Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
        Luật sư Đặng Văn Cường trả lời câu hỏi của bạn như sau:
       1. Theo thông tin mà bạn nêu ra thì nhiều khả năng gia đình bạn sẽ thắng kiện bởi thỏa thuận giữa mẹ bạn với người mua là "nếu trong 5 ngày còn lại này có khách hàng nào mua thì mẹ tôi cứ việc bán lô đất trên và cho bên Mua xin lại một phần tiền đặt cọc" còn nếu trong thời hạn 5 ngày đó không bán được đất cho bên thứ ba thì các bên vẫn phải thực hiện theo thỏa thuận đặt cọc cũ. Việc bên mua không thực hiện thỏa thuận đặt cọc nên bị mất tiền cọc theo quy định tại khoản 2, Điều 358 BLDS.
        2. Hợp đồng ủy quyền giữa mẹ bạn và bạn có hai nội dung và thực hiện việc đặt cọc và ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng đó chưa hoàn toàn đúng về mặt thủ tục nhưng có thể vẫn không bị vô hiệu toàn bộ bởi các lý do sau: Hợp đồng đã được chứng thực chữ ký (nếu đúng thì phải công chứng hợp đồng), sau đó chủ sở hữu tài sản đã làm việc trực tiếp với bên mua, thỏa thuận thêm các nội dung gia hạn đặt cọc. Do vậy không thể cho là hợp đồng đó vô hiệu.

Điều 174. Thông báo về việc thụ lý vụ án

1. Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Toà án phải thông báo bằng văn bản cho bị đơn, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Toà án đã thụ lý vụ án.

2. Văn bản thông báo phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm văn bản thông báo;

b) Tên, địa chỉ Toà án đã thụ lý vụ án;

c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;

d) Những vấn đề cụ thể người khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết;

đ) Danh sách tài liệu, chứng cứ người khởi kiện nộp kèm theo đơn khởi kiện;

e) Thời hạn người được thông báo phải có ý kiến bằng văn bản nộp cho Toà án đối với yêu cầu của người khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu có;

g) Hậu quả pháp lý của việc người được thông báo không nộp cho Toà án văn bản về ý kiến của mình đối với yêu cầu.".

Như vậy, nếu gia đình bạn không nhận được thông báo về việc thụ lý vụ án của Tòa án thì chứng tỏ chưa có vụ án nào cả. Nếu cơ quan, tổ chức, cá nhân nào cho rằng vụ việc đang được Tòa án giải quyết hoặc đã được Tòa án giải quyết thì họ phải có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh việc đó.

Điều 145.          Trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa

1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 của Nghị định này khi thực hiện đối với một phần thửa đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân; 

b) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp được uỷ quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp không được uỷ quyền;

đ) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;

e) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

Điều 148.          Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chào bác!

Sự việc của bác rất phức tạp, trải qua thời gian lâu dài, liên quan đến nhiều văn bản pháp luật và nhiều chính sách về nhà đất của Nhà nước. Nếu chỉ qua vài thông tin sơ sài mà bác nêu ở trên thì Ls không thể tư vấn cụ thể cho bác được. Bác cần pho tô giấy mua bán nhà đất, bản án sơ thẩm, bản án phúc thẩm và các tài liệu có liên quan để Ls xem qua rồi mới có thể tư vấn cho bác được.

Theo kinh nghiệm tranh tụng về đất đai, dân sự của tôi, thì vụ việc của bác có rất nhiều yếu tố khiến bác có thể thua kiện như:

-           Điều 13 Nghị định 115/CP ngày 29/7/1964 của Hội đồng chính phủ quy định: – Tư nhân có nhà cho thuê muốn lấy lại nhà để bán thì phải được Ủy ban hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép và phải báo cho bên thuê biết trước ba tháng. Người đang thuê được quyền ưu tiên mua nhà này.

Trường hợp nhà cho thuê thay đổi quyền sở hữu, bên thuê nhà vẫn được tiếp tục ở cho đến khi hết hạn hợp đồng sau đó bên thuê nhà và người chủ mới thương lượng với nhau ký kết hợp đồng mới.

-                     Các văn bản pháp luật về sau cũng vẫn quy định tương tự (Pháp lệnh nhà ở năm 1990; Nghị quyết 58/1998/UBNVQH10 về giao dịch nhà ở trước 01/7/1991; Nghị quyết 1037/2006/NQ/UBTVQH11 về giao dịch về nhà ở trước 01/7/1991 có người VN định cư ở NN tham gia, Luật nhà ở 2005).

Do vậy, tại thời điểm bác mua nhà nếu bên bán không thông báo và dành quyền ưu tiên mua cho người đang thuê thì hợp đồng của bác vô hiệu.

-                    Thời điểm bác thực hiện giao dịch thì Nhà nước cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất (từ năm 1980 đến 1993) do vậy thỏa thuận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấp của pháp luật;

-                    Hình thức của Hợp đồng không có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên vô hiệu về hình thức;

-                    Bác là người mua đất nhưng chưa thực tế sử dụng;

-                    Việc cấp GCN quyền sử dụng đất của gia đình bác cũng không đúng pháp luật;

2.               Gia đình người thuê nhà trực tiếp sử dụng nhà, trong quá trình sử dụng họ có xây dựng, cơi nới. Theo quy định của pháp luật thì những phần diện tích họ xây dựng thêm mà chủ nhà không phản đối, chính quyền không can thiệp, đồng thời diện tích đó có thể sử dụng độc lập thì Nhà nước công nhận phần diện tích nhà đó cho họ.

3.               Đến nay bản án đã có hiệu lực pháp luật nên sẽ được thi hành nếu bên thắng kiện có đơn yêu cầu thi hành án;

4. Thời hiệu xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm là 3 năm kể từ ngày bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật. Trong thời gian này, bác có thể nộp đơn khiếu nại bản án phúc thẩm đến TAND tối cao để yêu cầu xem xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm. Tuy nhiên yêu cầu đó của gia đình bác chỉ được Chánh án TAND tối cao hoặc Viện trưởng VKSNDTC chấp nhận để ra quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nếu tòa án các cấp sơ thẩm hoặc phúc thẩm có vi phạm nghiêm trọng tố tụng khi giải quyết vụ án. Nếu phát hiện ra tình tiết mới có thể làm thay đổi nội dung vụ án thì vụ án của bác cũng có thể được xem xét lại theo thủ tục Tái thẩm.

5. Đơn kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm hoặc thủ tục Tái thẩm bác gửi đến Chánh án TAND tối cao hoặc Viện trưởng VKSND tối cao để được xem xét. Bác lưu ý là đơn của bác chỉ được xem xét nếu tòa án cấp dưới có vi phạm nghiêm trọng tố tụng hoặc có tình tiết mới phát sinh có thể làm thay đổi nội dung vụ án.

6. Bác cần mang toàn bộ hồ sơ đến VPLS để các ls nghiên cứu và tư vấn chính xác cho bác. Trong phạm vi diễn đàn này thì ls chỉ có thể tư vấn sơ lược, cơ bản các vấn đề pháp lý. Còn việc giải quyết cụ thể những vụ việc phức tạp như của bác thì Ls có chuyên môn về tranh tụng đất đai cũng phải xem xét toàn bộ hồ sơ mới có thể đưa ra giải pháp cho bác được.

Chào bạn!
Khoản 1, Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất quy định:
" Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ:

1. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ."
Do vậy bạn kiểm tra lại trường hợp sử dụng đất Lâm nghiệp của bạn có thuộc một trong các trường hợp quy định tại Nghị định 197 hoặc Nghị định 84 không để xác định có được bồi thường hay không.