Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Hiện nay“đất xây dựng cơ bản” không được quy định trong bất cứ văn bản pháp luật nào. Nó được tạm hiểu là: đất xây dựng cơ bản nếu thời gian sử dụng đất lâu dài thì được gọi là đất ở.

Với vướng mắc trên, Luật sư tư vấn cho bạn như sau:

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.

Hiện nay, “đất xây dựng cơ bản” không được quy định trong bất cứ văn bản pháp luật nào. Nó được tạm hiểu là: đất xây dựng cơ bản nếu thời gian sử dụng đất lâu dài thì được gọi là đất ở.

Trường hợp của bạn, nếu muốn xác định lại ranh giới thửa đất của mình bạn có thể xin trích lục bản đồ địa chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp; đồng thời xem xét lại các văn bản, hồ sơ, giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình trước khi thực hiện bất cứ thỏa thuận nào

Theo Điều 116,119, 385 BLDS 2015 thì Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Như thông tin bạn đã cung cấp, bạn và bạn của bạn giao kết hợp đồng mua bán tài sản dưới hình thức lời nói.

Điều 175 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017 quy định về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản như sau: 

“1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: 

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả; 

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản. 

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm: 

a) Có tổ chức; 

b) Có tính chất chuyên nghiệp; 

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng; 

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức; 

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt; 

e) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; 

g) Tái phạm nguy hiểm”. 

Trong trường hợp của bạn, người kia nhận được tài sản của bạn thông qua hình thức giao dịch hợp đồng mua bán, đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả, với giá trị tài sản là 97,35 triệu đồng. Như vậy, người kia có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Khoản 2 Điều 175 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017. Bạn cần làm đơn tố cáo tới cơ quan công an cấp huyện để điều tra xác minh tội phạm.

Theo Khoản 1, Điều 13 Nghị định 47/2014 NĐ-CP, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất”.

Như vậy đối với phần đất chưa được cấp sổ đỏ của gia đình theo quy định trên của pháp luật đất đai khi bị thu hồi thì vẫn được bồi thường về đất.

Theo quy định của ngành công an, các trường chỉ tuyển những thí sinh đáp ứng tiêu chuẩn về lý lịch chính trị và đã công khai những trường hợp được đăng ký xét tuyển. Những trường hợp vi phạm quy định sẽ bị hủy kết quả xét tuyển khi bị phát hiện.

Chỉ những thí sinh đảm bảo tiêu chuẩn về lý lịch mới cho nhập học vào các trường công an, không giải quyết thí sinh vi phạm cam đoan trong lý lịch tự khai. Bộ Công an đã có Thông tư số 53 ngày 15/8/2012, quy định tiêu chuẩn chính trị của cán bộ, chiến sĩ công an nhân dân trong đó đề cập những trường hợp có thân nhân bị tòa tuyên phạt dưới 3 năm tù hoặc cho hưởng án treo và đã được xóa án tích. Công an địa phương căn cứ vào quy định của Bộ Công an để thẩm tra lý lịch và chịu trách nhiệm đối với kết quả thẩm tra.

Sau khi có kết quả xét tuyển, các trường sẽ rà soát lần cuối. Nếu phát hiện trường hợp vi phạm, trường sẽ phối hợp công an địa phương, yêu cầu thẩm tra lại. Trường hợp nằm trong diện bạn nêu trên, công an tỉnh phải có văn bản báo cáo, Bộ Công an sẽ xem xét, trường hợp nào chiếu cố được sẽ giải quyết, trường hợp không đảm bảo sẽ bị trả lại.

Với cướng mắc trên, Luật sư tư vấn cho bạn như sau:

Về mức phạt hành chính:

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 167/2013/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 5. Vi phạm quy định về trật tự công cộng

2. Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Đánh nhau hoặc xúi giục người khác đánh nhau;

b) Báo thông tin giả đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Say rượu, bia gây mất trật tự công cộng;

d) Ném gạch, đất, đá, cát hoặc bất cứ vật gì khác vào nhà, vào phương tiện giao thông, vào người, đồ vật, tài sản của người khác;

đ) Tụ tập nhiều người ở nơi công cộng gây mất trật tự công cộng;

e) Để động vật nuôi gây thiệt hại tài sản cho người khác;

g) Thả diều, bóng bay, chơi máy bay, đĩa bay có điều khiển từ xa hoặc các vật bay khác ở khu vực sân bay, khu vực cấm; đốt và thả “đèn trời”;

h) Sách nhiễu, gây phiền hà cho người khác khi bốc vác, chuyên chở, giữ hành lý ở các bến tàu, bến xe, sân bay, bến cảng, ga đường sắt và nơi công cộng khác”.

Từ đây hai bạn có thể bị xử phạt hành chính vì cả hai người đều có hành vi đánh nhau và gây rối trật tự công cộng.

Về truy cứu trách nhiệm hình sự với hành vi cố ý gây thương tích:

Để xác định nếu bên gây thương tích phải chịu trách nhiệm hình sự hay không, ta cần căn cứ vào mức độ thương tật của bạn.

Thứ nhất, nếu tỉ lệ thương tật từ 11% trở lên thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội cố ý gây thương tích theo Điều 104 Bộ luật Hình sự:

Điều 134. Tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác
1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: 

a) Dùng vũ khí, vật liệu nổ, hung khí nguy hiểm hoặc thủ đoạn có khả năng gây nguy hại cho nhiều người; 

b) Dùng a-xít nguy hiểm hoặc hóa chất nguy hiểm; 

c) Đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ; 

d) Đối với ông, bà, cha, mẹ, thầy giáo, cô giáo của mình, người nuôi dưỡng, chữa bệnh cho mình; 

đ) Có tổ chức; 

e) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn; 

g) Trong thời gian đang bị giữ, tạm giữ, tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang chấp hành biện pháp tư pháp giáo dục tại trường giáo dưỡng hoặc đang chấp hành biện pháp xử lý vi phạm hành chính đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng hoặc đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc; 

h) Thuê gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do được thuê; 

i) Có tính chất côn đồ; 

k) Đối với người đang thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân. 

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 06 năm: 

a) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 31% đến 60%; 

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tỷ lệ tổn thương cơ thể của mỗi người từ 11% đến 30%; 

c) Phạm tội 02 lần trở lên; 

d) Tái phạm nguy hiểm; 

đ) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm từ điểm a đến điểm k khoản 1 Điều này. 

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm: 

a) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể 61% trở lên, nếu không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều này; 

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tỷ lệ tổn thương cơ thể của mỗi người từ 31% đến 60%; 

c) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 31% đến 60% nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm từ điểm a đến điểm k khoản 1 Điều này; 

d) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tỷ lệ tổn thương cơ thể của mỗi người từ 11% đến 30% nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm từ điểm a đến điểm k khoản 1 Điều này”. 

Thứ hai, trong trường hợp tỷ lệ thương tật của bạn dưới 11% hoặc không thuộc các trường hợp tại 134 BLHS đã nêu trên thì người gây thương tích có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo điểm e, khoản 3, Điều 5 Nghị định 167/2013/NĐ – CP thì đối với hành vi xâm hại hoặc thuê người khác xâm hại đến sức khỏe người khác sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đến 3.000.000 đồng. Do đó, bạn cần phải xác định chính xác tỉ lệ thương tật do người kia gây ra để có thể truy cứu trách nhiệm hình sự.

Căn cứ theo điều 20 luật tố cáo 2011 về việc tiếp nhận, xử lý thông tin tố cáo quy định như sau: 

“1. Khi nhận được tố cáo thì người giải quyết tố cáo có trách nhiệm phân loại và xử lý như sau:

a) Nếu tố cáo thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn tố cáo, phải kiểm tra, xác minh họ, tên, địa chỉ của người tố cáo và quyết định việc thụ lý hoặc không thụ lý giải quyết tố cáo, đồng thời thông báo cho người tố cáo biết lý do việc không thụ lý, nếu có yêu cầu; trường hợp phải kiểm tra, xác minh tại nhiều địa điểm thì thời hạn kiểm tra, xác minh có thể dài hơn nhưng không quá 15 ngày;

b) Nếu tố cáo không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn tố cáo, người tiếp nhận phải chuyển đơn tố cáo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết và thông báo cho người tố cáo, nếu có yêu cầu. Trường hợp người tố cáo đến tố cáo trực tiếp thì người tiếp nhận tố cáo hướng dẫn người tố cáo đến tố cáo với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết”.

Theo quy định trên thì trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn tố cáo, cơ quan công an thành phố, công an tỉnh nơi bạn gửi đơn tố cáo phải kiểm tra, xác minh họ, tên, địa chỉ của người tố cáo và đưa ra quyết định việc thụ lý, không thụ lý. Nếu trong trường hợp đơn tố cáo không thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan công an thành phố, công an tỉnh thì trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn tố cáo cơ quan công an phải chuyển đơn tố cáo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết và thông báo cho người tố cáo biết (nếu có yêu cầu).

Đối với trường hợp của bạn, nếu nhận thấy cơ quan công an thành phố, công an tỉnh giải quyết không đúng pháp luật thì bạn có quyền tố cáo tiếp với người đứng đầu cơ quan cấp trên trực tiếp của người có trách nhiệm giải quyết tố cáo theo điều 27 luật tố cáo 2011. Cụ thể: 

“Điều 27. Việc tố cáo tiếp, giải quyết vụ việc tố cáo tiếp

1. Trường hợp quá thời hạn quy định mà tố cáo không được giải quyết hoặc có căn cứ cho rằng việc giải quyết tố cáo là không đúng pháp luật thì người tố cáo có quyền tố cáo tiếp với người đứng đầu cơ quan cấp trên trực tiếp của người có trách nhiệm giải quyết tố cáo.

2. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được tố cáo tiếp, người đứng đầu cơ quan cấp trên trực tiếp xem xét, xử lý như sau:

a) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điều 21 của Luật này mà tố cáo không được giải quyết thì yêu cầu người có trách nhiệm giải quyết tố cáo phải giải quyết, trình bày rõ lý do về việc chậm giải quyết tố cáo; có biện pháp xử lý đối với hành vi vi phạm của người có trách nhiệm giải quyết tố cáo;

b) Trường hợp việc giải quyết tố cáo của người đứng đầu cơ quan cấp dưới trực tiếp là đúng pháp luật thì không giải quyết lại, đồng thời thông báo cho người tố cáo về việc không giải quyết lại và yêu cầu họ chấm dứt việc tố cáo;

c) Trường hợp việc giải quyết tố cáo của người đứng đầu cơ quan cấp dưới trực tiếp là không đúng pháp luật thì tiến hành giải quyết lại theo trình tự quy định tại Điều 18 của Luật này”.

Do vậy, bạn nên gửi đơn tố cáo đến Bộ công an hoặc Viện Kiểm sát để được xem xét, xử lý.

Điều 127 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình”.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bên kí hợp đồng với bạn đã có hành vi lừa dối, làm cho bạn không hiểu rõ về tình hình lô đất, do đó, giao dịch dân sự giữa bạn và chủ thể còn lại bị vô hiệu. Theo đó, bạn cần yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này là vô hiệu.

Điều 131 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Như vậy, bên kia phải hoàn trả lại số tiền mà bạn đã thanh toán khi giao dịch dân sự được tuyên là vô hiệu.

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp của bạn, mẹ bạn chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này cho bà A vì mẹ bạn không đáp ứng yêu cầu “có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Cho nên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và bà A là vi phạm pháp luật. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chỉ cần có người làm chứng là có hiệu lực pháp luật mà hợp đồng nàyphải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, cụ thể:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên...”.

Tuy nhiên, do giao dịch của mẹ bạn và bà A là vô hiệu nên theo quy định hai bên sẽ tiến hành khôi phục lại vị trí ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những thứ đã nhận. Cụ thể, Điều 137 BLDS 2015 quy định như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Do vậy, trong trường hợp của bạn, bạn nên trả cho bà A 6 chỉ vàng hoặc số tiền tương đương với 6 chỉ vàng.

Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;” 

Như vậy, để mua bán quyền sử dụng đất hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này phải được soạn thảo và công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.

Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định như sau:

“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có: 
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; 
b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; 

d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; 

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất”.

Theo đó, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Như vậy, bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực mới có thể làm thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bên mua.

Căn cứ Điều 119,129 BLDS 2015 ta có:

“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo thông bạn cung cấp thì bạn không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn không có giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất, không có hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, mặc nhiên giao dịch giữa bạn và người bán xác định là vô hiệu (do vi phạm về hình thức), không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận.

Tuy nhiên, do giao dịch của bạn là vô hiệu nên theo quy định hai bên sẽ tiến hành khôi phục lại vị trí ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những thứ đã nhận. Cụ thể, Điều 137 BLDS 2015 quy định như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Theo đó, bên bán có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận từ bạn. Trường hợp bên bán không thanh toán thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân để yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu và buộc người có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã nhận.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn không thể đòi được miếng đất vì giao dịch giữa bạn và người bán xác định là vô hiệu, không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận.

Theo Điều 249 BLHS 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 quy định về tội tàng trữ trái phép chất ma túy như sau:

1. Người nào tàng trữ trái phép chất ma túy mà không nhằm mục đích mua bán, vận chuyển, sản xuất trái phép chất ma túy thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi quy định tại Điều này hoặc đã bị kết án về tội này hoặc một trong các tội quy định tại các điều 248, 250, 251 và 252 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

b) Nhựa thuốc phiện, nhựa cần sa hoặc cao côca có khối lượng từ 01 gam đến dưới 500 gam;

c) Heroine, Cocaine, Methamphetamine, Amphetamine, MDMA hoặc XLR-11 có khối lượng từ 0,1 gam đến dưới 05 gam;

d) Lá cây côca; lá khát (lá cây Catha edulis); lá, rễ, thân, cành, hoa, quả của cây cần sa hoặc bộ phận của cây khác có chứa chất ma túy do Chính phủ quy định có khối lượng từ 01 kilôgam đến dưới 10 kilôgam;

đ) Quả thuốc phiện khô có khối lượng từ 05 kilôgam đến dưới 50 kilôgam;

e) Quả thuốc phiện tươi có khối lượng từ 01 kilôgam đến dưới 10 kilôgam;

g) Các chất ma túy khác ở thể rắn có khối lượng từ 01 gam đến dưới 20 gam;

h) Các chất ma túy khác ở thể lỏng có thể tích từ 10 mililít đến dưới 100 mililít;

i) Có 02 chất ma túy trở lên mà tổng khối lượng hoặc thể tích của các chất đó tương đương với khối lượng hoặc thể tích chất ma túy quy định tại một trong các điểm từ điểm b đến điểm h khoản này.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm: 

a) Có tổ chức; 

b) Phạm tội 02 lần trở lên; 

c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn; 

d) Lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức; 

đ) Sử dụng người dưới 16 tuổi vào việc phạm tội; 

e) Nhựa thuốc phiện, nhựa cần sa hoặc cao côca có khối lượng từ 500 gam đến dưới 01 kilôgam; 

g) Heroine, Cocaine, Methamphetamine, Amphetamine, MDMA hoặc XLR-11 có khối lượng từ 05 gam đến dưới 30 gam; 

h) Lá cây côca; lá khát (lá cây Catha edulis); lá, rễ, thân, cành, hoa, quả của cây cần sa hoặc bộ phận của cây khác có chứa chất ma túy do Chính phủ quy định có khối lượng từ 10 kilôgam đến dưới 25 kilôgam; 

i) Quả thuốc phiện khô có khối lượng từ 50 kilôgam đến dưới 200 kilôgam; 

k) Quả thuốc phiện tươi có khối lượng từ 10 kilôgam đến dưới 50 kilôgam; 

l) Các chất ma túy khác ở thể rắn có khối lượng từ 20 gam đến dưới 100 gam; 

m) Các chất ma túy khác ở thể lỏng có thể tích từ 100 mililít đến dưới 250 mililít; 

n) Có 02 chất ma túy trở lên mà tổng khối lượng hoặc thể tích của các chất đó tương đương với khối lượng hoặc thể tích chất ma túy quy định tại một trong các điểm từ điểm e đến điểm m khoản này; 

o) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 10 năm đến 15 năm: 

a) Nhựa thuốc phiện, nhựa cần sa hoặc cao côca có khối lượng từ 01 kilôgam đến dưới 05 kilôgam; 

b) Heroine, Cocaine, Methamphetamine, Amphetamine, MDMA hoặc XLR-11 có khối lượng từ 30 gam đến dưới 100 gam; 

c) Lá cây côca; lá khát (lá cây Catha edulis); lá, rễ, thân, cành, hoa, quả của cây cần sa hoặc bộ phận của cây khác có chứa chất ma túy do Chính phủ quy định có khối lượng từ 25 kilôgam đến dưới 75 kilôgam; 

d) Quả thuốc phiện khô có khối lượng từ 200 kilôgam đến dưới 600 kilôgam; 

đ) Quả thuốc phiện tươi có khối lượng từ 50 kilôgam đến dưới 150 kilôgam; 

e) Các chất ma túy khác ở thể rắn có khối lượng từ 100 gam đến dưới 300 gam; 

g) Các chất ma túy khác ở thể lỏng có thể tích từ 250 mililít đến dưới 750 mililít; 

h) Có 02 chất ma túy trở lên mà tổng khối lượng hoặc thể tích của các chất đó tương đương với khối lượng hoặc thể tích chất ma túy quy định tại một trong các điểm từ điểm a đến điểm g khoản này.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 15 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân: 

a) Nhựa thuốc phiện, nhựa cần sa hoặc cao côca có khối lượng 05 kilôgam trở lên; 

b) Heroine, Cocaine, Methamphetamine, Amphetamine, MDMA hoặc XLR-11 có khối lượng 100 gam trở lên; 

c) Lá cây côca; lá khát (lá cây Catha edulis); lá, rễ, thân, cành, hoa, quả của cây cần sa hoặc bộ phận của cây khác có chứa chất ma túy do Chính phủ quy định có khối lượng 75 kilôgam trở lên; 

d) Quả thuốc phiện khô có khối lượng 600 kilôgam trở lên; 

đ) Quả thuốc phiện tươi có khối lượng 150 kilôgam trở lên; 

e) Các chất ma túy khác ở thể rắn có khối lượng 300 gam trở lên; 

g) Các chất ma túy khác ở thể lỏng có thể tích 750 mililít trở lên; 

h) Có 02 chất ma túy trở lên mà tổng khối lượng hoặc thể tích của các chất đó tương đương với khối lượng hoặc thể tích chất ma túy quy định tại một trong các điểm từ điểm a đến điểm g khoản này.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, ma túy tổng hợp dạng kẹo có tên khoa học là dimethyl (methylenedioxy), phenethylamine; tên chất là MDMA. “Kẹo” có nhiều thể hình, kích thước khác nhau, có loại bằng cúc áo nhỏ, có loại hình đầu lâu, hình mặt người, dạng viên nén, nhiều màu sắc và lô gô khác nhau đã du nhập vào Việt Nam khoảng từ năm 2012 đến nay, được một số thanh niên, học sinh, sinh viên sử dụng tập thể tại các quán bar, nhà hàng…Do thông tin bạn cung cấp là 10 viên nén ma túy tổng hợp dạng kẹo mà bạn không cung cấp thông tin về khối lượng của 10 viên nén đó nên chúng tôi không thể phân tích kĩ hơn về việc  bạn có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không.

+ Nếu 10 viên nén có khối lượng từ 0,1 gam đến dưới 0,5 gam thì bạn bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội tàng trữ trái phép chất ma túy theo Điểm c Khoản 1 Điều 249, bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.

+ Nếu 10 viên nén có khối lượng từ 0,5 gam đến dưới 30 gam thì bạn bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội tàng trữ trái phép chất ma túy theo Điểm g Khoản 2 Điều 249, bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm.

+ Nếu 10 viên nén có khối lượng từ 30 gam đến dưới 100 gam thì bạn bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội tàng trữ trái phép chất ma túy theo Điểm b Khoản 3 Điều 249, bị phạt tù từ 10 năm đến 15 năm.

+ Nếu 10 viên nén có khối lượng từ 100 gam trở lên thì bạn bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội tang trữ trái phép chất ma túy theo Điểm b Khoản 4 Điều 249, bị phạt tù từ 15 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân.

Ngoài ra, bạn còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Theo quy định tại Điều 22 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017 về phòng vệ chính đáng, ta có:

“Điều 22. Phòng vệ chính đáng

1. Phòng vệ chính đáng là hành vi của người vì bảo vệ quyền hoặc lợi ích chính đáng của mình, của người khác hoặc lợi ích của Nhà nước, của cơ quan, tổ chức mà chống trả lại một cách cần thiết người đang có hành vi xâm phạm các lợi ích nói trên.

Phòng vệ chính đáng không phải là tội phạm.

2. Vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng là hành vi chống trả rõ ràng quá mức cần thiết, không phù hợp với tính chất và mức độ nguy hiểm cho xã hội của hành vi xâm hại.

Người có hành vi vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng phải chịu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật này”.

Theo đó, khi xem xét một hành vi có được coi là phòng vệ chính đáng hay không cần hội tủ các yếu tố:

- Thứ nhất, về phía nạn nhân: là người đang có hành vi xâm phạm đến các lợi ích của Nhà nước, của tổ chức, của cá nhân người phòng vệ hoặc của người khác (người thứ ba). Hành vi xâm phạm này phải là hành vi có tính chất nguy hiểm đáng kể. Mức độ đáng kể ở đây là tuỳ thuộc vào tính chất quan trọng của quan hệ xã hội bị xâm phạm, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi tấn công của nạn nhân (người có hành vi xâm phạm).

- Thứ hai, về phía người phòng vệ: Nếu thiệt hại do người có hành vi xâm phạm gây ra có thể là thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, có thể là thiệt hại về tài sản, nhân phẩm, danh dự hoặc các lợi ích xã hội khác, thì thiệt hại do người có hành vi phòng vệ gây ra chỉ có thể là thiệt hại tính mạng hoặc sức khoẻ về cho người có hành vi xâm phạm.

- Thứ ba, hành vi chống trả là cần thiết. Cần thiết là sự thể hiện tính không thể không chống trả, không thể bỏ qua trước một hành vi xâm phạm đến các lợi của xã hội. Khi đã xác định hành vi chống trả là cần thiết thì thiệt hại gây ra cho người có hành vi xâm phạm dù có lớn hơn thiệt hại mà người có hành vi xâm phạm gây ra cho người phòng vệ vẫn được coi là phòng vệ chính đáng.

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, khi anh bạn bỏ chạy và bị người đàn ông đó rượt theo đến ngõ cụt, anh bạn không còn cách nào bèn quay lại chống trả người đàn ông đó, giựt được con dao của người đàn ông đó; anh bạn do hoảng sợ nên đã đâm liên tiếp vào người đàn ông đó làm ông ta chết. Do vậy, trong trường hợp của anh bạn thì anh bạn đã vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng vì khi anh bạn giựt được con dao từ người đàn ông đó thì hành vi đam liên tiếp vào người đàn ông đó không phù hợp với tính chất và mức độ nguy hiểm cho xã hội của hành vi xâm hại.

Điều 136 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017 quy định về tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng hoặc do vượt quá mức cần thiết khi bắt giữ người phạm tội như sau:

“1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 31% đến 60% do vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng hoặc do vượt quá mức cần thiết khi bắt giữ người phạm tội, thì bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm:

a) Đối với 02 người trở lên mà tỷ lệ tổn thương cơ thể của mỗi người từ 31% đến 60%;

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể 61% trở lên.

3. Phạm tội dẫn đến chết người hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại sức khỏe cho 02 người trở lên mà tỷ lệ tổn thương cơ thể của mỗi người 61% trở lên, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 03 năm”.

Như vậy, anh bạn đã vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng dẫn đến chết người, do vậy anh bạn bị truy cứu trách nhiệm hình sự tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng hoặc do vượt quá mức cần thiết khi bắt giữ người phạm tội, bị phạt tù từ 01 năm 03 năm.

Theo Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì doanh nghiệp đề xuất mở rộng dự án đầu tư và diện tích xin mở rộng có nguồn gốc đất do nhà nước quản lý (đất đồi do UBND xã quản lý). Vì vậy, theo quy định của Luật đất đia 2013, trường hợp này là trường hợp cho thuê đất cho doanh nghiệp này thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 57 Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định về sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích cho thuê như sau:

“1. Đơn vị sự nghiệp công lập được cho thuê tài sản công trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm để thực hiện nhiệm vụ Nhà nước giaonhưng chưa sử dụng hết công suất;

b) Tài sản được đầu tư xây dựng, mua sắm theo dự án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt để cho thuê mà không do ngân sách nhà nước đầu tư.

2. Thẩm quyền phê duyệt đề án cho thuê tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập được quy định như sau:

a) Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đề án cho thuê đối với tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp; tài sản khác có giá trị lớn theo quy định của Chính phủ;

b) Hội đồng quản lý hoặc người đứng đầu đơn vị sự nghiệp công lập phê duyệt đề án cho thuê đối với tài sản không thuộc quy định tại điểm a khoản này.

3. Phương thức và giá cho thuê tài sản được quy định như sau:

a) Đối với tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp và tài sản khác có giá trị lớn theo quy định của Chính phủ thực hiện theo phương thức đấu giá; giá cho thuê là giá trúng đấu giá;

b) Đối với tài sản không thuộc phạm vi quy định tại điểm a khoản này thực hiện theo phương thức thoả thuận; giá cho thuê tài sản do người cho thuê và người đi thuê tài sản thoả thuận theo giá thuê trên thị trường của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, xuất xứ”.

Theo đó, phương thức thuê là đấu giá; giá cho thuê là giá trúng đấu giá; Đối với tài sản không phải là bất động sản, giá trị thấp thì giá cho thuê tài sản do người cho thuê và người đi thuê tài sản thoả thuận theo giá thuê trên thị trường của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, xuất xứ. Như vậy, theo quy định của Luật quản lý, sử dụng tài sản công thì trường hợp của bạn là trường hợp cho thuê đất cho doanh nghiệp này thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Nói tóm lại, việc cho doanh nghiệp thuê đất để thực hiện dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 2013 và Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017). Tuy nhiên, quan hệ này thuộc sự điều chỉnh chính của Luật đất đai 2013, do đó, trong trường hợp của bạn áp dụng Luật đất đai 2013.

Với vướng mắc trên, Luật sư tư vấn cho bạn như sau:

1. Thế nào được gọi là đất khai hoang, phục hóa:

a) Đất khai hoang: Là đất đã được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng đến trước thời điểm lập phương án khai hoang chưa giao cho tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng, đang để hoang hoá.

b) Đất để phục hoá: Là đất được quy hoạch để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã có thời gian được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nhưng sau đó diện tích trên không được sản xuất trồng trọt nên đã bị hoang hoá trở lại đến trước thời điểm lập phương án chuyển đổi diện tích đất trên vẫn bị bỏ hoá.

Theo thông tin bạn đã cung cấp thì trước thời điểm lập phương án chuyển đổi ruộng đất thì đất của hộ gia đình ông Đào do Hợp tác xã quản lý, do vậy không được coi là đất khai hoang, phục hóa.

Điều 39 Luật đất đai 2003 quy định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như sau:

“1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại”.

Như vậy, UBND thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (thực hiện chuyển đổi ruộng đất) là đúng pháp luật.

Khoản 3 Điều 98 Luật đât đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, hộ gia đình ông Đào sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất nên hộ gia đìng ông Đào không được công nhận QSDĐ.

Điều 235 BLTTHS 2015 quy định về phục hồi điều tra như sau:

“Điều 235. Phục hồi điều tra

1. Khi có lý do để hủy bỏ quyết định đình chỉ điều tra hoặc quyết định tạm đình chỉ điều tra thì Cơ quan điều tra ra quyết định phục hồi điều tra, nếu chưa hết thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nếu việc điều tra bị đình chỉ theo quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 157 của Bộ luật này mà bị can không đồng ý và yêu cầu điều tra lại thì Cơ quan điều tra hoặc Viện kiểm sát cùng cấp ra quyết định phục hồi điều tra.

2. Trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày ra quyết định phục hồi điều tra, Cơ quan điều tra phải gửi quyết định này cho Viện kiểm sát cùng cấp, bị can, người bào chữa hoặc người đại diện của bị can; thông báo cho bị hại, đương sự và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ”.

Theo đó, khi hết thời hạn điều tra nhưng không xác định được bị can thì cơ quan điều tra có quyền tạm đình chỉ điều tra. Và khi có đủ cơ sở để hủy bỏ quyết định tạm đình chỉ thì việc điều tra sẽ được phục hồi, tức là khi có đủ chứng cứ xác định được bị can thì vụ án của bạn được giải quyết tiếp tục theo thủ tục bình thường (khoản 1 điều 235). Do vậy, để vụ án được giải quyết nhanh chóng, bạn nên cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ cho cơ quan điều tra để phục vụ công tác điều tra.

Điều 157 BLTTHS 2015 quy định về căn cứ không khởi tố vụ án hình sự như sau:

“Điều 157. Căn cứ không khởi tố vụ án hình sự

Không được khởi tố vụ án hình sự khi có một trong các căn cứ sau:

1. Không có sự việc phạm tội;

2. Hành vi không cấu thành tội phạm;

3. Người thực hiện hành vi nguy hiểm cho xã hội chưa đến tuổi chịu trách nhiệm hình sự;

4. Người mà hành vi phạm tội của họ đã có bản án hoặc quyết định đình chỉ vụ án có hiệu lực pháp luật;

5. Đã hết thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự;

6. Tội phạm đã được đại xá;

7. Người thực hiện hành vi nguy hiểm cho xã hội đã chết, trừ trường hợp cần tái thẩm đối với người khác;

8. Tội phạm quy định tại khoản 1 các điều 134, 135, 136, 138, 139, 141, 143, 155, 156 và 226 của Bộ luật hình sự mà bị hại hoặc người đại diện của bị hại không yêu cầu khởi tố”.

Điều 158. Quyết định không khởi tố vụ án hình sự, quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án hình sự

1. Khi có một trong các căn cứ quy định tại Điều 157 của Bộ luật này thì người có quyền khởi tố vụ án ra quyết định không khởi tố vụ án hình sự; nếu đã khởi tố thì phải ra quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án hình sự và thông báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân đã tố giác, báo tin về tội phạm, kiến nghị khởi tố biết rõ lý do; nếu xét thấy cần xử lý bằng biện pháp kh

ác thì chuyển hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Quyết định không khởi tố vụ án hình sự, quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố vụ án hình sự và các tài liệu có liên quan phải gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp hoặc Viện kiểm sát có thẩm quyền trong thời hạn 24 giờ kể từ khi ra quyết định.

2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân đã tố giác hoặc báo tin về tội phạm có quyền khiếu nại quyết định không khởi tố vụ án hình sự. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết khiếu nại được thực hiện theo quy định tại Chương XXXIII của Bộ luật này.

Như vậy, khi hết thời hiệu truy cứu trách nhiệm hính sự mà cơ quan điều tra vẫn chưa xác định được bị can thì cơ quan có thẩm quyền ra quyết định không khởi tố vụ án hình sư.

Và sau đó bạn phải gửi đơn tố giác tội phạm lên cơ quan có thẩm quyền để bắt đầu tiến hành theo thủ tục tố tụng hình sự.

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính.

Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất...

Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.

Như vậy, theo quy định pháp luật đất đai, tranh chấp đất đai phát sinh không phụ thuộc vào thời điểm giải quyết trên thực tế mà phát sinh khi quyền, nghĩa vụ của các bên có sự xung đột, các bên mâu thuẫn nhau về lợi ích. Khi phát sinh tranh chấp đất đai, các bên có thể lựa chọn phương thức để giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc tại Tòa án tùy thuộc vào nội dung tranh chấp theo quy định pháp luật. Do vậy, tranh chấp đất đai trong trường hợp của bạn phát sinh từ khi có đơn yêu cầu UBND xã hòa giải.

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Như vậy, trong trường hợp của bạn thì chỉ dừng lại ở việc UBND xã hòa giải bất thành, chưa có quyết định giải quyết tranh chấp, do vậy hiện tại đất bạn đang sử dụng là “đất đang có tranh chấp”. Do đó, UBND xã trả lời "Đất đang có tranh chấp" như vậy là đúng.

Theo thông tin bạn cunng cấp thì mảnh đất gia đình bạn có mục đích sử dụng đất là LNK, tuy nhiên gia đình bạn lại sử dụng làm đất ở và làm nơi buôn bán sửa chữa cơ khí. Như vậy gia đình bạn đã sử dụng đất sai mục đích. Điều 82 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường về đất như sau:

“Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

…”

Do vậy, trong trường hợp của bạn, gia đình bạn sẽ không được Nhà nước bồi thường.

- Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định trên, đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, (bao gồm các quyền quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật dất đai 2013 như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…).

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của gia đìng bạn có mục đích sử dụng đất là LNK, đăng ký năm 1999, đến năm 2003 thì nhà nước có thông báo quy hoạch đất, nhưng năm 2018 nay mới có thông báo và bản quy hoạch chính thức, mảnh đất nhà bạn có sử dụng để ở và làm nơi buôn bán sửa chửa cơ khí. Do vậy, gia đình bạn vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) sang đất phi nông nghiệp (đất ở và đất làm nơi buôn bán, sửa chữa cơ khí).

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

…”

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, được quy định như sau: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ theo quy định của Luật Đất Đai 2013 thì việc quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và bạn có thể chuyển đổi đất đó thành đất ở và kinh doanh.

Theo quy định thì giới hạn hoa hồng của môi giới bất động sản trong thời gian từ năm 2017 và 2018 được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản

1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.

2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản

1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, giới hạn hoa hồng của môi giới bất động sản được quy định do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.