Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
Theo quy định của pháp luật thì bán án đã có hiệu lực pháp luật thì phải được thi hành: Chủ động hoặc theo đơn yêu cầu. Nếu cơ quan thi hành án chậm thi hành mà không có lý do chính đáng thì gia đình bạn có quyền khiếu nại theo quy định của luật thi hành án.

Ngoài ra, bạn có thể gửi đơn tới Cục thi hành án, Tổng cục thi hành án, Bộ tư pháp... để có ý kiến chỉ đạo cho việc thi hành bán án đó.

Bạn có thể nhận ủy quyền thay mặt bố mẹ bạn để tham gia vụ việc thi hành án đó. Bạn có thể liên hệ với phòng công chứng để công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định.

Chào bạn!

Việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất phải thực hiện theo quy định pháp luật về tách thửa và hợp thửa. Nếu việc tự ý chia tách thửa đất của gia đình bạn đã thực hiện trước thời điểm đo lại bản đồ địa chính, khi đo bản đồ, gia đình bạn kê khai, chỉ mốc giới nên cán bộ đo đạc đã tự chia tách thành các thửa đất theo sự phân chia đó. Nay các thửa đất đó đã sử dụng ổn định thì việc hợp thửa đất phải thực hiện theo quy định pháp luật.

Nếu thửa đất của gia đình bạn vẫn là bãi đất trống, chưa sử dụng mà chính quyền tự ý tách thửa và nay không hợp thửa cho gia đình bạn là chưa đúng pháp luật. Gia đình bạn có thể gửi đơn tới UBND huyện để được xem xét, giải quyết.

Chào bạn!

Về lý thuyết thì bố mẹ bạn có thể ủy quyền cho bạn mua nhà đất nếu bố mẹ bạn có đủ điều kiện mua bán theo quy định pháp luật. Thực tế thì chỉ có ủy quyền bán nhà đất mới được công chứng và phòng tài nguyên môi trường thừa nhận và thực hiện thủ tục. Do vậy, bố mẹ bạn có thể lựa chọn một trong hai cách là để bạn đứng ra thực hiện giao dịch, bạn đứng tên và bố mẹ bạn phải có mặt ký hợp đồng để đứng tên nhà đất.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp trả lời như sau:

Nếu bạn đã 19 tuổi thì Tòa án không giải quyết việc giao bạn cho ai nuôi vì bạn đã trưởng thành. Đối với em bạn là người chưa thành niên thì sẽ giao cho bố bạn hoặc mẹ bạn nuôi nêu bên nào đảm bảo điều kiện cho em bạn phát triển tốt về thể chất, tinh thần và điều kiện học tập (Điều 92 Luật hôn nhân và gia đình). Trước khi quyết định giao con cho ai nuôi thì Tòa án sẽ hỏi ý kiến của em bạn để biết nguyện vọng.

Chào bạn!

Theo thông tin bạn nêu thì bà ngoại bạn có quyền yêu cầu bố bạn phải trả lại bà bạn số tiền bán đất đó. Về mặt pháp lý thì số tiền đó là tiền của bà bạn chứ không phải của bố mẹ bạn nên không chia (việc tặng cho đất chưa có giá trị pháp lý). Tuy nhiên, để đòi được tiền thì gia đình bạn phải chuẩn bị và cung cấp chứng cứ về việc chuyển nhượng diện tích đất đó và việc giao nhận tiền, chứng minh là bố bạn đang giữ số tiền đó.

Bà bạn có thể tham gia vụ án ly hôn của bố mẹ bạn với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan => có yêu cầu độc lập (đòi số tiền mà bố bạn đang giữ).

Chào bạn!

Với thông tin bạn nêu thì bố của bạn bạn có thể bị xử lý về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 140 BLHS. Trước khi có bản án có hiệu lực pháp luật thì người đó chưa được coi là có tội nên lý lịch vẫn "trong sạch".

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Hợp đồng thuê văn phòng là một dạng của hợp đồng dân sự, được điều chỉnh theo quy định của bộ luật dân sự, cụ thể phần hợp đồng thuê nhà.

2. Nguyên tắc của giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự là tôn trọng, đề cao sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, trong quy phạm pháp luật dân sự có quy phạm tùy nghi và quy phạm bắt buộc. Theo đó quy phạm tùy nghi (cho phép đương sự được quyền thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật) thì mới được thỏa thuận. Còn đối với quy phạm bắt buộc thì các bên đương sự không được quyền thỏa thuận. Những thỏa thuận trái pháp luật đều không có giá trị pháp lý.

3. Trở lại với nội dung bạn hỏi, thỏa thuân không hủy ngang ý hiểu là thỏa thuận không đơn phương chấm dứt hợp đồng bởi bất cứ lý do gì. Nhưng thỏa thuận này trái pháp luật và không có giá trị pháp lý. Bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 425 -426 - 491 - 498 - 499 - 500... bộ luật dân sự năm 2005 để biết thêm về quyền được chấm dứt hợp đồng trước thời hạn của các bên.

Chào bạn!

Nếu thửa đất của gia đình bạn sử dụng ổn định, liên tục không có tranh chấp trước 15/10/1993 phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai. Khi đã được công nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.'

Do vậy, nếu UBND xã cản trở việc xây dựng, quản lý... đất thì gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục xin cấp GCN QSD đất sau đó xây dựng, rào đất...

Chào bạn!

Nếu diện tích đất tăng lên đó vẫn trong cùng một thửa đất, nguyên nhân tăng thêm là do sai sót khi đo đạc thì phần tăng lên đó cũng được cấp GCN QSD đất. Nếu thửa đất đó có cùng một nguồn gốc, đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất thì toàn bộ diện tích đất phù hợp với quy hoạch đều được cấp GCN QSD đất. Nếu chỉ có một phần diện tích đất được công nhận là đất ở thì diện tích đất còn lại được xác định là đất nông nghiệp.

Chào bạn!

- Nếu gia đình bạn có đất tại thị xã Cẩm Phả thì sẽ thuộc tỉnh Quảng Ninh chứ sao lại là Hải Dương?

- Nếu thửa đất đó được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất đất trồng lúa sang loại đất thời hạn 20 năm (đất nông nghiệp) thì bạn vẫn phải nộp thuế sử dụng đất hàng năm (trừ trường hợp được miễn, giảm thuế).

Chào bạn!
Nếu nguồn gốc đất là của hộ gia đình, trong đó có tên của cô bạn mà cô bạn chưa có văn bản để chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì cô bạn có quyền đòi lại phần đất của mình trong hộ gia đình (Yêu cầu chia tài sản chung của hộ gia đình).

Nếu tranh chấp khiến Tòa án giải quyết thì cô bạn phải xuất trình được chứng minh được thửa đất đang tranh chấp là tài sản chung của hộ gia đình chưa chia trong đó có phần của cô bạn thì tòa án mới chấp nhận yêu cầu khởi kiện.

Chào bạn!

Vụ việc của gia đình bạn là tranh chấp quyền sử dụng đất (ngõ đi). Do vậy, gia đình bạn cần gửi đơn tới UBND xã để được hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai. Nếu hòa giải không thành thì thẩm quyền giải quyết vụ việc đó được quy định tại Điều 136 Luật đất đai và Điều 264 Luật tố tụng hành chính.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn của gia đình bạn, UBND xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc VN để hòa giải. Nếu UBND xã không tổ chức hòa giải đúng quy định thì bạn có quyền khiếu nại UBND xã theo quy định pháp luật.

Chào bạn!'

Theo thông tin bạn nêu thì gia đình bạn đã vi phạm trật tự xây dựng: Xây dựng sai phép. Theo quy định của Luật xây dựng và Nghị định 180/2007/NĐ-CP thì công trình đó sẽ bị xử lý và có thể bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Khi công trình dang thi công thì thẩm quyền xử lý thuộc về UBND phường. Nếu công trình đã thi công xong thì UBND cấp huyện sẽ có quyền xử lý vi phạm...

Chào bạn!

Việc thu hồi đất để xây dựng trường mầm non thì phải có Quyết định của UBND tỉnh để phê duyệt phương án xây dựng trường và thu hồi tổng thể diện tích đất. Sau đó UBND huyện ra Quyết định thu hồi đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất nằm trong quy hoạch. Người bị thu hồi đất sẽ được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Việc UBND xã tự ý thu hồi đất để xây trường, tự ý đổi đất cho dân là trái pháp luật. Gia đình bạn có thể khiếu nại hành vi của cán bộ, cá nhân có liên quan tới việc thu hồi đất nêu trên theo quy định của Luật khiếu nại, luật tố cáo hiện hành. Bạn có thể tham khảo thêm quy định của Luật đất đai và Nghị định 69/2009/NĐ-CP và một số văn bản có liên quan để biết được các trường hợp thu hồi đất; trình tự, thủ tục thu hồi đất và quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất.

Chào bạn!

Để giành quyền nuôi con thì bạn có thể thương lượng với gia đình nhà vợ cũ; Thuyết phục con "bỏ nhà theo cha" hoặc khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền nuôi con - cháu. Nếu bạn có điều kiện nhờ luật sư tư vấn hoặc trợ giúp về thủ tục thì sự việc sẽ nhanh chóng hơn và tránh được những chi phí, tiêu cực không cần thiết... trong quá trình kiện tụng.

Chào bạn!

Mỗi tỉnh lại có quy định khác nhau về diện tích quy định hạn mức đất được công nhận là đất ở, thậm chí trong cùng một địa phương những nội thành, ngoại thành cũng có quy định về hạn mức công nhận đất ở khác nhau. Do vậy, bạn cần tìm hiểu quy định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất đó để biết về hạn mức đất được công nhận là đất ở.

Ngoài ra, việc công nhận đất ở còn phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, bạn tham khảo quy định Điều 87 Luật đất đai năm 2003 để biết thêm về nội dụng này.

Nếu gia đình bạn chỉ được công nhận một phần thửa đất là đất ở, phần còn lại nếu đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất thì cũng được cấp GCN QSD đất và xác định là đất nông nghiệp.

Chào bạn!

- Theo thông tin bạn nêu thì thửa đất của gia đình bạn chỉ có thể cấp GCN QSD đất cho ông A theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 4, Điều 50 Luật đất đai. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với ông A thực hiện sau ngày 01/7/2004 không có công chứng, chứng thực nên không được pháp luật thừa nhận.

- Nếu diện tích đất mà bạn nhận chuyển nhượng chỉ là một phần thửa đất của bà chủ cũ trong tổng số đất ở và đất vườn, sau đó bà chủ cũ đã được cấp GCN QSD đất đủ hạn mức đất ở thì thửa đất mà  gia đình bạn đang sử dụng sẽ được xác định là đất vườn, nếu gia đình bạn muốn được cấp GCN QSD đất là đất ở thì phải chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.

- Một trong các điều kiện để được cấp GCN QSD đất là đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Nếu phần đất của gia đình bạn đã có quy hoạch là đường giao thông thì gia đình bạn không được cấp GCN QSD đất. Nếu các gia đình hàng xóm được cấp GCN QSD đất thì chứng tỏ việc cấp GCN QSD đất đó được thực hiện trước khi có quy hoạch được phê duyệt hoặc các diện tích đất đó nằm ngoài quy hoạch là đất giao thông hoặc việc cấp GCN QSD đất đó là sai.

Nếu bạn xin cấp GCN QSD đất thì UBND xã sẽ xét duyệt, nếu hồ sơ của bạn không đủ điều kiện xét duyệt thì UBND xã sẽ có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. Không đồng ý với trả lời đó thì gia đình bạn có thể khiếu kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Nếu việc mua bán giữa bà A với bà B là tự nguyện và thể hiện ý chí mua bán thực thì hợp đồng đó được pháp luật thừa nhận. Còn hợp đồng giữa bạn với bà A bị tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do lừa dối (một tài sản bán cho 2 người).

Nếu hợp đồng giữa bà A với bà B chỉ là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác (vay tài sản) thì Hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn với bà A vẫn được pháp luật công nhận.

Nếu vụ việc được đưa ra pháp luật, công an có căn cứ xác định bà A dùng tài sản đó làm phương tiện để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác thì bà A sẽ bị xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự và buộc phải hoàn lại cho bạn số tiền mà bà A đã nhận. Nếu sự việc không được giải quyết thì bạn có thể gửi đơn trình báo tới cơ quan công an để được giải quyết theo pháp luật.

Luật sư đã trả lời.

Bạn tham khảo tại: http://danluat.thuvienphapluat.vn/xin-luat-su-giup-do-97470.aspx

Chào bạn!
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng về việc chuyển quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Theo đó việc chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất ở thuộc về thẩm quyền chứng thực của Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc công chứng của Công chứng viên. Chủ tịch UBND cấp xã không có thẩm quyền chứng thực, thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở.

Theo quy định của Luật công chứng thì việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Công chứng viên. Đến nay, UBND cấp xã chỉ còn thẩm quyền chứng thực, sao y bản chính chứ không còn quyền công chứng như trước đây.

Trong vụ việc của bạn thì việc chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải có chữ ký của ông B và bà C vì đó là tài sản chung vợ chồng chưa chia. Thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng thuộc về phòng/văn phòng công chứng nơi có thửa đất đó. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ vào Phòng TN&MT để đăng ký sang tên theo quy định pháp luật. UBND xã không tham gia vào giao dịch chuyển nhượng đó.