Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

Nếu thửa đất của gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì đủ điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận). Gia đình bạn cần nộp đơn xin cấp GCN QSD đất (theo mẫu) cùng CMND, hộ khẩu, Giấy tờ về QSD đất, biên lai thuế.. đến UBND cấp xã để được xét duyệt và chuyển hồ sơ đến phòng TN&MGT để hoàn thiện thủ tục cấp GCN QSD đất cho gia đình bạn.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Theo thông tin bạn nêu thì thửa đất đó đang đứng tên cả ba người nên là tài sản chung của cả ba người trong đó có cậu của bạn.

2. Việc cậu bạn cùng các đồng sở hữu tài sản khác vay ký kết hợp đồngb tín dụng và thế chấp với Ngân hàng thì cả ba người cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với khoản nợ đó. Nếu ba người không trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ;

3. Việc cậu bạn và các đồng sở hữu khác phân chia việc sử dụng số tiền đó không hợp lý dẫn đến tranh chấp thì cậu bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết, phân chia quyền lợi và xác định nghĩa vụ của các đồng sở hữu đối với khoản nợ Ngân hàng đó. Nếu cậu bạn không đồng ý phát mại tài sản thì Ngân hàng cũng sẽ phải khởi kiện đến tòa án để giải quyết, khi đó trách nhiệm của A, B, C sẽ được Tòa án làm rõ trong quá trình giải quyết.

Chào bạn!

Nếu dự án phát triển kinh tế của Doanh nghiệp thì người sử dụng đất có thể thỏa thuận về mức đền bù, còn với dự án của Nhà nước vì anh ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia thì theo khung giá Nhà nước quy định. 

Nếu việc thu hồi đất là mặt tiền thửa đất của gia đình bạn chỉ còn 0,8m gây ảnh hưởng đến khả năng sử dụng đất thì gia đình bạn có thể kiến nghị các cấp có thẩm quyền xem xét để tạo điều kiện cho gia đình bạn được sử dụng phần diện tích đất còn lại một cách thuận lợi...

Chào bạn!

Nếu gia đình bạn đã có quyết định thu hồi đất thì sẽ được nhận tiền đền bù, bồi thường theo quy định pháp luật. Nếu đất đã bị thu hồi mà tiền bồi thường chưa được nhận thì phải có lý do (có tranh chấp hoặc chưa xác định được chủ sử dụng đất...). Nếu hội đồng bồi thường hỗ trợ, tái định cư không giao tiền bồi thường cho gia đình bạn mà không có lý do chính đáng thì gia đình bạn có thể chưa bàn giao đất để triển khai dự án đó...

Chào bạn!

Nếu thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người chủ đất cũ chuyển nhượng toàn bộ thửa đất đó cho bạn, bạn đã đứng tên chủ sử dụng hợp pháp thửa đất đó thì bạn có thể khởi kiện để đòi lại quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Việc người đó đánh bạn thì bạn có thể gửi đơn tới công an để được xử lý về tội cố ý gây thương tích theo quy định tại Điều 104 Bộ luật hình sự.

Chào bạn!

Nếu chính quyền địa phương thu hồi đất, xử lý việc cải tạo đất.. thì phải ban hành văn bản hành chính( quyết định) và gia đình bạn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện các quyết định hành chính, hành vi hành chính đó theo quy định của Luật khiếu nại và Luật tố tụng hành chính: Khiếu nại đển chủ tịch UBND xã (nếu cấp xã ban hành văn bản), Chủ tịch UBND huyện (nếu cấp huyện ban hành văn bản) hoặc khởi kiện vụ án hành chính đến Tòa án cấp huyện để được xem xét giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính. Tuy nhiên, để khiếu kiện thì gia đình bạn phải có chứng cứ chứng minh về việc khai hoang và thời điểm khai hoang diện tích đất đó. Bạn có thể tham khảo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai và Điều 3, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP để biết thêm thông tin pháp luật liên quan đến vụ việc của gia đình bạn.

Chào bạn!
Nếu người sử dụng đất đã thay đổi nơi cư trú (thông tin CMND, Hộ khẩu không khớp với thông tin ghi trên GCN QSD đất) thì họ có thể xin xác nhận tại Công an về sự thay đổi nơi cư trú đó là có căn cứ xác định họ là chủ sở hữu tài sản rồi.

Bạn tham khảo quy định sau đây của Luật đất đai:

"Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này."

Chào bạn!

Điều 18, Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT quy định về các trường hợp được bố trí tái định cư như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư).

2. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.

4. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư."

Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy định:

"Hỗ trợ tái định cư.

a) Khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí một suất tái định cư loại lô đất hoặc căn hộ chung cư tối thiểu (40m2 đất; 45m2 nhà chung cư) mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch này;

Trường hợp sau khi được hưởng khoản hỗ trợ chênh lệch mà tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án vẫn chưa đủ nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà tái định cư, nếu có nguyện vọng và có đơn đề nghị thì được trả dần số tiền còn thiếu theo quy định hiện hành của UBND Thành phố;

Trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền hỗ trợ bằng mức chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu trên và tiền bồi thường, hỗ trợ.

b) Khi Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí tái định cư (trừ trường hợp quy định tại điểm a, khoản này), mà có nguyện vọng tự lo chỗ ở thì sẽ được hỗ trợ một khoản tiền bằng 100.000.000 đồng/hộ gia đình (Một trăm triệu đồng)."...

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Nếu diện tích đất đó của gia đình bạn phải thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì mới được coi là đất khai hoang... theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai, cụ thể như sau:

"Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai

1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Nếu diện tích đất đó của gia đình bạn phải thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 14, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và các văn bản pháp luật dẫn chiếu thì mới được bồi thường về QSD đất. Cụ thể như sau:

"Điều 14. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

1. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.

2. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;

b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này.

3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.

4. Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại Điều 17 Nghị định này."

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Bộ luật dân sự hiện hành quy định:

"Ðiều 733. Thừa kế quyền sử dụng đất 

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Ðiều 734. Cá nhân để thừa kế quyền sử dụng đất 

Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.     

Ðiều 735. Thừa kế quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình 

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Ðiều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.".

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì đất nông nghiệp cũng là di sản thừa kế, nếu bà nội bạn qua đời không để lại di chúc thì phần diện tích đất nông nghiệp của bà bạn sẽ được chia cho các thừa kế của bà bạn theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 676 Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, các thừa kế cần chuẩn bị chứng cứ để chứng minh diện tích đất của bà nội bạn trong tổng diện tích đất của chú ba của bạn.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường trả lời bạn như sau:

1. Nếu giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của chính quyền địa phương nhưng chữ ký của bên chuyển nhượng là không đúng thì việc chuyển nhượng đó không hợp pháp. Việc cấp GCN QSD đất căn cứ vào giấy tờ giả mạo cũng là trái pháp luật và phải bị hủy bỏ.

2. Để đòi lại diện tích đất đó thì bạn có thể khởi kiện đến tòa án để được xem xét giải quyết. Trước khi khởi kiện thì bạn cần có đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai giửi tới UBND cấp xã để được tổ chức hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai. Sau khi Tòa án thụ lý thì bạn gửi đơn yêu cầu giám định chữ ký và chữ viết của bạn trong giấy tờ chuyển nhượng đó, gửi kèm theo 3 mẫu chữ của bạn trong khoảng thời gian đó để cơ quan giám định xem xét... Nếu kết luận giám định là chữ ký giả mạo thì Tòa án sẽ tuyên bố hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đó để trả lại đất cho gia đình bạn.

Chào bạn!

Việc thay đổi nơi cư trú không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản. Chỉ cần có căn cứ xác định người đang có hộ khẩu ở nơi khác chính là người đứng trên trên GCN là họ có toàn quyền định đoạt tài sản....

Chào bạn!

Nhà nước luôn khuyến khích người dân khai hoang, phục hóa, cải tạo đất.... để tăng gia, sản xuất phát triển kinh tế. Nếu diện tích đất đó là đất khai hoang thì gia đình bạn được toàn quyền sử dụng. Nếu chính quyền thu hồi để đấu thầu, cho thuê thì phải bồi thường thỏa đáng. Gia đình bạn không nên ký hợp đồng thuê, thầu, khoán với chính quyền địa phương. Nếu gia đình bạn ký hợp đồng thì đồng nghĩa với việc gia đình bạn hiến phần diện tích đất khai hoang đó cho Nhà nước...

Bạn tham khảo nội dung tư vấn của Luật Gia Trịnh!

- Bạn lưu ý là: Hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế thì dù có tranh chấp về thừa kế, Tòa án cũng không thụ lý giải quyết.

- Việc hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền thừa kế không làm di sản đó trở thành tài sản chung. Việc Tòa án chỉ thụ lý vụ việc tranh chấp chia tài sản chung nếu có một trong hai điều kiện quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 cụ thể như sau:

"        Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế

         hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế".

Chào bạn!

Theo quy định pháp luật (Bộ luật dân sự, luật đất đai) thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký (dù đã công chứng) thì giao dịch đó chưa có giá trị pháp lý... Nếu như các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bảo đảm không quy định trường hợp thế chấp tài sản được loại trừ quy định trên thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu.

Chào bạn!

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên bà nội bạn thì việc tách thửa đất phải có sự đồng thuận của tất cả các thừa kế của bà nội bạn . Nếu một trong các thừa kế không đồng ý thì không thể tách thửa được. Nếu có tranh chấp về thừa kế của bà nội bạn thì mỗi người đang sử dụng đất phải bỏ ra 1/2 diện tích đất để chia thừa kế. 1/2 diện tích đất còn lại của mỗi người đang quản lý là của ông nội bạn và đã hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế.

Chào bạn!

Theo quy định pháp luật thì chỉ có UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh mới có thẩm quyền cấp GCN QSD đất, UBND xã không có thẩm quyền này.

Pháp luật không quy định về thời hạn tồn tại của công trình xây dựng tạm. Tuy nhiên, với công trình xây dựng tạm thì bị hạn chế về quy mô, giá trị công trình và sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thửa đất của gia đình bạn đã có quy hoạch thì vẫn được cấp GCN QSD đất nhưng việc xây dựng trên đất phải phù hợp với quy hoạch xây dựng. Bạn tham khảo quy định tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 quy định về cấp phép xây dựng như sau:

"Điều 5. Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ

Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy (viết tắt là PCCC), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m², dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Điều 6. Điều kiện riêng để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 5 Nghị định này, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau đây:

1. Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị:

a) Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

c) Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đối với công trình xây dựng ngoài đô thị:

a) Đối với công trình xây dựng không theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản;

b) Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và phương án tuyến đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

a) Phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;

b) Đối với công trình ở khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.

4. Đối với các công trình xây dựng khác:

Tuỳ thuộc vào địa điểm xây dựng, các công trình dưới đây ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 hoặc Khoản 2 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Đối với công trình tôn giáo phải có văn bản chấp thuận của Ban Tôn giáo cấp có thẩm quyền;

b) Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng, quảng cáo, trùng tu, tôn tạo phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về văn hoá.

Điều 7. Điều kiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm

Công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

3. Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

4. Hồ sơ thiết kế xây dựng đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

5. Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

6. Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình,

Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án.

Điều 8. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Chủ đầu tư nộp trực tiếp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu đối với từng trường hợp, từng loại công trình).

2. Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu công trình, nhà ở, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo; giấy ủy quyền, đối với trường hợp được chủ sở hữu công trình ủy quyền thực hiện sửa chữa, cải tạo; quyết định cho phép đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với công trình ngầm đô thị; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

3. Hai bộ bản vẽ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định. Mỗi bộ gồm:

a) Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất, mặt bằng ranh giới lô đất, bản vẽ bình đồ (đối với công trình theo tuyến), sơ đồ đấu nối với hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của công trình (giao thông, thoát nước);

b) Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng, mặt cắt chủ yếu của công trình;

c) Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng, các bản vẽ kết cấu chịu lực chính (móng, khung, tường, mái chịu lực);

d) Bản vẽ hệ thống PCCC đã được thẩm duyệt đối với công trình thuộc danh mục yêu cầu phải thẩm duyệt phương án phòng chống cháy, nổ theo quy định của pháp luật về PCCC;

đ) Đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo thì phải có các bản vẽ về vị trí, hạng mục cần cải tạo, nếu có ảnh hưởng đến kết cấu công trình thì phải có báo cáo kết quả khảo sát, đánh giá chất lượng kết cấu cũ liên quan đến các hạng mục cải tạo và các biện pháp gia cố xác định đủ điều kiện để sửa chữa, cải tạo, kèm theo ảnh chụp hiện trạng công trình xin phép cải tạo và công trình lân cận.

4. Đối với trường hợp lắp đặt thiết bị hoặc kết cấu khác vào công trình đã xây dựng, nhưng không thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì phải có bản sao có chứng thực Hợp đồng với chủ sở hữu công trình.

5. Quyết định phê duyệt dự án kèm theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, ý kiến bằng văn bản về thiết kế cơ sở (nếu có) của cơ quan quản lý nhà nước theo quy định."

Chào bạn!

Bạn có thể gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tới UBND cấp xã để được tổ chức hòa giải, đồng thời yêu cầu cung cấp trích lục bản đồ, trích sao hồ sơ địa chính, thông tin về thửa đất để làm căn cứ cho các cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Nếu vụ việc đã được tòa án thụ lý thì Tòa án hoặc Luật sư có thể có công văn để yêu cầu TN&MT phải cung cấp trích lục bản đồ của thửa đất tranh chấp đó...

Chào bạn!
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (cùng với thời điểm người nhận chuyển quyền sử dụng đất được cấp GCN QSD đất). Do vậy, nếu mẹ bạn chưa được cấp GCN QSD đất thì cậu bạn vẫn có thể đòi lại được đất và đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tặng cho đó.

Chào bạn!

Theo quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai thì nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tay) có thể làm căn cứ để cấp GCNQSD đất cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu việc ký kết hợp đồng trước ngày luật đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật (01/7/2004) và bên chuyển nhượng đã có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, Điều 50 Luật đất đai.

Trường hợp của bạn viết tay sau ngày 01/7/2004 nên không đủ điều kiện áp dụng khoản 2, Điều 50 Luật đất đai để được cấp GCN QSD đất cho bạn.