Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Khoản 2 Điều 219 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”

Như vậy, cả bố và mẹ của bạn đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với toàn bộ mảnh đất đó. Hay nói cách khác, mỗi người đều có quyền sở hữu đối với một nửa mảnh đất nêu trên. Tuy nhiên, căn cứ vào những thông tin mà bạn đã cung cấp cho tôi thì bố bạn đã mất không để lại di chúc mà chỉ có giấy viết tay ghi ra là cho các con(không có giá trị pháp lý). Vậy nên một nửa mảnh đất thuộc quyền ở hữu của ba bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Cụ thể trong trường hợp của bạn, phần di sản đó sẽ được chia đều làm 5 phần. Theo đó, mẹ của bạn chỉ có quyền định đoạt đối với 1/2 diện tích mảnh đất. Trong trường hợp mẹ bạn muốn lập di chúc để lại cho bạn toàn bộ mảnh đất 55m2 thì phải có sự đồng ý của các đồng thừa kế (tức 4 người con còn lại). 

Như vậy, để di chúc định đoạt toàn bộ phần đất trên cho bạn có giá trị pháp lý mẹ bạn và các đồng thừa kế trong phần di sản của bố bạn cần thực hiện thủ tục khai nhận và thỏa thuận phân chia di sản trên tại phòng công chứng cấp huyện hoặc phòng công chứng tư. Theo đó, các đồng thừa kế còn lại đồng ý cho mẹ bạn được hưởng toàn bộ di sản của bố bạn để lại hoặc phân chia di sản một cách cụ thể theo phần quyền được hưởng của mỗi người. Thời điểm này, mẹ bạn hoặc các đồng thùa kế là anh chị em bạn mới định đoạt tài sản trên theo nguyện vọng đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Không vấn đề gì bạn nhé

Căn cứ điểm i khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 thì mặt nước chuyên dùng, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013 thì Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê. 

Căn cứ vào khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 và khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Điều kiện để nhà nước cho thuê đất, cho thuê mặt nước đối với tổ chức kinh tế trong trường hợp này là:

- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: 

+ Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác: căn cứ dừa trên 

+ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

+  Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

Thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

Đối với trường hợp của bạn hỏi, khi đảm bảo các điều kiện nêu trên và thực hiện thủ tục thuê đất, thuê mặt nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch mà quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. 

Hồ sơ xin thuê đất, thuê mặt nước bao gồm: 

+ Đơn xin thuê đất

+ Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định.

+ Dự án đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

+ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

Các giấy tờ trên phải đợi thẩm định để xem thỏa mãn các điều kiện để được cho thuê đất hay không. Nếu thỏa mãn, Ủy ban nhân dân cấp tích quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước để đầu tư. Việc UBND cấp thị trấn của bạn cho thuê là không đúng thẩm quyền như trên.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể theo Điều 174 của Bộ luật này chỉ rõ: Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường".

Theo đó, Bộ luật Dân sự yêu cầu chủ sở hữu công trình đang xây dựng phải bồi thường trong trường hợp làm nứt tường nhà hàng xóm. Nếu người thi công xây dựng cũng có lỗi thì phải liên đới bồi thường.

Hiện Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể về mức bồi thường, do đó, các bên có thể thỏa thuận để thống nhất mức bồi thường, dựa vào thiệt hại thực tế.

Khi chủ nhà hàng xóm làm lún, nứt nhà lân cận thì phải có trách nhiệm bồi thường. Trước tiên, hai bên sẽ tự thỏa thuận mức bồi thường cho nhau. Nếu không thỏa thuận được thì đưa vụ việc ra UBND cấp xã, không được nữa thì ra tòa nhưng đồng thời phải yêu cầu giám định để xác định mức thiệt hại cụ thể.

Trong trường hợp bạn nêu, khi hàng xóm không chịu dừng hành vi xây dựng hay phá dỡ tường cho việc gây nứt nhà,(nếu có) UBND xã đã tiến hành hòa giải thì bạn có thể khởi kiện ra TAND để bảo vệ quyền lợi của mình. Kèm theo đó, bạn nên yêu cầu tòa án trưng cầu giám định để xác định thiệt hại, trên cơ sở đó tòa sẽ quyết định mức bồi thường cụ thể để bên gây thiệt hại bồi thường

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu Ông bà bạn trước có 3000m2 nhà đất. Tuy nhiên, khi thực hiện quyết định thu hồi đất, bồi thường chỉ có 200m2 thôi. Theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013 thì: 

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".

Như vậy, trong trường hợp quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường mà người bị thu hồi có căn cứ cho rằng quyết định đó chưa đúng với thực tế đất bị thu hồi (loại đất, diện tích,...) thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điều 9 Luật khiếu nại 2011).

Trình tự khiếu nại được quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại 2011 như sau:

“Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính".

Khi giải quyết khiếu nại của gia đình bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do gia đình bạn cung cấp và hồ sơ địa chính được lưu trữ cũng như xác minh lại hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất của gia đình bạn là đất công ích hay đất trồng cây hàng năm.

Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”.

Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bác bạn đã được cấp 55 m2 từ năm 1992 đến nay nêu đủ điều kiện bồi thường. Do đó khi nhà nước thu hồi đất  thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo Điều 79 luật đất đai 2013:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”.

Cụ thể, trường hợp của gia đình bạn, về giá trị bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất bị bồi thường sẽ được bồi thường như sau:

+ Phần diện tích đất lấn chiếm sẽ không đươc bồi thường theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật đất đai 2013. Bởi 45 m2 mà gia đình bạn đã lấn chiếm thì sẽ bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại Điểm e, Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

(…)

 e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;..“

+ Giá trị nhà ở được bồi thường: mặc dù gia đình bác bạn được cấp phép xây dựng trên diện tích 55m2 nhưng theo quy định tại Điều 5 Nghị định 64/2012/NĐ-CP thì điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng là phải dựa trên diện tích đất được nhà nước cấp phép (trong trường hợp này được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

“Điều 5. Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ

Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư”.

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở trước ngày 15-10-1993 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được hỗ trợ bằng 50% giá bồi thuờng đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở; phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở thì được hỗ trợ bằng giá bồi thường đất nông nghiệp trồng cây lâu năm theo quy định.

Như vậy, về cơ bản phần diện tích đất lấn chiếm 45 m2 v được hỗ trợ bằng 50% giá bồi thuờng đất ở và diện tích nhà xây dựng trên phần đất đó sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Đối với phần diện tích 55 m2 và diện tích nhà còn lại sẽ vẫn được bồi thường theo quy định của Luật đất đai 2013.

Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

…”

Như vậy, hành vi lấn đất của gia đình hàng chú út đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn, đặc biệt là đối với đất tổ cô tư đứng tên. Về nguyên tắc, các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm sẽ phải phá dỡ và trả lại nguyên hiện trạng ban đầu cho gia đình bà bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, cô tư bạn có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong trường hợp chủ tịch UBND xã hòa giải không thành, cô Tư bạn phải gửi đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp để yêu cầu được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013

Trong trường hợp cô Tư bạn không được sự đồng ý nhập hộ khẩu của chú bạn, cô Tư vẫn có thể nhập hộ khẩu. Tuy nhiên, để thực hiện thủ tục này, cô Tư phải có nơi cư trú hợp pháp nghĩa là phải thực hiện thủ tục đăng ký hộ khẩu thường trú theo thủ tục quy định tại điều 21 Luật Cư trú:

Việc chú út hay gây gổ đánh nhau đã trình báo công an xã cũng bắt đóng tiền phạt và ghi cam kết nhưng chú út vẫn tái phạm thì gia đình bạn có thể đề nghi cơ quan cấp trên xử lý theo quy định.

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

 “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Theo đó, khoản 4 và khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì không được bán, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Nếu được họ chấp thuận thì bên thế chấp được phép chuyển nhượng tài sản.

Do đó, để bán được mảnh đất của gia đình bạn đang được thế chấp tại quỹ tín dụng thì bà L đã ký ủy quyền và lại ký cả hồ sơ sang tên bìa đỏ cho bà L tới làm việc trực tiếp với quỹ tín dụng để thực hiện xong các nghĩa vụ vay và thực hiện chuyển nhượng. Dù gì, gia đình bạn cũng là người đồng ý cho bên thứ 3 đi thế chấp có uỷ quyền, công chứng đủ thủ tục pháp lý trong hợp đồng thế chấp cũng có điều khoản ghi rõ ràng trách nhiệm của mỗi bên, vì vậy rất khó cho bên đã ủy quyền. Và trên thực tế đã có nhiều trường hợp mất nhà, mất đất vì “bút sa gà chết” mà không biết kêu ai Vì vậy, việc thế chấp như vậy rất rủi ro. Chỉ trong trường hợp cần làm rõ việc tổ chức tín dụng thực hiện không đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp đó vô hiệu, không có giá trị pháp luật. Và gia đình bạn phải chứng minh được bên thứ 3 được uỷ quyền có dấu hiệu lừa đảo sẽ bị vô hiệu, mới không có giá trị pháp luật.

Theo thông tin mà bạn cung cấp, thì gia đình bạn đã mua miếng đất vườn 200m2 của ông A (tổng diện tích đất cùa ông A là 600m2), chỉ làm giấy viết tay và lập vi bằng của thừa phát lại.

Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chị có hiệu lực và bạn có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì hợp đồng phải được công chứng chứng thực. Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

 Ngoài ra, theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Việc gia đình bạn mua đất chỉ thỏa thuận bằng chỉ làm giấy viết tay và lập vi bằng của thừa phát lại về giao dịch chuyển nhượng đất khiến hợp đồng chưa đủ điều kiện để có hiệu lực và bạn cũng không thể đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên gia đình bạn.

Theo nguyên tắc tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai năm 2013  thì việc tách thửa phải tuân thủ quy định của UBND tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất. Về diện tích đất gia đình bạn mua không đủ diện tích để tách sổ nên không làm giấy sang nhượng 1 phần đất thì gia đình bạn có thể thực hiện những hình thức như sau:

Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác

Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất, bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định.

Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu

Căn cứ theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện...

Như vậy, theo quy định trên, gia đình bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Trong trường hợp của bạn đã ký hợp đồng mua bán nhà (Hợp đồng mua bán tay theo dạng đặt cọc), chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng hoặc đảm bảo giao kết hợp đồng vì vậy nó có giá trị đến khi mục đích đặt cọc chấm dứt tức là khi giao kết hoàn thành hoặc đã thực hiện xong hợp đồng. Trừ trường hợp một trong 2 bên giao kết từ chối thực hiện giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu không có thỏa thuận khác đối với bên nhận đặt cọc. Bên cạnh đó, pháp luật không yêu cầu hợp đồng hợp đồng đặt cọc phải công chứng nên việc hợp đồng đặt cọc không được công chứng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật, nếu từ chối việc thực hiện hợp đồng trên thì tài sản đặt cọc là 1 tỷ đồng sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán). Để có thể đòi lại tiền đặt cọc gia đình bạn cần thỏa thuận với người mua về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán, và trả lại tài sản đặt cọc nếu không có thỏa thuận khác.

 Căn cứ vào Luật đất đai 2013 và Luật tố tụng hành chính 2015, ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 về giải thích thuật ngữ thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu như sau:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, khi bạn có trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bạn đã được Nhà nước xác nhận về quyền sử dụng mảnh đất đó một cách hợp pháp. Đây là căn cứ để chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trên đất. nếu bạn đã có sổ đỏ thì có toàn quyền sử dụng mảnh đất của mình. Vì vậy, sổ đỏ được cấp sai sẽ gây ra những hậu quả rất nguy hiểm.

Hành vi lấn chiếm đất đai là một trong những hành vi bị cấm theo điều 12 Luật Đất đai 2013, khoản 1. Khi giải quyết các tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất mà một bên coi là lấn chiếm thì cần phải thu thập đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên, các tài liệu về đất đai được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 như: Sổ sách địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính, các tài liệu thể hiện mốc giới, tứ cận của thửa đất,…các tài liệu thể hiện hiện trạng thửa đất trước khi có việc lấn chiếm đất để có căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của mỗi bên.

Với tranh chấp này, bạn có thể đề nghị Tòa án yêu cầu các cơ quan chuyên môn đo đạc lại, xác định diện tích thực tế gia đình bạn đang sử dụng. Nếu số liệu trong các tài liệu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, bản đồ địa chính …) và số liệu thực tế đã đo đạc vênh nhau để từ đó làm cơ sở xác định đất của gia đình bạn có đang tranh chấp hay không. Chỉ khi xác định được các số liệu chính xác làm cơ sở để xác định ranh giới thửa đất thì mới có căn cứ để Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện.

Như bạn trình bày, bạn có 2 thửa đất bị tranh chấp từ năm 1995 mà thời điểm giải quyết vụ việc là vào năm 2018. Tại thời điểm 1995, Bộ luật dân sự 2015, luật đất đai 2013 chưa được ban hành nên áp dụng luật đất đai 1993, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, và Pháp lệnh Thừa kế là hợp lý.

Trường hợp của bạn, ba mẹ bạn đã được ông nội tặng cho nhà đất và đã thực hiện thủ tục sang tên, điều đó đồng nghĩa với việc căn nhà và diện tích đất đó đã thuộc quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng của ba mẹ bạn. Khi ba mẹ bạn đã có sổ hồng đứng tên bạn thì pháp luật sẽ bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bạn, tức là 5 người anh chị của bố bạn không có quyền yêu cầu ba mẹ bạn chia một phần đất và cũng không có quyền đòi lại nữa, bởi căn nhà và diện tích đất đó hiện đã thuộc sở hữu của ba mẹ bạn.

Theo quy định Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại. Trừ trường hợp hợp đồng tặng cho nêu là hợp đồng tặng cho có điều kiện và ba mẹ bạn vi phạm điều kiện này thì có thể lấy đó làm căm cứ chấm dứt hợp đồng. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện

1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Như vậy, anh chị em bố bạn chỉ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản có điều kiện và bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho.

Theo quy định, khi làm nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng làm thủ tục khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản thì một trong số những loại giấy tờ phải cung cấp đó là bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

Đối với trường hợp gia đình mình đang bị mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mang tên người đã mất. Theo nguyên tắc chủ sở hữu có quyền yêu cầu cấp lại tuy nhiên chủ sở hữu đã mất. Do đó, để hoàn thành hồ sơ yêu cầu công chứng thì gia đình có thể liên hệ tới UBND quận/ huyện nơi có đất xin xác nhận "ông bà đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày... tháng...năm, số ô, số thửa, diện tích, vị trí". Khi tổ chức hành nghề công chứng nhận đủ hồ sơ chứng minh người chết có tài sản để lại thì họ sẽ giải quyết trường hợp của gia đình. Sau khi khai nhận và thực hiện thủ tục sang tên thì các bên mới có thể tiến hành thủ tục chuyển nhược.

Trường hợp của bạn, khi bạn có trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bạn đã được Nhà nước xác nhận về quyền sử dụng mảnh đất đó một cách hợp pháp. Đây là căn cứ để chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trên đất. nếu bạn đã có sổ đỏ thì có toàn quyền sử dụng mảnh đất của mình. Vì vậy, sổ đỏ được cấp sai đối với người hàng xóm sẽ gây ra những hậu quả rất nguy hiểm.

Về vấn đề chính là cách giải quyết khi bị hàng xóm lấn chiếm, khi phát hiện ra hành vi lấn chiếm đất hay thậm chí là phần đất lấn chiếm đã được xác nhập vào phần đất của hàng xóm trên sổ đỏ của hộ đó. Bạn có 2 cách để đòi lại quyền sử dụng đất đối với phần đất bị lấn chiếm đó là: khiếu nại hoặc khởi kiện đối với việc đã cấp cuốn sổ đỏ đó.

Khiếu nại: Bạn có thể gửi đơn khiếu nại lên UBND cấp Quận/Huyện nơi đã cấp cuốn sổ đỏ đó.

Hòa giải và Khởi kiện: để có thể đòi lại được phần đất đã bị hàng xóm lấn chiếm trước hết, bạn có thể thương lượng, tự hòa giải với hàng xóm để giải quyết vụ việc. Trường hợp không thể thương lượng, tự hòa giải hoặc thương lượng, tự hòa giải không thành thì bạn có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013).

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, bạn được quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Việt Yên để giải quyết theo pháp luật.

Tranh chấp giữa các bên khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn nộp đơn khởi kiện ra Tòa. Bạn cần lưu ý chuẩn bị hồ sơ để chứng minh cho mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện; Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bạn đối với phần đất bị lấn chiếm và được cấp sổ đỏ sai phép; Các giấy tờ chứng minh việc bên kia đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất lấn chiếm. Việc Biên bản hòa giải bị mất thì bạn có thể thực hiện thủ tục xin trích sao Biên bản đó tại UBND xã nơi đã từng tổ chức hòa giải hoặc có thể đề nghị tổ chức lại phiên hòa giải lần nữa.

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, người kiện đòi tài sản phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đòi tài sản của mình là có căn cứ và hợp pháp. Do vậy,

Gia đình bạn có quyết định thu hồi đất quyết định thu hồi đất năm 2008, quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ năm 2008 nhưng đến nay vẫn chưa tiến hành. Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể thời gian cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện thu hồi quyết định nên khi chưa có quyết định bãi bỏ việc thu hồi này, đất của bạn vẫn được liệt vào diện quy hoạch, giải tỏa. 

Căn cứ Điều 93 Luật đất đai 2013 quy định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

“1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.

4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Theo quy định trên, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc chi trả chi phí bồi thường, hỗ trợ cho người dân. Nhưng quyết định thu hồi đất của bạn từ năm 2008đến nay vẫn chưa được thanh toán tiền bồi thường, bạn có thể khiếu nại với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình. Đồng thời, do quá hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực mà gia đình bạn chưa được chi trả tiền bồi thường thì ngoài tiền bồi thường, gia đình bạn còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như Luật Công chứng năm 2014 không quy định về hình thức Giấy ủy quyền. Tuy nhiên trên thực tế Giấy ủy quyền vẫn được sử dụng và cũng được công chứng, chứng thực như Hợp đồng ủy quyền.

Cụ thể, Hợp đồng ủy quyền đòi hỏi phải có sự tham gia ký kết của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền; đối với Giấy ủy quyền thì không cần sự tham gia của bên nhận ủy quyền (ủy quyền đơn phương). Việc lập giấy ủy quyền không đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy.

Trên thực tế cũng có một số trường hợp lập Giấy ủy quyền nhưng lại có sự tham gia của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền. Trường hợp này về hình thức là giấy ủy quyền nhưng về bản chất là Hợp đồng ủy quyền. Nếu có tranh chấp, pháp luật sẽ áp dụng các quy định về hợp đồng ủy quyền để giải quyết.

Về vấn đề ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền hay giấy ủy quyền chỉ là hình thức ủy quyền, còn bản chất của việc ủy quyền vẫn là việc một người (gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

Chọn hình thức ủy quyền nào là do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền sẽ phức tạp hơn nhiều so với giấy ủy quyền. Khi ký hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền và bên được ủy quyền phải cùng nhau ký vào hợp đồng. Còn với giấy ủy quyền, bên ủy quyền chỉ cần ký tên, chứng thực chữ ký tại cơ quan có thẩm quyền chứng thực theo quy định. Việc cơ quan công chứng trả lời vậy là không đúng với quy định ở trên.

Hiện nay có rất nhiều trường hợp vay vốn của ngân hàng mà biện pháp bảo đảm bằng tài sản là nhà đất của người thứ ba (người này không vay vốn, không có giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ dân sự đối với ngân hàng). Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà đất quy định nếu bên vay không trả nợ đúng thời hạn cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản của bên thứ ba để thu hồi vốn vay. Thực tế, phần lớn bên vay không trả được nợ và cố tình không trả nợ, ngân hàng khởi kiện, nhiều tòa án tuyên ngân hàng có quyền xử lý tài sản của người thứ ba để thu hồi nợ. Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Điều 335. Bảo lãnh

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Căn cứ quy định nêu trên, việc gia đình bạn cho chú ruột của bạn mượn sổ đỏ để vay ngân hàng thì người đứng tên thế chấp có nghĩa vụ trả nợ thay cho chú bạn khi chú bạn không còn khả năng trả nợ. Theo thỏa thuận giữa gia đình và chú bạn, việc cho mượn sổ đỏ có nghĩa là gia đình bạn đã đồng ý đem tài sản của gia đình để bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của chú bạn. Gia đình bạn cho mượn sổ đỏ và người đứng tên sẽ đóng vai trò là người bảo lãnh. Và trong trường hợp chú của bạn không trả được nợ, bên bảo lãnh (gia đình bạn) phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người được bảo lãnh (chú bạn). Sau khi trả xong nợ thì mới lấy lại được sổ đỏ. Nếu không trả được nợ ngân hàng sẽ xử lý tài sản đã thế chấp theo quy định.

Để có thể lấy lại được sổ đỏ, gia đình bạn có thể yêu cầu chú của bạn dùng một tài sản khác có giá trị tương đương đề nghị ngân hàng  nhận thế chấp thay cho sổ đỏ của gia đình bạn. Hoặc lập một bản thỏa thuận gia đình bạn trực tiếp đứng ra trả nợ cho ngân hàng để ngân hàng trả lại sổ đỏ, sau đó yêu cầu chú bạn trả tiền cho gia đình bạn. Nếu chú bạn không chịu trả nợ, gia đình bạn có thể khởi kiện ra Tòa án cấp huyện nơi chú bạn cư trú. Khi khởi kiện, gia đình bạn cần có đầy đủ giấy tờ, chứng cứ chứng minh thỏa thuận về việc chú bạn mượn sổ đỏ, gia đình bạn đã trả nợ thay và chú bạn có nghĩa vụ trả tiền cho gia đình bạn....

Theo quy định của Luật đất đai 2003, đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (điều 66) và đất trồng cây lâu năm (đất vườn) có thời hạn sử dụng 50 năm (điều 67) (trường hợp của bạn có thể mốc tính là từ 2001

Vì vâỵ, nội dung ghi nhận trong giấy chứng nhận của gia đình bạn trước năm 2003 là phù hợp.

Việc giấy chứng nhận được cấp năm 2001 chỉ ghi một thời hạn sử dụng là lâu dài có thể là sự sai sót trong khâu ghi giấy, nhưng ở mục mục đích sử dụng đã có sự xác định rõ ràng đất ở và đất vườn, cho thấy toàn bộ diện tích đất này chưa được công nhận là đất ở.

Giấy chứng nhận cấp sau năm 2004 đã điều chỉnh sai sót đó. Nếu không đồng ý, bạn có quyền khiếu nại cơ quan cấp giấy chứng nhận là UBND cấp Quận, Huyện.

Cám ơn bạn. Không vấn đề gì bạn nhé