Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

Vụ việc của bạn cần xem lại nguồn gốc, diện tích, kích thước thửa đất của gia đình bạn qua các thời kỳ. Nếu tại thời điểm chuyển nhượng, diện tích đất thể hiện trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất là 5612m2 và trong giấy tờ chuyển nhượng thể hiện là bạn nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất đó thì bạn mới có thể đòi được QSD đất của hàng xóm.

Nếu khi Tòa án giải quyết mà gia đình hàng xóm không thừa đất hoặc thừa đất nhưng diện tích thừa ra không phải do lấn chiếm mốc giới của gia đình bạn thì họ cũng không phải trả đất cho gia đình bạn.

Nếu hai bên không hòa giải được thì gia đình bạn có thể gửi đơn đến Tòa án để được giải quyết theo pháp luật.

Chào bạn!

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất căn cứ vào các quyết định của cơ quan có thẩm quyền (quyết định giao đất, quyết định phê duyệt phương án...) và că cứ vào các quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn. Do vậy, bạn cần xem phương án đầu tư của dự án đó và quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì sẽ biết rõ quyền của nhà đầu tư.

Bạn có thể tham khảo các quy định của luật đất đai sau đây:

Điều 110. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;   

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này.

Điều 112. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này.

3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 111 của Luật này;

c) Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này. 

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Theo thông tin bạn nêu thì thửa đất bạn định chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, bạn chỉ có thể làm thủ tục "đặt chỗ", đặt cọc... chứ chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật... Hai bên giao tiền (đặt cọc = tiền chuyển nhượng) bàn giao đất và làm thủ tục ủy quyền để làm GCN QSD đất và sang tên.

2. Hiện nay, giấy tờ pháp lý cao nhất của thửa đất đó là Quyết định giao đất tái định cư. Bạn phải làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất cho người có tên trong Quyết định giao đất tái định cư đó sau đó mới sang tên cho bạn được.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời:

Điều 25 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định:

"Đính chính và thu hồi đối với các loại Giấy chứng nhận đã cấp

1. Khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.

2. Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thực hiện như sau:

a) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra. Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại điểm b khoản này.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành.".

Như vậy, nếu phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho mẹ bạn không đúng pháp luật thì cơ quan cấp GCN QSD đất có thể thu hồi, hủy bỏ GCN QSD đất. Việc thu hồi, hủy bỏ phải được thể hiện bằng một quyết định hành chính và gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định đó.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Điều 19, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ quy định:

" Hỗ trợ tái định cư

1. Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.".

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn (đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14, Nghị định số 69/2009?NĐ-CP) bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, không có chỗ ở nào khác thì được tái định cư.

Nếu gia đình đủ điều kiện được hưởng chính sách tái định cư mà chính quyền không giao đất tái định cư cho gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Nội dung bạn hỏi được pháp luật quy định tại khoản 2, Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, cụ thể như sau:

"Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;

b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này".

Ngoài ra, Điều 11, Nghị định 69/2009/NĐ-CP cũng quy định:

"Xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể

1. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.

2. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều này không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).".

Đối với việc thu hồi đất phục vụ mục đích an nin, quốc phòng thì người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Theo quy định của pháp luật thì Tòa án sẽ thụ lý, giải quyết vụ án tranh chấp về thừa kế nếu vụ việc còn trong thời hiệu khởi kiện. Nếu hết thời hiệu khởi kiện thì có tranh chấp về thừa kế, Tòa án cũng không thụ lý giải quyết. Nhưng nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bố bạn với chú bạn (không phải là tranh chấp thừa kế) thì Tòa án vẫn thụ lý, giải quyết theo quy định của Luật đất đai.

Việc cấp GCN QSD đất của chú bạn có đúng hay không thì cần xem lại hồ sơ xin cấp GCN QSD đất của chú bạn xem căn cứ pháp lý nào để UBND cấp GCN QSD đất cho chú bạn và thủ tục cấp GCN QSD đất cho chú bạn có đúng không.

2. Việc gia đình bạn sử dụng di sản của ông bà bạn (hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế không làm đương nhiên phát sinh quyền sở hữu tài sản của bố bạn). Bố mẹ bạn chỉ được tiếp tục quản lý, sử dụng nhưng không được công nhận là chủ sở hữu tài sản đó.

Chào bạn!

Thửa đất đó đang có tranh chấp nên gia đình bạn không thể được cấp GCN QSD đất. Thửa đất đó đã có GCN QSD đất đứng tên người khác nên sau khi có bản án, quyết định của Tòa án tuyên bộ gia đình bạn được sử dụng hợp pháp thửa đất đó thì gia đình bạn mới có thể được cấp GCN QSD đất căn cứ vào bản án đó.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn đảm bảo về mặt nội dung, chỉ vi phạm về mặt hình thức thì Tòa án sẽ buộc các bên phải thực hiện thủ tục sang tên.. Bạn có thể tham khảo thêm các quy định về hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TAND tối cao để vận dụng vào trườ.ng hợp cụ thể của gia đình bạn

Chào bạn!

Cán bộ địa chính hướng dẫn bạn như vậy là không đúng pháp luật và gây thiệt hại đến tài sản của bạn. Giấy chứng nhận ghi tên cả hai vợ chồng bạn nên là tài sản chung vợ chồng. Bạn chỉ có quyền quyết định 1/2 giá trị nhà đất đó. Việc tuyên bố chồng bạn mất tích, ly hôn cũng không làm cho bạn được toàn quyền định đoạt nhà đất đó.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Nếu gia đình bạn không khiếu kiện thì cơ quan thi hành án sẽ kê biên và phát mại thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng để thi hành bản án trong vụ kiện giữa ông A với ông C và ông D.

2. Nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và ông A chỉ vô hiệu về hình thức (không công chứng, chưa sang tên) thì bạn vẫn có cơ hội được sang tên thửa đất đó. Nếu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu thì sẽ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

A. VỀ MẶT PHÁP LÝ

1. Theo thông tin bạn nêu thì thửa đất đó có nguồn gốc do ông bà bạn tạo lập (mua) nên là tài sản chung của ông bạn và bà bạn.

2. Tài sản trên đất do bố bạn và chú bạn xây dựng nên phần nào ai đóng góp tiền xây dựng thì được hưởng phần đó;

3. Ông bạn qua đời đã lâu nên hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế nên 1/2 quyền sử dụng đất đã hết thời hiệu khởi kiện, nếu bố bạn và chú bạn đang sử dụng thửa đất đó thì mỗi người sẽ được tiếp tục quản lý, sử dụng phần di sản của ông nội bạn (1/2 diện tích đất mà mỗi người đang sử dụng);

4. Bà bạn mới qua đời 2012, không để lại di chúc nên di sản của bà nội bạn (1/2 quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất đó) thuộc về hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 676 Bộ luật dân sự (thuộc về các cô, chú bạn và chị em bạn). Nếu có tranh chấp thì phần quyền sử dụng đất của bà bạn (1/2 thửa đất) sẽ chia 4 phần cho các con trong dó có bố bạn.

5. Bố bạn chết trước bà bạn nên chị em bạn sẽ thay mặt bố bạn để nhận phần di sản mà bố bạn được hưởng (thừa kế thế vị theo quy định tại Điều 677 BLDS. Bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu chia thừa kế nếu các bên không thỏa thuận được việc phân chia thừa kế. Tuy nhiên bạn không nên khởi kiện, nếu thỏa thuận được thì gia đình bạn mới không mất đất.

B. VỀ TÌNH CẢM

1. Thông thường tục lệ người Việt con gái "theo chồng" và hưởng "lộc" nhà chồng, còn nhà đất thuộc về các anh em trai. Họ được sử dụng nhà đất và có nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ già... Căn cứ vào tập quán đó mà gia đình bạn thương lượng, hòa giải với nhau để gia đình bạn và gia đình chú bạn tiếp tục sử dụng nhà đất đó.

Nếu không thỏa thuận được thì theo pháp luật gia đình bạn và gia đình chú bạn đều phải bỏ 1/2 quyền sử dụng đất ra để chia thừa kế cho các thừa kế của bà bạn.

2. Bố bạn có công chăm sóc, phụng dưỡng ông bà bạn thì sẽ được xem xét, cân nhắc khi phân chia thừa kế. Nếu gia đình bạn có công duy trì, tu tạo di sản thì sẽ được xem xét đến phần công sức đó...

Chào bạn!

Thửa đất đó là đất vườn hay còn gọi là đất trồng cây lâu năm... và vẫn thuộc nhóm đất nông nghiệp. Về nguyên tắc thì thửa đất đó chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá trị chênh lệch giữa đất nông nghiệp với đất ở.

Còn đất xen kẹt thường không được cấp GCN QSD đất hoặc GCN QSD đất là đất ao hoặc đất nông nghiệp 20 năm.

Chào bạn!

Việc xác lập quyền sử dụng đất của gia đình bạn căn cứ vào hợp đồng thuê đất năm 2003. Nếu hợp đồng có hiệu lực pháp luật và thời hạn thuê vẫn còn thì bạn có thể khởi kiện để yêu cầu bên lấn chiếm đất trả lại diện tích đất lấn chiếm.

Nếu hợp đồng thuê đất không có hiệu lực pháp luật hoặc hợp đồng hết thời hạn thuê thì việc định đoạt diện tích đất đó thuộc về Nhà nước. Nếu chính quyền địa phương tổ chức bán đấu giá QSD đất thì gia đình bạn có quyền tham gia dấu giá; Nếu chính quyền giao đất giãn dân thì gia đình bạn đủ điều kiện được giao đất giãn dân thì mới được giao đất...

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

         Khoản 2, Điều 127 Luật đất đai quy định:

"Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại nơi đã nộp hồ sơ. ".

         Ðiều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

"Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

        Khoản 4 Điều 146 NĐ181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định :

“ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

         Khoản 19, Điều 4 Luật đất đai năm 2003 quy định:

"Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.".

        Khoản 1, Điều 106 Luật đất đai quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.".

          Khoản 26, Điều 4 Luật đất đai quy định:

"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.".

        Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì đến thời điểm này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tươi với ông Cảnh vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Trong thời hạn 05 ngày làm việc Phòng TN&MT phải đăng ký quyền sử dụng đất - Ghi tên ông Cảnh vào hồ sơ địa chính (đồng thời cấp GCN QSD đất cho ông Cảnh) để xác lập quyền sử dụng đất cho ông Cảnh.

          Nếu có tranh chấp đất đai giữa bà Năm với bà Tươi thì Phòng TN&MT phải dừng việc đăng ký quyền sử dụng đất vi không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai. Tuy nhiên, thế nào là tranh chấp đất đai? Mâu thuẫn thế nào được gọi là tranh chấp đất đai cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi: Hai bên có mâu thuẫn (đối lập quyền và lợi ích) với nhau về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là " có tranh chấp" hay vụ việc phải được UBND thụ lý, tổ chức hòa giải mới được coi là "có tranh chấp"? Có người còn cho rằng khi Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp đất đai mới gọi là đất "có tranh chấp"?..

        Khoản 2, Điều 135 Luật đất đai quy định: "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.    

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.". Như vậy, theo quy định trên thì chưa cần đưa đơn đề nghị hòa giải tới UBND xã thì đã được coi là "đất có tranh chấp" rồi: "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được ...thì...".

        Trở lại vụ việc trên: Việc bà Năm có đơn yêu cầu dừng việc sang tên giữa bà Tương và ông Cảnh với lý do tranh chấp "hợp đồng vay tài sản" chứ không phải là tranh chấp quyền sử dụng đất. Nếu bà Tương mua bán, chuyển nhượng, thế chấp.. thửa đất đó cho bà Năm thì mới có căn cứ xác định là có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Tóm lại trong trường hợp này Phòng TN&MT vẫn có căn cứ để đăng ký QSD đất cho ông Cảnh vì việc chuyển nhượng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai nêu trên.

Chào bạn!

Bạn cần làm rõ nguồn gốc của diện tích đất đó như thế nào? Những hộ gia đình, xã viên đó có giấy tờ gì về quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai không?

Nếu đất của Hợp tác xã có nguồn gốc của các xã viên đóng góp thì việc sử dụng đất đó thuộc quyền quyết định của hợp tác xã thông qua đại hội xã viên.

Nếu đất đó là quỹ đất công ích (%) do UBND xã quản lý thì UBND xã có quyền cho thuê. Việc giao đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Huyện và UBND cấp tỉnh. 

Nếu người dân có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 5 Điều 50 thì mới đòi lại được QSD đất.

Chào bạn!

Việc bán nhà cho người đang thuê được thực hiện theo Nghị định 61-CP. Nếu có nhu cầu mua nhà thì gia đình bạn có thể liên hệ với Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà hoặc Công ty kinh doanh nhà thuộc quận, huyện nơi có ngôi nhà đó để được hướng dẫn thủ tục. Hiện tại, gia đình bạn chưa thể kiện cáo gì được.

Chào bác!

Cả hại "Di chúc" trên đều không có giá trị pháp lý - Di chúc vô hiệu bởi các lý do sau:

- Cả hai văn bản cùng không ghi rõ đặc điểm, vị trí của di sản;

- Cả hai Di chúc đều ghi là "nay tôi chia cho..." chứ không ghi là "sau khi tôi chết đi thì di sản thuộc về..." nên cả hai văn bản trên không được coi là di chúc, mà chỉ là hợp đồng tặng cho...

- Di chúc không có chữ ký, điểm chỉ của người có di sản..

Chào bạn!

Theo quy định pháp luật thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và đăng ký thì mới có hiệu lực pháp luật. Việc ông bà nội bạn chia đất cho bố bạn nhưng không đăng ký nên không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, cần xem lại ông bà bạn qua đời năm nào để biết thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế đối với di sản do ông bà nội bạn để lại. Nếu ông bà bạn đã chết quá thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế (10 năm) thì các chú, các bác bạn cũng không thể đòi lại được thửa đất đó. Những cây cối trên đất do bố bạn trồng thì sẽ là tài sản của gia đình bạn.

Chào bạn!

Gia đình bạn cần xem lại toàn bộ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất đó. Nếu gia đình ông B đã đăng bộ (kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất) theo chỉ thị 299 và có tên trong sổ địa chính hoặc sổ đăng ký ruộng đất thì gia đình ông B có quyền đòi lại thửa đất của gia đình bạn.

Nếu gia đình ông B đã có giấy tờ chuyển quyền sử dụng thửa đất đó cho gia đình ông A và gia đình ông A chuyển quyền sử dụng thửa đất đó cho gia đình bạn từ năm 1990 thì dù chỉ là giấy tờ viết tay nhưng gia đình bạn cũng có thể được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết số  02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán. Bạn có thể tham khảo nội dung sau đây của Nghị quyết 02/2004/HĐTP:

"2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó."

Chào bác!

        Theo thông tin bác nêu trên thì ngôi nhà đó là nhà ở thuê của Nhà nước. Bởi vậy, bác phải lập văn bản thỏa thuận về việc sang tên hợp đồng thuê nhà giữa bác và các thành viên đang đứng tên Hợp đồng thuê căn nhà đó và được Công ty quản lý và phát triển nhà đồng ý.

         Sau khi bác đứng tên trên hợp đồng thuê nhà ở với Nhà nước thì bác tiến hành chủ tục mua nhà ở theo Nghị định 61-CP, khi thủ tục mua bán nhà hoàn tất thì bác mới được đứng tên sở hữu hợp pháp căn nhà đó.