Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Thống nhất ý kiến!

Chào bạn!
1. Hạn mức giao đất để xây dựng nhà ở là hạn mức đất ở được giao cho người sử dụng đất để làm nhà ở (trước đó người ta chưa sử dụng diện tích đất đó và dang có nhu cầu được giao đất để xây dựng nhà ở);
2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở là hạn mức công nhận diện tích đất ở đối với người đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp GCN (Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 luật Đất đai thì Công nhận quyền sử dụng đất là cấp GCN QSD đất lần đầu cho người đang sử dụng đất). Do họ đã sử dụng thửa đất đó trước khi được cấp giấy nên hạn mức có thể được công nhận lớn hơn hạn mức được mới được giao đất.
Thân ái!

Chào bạn! Chúc bạn thành công!

Chào bạn!

            Việc đặt ra quy định về "hạn mức" sử dụng đất là “quyền” của nhà làm luật (họ cho rằng chỉ cần sử dụng như vậy là "đủ dùng") nếu nhiều hơn số đó là lãng phí tài nguyên, chúng ta không nên bàn cãi nhiều (việc của Đại biểu quốc hội)… Theo ý kiến cá nhân tôi thì việc đặt ra hạn mức như vậy sẽ thuận lợi cho việc quản lý nhà nước về đất đai và đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất.

       Ví dụ: Ở một địa phương sản xuất nông nghiệp, tổng quỹ đất là 100%, số dân là X người. Với số dân đó thì tỷ lệ đất ở chỉ cần 20% là đủ; 70% quỹ đất phải dành để sản xuất nông nghiệp, còn lại 10% dùng cho các mục đích khác. Nhưng thực tế đất trong khu dân cư đang chiếm trên 20% (việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là không cần thiết) và ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp và cảnh quan môi trường. Do vậy hạn mức đất ở và hạn mức đất nông nghiệp có tác dụng điều chỉnh cơ cấu các loại đất trong trường hợp này. Tỷ lệ mỗi loại đất bao nhiêu phụ thuộc vào định hướng phát triển kinh tế xã hội quốc gia và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

        Đối với người sử dụng đất: Nếu không quy định hạn mức thì trong chính sách giao đất giãn dân các địa phương trong cùng một tỉnh sẽ có nơi được giao ít, có nơi được giao nhiều. Ví dụ: Thông thường hạn mức đất ở tại nông thôn là không quá 300m² nhưng nếu không quy định thì địa phương có thể giao đất giãn dân 500m2 cho một hộ gia đình (nhu cầu thực tế sử dụng chỉ 200m2 là đủ) và khi đó người ta bán đi ½ lấy tiền xây “biệt thự” thế là “đổi đời” từ không có “đất cắm dùi” trở thành “nhà cao cửa rộng” còn những người không được giao đất thì vẫn phải sống trong căn nhà lụp xụp. Như vậy là không công bằng!

      Hoặc Ví dụ: Có hai gia đình sống cạnh nhau gia đình A sử dụng thửa đất 1000m2 nhưng chỉ có 3 nhân khẩu còn gia đình B sử dụng 300m2 nhưng có tới 6 nhân khẩu (cả hai gia đình đều chưa được cấp GCN QSD đất nhưng nguồn gốc sử dụng đất từ sau 15/10/1993). Nếu không quy định hạn mức thì khi được công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN QDS Đ lần đầu) thì gia đình A sẽ được công nhận cả 1000m2 đất còn nhà B chỉ được công nhận 300m2 dẫn đến trường hợp “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra” và lãng phí tài nguyên thiên nhiên… tương tự với đất nông nghiệp cũng vậy.

            Do vậy, theo tôi việc quy định hạn mức là hợp lý để dễ quản lý vĩ mô và đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất.

Thân ái!

Cảm ơn bạn!
Nếu cần tư vấn thêm, hãy liên hệ với tôi.

Chào bạn!

Luật sư trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1.                    Do mẹ bạn có liên quan đến yếu tố nước ngoài nên khó được bảo lãnh tại ngoại. Tuy nhiên, nếu mẹ bạn thực sự bị bệnh, cần phải cứu chữa kịp thời thì có thể được tại ngoại để chữa bệnh và thay đổi biện pháp tạm giam bằng biện pháp Cấm đi khỏi nơi cư trú hoặc Cấm xuất cảnh (bạn nên mời Luật sư để thực hiện công việc này cho mẹ bạn).

2.                    Mẹ bạn đã bị khởi tố về tội gi? Việc chứng minh tội phạm thuộc về cơ quan tố tụng. Mẹ bạn có quyền bào chữa cho mình chứ không có nghĩa vụ chứng minh là mình vô tội. Những lời khai của mẹ bạn và những chứng cứ mà cơ quan công an thu thập được sẽ là căn cứ xác định mẹ bạn có phạm tội hay không và phạm tội gì. Với thông tin mà bạn nêu ra thì mẹ bạn “có thể” phạm vào các tội như: Tội tổ chức, cưỡng ép người khác trốn đi nước ngoài hoặc ở lại nước ngoài trái phép theo Điều 275 BLHS và Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 BLHS, cụ thể như sau:

Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.

Điều 275. Tội tổ chức, cưỡng ép người khác trốn đi nước ngoài hoặc ở lại nước ngoài trái phép

1. Người nào tổ chức, cưỡng ép người khác trốn đi nước ngoài hoặc ở lại nước ngoài trái phép, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 91 của Bộ luật này, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm.

2. Phạm tội nhiều lần hoặc gây hậu quả nghiêm trọng hoặc rất nghiêm trọng, thì bị phạt tù từ năm năm đến mười hai năm.

3. Phạm tội gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm.

Còn mẹ bạn có phạm tội hay không, phạm tội gì mà mức hình phạt cụ thể bao nhiêu thì còn phụ thuộc vào quá trình điều tra và những chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án. Mức hình phạt sẽ căn cứ vào tính chất mức độ phạm tội, vào nhân thân bị cáo, vào các tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 46, và Điều 48 BLTTHS.

Nếu hành vi đưa người đi nước ngoài trước đây của mẹ bạn là phù hợp với quy định của pháp luật. Nay luật mới cấm thì hành vi đó không phạm tội.

Nếu có điều kiện, gia đình bạn nên mời Luật sư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mẹ bạn.

Thân ái!

Chào bạn!

1. Chỉ có thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc, gia hạn hợp đồng hoặc gia hạn thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng để chờ chuyển mục đích sử dụng đất thì mới không ra Tòa án. Như tôi đã nói ở trên: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ đất nông nghiệp sang đất ở là rất khó khăn. Do vậy nếu bên chuyển nhượng đồng ý gia hạn thời gian giao tiền để bạn “chờ” thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì giao dịch của bạn cũng ít có cơ hội thành công (bởi sẽ không biết phải chờ đợi đến bao giờ). Đây chỉ là một cách “hoãn binh”.

2. Bạn cũng có thể thỏa thuận tăng thêm diện tích chuyển nhượng cho đủ diện tích tách thửa (tìm thêm người mua chung thêm 250m2 nữa).

3. Nếu bên chuyển nhượng đồng ý thì bạn có thể yêu cầu gia đình họ tự tranh chấp với nhau về việc “Chia tài sản chung” là cả thửa đất lớn đó (tranh chấp giả). Khi ra đến Tòa án, họ lại tự thỏa thuận với nhau là đồng ý chia cho một thành viên trong gia đình diện tích 250 m2 đất (phần diện tích đất mà bạn mua). Căn cứ vào thỏa thuận đó Tòa án sẽ ra “Quyết định công nhận sự thỏa thuận” của đương sự. Căn cứ vào Quyết định CNSTTĐS, họ đi làm một GCN QSD đất mới đối với 250m2 đó đứng tên một thành viên trong gia đình họ. Sau đó thành viên này ký hợp đồng chuyển nhượng với bạn để chuyển nhượng diện tích 250m2 đất đó cho bạn. Cách này chúng tôi thường làm với những thửa đất thổ cư dưới hạn mức tách thửa nhưng cách này chỉ thực hiện thành công nếu được Tòa án “ủng hộ!”. Bạn cứ thử nhờ Luật sư trong đó thực hiện theo cách này xem sao? Còn nếu bạn tự thực hiện thì tôi e rằng sẽ rất khó khăn.

4. Trong trường hợp không thể thỏa thuận, thực hiện các biện pháp cứu vãn như tôi đã nói ở trên thì việc tranh chấp hợp đồng là không thể tránh khỏi. Nếu ra đến Tòa án thì lỗi của các bên là 50% cho mỗi bên. Nếu trong thỏa thuận, bạn không nhận đi thực hiện thủ tục, cũng không biết là đất đó không thể tách thửa thì có thể lỗi của bạn ít hơn và ngược lại. Do vậy, việc bạn khai với Tòa án như thế nào cũng là căn cứ để xác định lỗi của các bên.

5. Thiệt hại ở đây là giá trị tăng lên hoặc giảm đi của diện tích 250m2 đất đó từ khi thỏa thuận đến khi xét xử sơ thẩm. Ngoài ra còn có thể là tiền duy trì, tu bổ đất.

6. Án phí do bên thua kiện sẽ phải chịu. Mức án phí theo giá trị của tài sản tranh chấp vào thời điểm xét xử. Cụ thể mức án phí như sau:

Do vậy, bạn hãy cân nhắc để lựa chọn cho mình một giải pháp hữu hiệu nhất.

Chúc bạn thành công!

Chào bạn! Bạn nên đặt câu hỏi cụ thể hơn!
Nếu công dân Việt Nam thì có quyền thừa kế tài sản trên lãnh thổ VN theo Luật VN. Người VN định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được quyền sở hữu nhà ở được thừa kế di sản là nhà ở tại VN...

Chào bạn conduongmua85!

Luật sư trả lời câu hỏi của bạn như sau:

          1. Muốn chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì anh T phải vào Tp HCM thì mới thực hiện được thủ tục công chứng hợp đồng bởi Điều 37 Luật công chứng 2006 quy định: Đối với các hợp đồng, giao dịch về Bất động sản thì thẩm quyền công chứng thuộc về Công chứng viên trong phạm vi cấp tỉnh nơi có BĐS thực hiện. Cụ thể Điều 37 LCC quy định như sau:

         "Điều 37. Thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

1. Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản."
          2. Nếu việc chung sống như vợ chồng giữa anh T với chị C được diễn ra trước ngày 03/01/1987 thì không cần phải đăng ký kết hôn, pháp luật cũng thừa nhận quan hệ đó là vợ chồng hợp pháp (Nghị quyết35/2000/NQ-QH10 ngày 09/6/2000 hướng dẫn luật hôn nhân và gia đình năm 2000). Quan hệ hôn nhân này được điều chỉnh bởi Luật hôn nhân và gia đình năm 1959, có hiệu lực đến ngày 03/01/1987. Mà theo quy định tại Điều 15 LHN&GĐ năm 1959 thì: Vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng tài sản có trước và sau khi cưới. Luật hôn nhân năm 1959 không quy định về tài sản riêng vợ chồng.
          Nếu việc chung sống của T và C diễn ra từ sau ngày 03/01/1987 thì tình huống xử lý như hướng dẫn của Luật sư Dương Văn Mai ở trên: Khi đó  UBND cấp xã phường sẽ  cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của T là độc thân (có thể là "Chưa kết hôn lần nào") nên chỉ cần mình T ký hợp đồng là có thể sang tên được nhà đất đó.

         Nay nếu chị C tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết về ly hôn với anh T thì áp dụng Nghị quyết 35 năm 2000 và Thông tư 01/2001 hướng dẫn Nghị quyết 35 để giải quyết, cụ thể quy định như sau:

"a) Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Tòa án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000;

 b) Nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng từ ngày 03 tháng 01 năm 1987 đến ngày 01 tháng 01 năm 2001, mà có đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật này thì có nghĩa vụ đăng ký kết hôn trong thời hạn hai năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực cho đến ngày 01 tháng 01 năm 2003; trong thời hạn này mà họ không đăng ký kết hôn, nhưng có yêu cầu ly hôn thì Tòa án áp dụng các quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 để giải quyết.

Từ sau ngày 01 tháng 01 năm 2003 mà họ không đăng ký kết hôn thì pháp luật không công nhận họ là vợ chồng;

c) Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2001 trở đi, trừ trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 của Nghị quyết này, nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn, đều không được pháp luật công nhận là vợ chồng; nếu có yêu cầu ly hôn thì Tòa án thụ lý và tuyên bố không công nhận quan hệ vợ chồng; nếu có yêu cầu về con và tài sản thì Tòa án áp dụng khoản 2 và khoản 3 Điều 17 của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 để giải quyết." (trích Nghị quyết 35/QH10)

        Thân ái!

Chào bạn!
Bạn định nói đến hồ sơ nào? Giấy tờ sở hữu của xe máy chỉ cần Đăng ký xe là đủ. Hóa đơn, giấy tờ mua bán anh ta đã nộp cho công an để được cấp Đăng ký xe rồi. Giờ chủ xe chết mà bạn vẫn chưa sang tên thì bạn phải yêu cầu gia đình anh ta tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì mới sang tên cho bạn được!

Chào bạn!
Theo tôi trường hợp đặc biệt là doanh nghiệp gặp khăn về tài chính mà không thể kiểm sóat được hoặc các trường hợp khác như bộ máy cơ cấu tổ chức trục trặc... thiên tai, hỏa hoạn, thay đổi của pháp luật... miễn là doanh nghiệp không hoạt động được bình thường thì có thể gọi là ĐẶC BIỆT rồi. Tuy nhiên, nếu họ không rơi vào trường hợp đặc biệt mà cứ tự cho mình là đang thuộc trường hợp đặc biệt thì xử lý thế nào? Tiền trợ cấp thôi việc của NLD là số tiền không lớn nên thực tế ít ai đưa ra Tòa để giải quyết đòi tiền TCTV. Còn nếu khi Tòa án giải quyết thì phải tuân theo pháp luật, khi đó doanh nghiệp có trách nhiệm chứng minh là mình rơi vào trường hợp đặc biệt. Nếu không chứng minh được thì doanh nghiệp đó làm sai và NLĐ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Còn thiệt hại đáng bao nhiêu thì chắc bạn biết rồi! Thực tế có lẽ chưa diễn ra những vụ án lao động thế này bởi ít ai có thời gian để theo kiện!

Chào bạn!
          Hạn mức sử dụng đất (kể đất ở và đất nông nghiệp) là quy định của pháp luật. Trước đây pháp luật nước ta không có quy định này, gần đây mới có những quy định cụ thể. Trong quỹ đất của quốc gia có các loại đất khác nhau quy định tại Điều 13 Luật đất đai. Việc quy định hạn mức là một chính sách đảm bảo công bằng cho những người sử dụng đất trên mỗi địa phương (được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất như nhau ) và để quản lý quỹ đất của mỗi loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất của từng loại đất.

Chào bạn!
         Bộ luật hình sự Việt Nam không có tội ĐE DỌA CƯỚP TÀI SẢN mà chỉ có Tội cướp tài sản quy định tại Điều 133 BLHS. Tội phạm này cấu thành hình thức, nghĩa là chỉ cần có hành vi dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực ngay tức khắc hoặc dùng thủ đoạn khác làm cho người bị tấn công rơi vào tình trạng không thể chống cự được nhằm chiếm đoạt tài sản là cấu thành tội rồi, không cần biết là thực tế có chiếm đoạt được tàn sản hay không. Do vậy hành vi đe dọa cướp tài sản mà làm cho nạn nhân không thể chống cự được nhằm cướp tài sản nhưng chưa lấy được tài sản là cũng phạm tội này. Mức án phải chịu cho từng trường hợp cũng khác nhau căn cứ vào nhân thân người phạm tội và các tình tiết giảm nhẹ, tặng nặng trách nhiệm hình sự.
        Cụ thể Điều 133 BLHS quy định như sau:
        

Điều 133. Tội cướp tài sản

1. Người nào dùng vũ lực, đe doạ dùng vũ lực ngay tức khắc hoặc có hành vi khác làm cho người bị tấn công lâm vào tình trạng không thể chống cự được nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ ba năm đến mười năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Sử dụng vũ khí, phương tiện hoặc thủ đoạn nguy hiểm khác;

đ) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của người khác mà tỷ lệ thương tật từ 11% đến 30%;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm:

a) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của người khác mà tỷ lệ thương tật từ 31% đến 60%;

b) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

c) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười tám năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:

a) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của người khác mà tỷ lệ thương tật từ 61% trở lên hoặc làm chết người;

b) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

c) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, phạt quản chế hoặc cấm cư trú từ một năm đến năm năm.

         Vậy bạn hãy chờ kết quả giải quyết khiếu nại xem thế nào. Nếu quá thời hạn không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng không đồng ý với kết quả giải quyết thì gia đình bạn có quyền khiếu nại tiếp theo theo Luật khiếu nại tố cáo hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo thủ tục Tố tụng hành chính hiện hành. Bạn nên chú ý các quy định về thời hiệu kẻo mất quyền khiếu kiện!
Chúc gia đình bạn thành công!

Chào bạn!

        Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp trong cùng thửa đất với đất ở thì gia đình bạn chỉ phải nộp tiền đối với diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng. Phần diên tích đất ở của gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận nên không phải nộp tiền sử dụng đất nữa (nếu có phải nộp thì đã nộp khi cấp GCN trừ trường hợp trong Giấy chứng nhận có ghi nợ tiền sử dụng đất).

Thân ái!

Căn cứ vào quỹ đất, mỗi địa phương lại có một văn bản quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất khác nhau. Hạn mức đất ở đó làm căn cứ khi Nhà nước giao đất (giãn dân, tái định cư) và công nhận quyền sử dụng đất (phần trong hạn mức không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN còn phần dienj tích ngoài hạn mức thì phải nộp tiền sử dụng đất nếu không thì diện tích đó chỉ là đất nông nghiệp, ví dụ như quy định tại Điều 14, 15 Nghị định 84). Nếu thửa đất của gia đình bạn có 200m2 là đất ở chứng tỏ hạn mức ở khu vực đó là 200m2. Trên một tỉnh thành thì hạn mức đó lại khác nhau giữa thành thị và nông thôn và khác nhau giữa các khu vực. Chính vì có hạn mức công nhận đất ở nên thửa đất của gia đình bạn mới không được công nhận là đất ở đối với toàn bộ thửa đất.

 

Tôi xin có ý kiến về vấn đề này như sau:

1.          1. Về vấn đề thuật ngữ pháp lý thì còn nhiều điều phải “bàn”! Nếu hỏi tại sao lại có hai khái niệm MUA BÁN và CHUYỂN NHƯỢNG để chỉ việc chuyển quyền sở hữu tài sản là Bất động sản thì câu trả lời ngắn gọn nhất là: Vì luật quy định thế! Trong Luật đất đai và các văn bản có liên quan đang tồn tại hai khái niệm như vậy.  Khái niệm MUA BÁN dùng cho đối tượng là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấ. Còn khái niệm CHUYỂN NHƯỢNG được dùng cho đối tượng là Quyền sử dụng đất.
2.            2. Câu hỏi thứ hai là: Vì sao luật lại quy định thế?

Khái niệm “Mua bán” được áp dụng với đối tượng là Nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất vì đối với các đối tượng đó “chủ sở hữu” có toàn quyền “chiếm hữu”, “sử dụng” và “định đoạt” (quyền sở hữu trọn vẹn). Còn khái niệm “chuyển nhượng” được áp dụng đối với “Quyền sử dụng đất” bởi vì quyền “sở hữu” đất thuộc về toàn dân do Nhà nước quản lý. Nhà nước nắm giữ quyền “định đoạt” còn “quyền chiếm hữu” và “quyền sử dụng” được tách ra để giao cho tổ chức, cá nhân.

Tuy nhiên, “quyền sử dụng đất” cũng được coi là tài sản (Điều 163 BLDS). Mà về mặt lý luận thì đã là “tài sản” thì  chủ sở hữu phải có đủ 3 quyền năng là quyền CHIẾM HỮU, quyền SỬ DỤNG và quyền ĐỊNH ĐOẠT. Trong đó đối với đất đai thì “quyền định đoạt” đã thuộc về Nhà nước cho nên người sử dụng đất chỉ có quyền ĐỊNH ĐOẠT đối với QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT(Tài sản) chứ không có quyền ĐỊNH ĐOẠT đối với ĐẤT. Có lẽ vì thế các nhà lập pháp mới dùng khái niệm CHUYỂN NHƯỢNG chứ không dùng khái niệm MUA BÁN đối với QSDĐ.

Theo tôi, trong trường hợp này dùng khái niệm “chuyển nhượng” đối với QSDĐ sẽ đúng hơn khái niệm “mua bán” bởi bản chất của việc MUA BÁN là một bên giao tiền còn một bên giao tài sản để cho bên trả tiền được toàn quyền sở hữu. Còn CHUYỂN NHƯỢNG chỉ là bỏ tiền ra để mua “quyền sử dụng” chứ không được chuyển giao quyền sở hữu đầy đủ. Nếu người sử dụng đất không sử dụng hiệu quả, không đúng mục đích thì có thể bị Nhà nước thu hồi (Điều 38 luật đất đai) chứ không giống như những tài sản khác (có quyền sở hữu trọn vẹn). Do vậy, có thể gọi là CHUYỂN NHƯỢNG hoặc một khái niệm khác chứ không nên dùng khái niệm MUA BÁN để tránh xâm phạm quyền năng “định đoạt” đối với ĐẤT của Nhà nước.

3. Tên gọi của Hợp đồng chỉ là “hình thức” thể hiện chứ không phải là “nội dung” do vậy nếu trong hợp đồng ghi sai tên gọi cũng không làm cho Hợp đồng đó vô hiệu. Bản chất của mua bán hay chuyển nhượng được thể hiện ở nội dung của hợp đồng và quy định pháp luật về đối tượng đó.

           1. Đối với tranh chấp Hợp đồng mua bán viết tay trước năm 1991 không có yếu tố nước ngoài thì áp dụng quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/8/1998 và Thông tư số 01 hướng dấn Nghị quyết 58. Nếu có yếu tố nước ngoài tham gia thì áp dụng Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBNVQH 11 ngày 27/7/2006 của UBTVQH quy định về giao dịch nhà ở trước năm 1991 có người nước ngoài tham gia. Nếu giao dịch về nhà ở từ năm 1991 thì áp dụng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Luật nhà ở năm 2005
        2. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất thì áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TANDTC cụ thể như sau:

 Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp, thì việc giải quyết tranh chấp này như sau:

a) Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.

a.1. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Toà án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

a.2. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tuỳ trường hợp cụ thể Toà án có thể huỷ hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

b) Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.

b.1. Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và huỷ hợp đồng.

b.2. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

c) Đối với trường hợp được hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 này mà bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và huỷ hợp đồng. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 này.

d) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng đó được giải quyết theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 này.

đ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ hoặc một phần nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 này.

2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này (Chưa có giấy chứng nhận), nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này (HỢP ĐỒNG VIẾT TAY, CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN), nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này (HỢP ĐỒNG VIẾT TAY, CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN), nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

c) Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.1. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.2. Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình"

c.3. Xác định thiệt hại.

- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

- Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

- Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.

2.4 Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã được đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể.

Đối với đất đã được cá nhân, tổ chức đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã để sử dụng chung trong quá trình thực hiện chính sách hợp tác hoá nông nghiệp mà sau khi tập đoàn sản xuất, hợp tác xã bị giải thể thì căn cứ vào quy định tại Điều 1 của Luật Đất đai năm 1987, khoản 2 Điều 2 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2003 cần phân biệt như sau:

a) Chủ cũ hoặc người thừa kế của người đó không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất nếu đất đó đã được giao cho người khác sử dụng và họ đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người đang sử dụng đất đó có hành vi gian dối, lừa đảo... để được giao quyền sử dụng đất.

b) Chủ cũ hoặc người thừa kế của người đó có quyền đòi lại quyền sử dụng đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Đất không bị Nhà nước quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Chủ cũ có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003;

- Người đang sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và cũng không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 vì lý do người đó sử dụng đất là ở nhờ, mượn, thuê, lấn, chiếm đất hoặc bằng các giao dịch dân sự khác trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.

     Tôi hi vọng các thành viên của DÂN LUẬT biết và vận dụng được các quy định pháp luật này để tháo gỡ các tình huống pháp lý cho gia đình và người thân khi gặp các tình huống tương tự!

      Thân ái!

Chào bạn!

Tôi trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1.          1. Nếu bạn không trực tiếp ký vào các hợp đồng vay tiền, thế chấp tài sản hoặc không ủy quyền cho anh họ bạn đi thế chấp tài sản là nhà đất đó thì bạn không phải chịu trách nhiệm về hợp đồng thế chấp đó (bạn gọi Cầm cố là chưa đúng). Do vậy, nếu có tranh chấp hợp đồng vay nợ và hợp đồng thế chấp thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu do người thế chấp tài sản không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Bạn không phải chịu trách nhiệm gì trong việc vay nợ này.

2. Bạn có thể tiến hành thủ tục xin cấp lại GCN QSD Đất chứ không được quyền khởi kiện dân sự để yêu cầu Tòa án buộc anh họ bạn phải trả GCN bởi việc kiện đòi giấy tờ không thuộc thẩm quyền của Tòa án. Bạn có khởi kiện, Tòa án cũng không thụ lý.

Trước đây một số Tòa địa phương thụ lý, giải quyết những vụ án “kiện đòi GCN QSDĐ” và cho rằng đây là vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu tài sản” theo quy định tại khoản 2, Điều 25 BLTTDS.

Tuy nhiên, GCN QSDĐ không phải là "tài sản" mà chỉ là giấy tờ ghi nhận quyền tài sản (nếu mất có thể xin cấp lại) và cũng không phải là "Giấy tờ có giá" theo quy định của Điều 163 BLDS. Do vậy, mới đây TAND tối cao đã có Công văn  gửi các Tòa địa phương hướng dẫn thống nhất áp dụng pháp luật về các tranh chấp về đòi GCN QSDĐ trong đó quy định rõ là vụ việc này không thuộc thẩm quyền của Tòa án nên không được thụ lý mà phải hướng dẫn các đương sự tiến hành thủ tục xin cấp lại GCN QSD Đ theo quy định pháp luật.

          Do vậy, trong vụ việc này bạn không phải kiện tụng ai cả. Nếu “rảnh rỗi” thì có thể khởi kiện để yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu theo quy định pháp luật hoặc tiến hành thủ tục xin cấp lại GCN đã mất!

Chúc bạn thành công!