Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

       Nếu bạn đã có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản sao CMND, Hộ khẩu của chủ nhà thì bạn có thể nộp hồ sơ vào Phòng TNMT để sang tên.

      Nếu bạn chưa có đầy đủ hồ sơ để sang tên thì có thể khởi kiện để buộc bên chuyển nhượng phải tiến hành thủ tục sang tên cho bạn. 

       Nếu người chuyển nhượng cho bạn có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì bạn có thể gửi đơn thư tới công an để được xem xét giải quyết.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

      Bộ luật dân sự quy định:

"Ðiều 676. Người thừa kế theo pháp luật 

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Chào bạn!

           Bạn có quyền nghi ngờ (một mất mười ngờ...) và có thể cung cấp các thông tin về sự việc để Công an giải quyết. Theo quy định tại Điều 103 Bộ luật tố tụng hình sự thì trong thời hạn 2 tháng, kể từ thời điểm nhận được thông tin về sự việc, công an phải kiểm tra, xác minh nguồn tin. Nếu thấy có dấu hiệu tội phạm thì phải khởi tố vụ án, nếu xác định được đối tượng gây án thì phải khởi tố bị can để điều tra. Sau thời hạn trên, nếu xác định vụ việc không có dấu hiệu tội phạm thì công an cũng sẽ trả lời bằng văn bản cho bạn biết.

          Thẩm quyền khởi tố vụ án và điều tra vụ án trên thuộc về công an cấp quận, huyện.... Trong quá trình kiểm tra xác minh nguồn tin và trong giai đoạn điều tra (nếu có), công an không cho bạn được sao chụp tài liệu là đúng.

Chào bạn!

        Nếu gia đình bạn chỉ muốn kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất thì có thể tới phòng Địa chính cấp xã, phường để đăng ký, kê khai. Nếu gia đình bạn chưa có tên thì cán bộ địa chính sẽ ghi tên bạn vào Sổ mục kê hoặc viết tên vào bản đồ địa chính.

        Nếu gia đình bạn muốn kê khai và xin cấp GCN QSD đất thì phải thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 50 Luật đất đai thì mới được công nhận quyền sử dụng đất.

Chào bạn!

         Nếu vụ việc có dấu hiệu tội phạm thì công an sẽ thụ lý giải quyết. Trong trường hợp người bị hại chết thì vụ việc vẫn không dừng lại.

          Trong vụ án dân sự, nếu bác bạn qua đời thì các con của bác bạn sẽ kế thừa nguyền và nghĩa vụ tố tụng để tiếp tục tham gia vụ án đó. Trong vụ án bạn nêu thì chứng cứ của bác bạn yếu và có nhiều bất lợi...

Chào bạn!

          Trường hợp bạn hỏi là giao dịch bảo đảm được quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính Phủ về đăng ký giao địch bảo đảm. Bạn phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại phòng Tài nguyên và Môi trường thì biện pháp bảo đảm đó mới có mới có giá trị pháp lý.

         Khi giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật thì đến khi xử lý tài sản giao dịch có đăng ký bảo đảm sẽ được ưu tiên thanh toán trước.

Bạn tham khảo quy định sau đây của Nghị định 83/2010/NĐ-CP:

"Điều 3. Đối tượng đăng ký

1. Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;

d) Thế chấp tàu biển;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.

2. Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

Điều 4. Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

1. Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.

Giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký phải phù hợp với thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo đảm.

2. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện việc đăng ký theo đúng thứ tự nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký.

3. Thông tin lưu trữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu.

Điều 28. Hồ sơ, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;

d) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

2. Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các việc sau:

a) Ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật;

b) Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

c) Trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký theo quy định tại Điều 19 của Nghị định này."

Chào bạn!

           Nội dung bạn hỏi được quy định tại Điều 15,  Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, ngày 07/12/2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị. Theo đó, nếu không thể thỏa thuận được về mức bồi thường thì bạn có thể khởi kiện đến Tòa án để được giải quyết theo pháp luật.

                  Bạn tham khảo quy định sau đây tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP:

'Điều 15. Xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư

1. Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại:

a) Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại toà án;

b) Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.

2. Trường hợp công trình xây dựng gây ô nhiễm môi trường khu vực lân cận, để vật tư, vật liệu và thiết bị thi công gây cản trở giao thông công cộng thì phải ngừng thi công xây dựng; chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng phải có biện pháp khắc phục hậu quả; việc thi công xây dựng chỉ được phép tiếp tục khi chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng đã hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực lân cận.

3. Trường hợp chủ đầu tư, nhà thầu thi công không thực hiện các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này phải bị đình chỉ thi công xây dựng, đồng thời, áp dụng biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định này cho đến khi chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại."

Chào bạn!
         Về nguyên tắc thì ai có quyền ban hành quyết định hành chính nào thì người đó có quyền ra văn bản để hủy bỏ hoặc thu hồi quyết định đó. Ngoài ra, cơ quan hành chính cấp trên và Tòa án cùng cấp cũng có quyền hủy bỏ quyết định hành chính trái pháp luật của người đó.

         Trong trường hợp bạn hỏi thì chủ tịch UBND xã, chủ tịch UBND huyện và TAND huyện có quyền thu hồi, hủy bỏ quyết định của Chủ tịch UBND xã. Bạn có thể tham khảo quy định của Luật tổ chức HĐND và UBND, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính; Luật khiếu nại, Luật tố tụng hành chính và một số văn bản dưới luật khác...

Chào bạn!

          Vụ việc của bạn là kiện hành vi hành chính của cán bộ ,công chức. Do vậy, cán bộ, công chức nào gây khó khăn, phiền nhiễu đối với bạn thì bạn kiện cán bộ đó. 

        Nếu bạn cấp GCN QSD đất lần đầu thì người ký Quyết định là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu bạn đăng ký biến động về quyền sử dụng đất thì Giám đốc phòng Đăng ký QSD đất sẽ ký tên, đóng dấu.

Chào bạn!

           Pháp luật hình sự Việt Nam hiện hành quy định người nào đã thành niên mà giao cấu với người chưa đủ 16 tuổi thì mới bị xử lý về tội giao cấu với trẻ em. Nếu việc giao cấu với người đã đủ 16 tuổi trở lên nhưng không tự nguyện thì có thẻ bị xử lý về tội cưỡng dâm hoặc hiếp dâm...

         Còn trường hợp bạn nêu thì thời điểm bạn quan hệ với cô bạn gái đó thì cô bé đã trên 16 tuổi và tự nguyện nên bạn không bị xử lý hình sự. Tuy nhiên, dư luận xã hội không ủng hộ việc làm của bạn. Bạn còn trẻ như vậy mà đã có "2 vợ, 3 con" thì... sẽ không tránh khỏi những rắc rối trong cuộc sống riêng tư... Về mặt pháp lý thì bạn vẫn phải có trách nhiệm đối với những đứa con do bạn sinh ra, dù có đăng ký kết hôn hay không.

Chào bạn!

          Hợp đồng thuê phòng trọ cũng là hợp đồng thuê nhà ở và không loại trừ quy định về hình thức bắt buộc của hợp đồng thuê nhà.

Chào bạn!

            Luật sư Long đã tư vấn cho bạn. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm quy định tại điểm c, mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình, cụ thể như sau:

            "Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.1. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.2. Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình"

c.3. Xác định thiệt hại.

- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

- Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

- Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử."

Chào bạn!

Luật sư trả lời bạn như sau:

1. Quan hệ hôn nhân giữa anh hai bạn với chị kia là không hợp pháp vì chưa đăng ký kết hôn. Do vậy, không thể giải quyết vụ việc theo Luật hôn nhân và gia đình.

2. Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại (ngoài hợp đồng): Việc cưới hỏi của anh hai bạn không phải là giao dịch dân sự nên chỉ có thể áp dụng quy định về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự (nếu có).

Ðiều 604 Bộ luật dân sự quy định:

" Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của cá nhân, xâm phạm danh dự, uy tín, tài sản của pháp nhân hoặc chủ thể khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định người gây thiệt hại phải bồi thường cả trong trường hợp không có lỗi thì áp dụng quy định đó."

          Gia đình bạn chỉ có thể được bồi thường thiệt hại nếu có chứng cứ chứng minh là gia đình nhà gái có lỗi, gây thiệt hại tới tài sản của gia đình bạn. Trong trường hợp bạn nêu là quan hệ hôn nhân không thành..  Luật hôn nhân không có quy định về chi phí làm đám cưới, đám hỏi, cũng không quy định về thủ tục cưới hỏi và chi phí cưới hỏi. Do vậy không có căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong một cuộc hôn lễ. Việc tổ chức hôn lễ theo phong tục địa phương và khả năng, hoàn cảnh của từng gia đình.

          Trong cuộc hôn nhân đổ vỡ như bạn nêu trên thì gia đình nhà gái cũng phải mất thời gian, chi phí, tiền bạc.. (thậm chí có thể chi phí lớn hơn họ nhà trai). Pháp luật cũng không có quy định cụ thể về sự việc của gia đình bạn (Bộ luật dân sự và Luật hôn nhân và gia đình), Kể cả trong phần những quy định chung và phần các trường hợp cụ thể của Chương XXI Bộ luật dân sự cũng không có điều luật nào quy định về trường hợp của bạn. Do vậy, nếu khởi kiện để xác định bên nào phải bồi thường bên nào thì nguyên đơn rất dễ thua kiện. 

Chào bạn!

            Nếu hai bên thuận tình ly hôn thì có thể gửi đơn tới Tòa án của một trong hai bên cư trú để được giải quyết. Chồng bạn có thể lấy giấy xác nhận nơi công tác của đơn vị nơi chồng bạn đóng quân.

Chào bạn!

1. Mức bồi thường thiệt hại về tính mạng được quy định tại Điều 610 của Bộ luật dân sự và hướng dẫn tại Nghị quyết số 03/2006/NQ-HĐTP ngày 08/7/2006 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, theo đó thiệt hại bao gồm: Chi phí cứu chữa + chi phí mai táng theo phong tục địa phương + tiền bồi thường thiệt hại về tinh thần cho thân nhân người thiệt mạng + tiền cấp dưỡng cho những người mà người chết có nghĩa vụ cấp dưỡng.

2. Việc dừng, đỗ xe sai quy định gây hậu quả nghiêm trọng thì thẩm quyền giải quyết thuộc cơ quan công an nơi có vụ việc xảy ra. Do vậy, bạn có thể gửi đơn trình báo sự việc với công an phường hoặc công an quận để được xem xét, giải quyết.

Chào bạn!

          Trường hợp nạn nêu vẫn có thể kéo được dây điện dân sinh để phục vụ cho nhu cầu điện sinh hoạt của các hộ dân. Vụ việc đó cần có sự can thiệp và tuyên truyền vận động của chính quyền địa phương thì mới thực hiện được.

Chào bạn!

          Nếu họ dừng xe tại nơi cấm dừng thì bị xử lý theo Điều 202 BLHS. Nếu họ đỗ xe tại nơi cấm đỗ xe thì có thể bị xử lý về tội cản trở giao thông đường bộ.Trpng trường hợp này lỗi hỗn hợp nên công ty bạn chỉ phải bồi thường một phần thiệt hại cho nạn nhân.

Chào bạn!

          Gia đình bạn có hai khẩu nhưng diện tích sử dụng đất còn lại vẫn hơn 100m2 nên không được tái định cư (không phải di chuyển chỗ ở). Việc bồi thường của gia đình bạn trong trường hợp trên không phụ thuộc vào việc gia đình bạn có một hộ khẩu hay hai hộ khẩu... Gia đinh bạn được bồi thường, hỗ trợ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Thông tư 14/2009/TT-BTN&MT và các văn bản hướng dẫn của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Chào bạn!

         Bạn cần xem lại quyết định "cấp đất" đó ghi như thế nào? Nếu là giao đất có thu tiền sử dụng đất thì khi cấp GCN QSD đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong quyết định không thể hiện là được miễn tiền sử dụng đất thì khi cấp GCNQSD đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải nộp tiền lệ phí trước bạ khi cấp GCN QSD đất.

Chào bạn!

Luật sư trả lời bạn như sau:

        Nếu cả hai bên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể lập văn bản thỏa thuận về quyền sử dụng đất (đổi đất) có công chứng và đăng ký lại quyền sử dụng đất giữa hai nhà là được. Bạn có thể tới Phòng/Văn phòng công chứng để công chứng văn bản thỏa thuận và chuyển hồ sơ đó vào phòng TN&MT để đăng ký lại quyền sử dụng đất.

         Trong trường hợp hai bên có tranh chấp về mốc giới sau đó có biên bản hòa giải thành, có xác nhận của UBND cấp xã thì cũng có thể lấy biên bản hòa giải thành đó để đăng ký lại quyền sử dụng đất theo diện tích, vị trí, mốc giới mà hai bên đã thỏa thuận (Điều 135 Luật đất đai và hướng dẫn tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP)