 Điều 2 nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30-12-2010, tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định. (Hạn mức đất ở tại huyện Hóc Môn theo quy định của UBND TP.HCM là không quá 200m2).
