Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định tại Điều 651 của Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Khoản 3 Điều này quy định những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Căn cứ quy định nói trên, do bố bạn không để lại di chúc nên di sản của bố bạn sẽ được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất gồm: mẹ kế và 4 anh em bạn. Việc mẹ kế của bạn muốn sở hữu riêng (đòi thừa kế) toàn bộ lô đất 1.000 m2 là không có căn cứ.

Do bạn không nói rõ nguồn gốc thửa đất nếu tài sản bố bạn đang đứng tên có trước khi kết hôn với mẹ kế của bạn; bố bạn được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; được chia riêng cho bố bạn theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và gia đình hoặc diện tích đất này được hình thành từ tài sản riêng của bố bạn thì toàn bộ được xác định là tài sản riêng của bố bạn. Trường hợp này về nguyên tắc tài sản sẽ được chia đều cho mẹ kế và 3 anh em của bạn.

Trường hợp tài sản không thuộc các trường hợp ở trên thì được xác định là tài sản chung vợ chồng. Theo đó, về nguyên tắc tài sản chung sẽ được chia đôi, mỗi người một nửa. Phần tài sản của bố bạn sẽ được chia đều cho mẹ kế và 3 anh em của bạn.

Về bản chất ủy quyền là việc bố bạn vẫn chỉ là người được ủy quyền để thay mặt bạn làm những việc được ủy quyền, bạn vẫn là chủ sử dụng và sở hữu nhà, đất đó mà nhà được xây trong thời kỳ hôn nhân nên có thể coi là tài sản chung vợ chồng khi không chứng minh được nó là tài sản riêng của mình. Việc bạn nói ủy quyền cho ba bạn xây dựng, sau 20 năm sau thì tài sản gắn liền với đất đó là tài sản riêng của bạn là không đúng với quy định bạn nhé

Để giải đáp trường hợp pháp lý mà bạn đang còn thắc mắc thì bạn hãy liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Việc bạn tự ý lấy đất hương hỏa của gia đình chuyển nhượng cho người khác là trái pháp luật vì đã làm trái với di nguyện của người để lại tài sản cho dù nhà đất đã được sang tên sổ đỏ. Cho nên bạn sẽ bị phản đối, ngăn cản chuyện chuyển nhượng phần đất hương hỏa trên là đúng. Đất hương hỏa chỉ được phép chuyển nhượng cho người khác trong trường hợp tất cả đều đồng thuận và việc đồng thuận chuyển nhượng này phải thực hiện trình tự các bước theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định của pháp luật về đất đai, người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất phải sử dụng đúng ranh giới, mốc giới của thửa đất mà mình được cấp Giấy chứng nhận.

Gia đình bạn “mua” một mảnh đất có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, các căn cứ có thể chứng  minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn là:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hồ sơ địa chính được lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã. Bạn có thể yêu cầu Phòng đăng ký đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã trích lục hồ sơ địa chính (thông tin về chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất…)

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất, hoặc có thể yêu cầu chi cục thuế trích xuất số liệu chứng minh ông bạn là người đã nộp thuế trong quá trình sử dụng

Theo những gì bạn trình bày, gia đình bạn mở rộng đất để làm ăn, đất mở rộng là đất của nhà bạn mua có giấy chuyển nhượng nhưng UBND xã không cho mở rộng san lấp và chuyển thành đất của xã.

Việc UBND xã nói đất của gia đình bạn là đất của xã là không đúng với thực tế như bạn đã nêu bạn cấn phải bạn gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã về hành vi hạn chế quyền sử dụng đất của gia đình bạn. Trường hợp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại (40 ngày kể từ ngày nộp đơn) hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, bạn có thể thực hiện khiếu nại lần 2 đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu (Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện) hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính đối với hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân xã.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

“ Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Theo đó, những tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân là tài sản chung trừ trường hợp vợ hoặc chồng được tặng cho thừa kế riêng.

Trong trường hợp này, bạn có mảnh đất đó trước thời kì hôn nhân nên về nguyên tắc quyền sử dụng mảnh đất là tài sản riêng của bạn( trừ khi bạn có thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung ). Về ngôi nhà, ngôi nhà được xây dựng trong thời kì hôn nhân, nếu do sức đóng góp của cả vợ và chồng nên ngôi nhà này là tài sản chung của hai vợ chồng.

Ngoài các cách để là tài sản riêng như bạn đã nêu thì bạn có thể thực hiện theo các phương án như sau:

Nếu bạn muốn quyền sử dụng đất và nhà là tài sản riêng của bạn thì bạn bạn và vợ bạn có thể làm văn bản thỏa thuận ngôi nhà đó đó là tài sản riêng của bạn hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân.

Cũng có một cách khác trong trường hợp bạn muốn xác lập tài sản ngôi nhà này là tài sản riêng của bạn, thì bạn phải chứng minh được nhà này được xây dựng trong thời kỳ hôn nhân nhưng được tạo dựng hoàn toàn từ nguồn tài sản riêng của bạn như hợp đồng tặng cho, sổ tiết kiệm... chồng của bạn hoàn toàn không góp phần trong việc xây dựng, tạo lập tài sản này.

Không có khí thải của động cơ hoặc các loại khí thải độc hại khác thì được bạn nhé!

Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền phê duyệt thì sẽ không vi phạm pháp luật đất đai thì áp dụng khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để cấp GNC đất nông nghiệp cho người sử dụng đất.

Do diện tích đất tăng thêm là do gia đình bạn mua lại từ nhà hàng xóm nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm áp dụng theo quy định tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 24a Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“ Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

…”.

Theo quy định trên, do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm sẽ theo các trường hợp sau:

- Trường hợp thứ nhất là phần diện tích tăng thêm từ việc nhận chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình chủ nhà được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất gốc (phần 80m2) mà không cần thực hiện thủ tục hợp thửa đất.

- Trường hợp thứ hai là phần diện tích tăng thêm từ việc nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà phần diện tích đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gia đình được cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với diện tích tăng thêm và thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã có giấy chứng nhận.

- Trường hợp thứ ba là phần diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đối với trường hợp sử dụng đất không vi phạm quy định về pháp luật đất đai thì gia đình được xem xét cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm đó nếu có xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Như vậy, dựa vào những phân tích trên để người chủ nhà bán đất cho gia đình bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất tăng thêm và hợp thửa đất đó với thửa thuộc quyền sở hữu sử dụng của gia đình bạn. Sau khi đã thực hiện xong thủ tục trên thì gia đình bạn và bên chủ đất  ký kết  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này và thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Theo quy định chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. Nhưng việc bạn lắp quạt thông gió (trên bức tường này) hướng về phía bức tường rào với hàng xóm thì được nhưng không được thổi khí thải sang nhà hàng xóm. Do đó, bạn không thể mở lỗ thông hơi lắp quạt thông gió thổi khí thải sang nhà hàng xóm vì vi phạm về thải khí thải ra môi trường rồi.

Với trường hợp trên, bạn cần phải làm thủ khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật đối với ngôi nhà là di sản do bố mẹ bạn để lại, sau đó làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký nhà đất.

Khi đi khai nhận di sản thừa kế là tất cả những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người để lại di sản trong gia đình bạn. Cơ quan tiến hành khai nhận di sản thừa kế có thể bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường.

Bạn cần mang theo những giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu di sản để lại là bất động sản như nhà cửa, đất đai, công trình xây dựng khác; Di chúc; Giấy chứng tử; Giấy tờ tùy thân của những người nhận thừa kế; giấy tờ khác nếu có (như: Giấy khai sinh của anh/chị/em; giấy chứng tử của bố mẹ người mất; giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản;…).

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ và hợp lệ, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã (phường), nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã (phường), nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (Theo Điều 49 Luật Công chứng) hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế (Theo Điều 50 Luật Công chứng). Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai) được thực hiện như sau:

Bạn đến văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp di sản thừa kế là bất động sản. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế; những giấy tờ khác chứng minh quan hệ giữa người thừa kế và người để lại di sản thừa kế trong trường hợp thừa kế theo pháp luật như là: Sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn,...

Khi nộp kèm hồ sơ để thực hiện nghĩa vụ về tài chính bạn cần cung cấp các giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ đẻ với con đẻ chẳng hạn như Giấy khai sinh để được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Trường hợp của bạn, nếu là do di chúc do ông nội chỉ định để lại cho bạn thì đất hương hỏa đó sẽ được giải quyết theo quy định tại điều 645 Bộ luật dân sự 2015

Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng.

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

Từ quy định và thông tin bạn cung cấp ta nhận thấy, trong di chúc của ông nội bạn đã nêu rõ để ở, thờ cúng tổ tiên, ông bà…. Bạn là người hưởng thừa kế theo di chúc (nếu di chúc hợp pháp) thì phải có trách nhiệm trông nom, hương hỏa. Do vậy, phần di sản này không thuộc quyền thừa kế của bạn mà được coi là di sản thờ cúng, bạn chỉ là người ở, quản lý, trông nom. Theo quy định của pháp luật dân sự, bạn không được quyền cho thuê, chuyển nhượng ngôi nhà và diện tích đất thuộc di sản thờ cúng này. Đất hương hỏa chỉ được phép chuyển nhượng cho người khác trong trường hợp các hàng thừa kế đồng thuận và việc đồng thuận chuyển nhượng này phải thực hiện trình tự các bước theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Việc bạn có quyền cho ba bạn ở không thì tùy thuộc vào việc bạn và những người thừa kế có đồng ý hay không chứ không phụ thuộc vào nội dung di chúc khi bạn đã khai nhận và đứng tên nhà đất đó.

Theo quy định hiện hành tại Bộ luật dân sự 2015 thì việc chia tài sản thuộc sở hữu chung được quy định như sau:

- Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

- Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Chia tài sản thuộc sở hữu chung trong quan hệ dân sự được quy định tại Điều 219 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bạn và người đồng sở hữu không đồng ý với phương án này thì các bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định.

Nếu là thông gió khí khải sang đối diện nhà hàng xóm thì không được làm, bạn phải làm đường ống thông gió sang hướng khác mới được nhé

Theo quy định chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. Nhưng việc bạn lắp quạt thông gió (trên bức tường này) hướng về phía bức tường rào với hàng xóm thì được nhưng không được thổi khí thải sang nhà hàng xóm. Do đó, bạn không thể mở lỗ thông hơi lắp quạt thông gió thổi khí thải sang nhà hàng xóm vì vi phạm về thải khí thải ra môi trường rồi.

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự quy định, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Từ những quy định của pháp luật nêu trên, nếu ông bà bạn trước khi chết không để lại di chúc và cũng không có ai khác cùng hàng thừa kế với ba anh em bố bạn(như cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi, con riêng của ông bà bạn) thì di sản thừa kế đó sẽ được chia đều cho ba người trừ phần tài sản của ba bạn để lại trong số tài sản chung cùng với ông bà bạn.

Để bảo vệ quyền thừa kế của mình, bạn có thể trao đổi, thỏa thuận với 2 người chú (và những người khác cùng hàng thừa kế, nếu có).

Trong trường hợp không thỏa thuận được, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nơi  bạn di sản để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Khoản 8 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm:

"8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình."

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008/QĐ-BXD thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng, cụ thể:

Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:

“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m."

Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu:

“Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

Mặt khác, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, cụ thể tại mục 6.4.3 quy định:

“Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”

Theo thông tin anh cung cấp, giữa nhà anh và nhà hàng xóm sát nhau, Theo đó, Nhà bạn không được xây lỗ thông gió sát với ranh giới đất của nhà hàng xóm bất kể là tầng 1 hay tầng cao hơn. Vì vậy nếu trong trường hợp bạn xây lỗ thông gió thì hàng xóm có thể yêu cầu đề nghị nhà bạn bịt lỗ thông gió đó lại, và họ có quyền gửi đơn đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Theo thông tin bạn cung cấp, trong quá trình thi công công trình trên đã gây ảnh hưởng dẫn đến căn nhà của gia đình bạn đã bị hư hỏng bởi bị rung lắc dẫn đến nứt nhà và khi mưa bị thấm nước.

Trường hợp trong quá trình thi công mà đơn vị xây dựng có lỗi trong việc thi công công trình dẫn đến việc làm thiệt hại cho căn nhà trên thì phải bồi thường cho gia đình bạn. Do đó, trong trường hợp nếu có kết luận giám định của cơ quan chức năng mà trong kết luận đó xác định nguyên nhân gây ra hiện tượng trên là do công trình gần đó gây ra thì gia đình bạn có thể yêu cầu bồi thường theo Điều 589 Bộ Luật dân sự 2015:

“Điều 589. Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm

Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:

1. Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.

2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

4. Thiệt hại khác do luật quy định.”

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại là thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đối chiếu với trường hợp của bạn nếu đơn vị thi công và gia đình bạn không thỏa thuận được với nhau về mức bồi thường, hình thức bồi thường và phương thức bồi thường thì bạn có quyền yêu cầu òa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Giao dịch mua bán đất bạn đã thực hiện từ năm 1990. Căn cứ Khoản 2.2 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

– Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

– Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập từ 1990, nếu đã được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp nhưng đã hoàn tất thủ tục xin cấp và được UBND cho phép chuyển nhượng hoặc bạn đã xây nhà ở, công trình kiến trúc lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và phía anh trai bạn cũng không phản đối về việc này, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận. Người nhận chuyển nhượng sẽ là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này.

Trường hợp bạn hỏi có sự lừa dối khi giao dịch chuyển nhượng, căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 127: Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Như vậy, trường hợp bà bạn bị lừa dối khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Gia đình bạn có thể căn cứ vào quy định trên để khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất bà bạn đã ký.