Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Tại Khoản 1, Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

“ Điều 3. Xác định loại đất

Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 
1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. 

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây: 

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.”

Trong trường hợp của bạn, để xác định nguồn gốc đất, cơ quan có thẩm quyền cần phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của bạn để đưa ra quyết định.

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 

“...2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện...”

Như vậy, trường hợp của bạn, Mẹ chồng bạn mất nên đất chuyển sang là ba chồng với chồng bạn đứng tên, tức là có chung quyền sử dụng căn nhà, nhưng Giấy chứng nhận chỉ đứng tên ba chồng và chồng chị. Việc tranh chấp cần phải tách bạch tài sản là đất và nhà cần phải có giấy tờ chứng minh vào thời điểm đó, hai bên đã thỏa thuận với nhau tài sản cụ thể, rõ ràng như thế nào. Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại....”

Như vậy, chồng bạn có quyền định đoạt việc sử dụng đất trong sở hữu chung với bố chồng, Việc tranh chấp sẽ được giải quyết phân chia như trường hợp quy định ở trên.

Theo Khoản 5, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp bạn hỏi về kích thước chiều rộng của các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận đều bị giảm ghi trên Giấy chứng nhận, bạn cần có đơn đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất thực hiện hoặc chỉ định đơn vị đo đạc địa chính, tiến hành đo đạc lại diện tích thực tế các thửa đất đó để xác định số liệu thực tế có sự chênh lệch so với số liệu trên Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng không.

Nếu đúng là có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì bạn có thể đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Số liệu diện tích chính xác trên Giấy chứng nhận là cơ sở để ông thực hiện đúng quyền sử dụng đất, thực hiện đúng mức đóng thuế sử dụng đất, đề nghị cấp Giấy phép xây dựng… 

Theo Khoản 3, Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định tại Điều 651 của Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Khoản 3 Điều này quy định những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Căn cứ quy định nói trên, do bố bạn không để lại di chúc nên di sản của bố bạn sẽ được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất gồm: mẹ kế và 4 anh em bạn. Việc mẹ kế của bạn muốn sở hữu riêng (đòi thừa kế) toàn bộ lô đất 1.000 m2 là không có căn cứ.

Do bạn không nói rõ nguồn gốc thửa đất nếu tài sản bố bạn đang đứng tên có trước khi kết hôn với mẹ kế của bạn; bố bạn được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; được chia riêng cho bố bạn theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và gia đình hoặc diện tích đất này được hình thành từ tài sản riêng của bố bạn thì toàn bộ được xác định là tài sản riêng của bố bạn. Trường hợp này về nguyên tắc tài sản sẽ được chia đều cho mẹ kế và 3 anh em của bạn.

Trường hợp tài sản không thuộc các trường hợp ở trên thì được xác định là tài sản chung vợ chồng. Theo đó, về nguyên tắc tài sản chung sẽ được chia đôi, mỗi người một nửa. Phần tài sản của bố bạn sẽ được chia đều cho mẹ kế và 3 anh em của bạn.

Về bản chất ủy quyền là việc bố bạn vẫn chỉ là người được ủy quyền để thay mặt bạn làm những việc được ủy quyền, bạn vẫn là chủ sử dụng và sở hữu nhà, đất đó mà nhà được xây trong thời kỳ hôn nhân nên có thể coi là tài sản chung vợ chồng khi không chứng minh được nó là tài sản riêng của mình. Việc bạn nói ủy quyền cho ba bạn xây dựng, sau 20 năm sau thì tài sản gắn liền với đất đó là tài sản riêng của bạn là không đúng với quy định bạn nhé

Để giải đáp trường hợp pháp lý mà bạn đang còn thắc mắc thì bạn hãy liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Việc bạn tự ý lấy đất hương hỏa của gia đình chuyển nhượng cho người khác là trái pháp luật vì đã làm trái với di nguyện của người để lại tài sản cho dù nhà đất đã được sang tên sổ đỏ. Cho nên bạn sẽ bị phản đối, ngăn cản chuyện chuyển nhượng phần đất hương hỏa trên là đúng. Đất hương hỏa chỉ được phép chuyển nhượng cho người khác trong trường hợp tất cả đều đồng thuận và việc đồng thuận chuyển nhượng này phải thực hiện trình tự các bước theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định của pháp luật về đất đai, người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất phải sử dụng đúng ranh giới, mốc giới của thửa đất mà mình được cấp Giấy chứng nhận.

Gia đình bạn “mua” một mảnh đất có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, các căn cứ có thể chứng  minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn là:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hồ sơ địa chính được lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã. Bạn có thể yêu cầu Phòng đăng ký đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã trích lục hồ sơ địa chính (thông tin về chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất…)

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất, hoặc có thể yêu cầu chi cục thuế trích xuất số liệu chứng minh ông bạn là người đã nộp thuế trong quá trình sử dụng

Theo những gì bạn trình bày, gia đình bạn mở rộng đất để làm ăn, đất mở rộng là đất của nhà bạn mua có giấy chuyển nhượng nhưng UBND xã không cho mở rộng san lấp và chuyển thành đất của xã.

Việc UBND xã nói đất của gia đình bạn là đất của xã là không đúng với thực tế như bạn đã nêu bạn cấn phải bạn gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã về hành vi hạn chế quyền sử dụng đất của gia đình bạn. Trường hợp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại (40 ngày kể từ ngày nộp đơn) hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, bạn có thể thực hiện khiếu nại lần 2 đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu (Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện) hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính đối với hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân xã.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

“ Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Theo đó, những tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân là tài sản chung trừ trường hợp vợ hoặc chồng được tặng cho thừa kế riêng.

Trong trường hợp này, bạn có mảnh đất đó trước thời kì hôn nhân nên về nguyên tắc quyền sử dụng mảnh đất là tài sản riêng của bạn( trừ khi bạn có thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung ). Về ngôi nhà, ngôi nhà được xây dựng trong thời kì hôn nhân, nếu do sức đóng góp của cả vợ và chồng nên ngôi nhà này là tài sản chung của hai vợ chồng.

Ngoài các cách để là tài sản riêng như bạn đã nêu thì bạn có thể thực hiện theo các phương án như sau:

Nếu bạn muốn quyền sử dụng đất và nhà là tài sản riêng của bạn thì bạn bạn và vợ bạn có thể làm văn bản thỏa thuận ngôi nhà đó đó là tài sản riêng của bạn hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân.

Cũng có một cách khác trong trường hợp bạn muốn xác lập tài sản ngôi nhà này là tài sản riêng của bạn, thì bạn phải chứng minh được nhà này được xây dựng trong thời kỳ hôn nhân nhưng được tạo dựng hoàn toàn từ nguồn tài sản riêng của bạn như hợp đồng tặng cho, sổ tiết kiệm... chồng của bạn hoàn toàn không góp phần trong việc xây dựng, tạo lập tài sản này.

Không có khí thải của động cơ hoặc các loại khí thải độc hại khác thì được bạn nhé!

Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền phê duyệt thì sẽ không vi phạm pháp luật đất đai thì áp dụng khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để cấp GNC đất nông nghiệp cho người sử dụng đất.

Do diện tích đất tăng thêm là do gia đình bạn mua lại từ nhà hàng xóm nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm áp dụng theo quy định tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 24a Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“ Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

…”.

Theo quy định trên, do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm sẽ theo các trường hợp sau:

- Trường hợp thứ nhất là phần diện tích tăng thêm từ việc nhận chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình chủ nhà được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất gốc (phần 80m2) mà không cần thực hiện thủ tục hợp thửa đất.

- Trường hợp thứ hai là phần diện tích tăng thêm từ việc nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà phần diện tích đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gia đình được cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với diện tích tăng thêm và thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã có giấy chứng nhận.

- Trường hợp thứ ba là phần diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đối với trường hợp sử dụng đất không vi phạm quy định về pháp luật đất đai thì gia đình được xem xét cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm đó nếu có xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Như vậy, dựa vào những phân tích trên để người chủ nhà bán đất cho gia đình bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất tăng thêm và hợp thửa đất đó với thửa thuộc quyền sở hữu sử dụng của gia đình bạn. Sau khi đã thực hiện xong thủ tục trên thì gia đình bạn và bên chủ đất  ký kết  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này và thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Theo quy định chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. Nhưng việc bạn lắp quạt thông gió (trên bức tường này) hướng về phía bức tường rào với hàng xóm thì được nhưng không được thổi khí thải sang nhà hàng xóm. Do đó, bạn không thể mở lỗ thông hơi lắp quạt thông gió thổi khí thải sang nhà hàng xóm vì vi phạm về thải khí thải ra môi trường rồi.

Với trường hợp trên, bạn cần phải làm thủ khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật đối với ngôi nhà là di sản do bố mẹ bạn để lại, sau đó làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký nhà đất.

Khi đi khai nhận di sản thừa kế là tất cả những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người để lại di sản trong gia đình bạn. Cơ quan tiến hành khai nhận di sản thừa kế có thể bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường.

Bạn cần mang theo những giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu di sản để lại là bất động sản như nhà cửa, đất đai, công trình xây dựng khác; Di chúc; Giấy chứng tử; Giấy tờ tùy thân của những người nhận thừa kế; giấy tờ khác nếu có (như: Giấy khai sinh của anh/chị/em; giấy chứng tử của bố mẹ người mất; giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản;…).

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ và hợp lệ, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã (phường), nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã (phường), nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (Theo Điều 49 Luật Công chứng) hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế (Theo Điều 50 Luật Công chứng). Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai) được thực hiện như sau:

Bạn đến văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp di sản thừa kế là bất động sản. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế; những giấy tờ khác chứng minh quan hệ giữa người thừa kế và người để lại di sản thừa kế trong trường hợp thừa kế theo pháp luật như là: Sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn,...

Khi nộp kèm hồ sơ để thực hiện nghĩa vụ về tài chính bạn cần cung cấp các giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ đẻ với con đẻ chẳng hạn như Giấy khai sinh để được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Trường hợp của bạn, nếu là do di chúc do ông nội chỉ định để lại cho bạn thì đất hương hỏa đó sẽ được giải quyết theo quy định tại điều 645 Bộ luật dân sự 2015

Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng.

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

Từ quy định và thông tin bạn cung cấp ta nhận thấy, trong di chúc của ông nội bạn đã nêu rõ để ở, thờ cúng tổ tiên, ông bà…. Bạn là người hưởng thừa kế theo di chúc (nếu di chúc hợp pháp) thì phải có trách nhiệm trông nom, hương hỏa. Do vậy, phần di sản này không thuộc quyền thừa kế của bạn mà được coi là di sản thờ cúng, bạn chỉ là người ở, quản lý, trông nom. Theo quy định của pháp luật dân sự, bạn không được quyền cho thuê, chuyển nhượng ngôi nhà và diện tích đất thuộc di sản thờ cúng này. Đất hương hỏa chỉ được phép chuyển nhượng cho người khác trong trường hợp các hàng thừa kế đồng thuận và việc đồng thuận chuyển nhượng này phải thực hiện trình tự các bước theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Việc bạn có quyền cho ba bạn ở không thì tùy thuộc vào việc bạn và những người thừa kế có đồng ý hay không chứ không phụ thuộc vào nội dung di chúc khi bạn đã khai nhận và đứng tên nhà đất đó.

Theo quy định hiện hành tại Bộ luật dân sự 2015 thì việc chia tài sản thuộc sở hữu chung được quy định như sau:

- Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

- Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Chia tài sản thuộc sở hữu chung trong quan hệ dân sự được quy định tại Điều 219 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bạn và người đồng sở hữu không đồng ý với phương án này thì các bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định.

Nếu là thông gió khí khải sang đối diện nhà hàng xóm thì không được làm, bạn phải làm đường ống thông gió sang hướng khác mới được nhé

Theo quy định chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên. Nhưng việc bạn lắp quạt thông gió (trên bức tường này) hướng về phía bức tường rào với hàng xóm thì được nhưng không được thổi khí thải sang nhà hàng xóm. Do đó, bạn không thể mở lỗ thông hơi lắp quạt thông gió thổi khí thải sang nhà hàng xóm vì vi phạm về thải khí thải ra môi trường rồi.

Theo quy định tại Điều 7 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 về thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính thì:

“1. Cá nhân, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày chấp hành xong quyết định xử phạt cảnh cáo hoặc 01 năm, kể từ ngày chấp hành xong quyết định xử phạt hành chính khác hoặc từ ngày hết thời hiệu thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà không tái phạm thì được coi là chưa bị xử phạt vi phạm hành chính.

2. Cá nhân bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính, nếu trong thời hạn 02 năm, kể từ ngày chấp hành xong quyết định áp dụng biện pháp xử lý hành chính hoặc 01 năm kể từ ngày hết thời hiệu thi hành quyết định áp dụng biện pháp xử lý hành chính mà không tái phạm thì được coi là chưa bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính.”

Theo quy định trên thì bạn bị xử lý hành chính từ năm 2016 đã quá thời hạn hai năm nên trường hợp của bạn đương nhiên được coi là là chưa bị xử lý vi phạm hành chính. Do đó, bạn không phải làm bất kỳ thủ tục gì để được xóa tiền sự. Quyền lợi của bạn được đảm bảo bình thường.

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự quy định, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Từ những quy định của pháp luật nêu trên, nếu ông bà bạn trước khi chết không để lại di chúc và cũng không có ai khác cùng hàng thừa kế với ba anh em bố bạn(như cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi, con riêng của ông bà bạn) thì di sản thừa kế đó sẽ được chia đều cho ba người trừ phần tài sản của ba bạn để lại trong số tài sản chung cùng với ông bà bạn.

Để bảo vệ quyền thừa kế của mình, bạn có thể trao đổi, thỏa thuận với 2 người chú (và những người khác cùng hàng thừa kế, nếu có).

Trong trường hợp không thỏa thuận được, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nơi  bạn di sản để giải quyết theo quy định của pháp luật.