Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại.

Do thửa đất ba bạn có chia cho anh trai đầu trong nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh bạn, do đó anh bạn là người được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mà những người khác không thể đòi lại trừ tặng cho tài sản có điều kiện hoặc vi phạm điều cấm.

Căn cứ theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo như thông tin bạn cung cấp thì cả gia đình bạn và anh trai bạn đều đã sử dụng chung lối đi đó nhiều năm, vậy nên bạn cũng không chứng minh được nguồn gốc về phần đất đó thì phần đất này sẽ được xử lý là đất thuộc sở hữu chung. Do vậy, lối đi chung là do hai bên thỏa thuận nhà nào đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, có thể nhà bạn và nhà anh bạn trước đó đã thỏa thuận về việc anh bạn đứng tên lối đi chung nên khi an bạn bán nhà thì lối đi chung đó vẫn ghi trong sổ đỏ chuyển nhượng.

Nếu trường hợp gia đình anh bạn chứng minh được lối đi đó là tài sản riêng của anh bạn thì anh bạn hay người khác mua lại đất của anh bạn cũng phải bắt buộc phải dành lối đi chung cho gia đình bạn sử dụng nếu như gia đình bạn không còn lối đi nào khác theo đúng quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên.

Về mặt pháp lý, mảnh đất trên đã được đăng ký một nửa mảnh đất đó mang tên người anh tức là đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người anh đó nên được công nhận là chủ sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp người anh không muốn cho ở nữa thì người anh hoàn toàn có thể đòi lại mảnh đất nói trên.

Do đất đã có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”

Trước hết hai bên có thể thỏa thuận với người đang ở về việc trả lại đất, nếu không được, có thể nhờ sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền, theo đó hòa giải tại địa phương là thủ tục đầu tiên.

Trong trường hợp việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành thì có thể viết đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.

Ki ốt được coi là một trong những địa điểm kinh doanh tại chợ và có thể được giao cho người có nhu cầu sử dụng kinh doanh thông qua hợp đồng góp vốn ứng trước để đầu tư xây dựng chợ hoặc trả tiền một lần trong một thời hạn nhất định sau khi chợ được xây dựng xong hoặc thông qua hình thức thuê.

Theo Điều 89 Luật đất đai 2013 quy định Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.”

Theo đó, ki ốt của bạn sẽ được bồi thường khi bị thu hồi về chi phí đầu tư vào đất còn lại cho các tài sản mà người chủ ki ốt đã đầu tư để phát triển ki ốt như hệ thống điện, nước,… Bên cạnh đó, các thiệt hại do việc thay đổi vị trí, địa điểm kinh doanh, chi phí di chuyển tài sản, tiền thuê đất đã trả trước cho nhiều năm … cũng sẽ được bồi thường.

Ngoài ra khi khu đất chợ mà UBND đã chuyển quyền quản lý, kinh doanh, khai thác sang một công ty khác mà bạn muốn tiếp tục thuê hai bên có thể thỏa thuận ký kết một hợp đồng mới hoặc thỏa thuận gia hạn lập thành phụ lục đi kèm hợp đồng cũ. Việc gia hạn hợp đồng thuê ki- ốt phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên.

Như vậy khi kiot có biên lai thu tiền đền bù đất, sử dụng đất chợ từ năm 1992 do ủy ban nhân dân xã ký thì người có quyền sử dụng ki ốt sẽ chỉ được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và thiệt hại phát sinh do việc ngừng sản xuất, kinh doanh khi nhà nước thu hồi.

Do ngõ đi chung này không thuộc bất kỳ quyền sở hữu của hộ gia đình nào. Tuy nhiên, hộ gia đình kia đến đã xây lấn chiếm 50cm của lối đi chung để xây tường, do đó, để giải quyết trường hợp này đầu tiên, gia đình bạn và các gia đình xung quanh nên họp bàn cùng nhau, thương lượng với hộ gia đình xây lấn đó để đảm bảo hòa khí trong việc giữ lối đi chung đã có từ lâu.

Theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì người có hành vi cản trở việc sử dụng đất của người khác sẽ bị xử phạt với mức phạt như sau: “3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.” Căn cứ vào quy định trên, bạn có thể đưa ra lời khuyên cho hộ gia đình xây tường rào để họ hiểu được quy định của pháp luật mà chế tài khi thực hiện hành vi, để kịp thời dừng hành vi của mình.

Trong trường hợp không thể giải quyết được và để có thể giải quyết đảm bảo quyền lợi của mọi người trong xóm bạn có thể làm đơn tố cáo lên UBND xã nơi có đất lấn chiếm để yêu cầu giải quyết. Nếu vẫn không thỏa đáng hoặc xã không giải quyết, bạn có quyền làm đơn gửi lên UBND cấp huyện hoặc khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người lấn chiếm đất đang cư trú để yêu cầu giải quyết. Ngoài ra, hành vi của người lấn chiếm lối đi chung còn bị xử phạt hành chính theo quy định ở trên.

Trước tiên, cần xác định xem 3m lối đi đó có được ghi nhận trong bất kỳ giấy tờ nào của gia đình nhà bạn không, chẳng hạn như sổ đỏ, giấy chuyển quyền sử dụng đất...

- Nếu trong các giấy tờ của gia đình bạn có ghi nhận về nguồn gốc của 3m lối đi chung đó thuộc sở hữu của gia đình bạn thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình hàng xóm đã có nội dung sai lệch, bạn có quyền kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ hoặc yêu cầu xem xét thu hồi hủy GCNSDĐ.

- Trong trường hợp gia đình bạn không có giấy tờ nào ghi nhận về nguồn gốc của 2m đất đó thì gia đình hàng xóm vẫn phải để cho gia đình bạn lối đi chung mà không được xây nhà lấn chiếm phần đi chung đó. Căn cứ theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo như thông tin bạn cung cấp thì cả gia đình bạn và anh trai bạn đều đã sử dụng chung lối đi đó nhiều năm, vậy nên nếu gia đình hàng xóm cũng không chứng minh được nguồn gốc về phần đất đó do họ được thừa kế, tặng cho hay chuyển nhượng,.. mà có thì phần đất này sẽ được xử lý là đất thuộc sở hữu chung, không được đưa vào sổ đỏ của bên nào.

Vụ việc tranh chấp đất đai giữa ông Nguyên và ông Hơn mà đất nông nghiệp đã có bìa đỏ, thời hạn sử dụng đến năm 2020. Sổ đỏ mang tên ông Nguyên khi trước đây ông Nguyên cho ông Hơn thuê để trồng lúa, thời hạn chỉ ghi là hết khoán (hết hạn). nay đã hết hạn sử dụng ông Hơn không trả lại đất nên xảy ra tranh chấp. Nay ông Nguyên cầm bìa đỏ để xin gia hạn sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp

Theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 29/9/2017, việc Đăng ký biến động , cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) sẽ bị tạm dừng nếu xét thấy mảng đất đó đang có tranh chấp. Tuy nhiên, thời điểm này vẫn chưa có quy định cụ thể thế nào là “đất đang có tranh chấp”, vì vậy, các bên tranh chấp lợi dụng việc làm đơn từ để ngăn chặn việc cấp Giấy chứng nhận. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện quyền của người dân trong việc hoàn thiện các thủ tục kê khai, cấp Sổ đỏ. Cơ quan Nhà nước cũng lúng túng, không có giải pháp cụ thể.

Tuy nhiên, tại Điểm đ Khoản 11, Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (bổ sung Điều 11a Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) quy định trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

“đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”

Theo quy định này, người làm đơn đề nghị áp dụng biện pháp ngăn chặn phải cung cấp kèm theo văn bản thụ lý của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo bổ sung. Trong đó, văn bản thụ lý là:

1/ Thông báo thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai của UBND quận/huyện đối với trường hợp đất đai không có giấy tờ và không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án;

2/ Thông báo thụ lý vụ án của TAND đối với tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Như vậy, nếu muốn ngăn chặn việc cơ quan Nhà nước đăng ký biến động cấp Giấy chứng nhận cho gia đình ông Nguyên với lý do đất đang có tranh chấp thì ông Hơn phải cung cấp được các văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất của ông. Trong trường hợp quá thời hạn quy định mà gia đình ông N không cung cấp được một trong các tài liệu trên thì Văn phòng đăng ký đất đai vẫn phải đăng ký cấp Sổ đỏ cho gia đình ông Nguyên theo đúng quy trình pháp luật.

Nếu bạn sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2009 và không có giấy tờ theo điều 100 Luật đất đai 2013 thì không có căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không giấy tờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) nếu đủ điều kiện, cụ thể:

Không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 để được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ 03 điều kiện sau:

1 - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

2 - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

3 - Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

 Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai được cấp Sổ đỏ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ 03 điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ được thực hiện theo trình tự dưới đây.

1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); Ngoài ra, khi nộp hồ sơ phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Lưu ý:

Tuy là đất không có giấy tờ nhưng nếu có nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất không giấy tờ mà hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu với nhà ở, công trình xây dựng đó thì phải nộp thêm giấy tờ về quyền sở hữu (ghi thông tin nhà ở, công trình xây dựng khác vào Sổ đỏ), cụ thể:

+ Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở;

+ Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng.

Trình tự làm Sổ đỏ

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Lưu ý: Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý ban đầu

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

- Ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;

- Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;

Bước 3. Giải quyết yêu cầu cấp Sổ

Bước 4. Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Căn cứ theo quy định thì ngõ xóm được coi là thuộc sở hữu chung của cộng đồng, không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ nhà nào. Do đó, việc một gia đình lấn chiếm lối đi chung trong ngõ là hành vi vi phạm pháp luật. Vì đất trong ngõ là thuộc sở hữu chung nên bất kỳ người nào cũng có thể tố cáo hành vi lấn chiếm đất này. Trong trường hợp này, trước tiên bạn cần phải báo cáo với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 16 Nghị định 91/2019/ NĐ-CP quy định mức xử phạt hành chính đối với hành vi Gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác

“1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp đưa vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình mà gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với trường hợp đưa chất thải, chất độc hại lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì gia đình đã có hành vi lấn chiếm ngõ sẽ bị xử phạt hành chính tùy theo mức độ vi phạm. Ngoài ra còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc phá dỡ công trình.

Căn cứ theo quy định thì người chuyển quyền sử dụng đất có thể tách thửa đất 120m2 ra để hợp với thửa đất của bạn để tạo thành thửa đất mới thì phải làm đồng thời cả thủ tục tách thửa và thủ tục hợp thửa. Ngoài ra, thửa đất được tách có thể có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng phải đảm bảo phần đất còn lại trong thửa đất được tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu đã quy định.

Trong trường hợp của bạn, theo quy định mới tại tỉnh Đồng Nai là tạm ngưng giải quyết hồ sơ tách thửa - bán nền, Bạn muốn nhập thêm cho 120m2 đất mới mua để nhập thêm vào diện tích đất của mình thì người chú bạn chuyển nhượng phần diện tích đó phải làm thủ tục tách thửa mới đúng quy định rồi chuyển nhượng cho bạn và bạn thực hiện thủ tục hợp thửa mới đúng quy định. Tuy nhiên, UBND tỉnh đã tạm ngưng giải quyết hồ sơ tách thửa - bán nền, vậy bạn phải chờ hết thời gian tạm ngưng đến khi UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh, bổ sung.

Để thực hiện thủ tục xin thuê đất thực hiện đầu tư kinh doanh thương mại thì người thuế đất( nhà đầu tư là tổ chức chứ không có cá nhân) cần phải liên hệ với cơ quan được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.

Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin thuê đất nộp 2 bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, gồm có:

- Đơn xin thuê đất

- Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định

- Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của tổ chức công chứng

Việc cho thuê đất được quy định như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa.

Thời gian thực hiện các công việc quy định nêu trên không quá 20 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu đất của bạn trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất.

Nếu diện tích đất bạn đang sinh sống bị vây bọc bởi các bất động sản khác và không có lối ra thì bạn có quyền yêu cầu một trong những hộ dân đó mở một lối đi ra đường công cộng. Ví trí, chiều dài, chiều rộng và giá đền bù của lối đi do các bên thỏa thuận. Bạn và hộ dân đó có thể nhờ đến UBND xã công nhận sự thỏa thuận này. Tuy nhiên, theo như bạn trình bày thực tế là nhà mặt tiền có lối đi rõ ràng nhưng trong giấy tờ thì khác (lô đất của bạn đã hình thành lối đi). Do vậy, bạn cần xác minh lại thông tin này. Nếu lô đất của bạn thực sự đã có lối đi từ trước thì bạn cần UBND xã can thiệp để xác định lại diện tích đất này. 

Khi tách thửa cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Do đó, để xem xét về điều kiện tách thửa thì chủ sử dụng đất phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. .Để biết về thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin. 

Theo thông tin bạn cho biết, Bố bạn A có mua 1 mảnh đất; sau khi bố của A mất muốn chia mảnh đất đó cho em trai tức chú của A một nửa. Hiện tại bìa đỏ đang mang tên A. Vì lời hứa của bố nên A chia chú một nửa nhưng do không đủ diện tích nên không làm được bìa. Do đó, trong trường hợp phần diện tích đất A cho chú nhỏ hơn diện tích tối thiểu để được tách thì A sẽ không được phép tách thửa phần đất đó.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: “3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Như vậy, căn cứ quy định trên, trong trường hợp nếu phần đất A tặng cho chú mình không đủ diện tích đất để tách thửa thì nếu muốn tách thửa khu đất đó, bạn A và chú A buộc phải tách thửa khu đất đồng thời với việc hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề tạo thành khu đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đó ban hành thì mới được quyền tách thửa khu đất. Như vậy A buộc phải mua thêm thửa đất liền kề khu đất đó để được tách thửa.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...

Nghĩa là trường hợp này bạn cũng làm thủ tục hợp thửa nhưng hợp với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định trên, bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Việc A tính sang tên Sổ đỏ theo con đường kiện tụng như chú sẽ đâm đơn ra toà kiện A viết tay bán cho chú nửa đất nhưng giờ A không thực hiện. Để cho toà phân xử thì mới làm được bìa đất cho chú. Việc kiện tụng là không khả thi vì bản án chia tách đất cũng phải theo điều kiện để được tách thửa là phần diện tích đất mà bạn có nhu cầu tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định tại địa phương.

Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.

Nếu đường giao thông mới hình thành mà ảnh hưởng đến các hộ dân liền kề, người sử dụng đất phải phối hợp với UBND phường, xã lấy ý kiến đồng thuận của hộ dân bị ảnh hưởng trước khi đề nghị thỏa thuận phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Khu đất chỉ được thực hiện các thủ tục tách thửa sau khi người sử dụng đất thực hiện hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và được cơ quan chức năng nghiệm thu, tiếp nhận.

Đối với trường hợp của bạn khi có nhu cầu tách thửa phải lập bản vẽ phương án tách thửa có tỷ lệ 1/200-1/500 kèm theo đơn đề nghị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình UBND cấp huyện xem xét. Trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông mới, sau khi được UBND cấp huyện có văn bản chấp thuận bản vẽ tách thửa, hộ gia đình, cá nhân phải lập thiết kế bản vẽ thi công đối với phần đường giao thông mới hình thành và hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Đồng thời đăng ký chuyển mục đích đất giao thông tại Phòng TN-MT để được xem xét, giải quyết theo quy định

Trường hợp bạn nêu thì đã có đã có kết quả phúc thẩm của toàn án ND tỉnh Vĩnh Long tức là bản án hay quyết định phúc thẩm đã có hiệu lực pháp luật để thi hành.

Theo quy định pháp luật, sau khi có bản án dân sự có hiệu lực pháp luật, nếu bên có nghĩa vụ không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ thì cơ quan có thẩm quyền thi hành bản án dân sự có hiệu lực pháp luật là cơ quan Thi hành án dân sự. Ở đây chúng tôi không rõ gia đình bạn đã làm đơn yêu cầu thi hành án hay chưa.

- Nếu đã có đơn yêu cầu thi hành án rồi thì bạn cần chú ý xem đã có quyết định thi hành án chưa, đã có biên bản bàn giao tài sản… hay chưa. Căn cứ vào những văn bản đó cơ quan địa chính sẽ thực hiện việc điểu chỉnh những thay đổi về nhà đất cho gia đình bạn.

- Nếu đã có đơn yêu cầu thi hành án rồi nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa cưỡng chế thi hành án thì gia đình bạn có quyền khiếu nại cơ quan thi hành án.

Theo Điều 30, Luật Thi hành án dân sự năm 2008, trong thời hạn 05 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định thi hành án. Do đó, bạn phải làm đơn yêu cầu thi hành án để cơ quan thi hành án thực hiện thi hành bản án dân sự có hiệu lực pháp luật.

Tại Điều 8, Văn bản hướng dẫn thi hành các Điều 11, Điều 14, Điều 16, Điều 22 và Điều 26 của Pháp lệnh thực hiện dân chủ ở xã, phường, thị trấn (Ban hành kèm theo Nghị quyết liên tịch số 09/2008/NQLT-CP-UBTUMTTQVN ngày 17/4/2008 của Chính phủ và Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) hướng dẫn việc bầu cử Trưởng thôn, Tổ trưởng tổ dân phố tại hội nghị thôn, tổ dân phố như sau:

Hội nghị bầu Trưởng thôn, Tổ trưởng tổ dân phố được tiến hành khi có trên 50% số cử tri hoặc cử tri đại diện hộ gia đình trong thôn, tổ dân phố tham dự.

Việc bầu cử có thể bằng hình thức giơ tay hoặc bỏ phiếu kín do hội nghị quyết định;

Nếu bầu bằng hình thức giơ tay, Tổ bầu cử trực tiếp đếm số biểu quyết. Nếu bầu bằng hình thức bỏ phiếu kín, Tổ bầu cử làm nhiệm vụ kiểm phiếu.

Tổ bầu cử tiến hành kiểm phiếu tại nơi bỏ phiếu ngay sau khi kết thúc cuộc bỏ phiếu; mời đại diện cử tri không phải là người ứng cử có mặt tại đó chứng kiến việc kiểm phiếu.

Kiểm phiếu xong, Tổ bầu cử lập biên bản kiểm phiếu. Biên bản kiểm phiếu phải ghi rõ: Tổng số cử tri hoặc cử tri đại diện hộ gia đình của thôn, tổ dân phố; số cử tri tham gia hội nghị; số phiếu phát ra; số phiếu thu vào; số phiếu hợp lệ; số phiếu không hợp lệ; số phiếu và tỷ lệ bầu cho mỗi người ứng cử so với tổng số cử tri hoặc cử tri đại diện hộ gia đình toàn thôn, tổ dân phố.

Người ứng cử Trưởng thôn, Tổ trưởng tổ dân phố là người đạt trên 50% số phiếu bầu hợp lệ so với tổng số cử tri hoặc cử tri đại diện hộ gia đình trong toàn thôn, tổ dân phố. Như vậy, ông A là Người trúng cử Trưởng thôn, khu phố là người có số phiếu bầu hợp lệ cao nhất trong số những người ứng cử và phải đạt trên 50% so với số phiếu bầu.

Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Do đó, để xem xét về điều kiện tách thửa thì chủ sử dụng đất phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Hiện nay, vào ngày 01/01 hàng năm thì UBND tỉnh/thành phố sẽ ban hành khung giá đất trong đó có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trong năm đó, điều này đồng nghĩa với việc diện tích tối thiểu để tách thửa có thể thay đổi qua các năm.

Tùy từng địa phương khác nhau, mà diện tích đất tối thiểu được tách thửa cũng vì thế khác nhau. Trường hợp của bạn không nêu rõ mảnh đất gia đình mình ở địa phương nào, nên không có căn cứ để tư vấn cụ thể về diện tích đủ điều kiện để tách thửa. Tuy nhiên, bạn có thể tin tưởng vào thông tin phòng địa chính xã, phường cung cấp.

Như vậy, khi tách thửa cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiếu, không quy định điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch .Để biết về thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin. 

Theo quy định khi làm các thủ tục mua bán, tặng cho, thừa kế …. thì phải đóng các khoản thuế, phí cho nhà nước cụ thêt là Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2014, các trường hợp được miễn thuế từ việc tặng cho quà tặng là bất động sản trong đó có trường hợp giữa Vợ với chồng.

Theo Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, thông thường mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%. Tuy nhiên, sau đây khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, những người trên nếu tặng cho đất, nhà cũng được miễn lệ phí trước bạ.

Như vậy, có thể thấy, việc chồng tặng cho nhà, đất cho vợ thì thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ và miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trước tiên bạn phải gửi tới cơ sở tư nhân kia, sau đó nếu họ giải quyết không thỏa đáng thì bạn mới có thể gửi tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định nhé

Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT quy định về giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính như sau:“ Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Theo đó, mốc ranh giới giữa các bất động sản được quản lý, lưu trữ tại hồ sơ địa chính. Hiện tại, nếu muốn xác định lại ranh giới thửa đất của mình bạn có thể xin trích lục bản đồ địa chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp; đồng thời xem xét lại các văn bản, hồ sơ, giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình trước khi thực hiện bất cứ thỏa thuận nào.

Để xác định ranh giới thửa đất nhà mình thì bạn có thể nhờ một đơn vị trung gian đứng ra đo đạc và xác định mốc giới cho khách quan hoặc mời cán bộ địa chính xã phường đến đo đạc cụ thể hoặc mời công ty đo đạc về đo diện tích và xác định vị trí trên thực địa cho các bên. Thực tế có nhiều trường hợp diện tích đất thì đủ nhưng tọa độ thì không đúng, đến khi đo vẽ bằng phương tiện kỹ thuật chuyên môn thì mới phát hiện ra là các gia đình đó sử dụng đất đúng diện tích nhưng sai vị trí (nhà này lấn nhà khác, nhà thừa đất và nhà thiếu đất có thể không cạnh nhau). Ngoài ra còn rất nhiều trường hợp diện tích đất trong GCN QSD đất và trên thực địa vênh nhau, thậm chí hình thể thửa đất giữa giấy tờ và thực tế cũng khác nhau (do có sai sót trong quá trình cấp GCN mà không được chỉnh lý kịp thời)…